篇2：谈物业服务健康发展策略

　　谈物业服务健康发展策略

　　物业服务的健康发展，首先离不开物业服务公司的健康发展、物业市场的健康发展及政府相应职能的政策扶持、舆论导向的正确宣传。

　　（一）制定和健全制度。管理是核心，制度是保障。物业公司要建立一套科学、规范、完善的规章制度，要积极导入、建立符合国际质量标准的ISO9002质量体系，提高物业服务的水平，为物业企业立足国内，甚至走向国外市场打下坚实的基础。

　　（二）加快立法，健全物业服务法律、法规体系。政府要通过自己的权威使物业服务工作有序、健康开展，对物业服务市场形成、发展所必须的文件尽快出台，以便物业服务公司、广大业主（住户）都可依照执行。

　　（三）规范招投标机制。招投标就是公开竞争，企业之间比管理、比质量、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。物业服务市场要建立一个公平竞争的市场机制，就必须建立起物业服务的招投标机制，采取面向社会公开招标的方式，选聘物业服务公司。

　　（四）抓好队伍建设，必须抓好内部建设和外部建设。物业公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业服务企业必须搞好资质，重视服务，创出自己的品牌，树立良好的公司形象，创立有自己特色的管理理念和模式。

　　（五）加大物业服务的宣传力度。要加大对物业服务的宣传力度，帮助老百姓正确认识物业服务，理解物业服务，关心物业服务，支持物业服务，加快物业服务的健康发展。

篇3：探讨开拓物业服务资源促进企业多元发展

　　探讨开拓物业服务资源促进企业多元发展

　　从1981年在深圳成立第一家物业服务企业至今，物业服务行业在国内已经有了三十年的发展历史，行业对于增加就业、改善人居环境和提高城市管理水平，构建和谐社会，维护社会稳定秩序作出了重要贡献。

　　在新的发展时期，如何利用物业服务平台、客户资源以及物业管理自身的专业优势，向物业管理的上游和下游延伸产业链，给传统的物业管理赋予新的内涵和外延，以提高物业管理的创富能力，寻求物业管理行业新的经济增长点，带动全行业经济效益与管理规模的同步上升，对于物业服务企业而言有着重要意义。

　　一、实观多元发展的市场契机

　　首先，随着房地产开发市场的不断发展，产品类型进一步细分，除了传统意义上的普通多层、高层公寓以外，近几年出现了保障性住宅和豪宅类产品，不同类型的房产品对于物业服务的要求也是不一样的。在杭州，廉租房和经济适用房的物业费用在O．85-1．0元／平方米之间，业主对服务的要求相对较低；而豪华江景公寓、别墅；高端写字楼等物业，物业服务费用在6-20元／平方米之间，对于物业服务的要求则相对较高。物业产品细分对物业服务提出新的需求，带来新的发展契机。

　　其次，物业管理市场不断细分，呈现多元趋势。近年来，企事业单位改制、后勤机关社会化等，给物业管理行业带来了前所未有的发展契机。学校、银行、医院、商场、酒店等各类物业逐步列入物业服务范围之内，扩大物业服务范畴，对物业服务的专业性提出了更高的要求，同时，也为专业物业月赂企业提供了发展的机会。

　　再次，随着房产市场硬件比拼高潮的结束，市场将进一步重视软件服务。过去买房子，业主重视的是大环境、大配套，包括建筑立面、建筑材质、户型及开发商品牌等，随着房地产开发市场的不断完善，在四年开发周期限制下，房地产开发的硬件比拼基本告一段落，同一价格序列的商品房硬件标准日趋同质化。现在，很多业主更多的是关注物业服务企业长期的服务品质，要求是多层次、多方面的，除了公共安全、环境、工程维修等的需求以外，还表：现为对与居住相关联的服务需求，比如家政服务、洗车服务、洗衣服务、健康咨询服务、文化娱乐服务等。业主服务需求的提升以及消费能力的提高为企业的多元化经营提供了物质基础和资源保障。

　　二、需要开拓的物业服务资源

　　物业服务涉及与业主居家、办公相关的很多细节事务，从业主的装修、搬家、居家生活到各类健康、娱乐及社区文化活动，因此，物业服务企业可以通过与各类社会资源合作，为业主提供各类多元服务。简单归纳，可以分为以下三种：

　　社会合作资源。社会上各类专营公司及商家能够提供专业服务的供应商如工程维修公司、广告公司、电子商务公司、装修公司、电梯公司、文化公司、旅游公司、票务公司等，如果说分众传媒仅仅利用电梯平台就能创造一个上市公司，那么物业服务企业在这　　一方面的资源无疑是非常丰厚的。

　　业主资源。业主资源是物业服务企业拥有最庞大的资源。围绕业主的需求，不断提供各类延伸服务，开拓经营思路，使企业可以获得意想不到的回报。以南都为例，目前，南都物业以在杭州地区四万户，十二万余名客户作为主打客户群体，不仅为业主提供物业服务，还为业主提供洗车服务、家政服务、会所服务、中介置换服务等综合性服务，一方面使业主享受到多元的服务，另一方面，也使物业增加了多元收益。所以，物业服务企业的最大财富不是物业服务费用，而是每一位信任和支持的业主。

　　物业服务公司自身资源，包括物业服务企业自身拥有的管理平台。大型物业服务公司旗下会设置酒店公司、绿化公司、置换公司、电梯公司等，公司可以整合这些公司的管理资源，共享各类服务信息，比如CRM的客户关系管理系统、物业管理软件等。通过集合各类信息，全方位研究业主的需求，是做好业主服务的最基础的工作。

　　三、物业服务企业多元发展思路

　　走规模化的发展，拓展服务内容。五大行是物业服务行业走向规模化、全球化的代表。比如世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按20**年的营业额计算)。它的前身世邦公司成立于1906年，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦。1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为业主提供物业管理方面的服务；伴随公司的发展，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。

　　开拓管理类型，细分市场，走专业发展道路。除了传统的公寓、别墅、写字楼管理，目前物业管理范围已纵深到学校、银行、医院、商场、酒店、机埸等各类专业。在杭州，阿里巴巴引进了来自美国的专业工地管理商美盛沃利(MaisonWorleyParsons)，世贸丽晶城引进了全球老牌的服务式公寓经营商奥克伍德(Oakwood)，物业类型的细分，为不同专业的物业服务企业创造了更多的发展机会。而传统的物业服务企业也需要在此过程中，根据企业特征，调整企业发展战略，深耕专项物业类型，争取在专项物业类型中成为全国乃至全球标杆型企业。

　　开拓小区多种经营，延伸物业服务内容。20**年，深圳花样年物业提出为客户提供一站式服务，致力于为业主提供家居生活用品团购、房屋增值等有偿服务。在物业小区内推进商业经营，以经营利润来弥补物业收费的不足，开创小区多种经营的先河。近年来，很多规模型物业在很多方面做出了尝试，为业主提供更多的服务内容。比如，小区可以为业主提供便利服务，包括开设便利店、药店、照片冲洗、小超市、净菜馆、便民餐馆、咖啡厅等；也可以为业主提供房地产中介服务，如代办权证、房屋置换、资产管理等；还可以帮助业主提供代请保姆、看护病人、订送报纸、人室清洁、植物租摆等工作。以上方面，大大丰富和完善了物业的服务范畴。

　　纵深服务链，创建新型服务集成商。近年来，很多行业在原物业服务公司的基础上，在关联行业中扩大业务范畴。比如家居装修装饰行业、车辆装饰及洗车服务行业、配送行业、社区广告业、绿化种植业、环保产业等。环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，其中蕴育重大商机。在杭州，绿城旗下不仅设有物业服务公司，也有教育公司、传媒公司、设计公司等，成为新型服务集成商的代表企业之-。

　　四、多元发展不能忽略的宗旨

　　以上内容从各个方面介绍了物业服务企业多元发展的思路，但是，物业服务仍是基础，只有满足业主对物业服务的核心需求与期望，注重企业品质建设，才能使业主真正认同延伸服务，切不可本未倒置。同时，物业服务企业开展多元服务的另一个目的是为了使业主更方便、更愉快，能够帮助业主解决各种问题，因此，物业服务企业因谨慎选择合作伙伴和延伸服务内容，不要盲目追求利益，导致业主的不满。

　　需要强调的是，以上所介绍的内容很大一部份超越了大部份物业服务企业现有的经营能力，多元化成功的案例即便在国外也是不多见的。既是多元发展，也是物业服务企业跨行发展的代名词，能否经营成功需要企业花费较大的努力和代价才能实行。

　　对于大多数的物业服务企业来说，获得政府部门的关注和支持，给予一定的行业扶持政策；获得业主的支持和认同，提高行业的社会地位，减轻物业服务企业从业人员的工作压力，让物业服务企业获得更多的尊重，在很长一段时间内，是改善物业管理行业的主流方向。

篇4：发展商前期物业服务合同

　　发展商前期物业服务合同

　　健生?世纪绿洲花园前期物业服务合同

　　甲方：广州健生房地产开发有限公司；

　　法定代表人：_____；

　　住所地：广州市健生_____；

　　邮编：_____。

　　乙方：广州健生物业管理有限公司；

　　法定代表人：_____；

　　住所地：广州市**大道**号 ；

　　邮编：_____；

　　资质等级：二级；

　　证书编号：_____。

　　根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对健生?健生世纪绿洲花园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

　　第一章 物业基本情况

　　第一条 物业基本情况:

　　物业名称 健生健生世纪绿洲花园；

　　物业类型 高尚住宅小区；

　　座落位置 ***省道***旁；

　　建筑面积 83361平方米。

　　物业管理区域四至：

　　东至 ***省道；

　　南至 新***大道；

　　西至 ***山畔；

　　北至 ***停车场。

　　（物业构成明细见附件）。

　　第二章 服务内容与质量

　　第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

　　1、物业共用部位的维修、养护和管理；

　　2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

　　3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

　　4、公共绿化的养护和管理；

　　5、车辆停放管理；

　　6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

　　7、装饰装修管理服务；

　　8、物业档案资料管理。

　　第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

　　1、个性化特约有偿维修服务；

　　2、个性化特约有偿家政服务；

　　3、个性化特约有偿商务代理服务。

　　第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件）。

　　第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

　　第三章 服务费用

　　第六条 本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：

　　物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

　　多层住宅：1.5 元/月.平方米；

　　商业物业：3.0 元/月.平方米；

　　物业服务费用主要用于以下开支：

　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（3）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（4）物业管理区域绿化养护费用；

　　（5）物业管理区域秩序维护费用；

　　（6）办公费用；

　　（7）物业管理企业固定资产折旧；

　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（9）法定税费；

　　（10）物业管理企业的利润；

　　（11）社区文化建设等费用。

　　乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

　　第七条 业主应于收到收楼通知书后按约定时间收楼并交纳物业服务费用（物业服务资金）。

　　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

　　物业服务费用（物业服务资金）按 月 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月物业服务费用（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

　　第四章 物业的经营与管理

　　第八条 停车场收费分别采取以下方式：

　　1、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，地下停车场使用人应按300元/个?月的标准向乙方交纳停车费，露天停车场车位使用人应按150元/个?月标准向乙方交纳停车费。

　　乙方从停车费中按不高于100元/个?月的标准提取停车管理服务费。

　　2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按不高于100元/个?月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

　　第九条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

　　第十条 本物业管理区域内的会所（包括游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场等）属甲方（全体业主/甲方）所有。

　　会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

　　1、收费标准另行约定；

　　第十一条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：

　　1、扣除经营管理成本外净利润按5:5分成；

　　第五章 物业的承接验收

　　第十二条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

　　1、主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气；

　　2、 水、卫、消防；

　　3、 园林绿化、物业管理用房等 。

　　第十三条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

　　1、在建工程，尚未交付使用；

　　甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

　　1、按国家规定实行保修制度；

　　第十四条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

　　第十五条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　4、物业管理所需的其它资料。

　　第十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第十七条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

　　第十八条 乙方可采取规劝、报请政府主管部门、处罚违约金等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

　　第十九条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

　　第二十条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

　　临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

　　第二十一条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

　　第二十二条 甲方应于物业交付使用前一个月（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

　　物业管理用房建筑面积250平方米左右，位于B1-B3栋架空层。

　　第二十三条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

　　第七章 专项维修资金

　　第二十四条 专项维修资金的缴存按政府有关规定执行。

　　第二十五条 专项维修资金的管理按政府有关规定执行。

　　第二十六条 专项维修资金的使用按政府有关规定执行。

　　第二十七条 专项维修资金的续筹按政府有关规定执行。

　　第八章 违约责任

　　第二十八条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

　　第二十九条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 当月管理费总收入的5%的标准向甲方、业主支付违约金。

　　第三十条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按

　　当月管理费总收入的5%的标准向乙方支付违约金。

　　第三十一条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

　　第三十二条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

　　第三十三条 以下情况乙方不承担责任：

　　1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

　　2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

　　3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

　　4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

　　第九章 其他事项

　　第三十四条 本合同期限自20**年2月15日起至20**年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

　　第三十五条 本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

　　第三十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或当地居委会代管。

　　第三十七条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

　　第三十八条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

　　第三十九条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

　　第四十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

　　第四十一条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 1 种方式处理：

　　1、向_____市仲裁委员会申请仲裁；

　　2、向人民法院提起诉讼。

　　第四十二条 本合同一式2份，甲、乙双方各执1份。

　　甲方（签章）乙方（签章）

　　法定代表人法定代表人

　　年 月 日