篇2：物业知识教材：小区物业管理经费与测算

　　物业知识教材：小区物业管理经费与测算

　　一、物业与物业管理

　　"物业"一词由英语"Estate"或"Property"引译而来的，含义为"财产、资产、拥有物、房地产"等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑，如一栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

　　社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。物业管理起源于19世纪60年代的英国。现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州，从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现，物业公司呈现出一派蓬勃生机。1993年6月30日，成立了全国首家物业管理协会--深圳市物业管理协会。

　　1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出:"住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理"。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制改革指明了方向，并提供了法规依据。

　　1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

　　二、住宅区物业管理经费的来源

　　住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　住宅区实行物业管理，其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴，有多少钱办多少事的被动局面。但是，由于传统观念及职工的经济收入水平还较低，还不能承受较高的费用，因此，要解决住宅区的管理经费问题，必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有:

　　一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自20**年1月开始，按0.10元/平方米、月收取(内部价格)，保证了门卫及清洁工的工资。

　　二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后，由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%;由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后，维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取2%(多层住宅)、3%(高层住宅)的维修基金(纳入住宅成本);住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用，只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可你补日常管理费用的不足。

　　三是一业为主，多种经营。要以物业公司为依托，完善住宅区的配套设施，建车棚、车库等，有条件的单位，建设门头房，对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务，也向社会承担业务，用多种经营取得的部分利润，你补管理费的不足，实现以业养业的目的。四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新，由于优势资产和精兵强将已到改制企业，作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业，扶持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度，做好资金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算

　　(一)住宅区公共服务收费的费用构成

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

　　2、公共设施、设备日常运行、维修及保护费;

　　3、绿化管理费;

　　4、清洁卫生费;

　　5、保安费;

　　6、办公费;

　　7、物业管理单位固定资产折旧费;

　　8、法定税金。

　　此外，对实行物业保险的住宅区，还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。

　　(二)住宅区公共性服务收费标准测算原则

　　住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目，劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。

　　(三)住宅区公共服务收费的测算方法

　　公共服务收费的测算可用公式来表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服务收费标准，单位为元/月.平方米;

　　*i:各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米;

　　i:分项项数;

　　∑:表示对各分项费用算术求和。

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

　　该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。

　　各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。

　　该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数;然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额;汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。

　　其测算公式为:

　　工资、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)

　　2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费;各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费;区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;公共设施、设备的大、中修费用;电梯的运行、保养与维修费用;共用天线保养维修费用;高压水泵的运行、维修费用;冬季供暖费。这些费用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。

　　该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本指出，然后求和。简单测算法是指:以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。

　　3、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

　　4、漏交率问题

　　由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的;但由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率;同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。

篇3：成功上调物业服务费四步骤

　　成功上调物业服务费四步骤

　　近年来，随着物价的持续上涨以及《劳动合同法》的全面实施，物业服务企业的管理成本倍增，而重庆市涪陵区物业服务费政府指导价标准却是按照重庆市物价局【1998】398号文件规定的标准下浮30%执行的，其中，部分物业小区的物业服务费标准还远远低于政府指导价标准。

　　从20**年初至今，笔者所在公司尝试上调在管项目的物业服务费，通过不懈努力，在管的绝大部分物业项目完成了物业服务费标准的上调工作。回顾漫长的调价工作，其中四个步骤至为重要：

　　第一步：积极向政府呼吁

　　20**年1月，涪陵区物业管理协会将本区域物业服务企业生存状况调查报告上报了区委、区政府、区人大、区政协。在报告中，特别就涪陵区物业管理行业十年来为涪陵区加强城市管理、改善人居生活和工作环境、优化发展环境、提高人民生活品质、维护社会稳定、扩大就业、构建和谐社会等方面作出的较大贡献，以及物业服务费的政府指导价标准维持十年不变等情况，进行了重点的阐述。报告呼吁政府及相应职能部门对物业管理行业的生存危机引起重视，出台相应的地方性法规、政策，缓解涪陵区物业服务企业生存危机，为城市经营管理和社会稳定营造一个良好发展环境。

　　与此同时，涪陵区物业管理协会在主管局的领导和指导下，制订了物业管理行业自律公约，共同抵制个别企业的不正当竞争。

　　此外，通过区主管局、区行业协会以及物业服务企业的名义，还多次向区政府、区委及相应职能部门大力呼吁。

　　在此基础上，物业管理行业引起了区政府的重视。20**年5月，区人大、区政协对涪陵区的物业服务企业进行了以物业管理行业生存状况为专题的执法检查和调研活动，为改善涪陵区物业管理行业的生存状况拉开了序幕。

　　第二步：做好调价的前期准备工作

　　为保障物业服务费标准上调工作的顺利开展，笔者所在公司首先对各物业小区的部分业主进行了“上调物业服务费标准”专题抽样调查，深入了解广大业主对物业服务费调价的看法；其次，对涪陵区物业管理行业的生存状况进行了详细的调查，包括近年来物价水平及员工工资的上涨情况，进行了客观的统计；第三，对在管各物业区域的物业服务费收支情况进行了分类整理；第四，就重庆市主城区、其它区县的物业服务费标准，以及物业服务人员工资标准，与涪陵区的实际情况进行了客观的对比分析。

　　通过对业主进行“上调物业服务费标准”的调查中发现，70%以上的业主都希望能享受到优质的物业服务；35%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准；45%左右的业主不愿上调物业服务费标准；20%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。针对绝大多数业主的意见，笔者所在的公司决定在上调物业服务费标准前，进一步提高各物业小区的物业服务质量标准，切实让广大业主有一个安全、整洁、舒适、温馨、和谐的生活环境和工作环境，以服务质量提高来推动物业服务费标准的上调。

　　第三步：加大宣传力度

　　为了取得绝大部分业主对上调物业服务费标准的理解和支持，让更多业主了解物业服务企业目前的生存状况是成功的关键。为此，笔者所在公司将宣传工作放在了重要位置：首先，将涪陵区物业管理行业的生存状况调查情况及小区物业服务费收支情况向广大业主予以公示，让广大业主对物业管理行业生存状况及企业有一个更深层次的了解；其次，采取全员宣传的方式，将重庆市及涪陵区物业管理行业生存状况向广大员工通报、学习，并让员工对业主不理解的地方予以解释与沟通；第三，对调价特别不理解的业主，由笔者所在公司派中高层管理人员与其进行单独的交流与沟通，直至业主理解为止。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各物业项目任务层层落实，责任到人。

　　第四步：加大与业主单位及业委会的交流与沟通

　　在各方面基础工作基本完成的同时，就上调物业服务费标准问题，笔者所在公司高层管理人员分区域与各物业小区的业主单位或业委会进行了进一步的交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、物业管理行业生存状况、物价上涨指数、人员成本上涨指数等基本情况，以及按照《物业服务定价成本监审办法》公布的小区物业服务费用收支预算情况等，进行了相互探讨。

　　在实际工作中，笔者所在公司将每次与业主单位或业委会的交流与沟通情况，以及调价方案向广大业主公示。经过这样一系列深入艰苦的工作，最后，取得了小区绝大部分业主的认可和支持，进而逐一将各小区的物业服务标准进行了相应上调。

　　张嵱/《中国物业管理》/20**年第八期

篇4：如何提高物业服务费收缴率

　　如何提高物业服务费收缴率

　　物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征，在社会主义市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。

　　物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事儿，但实际情况却恰恰相反。目前，我市及至全国大部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想。例如：据网上报道，北京市的物业收费率一般仅为50%-60%，最低的只有30%左右，能达到90%以上的屈指可数。武汉市300多家物业管理企业中，运行较好的，物管费也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小区物业管理费收缴率平均不足70%。广州约有20%的业主拒交物业管理费。从以上数据可以分析出目前物业管理收缴率普遍存在于一个较低水平。我市物业管理收缴率也差不多如此。

　　赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费难在何处?怎样才能提高物业管理收费率呢?就以上问题做出如下分析。

　　一、物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比。

　　由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服务上下工夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物业服务费。据《中国建设报?中国楼市》(20**年2月27日)刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产发展情况的调查资料显示，在与购房有关的问题中，消费者最关心、最担心的问题是物业管理服务问题，其不满意率高达90%。被调查者对于物业管理的不满意主要是物业管理公司乱收费、房屋维修不及时、安全管理不到位、物业工作人员的服务态度不好等。

　　二、业主对物业管理的认识不够。

　　对于上个世纪80年代才走进中国大陆的物业管理还没有完整的认识，有些人甚至是根本就不想了解物业管理是什么。《深圳商报》和深圳万龙腾市场研究咨询公司曾经共同对深圳市民进行过相关调查，结果有近33%的被采访者尚不知道住宅要交物业服务费。相对深圳这样经济发达的大都市亦如此。可以联想到，我市正式开展物业管理工作也不到十年，应该有更多的人不知道住宅要交物业服务费。试想一下，连住宅要交物业服务费都不知道，又怎么会去主动交呢?由于不了解物业管理的内涵，少数业主还存有侥幸心理。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒交费。

　　认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

　　三、开发商越权承诺，物业公司长期受苦。

　　开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务费等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物业管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。据有关调查，由于业主对开发商不履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中，大约有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费等方式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现，或房屋质量存在某些问题，业主得不到满意答复，物业便很可能受到牵连。

　　四、物业管理的相关法律、法规不完善。

　　物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。

　　五、物业管理企业服务不到位。

　　很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。例如：某小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修，这样的服务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。

　　既然知道了收费难的原因，那么，下一步我们就研究如何提高物业管理收费率。针对上述原因采取相应的措施：

　　首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平;其次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识;再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接，严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决，以免给日后的管理服务工作埋下隐患;

　　最后要呼吁有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、和办法，规范物管公司和业主的行为。最重要的是如何解决物业管理企业与业主间矛盾的相关规定。

　　其实这些相应的措施与办法大家都很清楚，关键是如何实施，具体怎么做才能达到提高物业服务费收缴率，这里我想举一实例说明。

　　淮南市现有物业管理企业约60家，但80%的物业企业因为物业服务收费率低等原因而处于亏损状态，但在这其中有一家物业管理公司却能将物业服务收费率始终保持在95%以上，而且是连续三年。20**年所管理信谊花园小区的物业收费率达到100%，颐园北村的物业收费率达到98%。我想这样的收缴率在淮南乃至全国也是首屈一指的，在目前大多数物业管理企业收费难的情况下，能取得这样的成绩是值得骄傲的。这个将所有物业管理企业认为最头痛的收费难问题处理的较好的物管企业就是：淮南市信谊物业管理公司。

　　淮南市信谊物业管理公司成立于2000年，是具有独立法人资格的三级物业管理企业。隶属于安徽信谊集团。目前，公司拥有员工38人，其中管理人员10名，管理人员拥有大专及相关专业类以上学历，公司经理、副经理经过建设部全国物业管理企业经理岗位培训班培训，并获得相关岗位资格证书。60%以上的员工持有建设部颁发的上岗资格证书。目前在淮南拥有三个物业管理的项目。管理面积约12万平方米，居住约700户，人口约2000人。管理项目类别有大厦和居民物业。所管理的项目多次获得省、市级颁发多项荣誉。信谊物业管理公司的管理面积在淮南来说虽然不是很大，但是物业管理费的收缴率却达到了95%以上。取得这样的成绩与信谊物业管理公司着重从管理入手、加强服务的经营理念是分不开的。

　　让我们看看他们是怎么做的。

　　一、不断提高服务质量，不断创新服务项目。

　　信谊物业公司的作法可以用8个字来概括：理念、四勤、认真、实干。所谓理念是指公司全体员工秉承“优质服务”的方针，恪守优质服务从“细小入微、四勤”

　　开始的企业精神，实现“以人为本”，“人性化、亲情化的微笑服务”

　　的理念，坚持以服务为中心，以业主满意为最高标准，一手抓物业管理、一手抓精神文明建设，全心全意地为业主提供一个安全、文明、舒适，环境优美、宁静的居住小区。

　　凡是信谊物业管理公司的员工都要按照这一“精神、理念”去工作;所谓四勤就是“眼勤”、“嘴勤”、“手勤”、“腿勤”。通过员工的五官、四肢来体现物业公司的企业精神和服务理念，最终达到业主和物业公司双赢的局面;所谓认真，看似老生常谈，实则二字价值千金。物业管理是一项具体、繁琐的业务。它不是百米冲刺，而是马拉松比赛，恪守认真负责精神殊为不易。因此，为业主的物业认真工作是我们公司员工的座右铭;所谓实干，在信谊物业公司工作的员工都是埋头实干的好手，比如颐园北村的绿化员工，夏天头顶烈日，冬天脚踩严寒，维护小区内的一草一木。每次召开业主会议，都能听到业主对他们表扬。俗话说“实干兴邦”，实干也兴物业，实干业主满意率才能提高，实干信谊物业管理公司才能发展壮大。如果一个物业管理公司能让业主为其提供的服务而感动，那物业管理费的收取绝不可能成为一个让人头痛的问题。

　　二、培养和造就高素质的服务团队。

　　物业管理属于服务性行业，所提供的商品是无形的“服务”。它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥。物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以信谊物业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位新员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工们与人沟通，协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。

　　信谊物业的每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，他们在日常工作积极热情地为每一位业主服务，对一些不太了解甚至反感物业管理的业主，他们会主动上门与其沟通、交流。他们从来不怕被业主指出缺点，反而会感谢业主提出意见，给他们改正和进步的机会。这让业主们真正体会到了信谊物业“以人为本”，“人性化、亲情化的微笑服务”的服务礼念以及“细小入微、四勤”企业精神。

　　三、实行收费考核，建立内部激励机制

　　信谊物业的物业管理费收取工作之所以能取得较好的效果，有一个很重要的原因就是实行收费考核，建立内部激励机制。具体做法是以各管理处为单位进行收费率考核。公司根据每年实的际情况制定当年的物业管理费收费计划及奖励处罚办法，按收费总额的一定比例给予一定的奖励给员工;没有达到规定的收费标准则有相应比例的处罚。这项工作开展三年多来，收到了明显的效果，物业服务费的平均收费率逐渐上升到目前的97.34%。由于物业服务费的足额收取，使公司的能够正常运作，“物管费和服务”两者形成了良性循环，极大地推动了企业自身的发展。

　　四、加强物业管理相关知识的宣传。

　　为了让业主明白物业管理服务是什么，信谊人确实下了一番工夫。在每一个国家或地方的物业管理相关法规、条例颁布以后，首先组织员工及时地学习和了解，然后将其扩大复印张贴在布告栏上，让业主们及时了解：业主在物业管理公司为其提供服务的过程中应享有的权利和应尽的义务。对于有疑问的业主，信谊物业的每一位员工都可以为其进行详细的解释，在这个物业公司与业主共同学习物业管理的过程中，也逐渐建立起了物业公司与业主之间的友好关系。

　　五、诚信服务，透明收费。

　　经历过计划经济体制的人们已经习惯了“只享受，不(少)付费”。所以物业管理公司提供的服务只能是“物有所值”或是“物超所值”，而绝不能“物低所值”甚至是“物无所值”。信谊物业始终保证服务的“质价相附”，而且各个管理处都将物价局审批的本物业的收费标准张贴在布告栏上，让业主明明白白消费。使业主清楚自己所交的物业服务费到底用在了什么地方，从而也可以让业主了解交纳物业费的合理性和必要性。以上就是信谊物业提高物业收费率的措施与具体做法，当然每个物业管理公司所接管的物业都有差异性，但是物业管理公司所提供的服务与业主的需求之间始终有一个平衡点，而物业管理公司只有将这平衡点靠近业主才是最好的解决办法。就像信谊物业一样，它所提供的服务永远不会少于业主所付的费用，并且信谊物业温馨的人性化、亲情化服务可以让业主心里始终有一种温暖的感觉，一种家的感觉!

　　我相信随着国家物业管理相关法律、法规的进一步出台与完善，随着人们对现代消费意识、消费观念的不断了解和认同，在矢志不渝的物业人的苦苦追求与探索下，在沿海与内地相互交流与学习中，中国的物业管理会一步步走向成熟，到那时我们不会再探讨像今天这样一个让人头痛的问题。

篇5：谈物业管理费测算

　　谈物业管理费测算

　　恰逢《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：

　　一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金；

　　二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金；

　　三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。

　　第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。

　　对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团法人”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。

　　物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：

　　一)根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

　　二)估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。

　　三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。

　　按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：

　　1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)

　　2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)

　　3、绿化管理费(C)

　　4、清洁卫生费(D)

　　5、保安费(E)

　　6、办公费(F)

　　7、法定税费(G)。

　　目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别*1 *2 *3...*K0 因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为*/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=*/12S(单位：元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位：元/米2·月)则为：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。

　　从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。

　　还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。