篇2：理顺物业管理主要关系问题的探讨

　　理顺物业管理主要关系问题的探讨

　　全面贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》（下简称两个《物管条例》），正确认识和理顺物业管理中的各种关系，促进物业管理健康有序发展是当务之急。为此，笔者在这里谈一点拙见，作一些粗浅的探讨。

　　一、“物业”这个词怎样解读

　　“物业”这个词是八十年代初期从香港等地引进的泊来品。多年来业界人士对“物业”内在含义的解读不尽一样。一本在重庆广泛发行的物业管理书籍，对物业和房地产作了以下解读：物业与房地产在概念上既相联系，又有着本质不同。房地产是指土地及其附着在土地上的人工构筑物和房屋；物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施及其相关场地。显然，房地产是泛指一个特定区域（一个国家、一个地区、一个城市、一个城镇等）内所有的房产和地产，而物业是指住宅区、或者单体房屋（如宾馆、工厂厂房、综合大楼、写字楼等），是房地产涵盖的一个“小”概念。这个解读，一是从概念上模糊了物业与房地产本同属一个物质的特征；二是以范围的大小进行划线，人为地将物业与房地产截然分割为两个不同的事物。

　　笔者认为，“物业”就是指的房地产。从法理的角度来看，所谓“物”至少包含以下三层意思：其一，“物”既指生产资料，又指消费资料；其二，“物”既包括天然存在的一切物质，又包括人类劳动加工创造的一切物质；其三，“物”又可分为种类物和特定物。房地产就是特定物。因为土地和房屋是不可移动的，其某街某号的一幢房屋和另一处房屋也是不一样的。房地产既是特定物，所谓“物业”就是指房地产。物业和房地产说法不一样，但实质同属一个物质。如象我们常说的“土豆烧牛肉”中的“土豆”，老百姓则叫“洋芋”，它的学名又称为“马铃薯”，虽然有三个名称，但指的则同属一个物质。

　　二、物业--房地产既是财产关系，又是社会关系、法律关系

　　房地产是一种法律上的用语。房地产是房产和地产的合称，其中的“产”字一是指财产的意思，二是指产权的意思。房地产这一概念，是指作为财产的房屋和土地。因而房地产关系是一种财产关系，是人们对房屋和土地的产权管理和经营管理等活动的总称。它主要包括房地产的所有关系、买卖关系、租赁关系、抵押典当关系、委托代理关系、损害赔偿关系和继承关系。这些关系分别属于财产所有关系、流转关系、继承关系。同时，又与房地产市场紧密地联系在一起。

　　任何财产关系又都表现为一种人与人之间的社会关系。所以，当我们研究房地产问题时，不是把房屋和土地单纯作为物质对象来研究，而是研究由于人们对房屋和土地的占有和使用等等而发生的社会关系，当这种社会关系被法律所规定和调整时，它就表现为某种法律关系，即法律上的权利义务关系。业主拥有其房地产（物业）它就拥有其物权。物权一般分为：所有权、用益物权和担保物权三种。

　　房地产（物业）的财产关系、社会关系、法律关系，与物业管理中的各种关系是相应联系在一起的。因而深刻理解房地产（物业）的各种关系有利于我们正确认识和处理物业管理各种纠纷，理顺物业管理的各种关系。

　　三、物管企业与业主究竟是什么关系

　　在我国物业管理发展过程中，物管企业与业主的关系问题，一直是实践和认识的一个焦点问题，多年来，在如何认识和对待两者之间的关系问题上存在一些误区，其主要有两个：

　　第一个误区就是在物业管理发展的一个较长时期，不少人认为物管企业与业主的关系是“管理者与被管理者的关系”。我物业管理公司既是管理者，你业主就得听我的，就得按我物管公司制定的规矩行事，否则就对你不客气。致使矛盾和纠纷迭起，一些突出矛盾和纠纷事件经常见诸报端。这种理念和作为，混淆和违背了物管企业为业主服务的宗旨，因而侵害业主的合法权益时有发生。随着人们在实践中不断吸取教训和总结经验，随着物业管理法规规章的建立和不断完善，绝大多数业内人士已将这一错误理念摒弃。

　　第二个误区就是这十多年来直到如今，广为宣扬和流行的一种说法是，业主与物管企业是“主人与管家的关系”。这种定位从一个角度来看似乎有些道理，因为物管企业在物业管理中确实担当的是“管家”这一角色。但从另一个角度来看，将业主与物管企业的关系片面地定位为“主人与管家的关系”，就使得物管企业处于从属地位，变成了主仆关系。当前，全国各地炒物管企业鱿鱼的声浪此起彼伏，究其原因是多方面的和复杂的，其中不乏有物管企业服务不到位，质价不相符等等自身存在的问题，但同时也不能排除社会上流传的业主与物管企业是“主人与管家的关系”这种误导有关。

　　物管企业所从事的物业服务和物业管理工作，虽然是担当了一个物业管理区域内的“管家”角色，但就此把业主与物管企业的关系定位为“主人与管家的关系”，是一种形而上学的观点，因为它单独地、孤立的把现象看成为了事物的本质。

　　通过学习两个《物管条例》，笔者认为，业主与物管企业，在法律上是两个平等的民事权利主体；在经济上是等价有偿、质价相符的委托人和受托人的关系；在理念上是人性化的服务和管理。业主与物管企业，应当在依照法律法规的前提下，在平等互利，协商一致，等价有偿的原则下，在明确各自的权利和义务的基础上，签定委托服务合同，双方成为委托和被委托的契约关系。

　　四、业主与物管企业是物业管理中的主要矛盾

　　矛盾是普遍的，任何事物都存在矛盾，矛盾就是对立的统一。在物业服务和物业管理过程中，矛盾无处不在，业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业委会委员之间、业主和业委会与物管企业之间、物管企业与社会各界之间，都存在着这样或那样的矛盾。但其主要矛盾则是业主与物管企业之间的矛盾。

　　在物业管理中，业主与物管企业这对主要矛盾，又集中表现在服务和收费上的矛盾。究其原因，一是涉及开发商遗留下来的工程质量、共用设施设备不配套、拆迁还房安置、房屋产权证久拖不办等问题；二是涉及物管企业诚实守信差，服务不到位、质价不相符，企业员工素质差和经营管理不善等问题；三是涉及业主消费观念滞后，法制观念淡薄，或者片面追求“优质低价”，以及无理苛求而拒交物业服务费等问题；四是涉及物业服务合同双方权利与义务方面的纠纷、合同履行与违约方面的纠纷，以及偷盗抢窃等刑事案件纠纷等等。上述诸多方面的问题，如果得不到化解或者处理不当，最终就集中反映到服务和收费这个矛盾上来。

　　五、抓住主要矛盾，逐步理顺物业管理各种关系

　　在物业管理中，要理顺物业管理中的各种关系，必须紧紧抓住业主与物管企业这个主要矛盾，在正确处理和不懈努力化解业主与物管企业这个主要矛盾的同时，逐步解决物业管理中的各种矛盾，理顺各种关系。笔者认为，抓住主要矛盾，逐步理顺物业管理中的各种关系，主要应当从以下几个方面努力。

　　第一，坚持不懈努力学习宣传好、贯彻落实好两个《物管条例》，两个《物管条例》调整的对象就是物业管理业主与物管企业及其相关的各种关系（矛盾）。

　　为此，一方面物管企业员工要认真学法、懂法、用法，依法维权；另一方面物管企业责无旁贷应向广大业主反复宣传两个《物管条例》及其配套规章，同时，各级政府有责任采取有效举措，利用多种形式，加大对业主委员会和广大业主的宣传教育，真正使业户家喻户晓、人人明白，依法办事，依法维权。

　　第二，加快出台物管配套规章，不断完善物业管理法规体系。

　　两个《物管条例》制定了调整物业管理的基本原则，根据其规定的基本原则，必须相应制定一系列配套规章，以便于具体操作执行和全面落实。为此，建议政府和物业管理主管部门加快物业管理配套规章的制定出台。建议政府尽快调查研究建立物业管理纠纷仲裁机构，以及调查解决仲裁机构和法院裁决后执行难的问题，从而真正实现有法可依，执行到位，切实维护法律法规的尊严和权威性，切实维护物业管理当事人的合法权益。

　　第三，强化政府对物业管理的监督、指导和协调，促进规范和发展物业管理业。

　　各级政府应进一步增强为企业服务的意识，依法行政，采取切实可行的措施，加强对物管企业的监督、指导和协调。同时，及时认真处理物业管理投诉，加强对物业管理纠纷的调解，化解业主与物管企业之间的矛盾。再是，建议学习上海等城市对物业管理实行“两级政府、三级管理”的经验，理顺社区中居委会、物管企业和业主委员会的三者关系，形成“三位一体”的物业管理新格局，促进城市物质文明和精神文明建设健康发展。并建议政府尽快协调治安、水电气等社会各界与物业管理的相关事宜，为物业管理创造良好的发展空间。

　　第四，增强合同观念，重视和信守合同。

　　物业服务合同是规范和发展物业管理的重要环节，应当引起物业管理法律关系各方尤其是业主和物管企业的充分重视。业主和物管企业缔约时，一要遵守法律法规，遵守权利义务相一致原则和维护公共秩序原则，遵循市场主体等价有偿、平等互利、协商一致的市场经济法则。二要根据不同物业类型、不同档次、不同物业所在地和业主不同需求，具体制定有关条款。三要细化违约责任条款，以便于物业管理行政主管部门对合同的管理，便于仲裁机关或法院公平裁决与评判违约行为。

　　第五，“以人为本”，搞好人性化服务和管理。

　　服务理念是物管企业的核心理念。物业管理是一个特殊的服务行业，物管企业以服务为宗旨，是管理者至高无上的职责，是企业为业主服务的座右铭。物管企业以服务为中心，就得：一要经常教育员工认识：“物业管理就是为物业的产权人和使用人提供服务的。物管企业能否生存，取决于业主对服务的认可程度”。从而使员工牢固树立“业主第一，服务第一”的理念。同时，还应加快物业管理专业人员职业资格证书的培训和员工技能培训，不断提高企业整体素质，为业主服务打下坚实的基础。二要建立一套“安全、温馨、快捷、洁净、方便”的服务目标责任制，从制度上保证各项服务工作落到实处，不断提升为业主服务的质量。三要以业主需求为出发点，不断设计和创新服务项目，满足业主和物业使用人诸多个性化需求，搞好人性化服务和管理，打造出企业的品牌。

　　理顺物业管理各种关系，规范和发展物业管理业，任重道远。物业管理面临着各种挑战，但只要我们坚持努力“建一流物业，创一流服务”的方向，我们一定能够克服前进中的困难，为“朝阳产业”作出应有的贡献。

　　王志泉　重庆市渝中区房地产和物业管理业协会会长

篇3：探讨我国物业管理小区会所权属和利用

　　探讨我国物业管理小区会所权属和利用

　　近年来，我国许多地方物业管理小区有关会所、车库等公共配套设施设备使用的纠纷不断，纠其原因主要在于相关产权归属界定不清。为此，正在制定中的《物权法》（草案）第六章规定了建筑物区分所有权制度，奠定了物业管理的财产权基础。

　　建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式。在法国称“住宅分层所有权”、德国称“住宅所有权”、日本和我国台湾地区称“建筑物区分所有权”或“区分所有权”。我国《物权法》（草案）引入了这一制度，其第73条规定，“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这条规定实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说--“三元论”说，即建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三部分组成。草案第76条规定，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”该条规定了会所的权属问题。笔者认为该条规定有待商榷。

　　一、建筑物区分所有共有部分的界定

　　会所的权属与利用关涉建筑物区分所有中的共有部分的界定。根据《物权法》（草案）第73条规定，共有部分为专有部分以外的部分。但草案并没有对专有部分和共有部分下定义。根据我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》第3条的规定，区分所有的专有部分是“指公寓大厦之全部或一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之标的者。”共有部分是“指公寓大厦专有部分之外其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”从学理上考察，共用部分可以分为法定共用部分和约定共用部分，法定共用部分为构造或利用上并无独立性，且为维持建筑物牢固、安全和完整以及业主正常使用之必须的部分，如建筑物的走廊、楼道、屋顶、承重墙、基地等。约定共有部分为依照业主公约将某些构造利用上有独立性的建筑物可约定为共用部分，如庭院、独立车库等。此外，对某些不影响生活居住的构造上无固定使用方法的共有部分，经共有人决议，可以设定专有使用权，由特定人专属独占使用，如屋顶广告、外壁招牌、地下室占用等。对由多栋建筑物组成的物业管理小区而言，除区分所有建筑物及其附属物外的小区公共建筑、设施设备及小区的基地使用权等也属于共有部分。

　　二、对物业管理小区会所归属的探讨

　　由于会所是奢侈之物，在国外（如美国），会所通常在物业管理小区外单独设立，除一些极其豪华的小区外，一般的物业管理小区都无此类设施，即使在设立会所的小区，这些会所均不能对外经营使用，而仅仅为小区内的业主提供服务。所以，世界大多数国家（如日本、意大利、德国、美国等）和地区（如我国台湾、澳门地区）一般没有在有关建筑物区分所有的立法中规定会所的权属问题（值得注意的是，由于车库问题的重要性和复杂性，各国立法一般特别规定了车库的权属划分）。那么，会所到底是属于专有部分还是共有部分？这一问题颇费思量。从构造和使用上的独立性来看，会所是可以成为专有部分的。但从业主的公共利益考虑，实践中各国或地区一般将会所视为区分所有建筑的共有部分。如我国香港地区在《香港建筑物管理条例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明确将会所列为公用部分（参见该表第14项：会所、健身室、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所）。也有学者认为像物业管理用房、会所等商业用房在法律上并非独立物，而是建筑物区分所有人所拥有的那栋建筑物（或小区）的组成部分，视为业主共有。

　　目前，我国大陆还没有针对会所权益的明确规定，各地处理此类纠纷的做法不一。目前最权威的关于共有部分的规定是建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条。该条规定，住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备属于业主的共用部分。该条没有明确规定会所的权属，但是实践中基于会所的营利性的性质，且国家规定会所的面积不纳入分摊，目前会所的产权大多被认为归开发商。

　　笔者认为这是不妥的，应当明确将会所纳入到共用部分的范畴，为小区业主共有。理由是：首先，会所作为物业管理小区的公共配套设施，其规划设计目的在于为特定小区全体业主提供商业、娱乐、文体等配套服务，有的会所虽然带有营利性，但对于全体业主来说是具有公共产品属性的设施。其次，从会所的建设费用来看，其建设成本一般已经被摊付到业主所购买房屋单元的房价中。如果会所的权属归开发商会有损消费者的利益，有失公平。另外，如果按照《物权法》（草案）“有约定，按约定”的规定，那么鉴于开发商在商品房买卖中居于制定合同的强势地位，那么今后物业管理小区会所的权益势必将全部经过“约定”而归属于开发商，从而有损业主的利益。因此会所的产权明确规定为物业管理小区业主全体共有为宜。

　　但是考虑到目前我国大部分物业管理小区的会所归开发商所有的事实，法律也不宜“一刀切”，强行规定所有会所均为小区业主的共有部分。如果开发商能证明其在售房时声明保留会所的所有权并取得产权证，或能证明该会所的建设造价未计入房屋售价的，开发商可以拥有会所的产权，会所应视为物业管理小区内的专有部门，由开发商承担会所的营业税费以及管理和维修等费用。

　　三、对会所权属和利用的几点建议

　　基于以上观点，笔者提出以下对我国物业管理小区会所权属与利用的建议：

　　1、《物权法》（草案）第76条应作相应修改，明确规定“会所、车库等建筑区划内的公共配套设施设备，除开发商能证明其在售房时声明保留会所的所有权并取得产权证，或能证明该会所的建设造价未计入房屋售价的外，归业主共有”。删掉“有约定的，按照约定”的规定。

　　2、在《物权法》（草案）中明确专有部分和共有部分的定义，并增加法定共有部分、约定专有部分和约定共有部分的概念（参见我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》第3条的规定）。这就意味着经过业主大会同意，业主委员会可以将区分所有建筑的非法定共有部分经约定授予他人使用，也可将区分所有建筑的专有部分经约定供共同使用。此项规定可以有效地缓解开发商和业主之间的利益矛盾。业主为了充分发挥会所的效用，可以决议将属于共有部分的会所指定给开发商或物业管理公司专用，也可规定在不增加业主负担和影响业主生活的情况下可适当对外经营，经营收入一部分用来弥补会所及小区的物业管理费用。当开发商或物业管理公司的行为有损业主利益时，业主可以决议收回专用权。

　　3、对于所有权归开发商的会所，有关法律还应对其进行限定，如规定开发商对会所的转让、变更、处置、使用必须体现会所的配套服务功能，不能随意改变其使用用途和性质，不能抵押；会所出售或出租时，小区业主享有优先购买和租赁权等。对于“会所改规划”问题，《物业管理条例》第50条已经明确规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。” 因此，开发商随意变更会所规划是不为法律所允许的，相关政府部门应对此加强监管。

　　4、从会所目前的发展状况来看，会所是物业管理小区品位的一种象征，是开发商销售策划的一部分，但是在实践中真正经营效益好的会所不多，因此对一般物业管理小区来说建设会所有过于浪费、奢侈的嫌疑。有关法律应明确普通住宅小区不应当设立供对外经营用的会所（豪华物业管理小区条件可以适当放宽），即使开发商要建也应当单独立项，在物业管理小区红线范围外进行开发建设。这样今后就能有效地避免有关会所的产权纠纷。

　　文/王鉴非 华中科技大学法学院

篇4：物业管理与服务关系的探讨

　　物业管理与服务关系的探讨

　　一、物业管理公司的角色定位

　　在讨论管理与服务的关系问题时，首先必须明确物业管理公司所处的地位和担当的角色。所谓物业管理，是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规，管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业（包括对物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

　　在物业管理的经营活动中存在两个主体，即物业管理公司和业主委员会。物业管理公司在双方签订委托合同以后，才能实行行使物业管理职能。这种委托和被委托的关系，就使物业管理公司处于双重要的地位。

　　一重角色：物业管理公司是一个独立的法人，是自主经营、自负盈亏的经济实体，并获取一定的利润，这就决定了其管理和服务必须是有偿的经济行为。

　　另一重角色：物业管理公司又是被委托方，处于被委托者的地位，受制于委托者--业主委员会，它同业主委员会之间被委托的契约关系，其行使的是合同范围中的管理权力，因而，是一种有限管理权，而不是无限管理权。但应当明确的是，一旦合同生效，便具有法律效力。物业管理公司在合同范围内按管理标准从事管理工作，应当理直气壮地进行严格管理，而不受其他非市场因素的干扰。

　　物业管理公司所处的这种双重角色地位，正是其业务活动中引起种种矛盾的根源。

　　要明确物业管理公司的角色定位，必须树立三个基本观点：

　　一是，物业管理公司要代表群体利益，即小区范围内全体业主的利益，而不仅仅是业主的个人利益。

　　二是，物业管理公司要代表业主的根本利益，兼顾当前利益和长远利益，经济效益，社会效益和环境效益，正确地把它们结合起来，不能只顾眼前利益和局部利益，而损害小区和业主的利益和根本利益。

　　三是，物业管理公司理所当然地维护自身的合法权益，寻求合理利润。作为物业的经营者投资于物业管理行业，也要获得投资于其他行业一样的平均利润，这是合理合法的，否则，就没有人愿意从事这一行业。

　　明确了物业管理公司的角色定位，管理服务工作也才能真正到位。

　　二、物业管理公司管理与服务的联系和区别

　　从表面上看，物业管理中的管理与服务是有区别的，物业管理的对象是物业，管理的内容，就住宅小区而言，主要是对住宅小区的维护管理，治安管理，绿化管理，清洁卫生管理，相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值增值，创造舒适的居住环境。

　　物业管理的服务对象是人，即物业的所有人和使用人。服务的内容是多方面的，包括一般服务，如为业主的物业维护和修缮，住宅共用部位，公共设备维护更新，相关场地的维护等，专项服务的，即为改善和提高住用人的工作，生活条件而提供的各项服务工作，生活条件而提供的各项服务工作，如治安保卫、清扫保洁、庭院绿化，交通车辆停放等服务；特色服务，主要指接受业主委托而提供的各种服务，如代收各种公共事业费，代购车船票和各种商品，代理出租以及托儿所、幼儿园等教育服务和文化服务等。服务的宗旨，是为物业所有人和使用人提供一个方便，安全、舒适、全面发展的居住和工作环境。

　　上述区别说明，管理虽然是服务的构成部分，但服务的范围和内容要宽广的多。管理具有规范性和一定的强制性，而服务则完全是自觉自愿进行的，二者不能完全等同；即要管理好，又要服务好，是物业管理的天职。

　　但是，从物业管理中管理的与服务的实质来看，二者又是互相联系的，统一的，融为一体的。

　　一是，管理之中包含服务。

　　因为管理的对象是物业，而物业是为业主所有的，物的背后是人：管理的内容都是与物业的完好性，保值增值相关的。物业管理好，就是对业主最好的服务。例如，维修管理保持物业的完好性，符合业主的利益，也就是为业主服务。所以，物业管理是寓管理，经营于服务之中，管理本身就是服务。

　　二是，服务之中包含管理。

　　良好的服务不能没有管理：要对业主服务好，就必须管理好服务的对象是人，即业主，而房屋是业主的财产和居住，服务的重中之重，就是把物业管好。例如，维修服务本身就是管理的一方面内容：再如，安全服务也是通过良好的治安管理实现的。所以，服务又是寓于管理之中，服务本身也离不开良好的管理。

　　三是，管理是手段，服务是目的。

　　物业管理中的管理离开了服务，就丢失了目的；而服务离开了管理这个手段，也达不到服务的目的。所以，管理和服务不是对立的，而是统一的，二者是融为一体的。

　　三、正确处理管理与服务关系的原则

　　在物业管理公司实施管理与服务的过程中，常常遇到这样那样的矛盾和问题，甚至引起法律纠纷。由于物业管理及其相关法律法规纠纷。由于物业管理及其相关法律法规不健全，或规定的不够具体，往往给实际问题的处理带来较大的难度。因此，应当有一些正确处理的原则。这些原则，初步设想有以下几条。

　　（一）有限责任原则

　　物业管理公司管理的范围和职责应当是合同（契约）规定的职责范围。一个小区等于一个小社会，小区内的事情很多，面很广。而物业管理公司是一个经济组织。按合同规定，主要承担的是经济性的物业管理职责，如住宅本身及其相关的公共部位，公共设施以及绿化、保洁等等，基本上是合同范围内的职责。这些职责是有限的，而不是无限的。不能把小区的一切责任都归之于物业管理公司。至于小区内的基础设施，文化教育、民事纠纷处理等社会事务，应当由市政部门、文化教育部门、公安部门、政法部门、地区组织和居委会等去管理。如物业管理公司再三关照业主，出门或晚上就寝时把门窗关好，如因业主未做到而发生失窃，则应由业主负责；如果小区保安设施疏漏、保安人员失职，则物业管理公司应负一部分责任。所以，明确物业管理公司管理的职责范围是重要的关键。

　　（二）自学管理与强制相结合的原则。

　　合同和业主合约规定的一些条款，物业管理公司、业主委员会和业主都应当共同遵守，自觉管理。任何管理都带来有一定的强制性。对那些强辞夺理、违规违法的人，更应进行强制性管理。如违章搭建不少小区内蔓延，如果不强制拆除，还何谈管理呢！为防患于未然，物业管理公司进行广泛的宣传教育，提高接受管理的自觉性是很重要的；但必要的管理规则的约束，强制性管理也是必不可少的。

　　（三）签约双方责、权、利相匹配的原则

　　物业管理公司与业主委员会是平等的两个主体，在合同中，应明确规定双方的责、权、利。而且，业主委员会的责、权、利和物业管理公司的责、权、利要用条文的形式做出具体规定，具有很强的可操作性，以便于检查，并要规定任何一方违约的责任。实践中产生的许多纠纷，往往由于合同的规定过于原则，甚至模棱两可，难以具体执行和检查。如果为简便起见，合同文本不宜太长，那么，建议订一个实施细则，作为双方的合同的补充。确权是管理的基础，主体的权力明确了，才能承担相应的责任和义务。明确各自的责、权、利，才能真正做到各得其所，各行其权、各尽义务，各享其利。这就是人们通常所说的“双赢”。

　　（四）服务质量与服务收费相对应的原则

　　常常出现两种情况：一种情况是，业主要求服务项目越多越好，服务质量越高越好，而收费越少越好，甚至还有以此为借口而拒交物业管理费的。另一种情况，物业管理公司管理人员埋怨收费那么少，调动不起积极性，怎么能管理和服务好呢！这两种绝然相反的看法，构成了一对矛盾。处理好这个矛盾，就是要按市场经济原则办事。贡献和报酬相对称是市场经济的普通原则。同样，服务质量与服务收费也要相对应。

　　所以，我们主张要把物业管理和服务质量分若干个档次，相应收费也划分几个档次，达到哪一级物业管理费用，使二者能相对应，否则，服务标准很难统一达标。目前，一个小区内有多种物业，如商品房又有高低不同档次，收取的物业管理费也相差悬殊，而物业管理服务却要以一个标准达标，这实在是难以做到的事。只有管理服务质量和收费标准相对应，才能做到双方都满意，充分体现公平，公正的原则。

篇5：探讨保障性住房物业管理模式

　　探讨保障性住房物业管理模式

　　我国尚未形成一套成熟有效的保障性物业的管理和运营模式，因此，有必要加快保障性住房物业管理模式的研究，以便解决保障性住房住户入住后能够安居，巩固保障性住房建设的成果。

　　一、保障性住房物业管理的现状和特点

　　保障性住房是我国住房供应体系中较具特殊性的住宅类型，具有社会保障性质，一般包括廉租房、公共租赁房、经济适用住房等几种类型。其物业管理的现状和特点如下：

　　1、廉租住房。

　　廉租住房的特殊性，主要表现在其福利性、公益性、补贴性、组成复杂性上。廉租住房具有单套建筑面积小（户型小）的特点。伴随这个特点，集中建设的廉租房小区还具有容积率大、人口密度大的特点。廉租房的物业管理必须考虑多重因素，应该更多地体现社会效益。然而，体现社会效益并不是意味着就是回到计划经济体制下的房屋管理体制，由国家、单位大包大揽的福利制度管理，而是如何根据其社会保障性质，在公平和效率的基础上充分考虑，加强廉租房社区物业管理，使其物业管理更加社会化、市场化、人文化。

　　2、公共租赁住房。

　　公共租赁住房，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。以北京为例，公共租赁住房户型设计建筑面积分为从30至60平方米不等的四种户型。与廉租住房类似，公共租赁住房也具有单套建筑面积小（户型小）的特点。集中建设的公共租赁住房小区具有容积率大、人口密度大的特点。

　　3、经济适用房。

　　经济适用住房的购房人拥有有限产权，具有商品性和保障性的双重属性。其经济型主要体现在销售价格以政府指导价为准，出售对象为具有一定支付能力的低收入家庭,适用性体现在经济适用房的住房面积为能满足基本居住需求的中小套型，同时房屋的建筑标准不能降低。相比普通商品房，经济适用房住宅区的物业管理收费较低，目前北京经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0.55元/建筑平方米/月，不得上浮，下浮不限。

　　二、保障性住房物业管理存在的问题

　　目前，国内保障性住房物业管理普遍存在以下问题：

　　（1）物业服务提供方式方面的问题。

　　目前保障房物业服务提供方式方面存在管理模式单一的问题。要么是专门的政府部门，要么是产权单位（大多为政府相关部门或国有企业）自行或者由其委托物业服务企业提供服务。从责任主体来看，基本上是政府责任为主。这种责任界定就如同住房制度改革前计划经济机制下政府对住房实行建设、分配、管理一体化的大包大揽做法，不利于保障性住房物业管理的可持续性发展，毕竟政府的财力、物力有限，社会对保障性住房的需求还有很大缺口。从服务方式上来看，没有脱离专业化的物业服务模式。专业化的物业服务模式更适合商品房等房屋类型，而并不适合廉租住房和公共租赁住房。上文已提到，廉租住房的住户中会有大量的富余劳动力，他们完全可以充实到秩序维护、清洁卫生、绿化养护等服务事项上。这种方式一方面降低了物业服务成本，另一方面还能够解决部分廉租住户的就业问题。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔20**〕45号）中提出，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务。”但目前，尚未发现廉租住房和公共租赁住房由住户自我管理、自我服务的实践。

　　（2）物业服务标准不确定、不统一，与普通商品房物业服务标准并无二致。物业服务与物业服务收费之间不平衡，质价不相符。

　　各地普遍制定了廉租住房、公共租赁住房的《建设技术导则》等建设标准，却完全没制定保障性住房的物业服务标准。从保障性住房建设的初衷，以及从建筑面积、户型设计、使用功能等方面的安排来看，从国家到地方对于保障性住房都有明确的定位，简言之，就是为了解决城市中低收入家庭的住房困难，是为了满足困难家庭的基本住房需求。对此问题，不论是政策制定者，还是保障房住户，或者社会各界都应当有清醒的认识。既然如此，我们对于保障性住房物业服务标准就应当有准确的定位，而非目前的与普通商品房物业服务标准无差异。目前的保障房住户和有些社会媒体，缺乏对于物业管理行业的基本了解，只知挑剔物业服务的标准和个别问题，而忽视了住户是以超低限度的租金和物业服务费而享受了并不算低标准的物业服务这一现实。如果完全以从住户手中收取的租金和物业服务费而提供物业服务的话，再懂经营的企业也会亏损。

　　（3）物业服务收费标准低、费用收缴率低，相关费用远远不足以支付物业服务投入成本。

　　廉租住房或公共租赁住房物业管理方面的经费主要来源于从住户收取的租金、物业服务费，以及政府相关补贴。但目前的费用标准非常低，如天津地区物业服务费现行标准为平均每月每建筑平方米0.35元。而北京市仅向住户收取租金，而不收取物业服务费。但由于保障房多采用专业机构提供物业服务的模式，且物业服务内容和服务标准与普通的商品房物业服务并无很大差别，甚至保障房的人口密度大导致公用设施设备损耗快从而需要更大的维修养护成本投入。大家都知道建房子需要成本需要钱，却忽略或根本无视物业服务也需要成本也需要钱。我们现在看一下物业服务成本状况，按照北京物业管理行业协会公布的普通商品住宅20**年第一季度物业服务成本结果：按北京市的政策，员工最低工资标准自20**年1月起为每月1160元，各类人员工资比上季度平均涨幅超过15%。仅此一项人工成本的大幅上涨就足以给物业服务企业带来巨大的经济压力。因此，在目前保障性住房物业服务内容并不少、服务标准并不低的情况下，仅从住户收取的租金或物业服务费用并不足以抵消物业服务成本投入，根本无法支撑正常的物业管理和服务。

　　三、保障性住房物业管理模式选择和对策建议

　　总体来说，政府要主导保障性物业的管理方向，加强住房社会保障效果。尽管各地保障性住房物业管理模式和运行机制各异，但体现政府实施社会救济和保障，确保保障性住房的保障效果和可持续发展，是必须坚持的方向。

　　（1）要确立“以管谋建”的思路。

　　保障性住房的保障特征客观要求，在每一个项目规划时就应该为今后的管理留有发展空间，把管理的可持续纳入规划建设同步谋划。首先，在开发设计保障性住房时，要为后期的物业管理部门设计建造出尽量多的经营用房，以保证保障性住房管理部门利用经营用房的收入来补贴物业费的不足，以此来保证保障性住房维修的资金来源。其次，政府应成立专门的经济适用房物业管理公司，对政府开发的保障性住房进行后期管理。这样，管理部门用自己的施工队伍对经济适用房进行维修、养护，就会相应地减少后期管理成本及减少后期因质量问题在维修中产生的推诿、扯皮现象，利用有限的物业管理费来维持经济适用房的其它常规养护。再次，政府应对物业管理部门的税收给予一定的优惠政策，比如低税率或者减免某些项目的税收。

　　（2）在居住成本上保持福利的连贯性。

　　保障性住房的选址虽然是属于保障性住房的建设问题，但是其也与后期的物业管理有着紧密的联系。许多地方的保障性住房，大都建在城市的边缘地带，离市区很远，而且城市基础配套设施差，交通极不便利，大大增加了低收入群体的居住成本。这实际上无法体现公益性与福利性。搞好保障性住房的物业管理，保持福利的连贯性，先要考虑减少保障性住房的居住成本。尽量把保障性住房建在交通方便的市区，使低收入群体方便就近工作、上学和看病等，节约交通费用的开支，使其真正的安居乐业。国外的实践经验已经证明，实施经济适用房、廉租房、公共租赁房的配建举措，能够在一定程度上缓解因选址不同、业主不同而造成的保障性住房物业管理难题，从一定程度上保证保障性住房物业管理的质量。

　　（3）创新物业服务供应方式。

　　改变过去单一由专业化物业服务企业提供物业服务的做法，因小区制宜采取多样化的服务供应方式。充分吸纳保障房住户参与物业管理，实行小区自我管理与专业分包相结合的办法，有条件的廉租或公租房小区，尤其是集中建设的项目，鼓励住户自我管理、自我服务。山东济南的世纪中华城小区廉租房住户王女士就曾对记者说：“对于我们廉租房住户来说，经济上是承担不起物业费支出的，好多邻居都在商量，我们可否不需要物业服务，自己管理自己。”为什么不让他们自己管呢？住户不愿完全自我管理或者配建项目确实不适合承租户自我管理的，也可以由物业服务企业聘用一定比例的住户充任秩序维护、清洁卫生、绿化养护等工作。其他如设施设备的维修养护工作可分包出去由社会专业机构或物业服务企业承担。这种方式不仅解决了承租户的就业问题，减轻了他们的经济负担，也减轻了政府和社会的负担。而且，承租户参与到小区的物业管理，能够帮助他们更深刻的认识物业管理，自觉及带动其他住户履行有关义务。

　　（4）成立承租户参与的保障房小区管理机构。

　　改变单纯由政府主导的管理模式。不但要吸纳承租户参与到具体的物业服务工作中去，还要吸纳承租户参与到保障房小区管理机构。不论这个机构的名称叫“委员会”、“管委会”，还是叫“管理组”，总之，要让承租户代表参与到这个机构中。这样做的目的，就是充分发挥承租户在物业管理中的积极作用，让他们“在其位，谋其政”。

　　保障房小区管理机构可以由以下单位或人员组成：住房保障部门、街道乡镇、社区居委会、产权单位、承租户代表。在集中建设的保障房小区，其管理机构为小区物业管理事务的权力机构（决策机构），决定物业管理事项。属于配建在其他类型房屋的保障房小区，其管理机构为保障房住户的代表机构，在形成团体意见和建议后，通过产权单位（业主）行使物业管理相关权利。配建制下小区，在成立业主大会时，应当为保障房住户代表预留名额。

　　（5）制定适合保障房小区的物业服务标准。

　　前文已有论述，保障房小区物业服务标准应有准确定位，而不应与普通商品房小区等量齐观。不论从国家财力角度，还是从社会公平正义角度，笔者认为，保障房小区物业服务标准应当实行相对低标准。就北京市而言，建议实行北京市物业服务标准中的一级或二级标准。在经济适用房、普通商品房项目中配建的廉租房或公租房，其物业服务标准无法从原项目中割裂而单独采取一种标准，因此，对于这种情况暂时纳入统一管理和服务。

　　（6）多渠道募集保障房小区物业管理投入资本。

　　吸纳承租住户参与物业管理和服务，是降低成本的一个途径。除此之外，建议采取以下措施：

　　1.政府购买服务聘请物业服务第三方评估监理机构对保障房小区物业服务收费标准进行测算，将测算结果在物业管理区域内公示，向社会公布。这种方式比政府定价、合同约定的方式更具有公平性、专业性、说服力。目前，北京可以做到。测算结果出来之后，再解决费用如何分摊的问题。

　　2.公开招标，采取激励措施鼓励企业承担社会责任，参与保障房项目的物业服务。对于保障房小区的物业服务，如果业主、住户选择由专业化企业提供服务的方式，则采取向全社会公开招标的方式招聘企业。对于承接保障房小区物业服务的企业，制定激励机制，将其作为优良业绩记入信用档案，在资质晋升、项目评优等活动中给予优先考虑。

　　3.给予承接保障房项目的物业服务企业税收优惠。凡是承接保障房项目的物业服务企业一律减免相关税费，降低企业成本，提高企业参与保障房项目管理的积极性。

　　4.善加经营，创造经营收益补贴物业服务费不足。通过保障房项目的电梯、公告栏、外墙做广告，经营性用房的经营等途径，增加小区的公共收益并用于弥补物业服务费的不足。

　　5.社会参与。动员全社会爱心组织、人士关注和支持保障性住房物业管理的健康、可持续发展，鼓励青年志愿者协会、相关慈善组织等非营利机构和单位参与到保障房物业管理，鼓励党员干部到保障房小区义务劳动。

　　6.财政补贴。如果还有资金缺口，应采取适当的政府补贴辅助保障房小区顺利开展物业服务活动。

　　（7）加强对承租住户的信用管理，使其规范履行物业管理相关义务。

　　有些保障房小区物业管理活动混乱与住户的违法违规行为不无关系。比如，无端拖欠租金、物业服务费、水费、电费，高空抛物、随地吐痰、乱扔垃圾等等。可见，保障房小区物业管理也离不开住户的支持与配合。《拿破仑法典》第627条规定，“使用权人及居住权人应以善良管理人的注意享受其权利”。保障性住房的建设是党中央、国务院为解决广大中低收入家庭住房困难而做出的重要决策。也可以说，是举全社会之力解决少部分人的困难。保障房家庭在承租廉租住房、公共租赁住房时有义务有责任自觉遵守相关法律规定、合同约定，应当尽到“善良管理人的注意”义务。对于那些违反法律规定、《物业服务合同》、《租约规定》的住户，可以将其违规行为按类别及轻重的不同，在住户信用档案中予以记录，记分达到一定程度后，限制其续订租约或直接要求其退出承租房，以严肃保障房物业管理秩序。

　　（8）健全业主组织，有效发挥业主大会作用。

　　针对经济适用房住宅区规模较大、往往划分为几个物业管理区域的特点，将来也不排除，几个业主大会组建一个业主组织协会，共同商讨几个物业区域共同使用的设施设备的维护等事宜。同时，应鼓励以楼宇和楼层建立业主组织，楼宇、楼层业主组织的运作模式，应灵活多样，无须刻意强求，如业主组织可以只设一个联络人，联络人可以采取轮班制，业主轮流坐庄，还可以选择一个或几个热心公益且有闲暇的人做志愿服务，出面负责楼里的共同事务，总之可以采取多种模式，只要大家觉得公平、认可就可以。这也符合组织结构普遍发展的规律，从权利延伸来说，应该是先有个体自然人，再有联合体，再有部落，再有社会，再有国家,自下而上来做。

　　（9）细分物业共用部分的权利责任主体。

　　以楼层、楼栋为单位，把相应的物业共用部分维护权责划分给使用者，采用“使用者付费”的原则，由每个单元门或楼层的业主自己修理和更换，将其所产生的费用从小区业主大会的物业费或者维修资金中剥离出去。同理，安全通道、房顶维护等物业共用部分也可以按照垂直切分的原则找到使用者，由相关业主掏钱修理和维护。这样，不仅有利于降低物业管理成本，还能使物业共用部分能够及时维护。已经有业主大会的，权责划分工作由业主大会负责，没有组建业主大会的经济适用房住宅区，应尽快组建成立业主大会。

　　（10）推动物业管理模式的多样化，鼓励非盈利物业服务机构的发展。

　　物业管理模式可分为专业化物业管理和非赢利模式的物业管理的组织形式，其中非赢利物业管理模式又可以选择多种模式：政府组建物业服务机构的行政化模式、社会组织从事物业服务的非赢利模式、社区内业主自我管理的非赢利模式。对于物业公司不愿进驻且业主大会未成立的经济适用房住宅区，以街道、乡镇为单位，委托非营利社会机构，提供物业服务，并统一经营住宅区广告、停车等业务，收益用于补足物业服务，业主大会组建完成后，自行决定物业管理方式，选择通过他人进行物业管理的，向物业服务企业、专业性服务企业或非盈利物业服务机构购买物业服务。比较行政化模式，社会组织从事物业服务的非赢利模式、社区内业主自我管理的非赢利模式更有助于培育发展社区自治能力，减少对于政府的依赖，同时政府仍然应当发挥引导、监督和指导的职责。

　　作者系北京市住房和城乡建设委员会副主任