为什么物业企业之间难以形成合作?

　　中国物业管理行业发展至今，普遍都以提供传统“四保”业务为核心内容，并习惯于画地为牢，各自为战。物业管理企业彼此之间的合作与联盟，往往以低级的形式出现。经调查采访，记者了解到一些物业管理企业已经在重新思考物业管理的盈利模式与核心竞争力，初步开展多元化经营，并沿着“横向联合经营”与“纵向整合资源”这两条主线探索物业管理企业的合作方向，试图找出行业发展的新出路。

　　物企合作，一个无法否定的命题!

　　土地可以联合竞拍，房子可以联合开发，物业管理为什么不能联合管理?对此，深圳市卓越物业管理有限公司总经理杜达卫反问道，“企业间的合作是再正常不过的事，哪个行业不是在互相整合资源，各取所需?共赢，为企业互相整合资源带来了可能性。”

　　然而，与其他行业相比，物业管理企业合作竟成为一个很超前的想法。现阶段物业企业的具体合作，多是以顾问的形式出现，好的物业公司为差的物业公司提供培训、顾问，并输出管理。梁晓东在2003年以前就是以深圳莲花物业的驻场经理身份与济南当地的物业企业进行顾问项目，此后在济南的企业入职，也接触过一些其他的顾问企业，称得上是顾问合作的“老行尊”。因为物业管理作为一种专门行业，关于它的信息实际上是一种稀缺资源，本身有项目的公司自然而然会产生顾问合作的需求。但他并不认为顾问是简单、初级的合作方式，“普通的顾问合作限于制度文本的交付和方案的协助编写，但是深层次的顾问合作关系到信息资源的高度共享和人才梯队的培养，它必须基于组织架构的扁平化，而不是在合作过程中仅仅由少数人员获得成长机会，它的核心目的是企业团队的形成。”

　　顾问合作可以从技术合作进一步引出资源合作和资本合作，事实上也有一些企业这样尝试过，在这里面最有发言权的就是就是深圳市花样年彩生活科技有限公司。作为“服务信息整合商”，基于“彩生活服务模式”，花样年尝试和其他物业公司进行这样的合作：以彩生活的供应商、服务项目及相对应的系统管理、信息系统为后台支撑，提供信息平台、供方资源和品牌资源的合作，物业公司根据自身的特点来选择合作的业务。这种合作涉及到商业模式、组织架构与人力资源、资本平台与后台支撑三个层面。目前，花样年和越众物业的合作正在推进中。“越众集团想通过合作，扩大越众物业的管理规模，并引入彩生活服务模式实现越众物业的发展，减轻物业公司对集团的负担。而我们也希望能通过合作提高双方经济效益，并能够引领新的行业合作趋势!”该公司总顾问叶晖指出，实际上和花样年谈过合作的物业公司有很多，“大的有招商物业、深业物业，小的有绿丰物业、诚信行物业，但却没有更好的方法去推进双方的合作。”

　　除了顾问合作，物业企业之间的合作方式还有联合招标、收购、相互培养项目人员、共享品质平台、企业文化交流、产权转移等零零星星的做法。从总体来看，合作成功的案例并不多，物业企业大规模合作的时代还没有到来。对此，梁晓东敏锐地指出，“在市场中谈合作其实是一个很有争议的题目，市场的特点就是人们并不相互认识，但仍然交易。企业没有主观愿望去为行业作贡献，所以企业的合作更大层次上在于管理团队的相互支持与交流。光培训办证，也会有很多企业的网络关系建立起来;挂靠资质、协助围标也算是合作，但是这些东西越具体，就越不登大雅之堂。”

　　虽然，目前的物业企业合作未成气候，但在杜达卫看来，这恰恰是历史赋予企业的使命与机遇。“合作是要看机遇的，不能因为现阶段物业企业合作不成而否定这个命题，合作肯定是行业的未来发展趋势。”

　　“王八看不上绿豆”，企业难对上眼

　　企业合作就像男女谈恋爱，王八看绿豆，只有对上眼了，双方才有合作的可能。物业企业长期以来没能“对上眼”，是因为在实际操作过程中，存在着各种层面的问题。

　　追求短期利益导致了对长期合作目标的忽视

　　从企业的角度来讲，经济效益是第一位，合作必须给双方带来实际利益，才有实现的可能。基于经济效益来提升自己的素质，是物业企业合作的根本目的，合作最终是要落实到经济效益与品牌效益。深圳市物业管理协会副秘书长戴小明认为,“正所谓无利不起早，如果不是1+1>2，企业之间就没什么合作的必要。”利益促使物业企业寻求合作本是无可厚非，但事实上，企业追求短期利益导致了对长期合作目标的忽视，梁晓东从另外一个角度向记者分析。

　　服务于开发商的桎梏导致了品牌顾问的形式大于实质

　　目前中国的物业管理企业大多依附于上级开发企业或集团企业，实际上在自主经营和发展方面独立性仍然不够，这就使得物业管理企业之间的合作很难开展。梁晓东指出，目前大物业公司都是为发展商服务的，他们没有相互进行资源整合的动力，“这种情况下谈合作是很‘虚’的!”对此，戴小明表示认同，“物业企业没有自主权与支配权，很多企业的战略发展决策都在上级开发企业手里，物业企业之间很难做出什么像样的合作。”

　　人才的普遍匮乏导致了合作方缺乏有效沟通与持续关注，结果不尽人意

　　“其实最难还是人的问题!”目前，正与卓越物业合作的正略钧策管理资讯项目经理魏庆对于人员素质制约企业合作颇有体会。一方面，物业管理行业从业人员的整体素质不高，专业性不足;另一方面，物业管理从业人员的服务思维难以转变，对于一些新型服务模式的认可度偏低，合作推进结果不尽人意。花样年在与其他物业公司基于“彩生活服务模式”的合作中就遇到了上述问题，“一个新的合作模式需要企业领导到中层干部再到基层员工，从上至下的认可与贯彻。然而许多物业公司，只有领导班子中的一两个人是认可的，合作无法落实。目前我们还没有想到更好的推进方式。”说到这里，叶晖觉得很无奈。

　　行业对物业管理服务核心竞争力的理解有偏差

　　传统的行业发展成见和封闭落后的发展理念使许多国内的物业管理企业仍然只看重传统的“四保”服务，他们还没意识到自己拥有的市场资源与客户需求总量具有强大的发展潜力，行业对物业管理核心竞争力的理解偏差和服务模式阻碍了企业横向之间的紧密合作需求。这种思维方式也导致了物业企业在发展当中缺乏技术或者服务核心，所提供的服务很容易复制，从而制约了企业之间的合作。对此，杜达卫指出，“物业管理的核心资源不是规模，而是企业所拥有的客户有效需求总量。当行业市场进一步细分，企业间肯定会找到某一个可以合作的领域，至于是联盟、收购还是并购，只是方式的不同而已。”

　　利益分配机制的缺乏导致公信力与公权力的缺失

　　相同行业的企业之间天生就有着相互防备和竞争的心理，因此即便大家都明白1+1>2的道理，但为了避免不必要的麻烦，大家还是宁愿井水不犯河水，恪守自己的一亩三分地。以顾问合作为例，梁晓东向记者分析，“顾问公司和客户开始是设定了信任关系的，但是在操作过程中渐渐产生不信任，最后是相互隔离的两张皮。”而物业企业为什么对合作存在危机感?杜达卫认为，正是因为企业联盟缺乏一个具有公信力和公权力的经济实体与实质的利益分配机制，于是担心被合作方抢地盘，担心利益分配不均。他还指出，“这里面还有一个信心问题。其实每个企业索取资源和整合资源的能力不同，自身的竞争优势也不同，谁也吃不了谁。”

　　消化速度是难以克服的难题

　　企业合作在收编队伍、优化组织的过程中，是需要消化时间的。如果没有在规定的时间内达到预期的增长速度与扩张规模，合作方必然会对合作模式产生怀疑。此外，企业合作自身也存在一定的风险，如投资风险，合作方所带来的品牌附加值也是一种风险，“如果合作方企业自身的机制不完善，企业就有可能被其拖累!”一位业内人士指出。

　　上下游产业链——值得深挖的金矿

　　物业管理企业之间既可以基于行业共同的终端客户资源，从而促成物业管理企业之间的横向合作，同时也可以基于物业管理企业日常运营中的共同需求，从而完成物业管理企业供应商体系的纵向建设。叶晖认为，只要是业主的服务需求，都应作为服务供应商进行合作，如地产、中介、清洁、设备保养、电梯、智能化等等，“所谓上下游产业链说到最后，这个概念可以延展为基于住户需求的产业链整合。”因此，花样年物业在整合上下游产业链方面，主要是和物业管理体系外的供应商进行客户资源的合作，诸如商品直销、楼盘销售、组织业主看楼、组团装修、收毛坯房等等。

　　但是，戴小明则认为花样年物业的资源整合模式不应该是物业管理行业的主流。“企业要围绕房子来开展业务，即这个不动产所衍生出来的所有买、卖、评估、租赁、抵押等业务需求，而不是住在里面的人。为房子提供相关服务，尤其是业主房产的中介买卖租赁，将是物业管理行业的值得深挖的金矿。”

　　在这一方面，万科物业的租售中心是众多业内人士推举出来的成功示例。它主要是负责代理万科在深圳各住宅小区房屋的租售业务，包括业主租房、卖房委托、二手楼转让、房屋租赁、个人住房抵押贷款、房产更名、代办过户手续及房屋按揭等业务，这其实也是客户资源的一种合作。戴小明认为该租售中心应该改变独立运作的模式，和万科物业高度整合，实现信息共享及人员、资源的互相支持配合。

　　卓越物业在不动产资源整合方面的经验也是非常丰富，除了跟一些中介公司开展战略合作，为业主提供租售、估价、担保等业务，同时还跟一些金融机构进行合作，为卓越物业的不动产运营专门开发一些金融类产品，力争在有限的时间与区间里面，实现业主投资效益的最大化。为了实现“不动产综合运营商”这个商业模式，把合作推广到资本运作的层面，卓越物业还把正略钧策、香港的金钥匙团队及许多行业外的优人才引入进来。

　　对于企业整合资源，并非所有业内人士都表示认可，“对一些物业管理本职工作没有做好的企业来说，搞这些合作简直就是不务正业!”梁晓东犀利地指出，“物业管理合作，归根结底是发动业主资源及其巨大的人脉关系，物业管理应当与从业主合作入手，使社区当中的人能够相互合作、服务。这种合作是有潜力的，因为市场上有非常大的需求，而物业管理恰好接近、接收这些需求，同时他的巨大的业主群又能够满足这些需求。从这个角度来看，你说物业管理是不是一个黄金行业吗?”

　　关于企业合作畅想

　　无论是“横向联合经营”，还是“纵向整合资源”，合作的根本目的就是实现企业资源的互相流动。现实是，许多物业企业已在寻求合作，整合资源，开展多元化经营，以谋求变局。

　　卓越物业将位于后海片区的一个个相对独立的小区整合成“后泛海大社区”，杜达卫认为这种资源整合对于企业合作是有借鉴意义的。“我们可以把每一个社区项目视为一个公司,其中有些服务资源，如社区文化、商业展销、教育、老人活动、对外经营等是可以拿出来共享的。后泛海片区正是从管理资源、客户服务资源及政府资源等几条线找到共同点，从而实现了1+1>2，从这个角度来看，物业管理企业肯定能走到合作的那一步。”

　　梁晓东的观点是，未来企业的合作更加可能以相互持股的形式展现出来。以顾问合作为例，进展到新的阶段，可以让物业企业在不同的新省份承接不同项目，也可以合作注册公司，以面向市场。无独有偶，杜达卫也认为企业与企业间有可能衍生出一个股份制公司，一个类似于“美利坚合众联邦制”的具有公信力与公权力的实体，为实施合作的业务重组与利益分配奠定基础。

　　“信息是多重的，我所追求的未来合作应当是物业行业面向全社会的，就是终端的消费引导和增殖服务。”梁晓东目前还在尝试物业公司和餐饮企业的互补性的安排，例如一些闲置的仓库和空置房可以为合作的这些餐饮企业提供，还有通过前台订餐。之所以作出这样的尝试，是因为他想把积累了三年的各类资源都用起来：汽车、通信、保险、餐饮、订票等等。“我也不知道以后做出来的结果究竟怎样，有时候很多事情需要去试。而且我还考虑到，物业人员的收入较低，在工作较闲的时候，他们可以考虑在餐饮公司里兼职，这样工人的收入就会提高。”至于资源整合的具体操作，梁晓东卖了个关子，“这项工作正在筹备当中，我可能是直接注册两家不同行业的公司。具体怎么操作，则是商业机密，相信许多企业都在研究这个事情。”——删除以上红字部分

　　戴小明则认为，随着国家房价调控政策的不断深化，未来可能有相当一部分深圳中介公司需要调整、整合，这对于物业管理行业也是一个机会。“有条件的物业管理公司可以合资、甚至收购部分中小型中介公司，来开展这方面的业务。这些中介公司有人才、有客户也有营销经验，一旦这些原有物业管理企业与二手房市场销售租赁业务整合的模式能够建立起来，对行业的盈利贡献将是巨大的。”

　　叶晖提出了一个设想，“当前企业退出项目机制，能否换个思路?采用合作的形式进行，你退我进，无非也是客户资源利用配置的一种新形式，为何企业不能大度一点，充分利用客户资源合作，产生利润，填补企业亏损以及回馈业主。毕竟客户的满意和认同才是一切衍生增值的基础，并藉此把企业间合作的高度拔高了。”

　　当业内人士在畅想行业合作方式的同时，解决物业企业合作与资源整合的困境，整个物业管理行业又需要构建怎么样的合作氛围呢?

　　物业管理行业需要重新定位

　　什么是物业管理?我们应以更全面的视角来重新定义，并找到自己最具有核心竞争力的商业模式。杜达卫指出，“物业管理最主要的核心竞争力就是关注业主的服务需求，在满足业主需求的同时，将优势变现，实现资源共享，探索出一套有效的盈利模式。”如果这个盈利模式不扭转，物业企业之间的恶性竞争不可避免，物业企业的合作势必水火不相溶容。

　　行业的自强必须依靠人作为基本因素去激活

　　道不行，乘桴浮于海。梁晓东认为，“企业之间要合作成功，还需要自立、自强，物业管理者应当有孔子的志向。”行业需要一批从上至下有远见的物业管理从业人员，通过员工服务思维的激活和专业素质的提高，只有物业管理者自发自为的创新，在严守职业道德底线的情况下发现新的业主需要，有能力与愿望提供新与深的服务，然后物业公司通过制度创新使增殖服务的成果能够得到有效的分配与激励，才能解决人才的普遍匮乏导致合作方缺乏有效沟通与执行的合作困境。

　　通过资本运作构建利益的分配机制

　　合作，要解决的最大问题还是信任。因此物业企业不管以什么样的方式合作，首先要解决的就是公信力和公权力的问题，“说穿了就是找到合作双方都认可的利益的分配机制!”杜达卫向记者分析道，企业合作一是通过业务版块各取所需，二是从整合资源互补其短，“而最终的方向是企业间通过资本运作来界定彼此的权力，明确彼此的利益分配，大家同时针对某一领域的市场、或某些客户里面的共同需求，开展经营合作。”

　　物业行业也要形成互补生态圈

　　合作是一种趋势，物业管理行业内要形成一个互补生态圈。“说白了，独木不成林，大家要有资源共享的胸怀。”叶晖指出，“如果有一批这样的物业公司来做的话，就会形成一种气候，一种潮流。这种潮流反过来也会影响到外界对物业行业的看法。”

　　现有的物业企业合作模式与资源整合方式还能走多远?如何进一步开拓企业合作的平台与空间，支撑物业管理行业再向前发展?现在看来都是未知数。企业间的合纵连横，最终会结成一张网，这张网所带来的效益将交由时间与市场去验证。