一、 获取信息:
1、 定期做市场调查;
2、 客户主动联系;
3、 经人推介。
二、 甄选信息,确定目标客户:
1、 面积少于20000平方米项目不接;
2、 项目投入使用时间超过两年的不接;
3、 业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接(限于成熟小区);
4、 维修基金不足或不到位的项目不接(限于成熟小区);
5、 物业管理配套设施不全,后续管理需要投入大量资金的项目不接;
(以上各条主要针对全委项目而言)
6、 档次过低的项目不接;
7、 曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接;
8、 开发商或大产权主超过二家的项目不接;
9、 公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接;
三、谈判要素
1、 先人后事,与对方相关联系人的关系极为重要,否则很有可能为他人作嫁衣;
2、 要从多方面尽可能掌握对方信息,了解对方实力和主要目的,这是确定是否接手、采取哪种方式的基础;
3、 知己知彼,尽量了解竞争对手的强项弱势,取长补短;
4、 要以内部了解和外部公关的方式,以方案的制作质量为基础,小事多作让步,大事让情不让理,以退为进;
5、 签定顾问合同时应同时正确引导对方,明确顾问内容及条款(尤其是我方的义务、费用标准);
6、 如对方提出的顾问项目或要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时,应直接提出,以免日后发生争议,不能委曲求全,使自己陷入被动;
7、 在开发商不能确定应采用哪种管理模式时,应正确分析、引导并向其解释采取某种模式的原因,尽量注重实效。
四、 根据开发商的主要需求确定公司所提供的方式,包括:全委托管理、驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价标准主要依据项目类型、规模、市场行情及开发商的目的、要求而采取不同的价格策略。
五、 具体步聚(全委和顾问管理,专项培训暂略)
1、 明确意向性目标后,由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场,为管理方案的构想奠定基础。
2、 财务人员根据拟承接的项目管理服务范围、类型、档次、标准进行初步的成本核算,与拓展人员及其他相关人员对项目的可行性和发展性进行分析并报批总经理,确定承接方式和报价金额。
3、 制定方案。方案内容包括:
(1) 本企业情况:位置、规模、资质等级、现辖物业类型、名称、管理面积、绩效、成果等;
(2) 拟承接的项目简介:周边情况、配套设施、建筑形式、居民结构等;
编辑：www.pmceo.Com篇2：前期物管招投标工作程序
前期物业管理招投标程序
一. 招标人在招标前成立招标工作小组,完成招标文件的编制。
二. 招标人在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报区房地局备案:
1. 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
2. 招标工作小组名单,招标公告或招标邀请书;
3. 招标文件;
4. 法律、法规规定的其他材料。
三. 招标人发布招标公告或发出投标邀请书。
四. 投标人在规定的时间内提交投标文件。
五. 招标人组建评标小组,其中专家成员从房地局建立的专家库中抽取。
六. 招标人组织开标、评标,经评标小组评定、推荐,招标人确定中标人。
七. 招标人向中标人发中标通知书,并报房地局备案。
篇3：物管方案的框架
物业管理管理方案的构架
1 项目整体设想与策划
项目情况分析 物管的档次及目标 物管的特点 管理的方式
2 管理模式
管理运作的流程 组织架构 激励机制 信息反馈处理机制
3 人力资源管理
人员培训 管理服务人员培训 服务员管理
人员的使用计划 招聘与裁员
4 规章制度
规章制度的建立 档案的建立与管理 办公自动化等
5 经营管理的目标
经营管理承诺及采取的措施 管理指标及措施
6 社区文化建设与服务
略......
7 财务管理及经费收入预算
包括财务管理 日常物业管理的收支预测 维修基金的建立和使用计划
8 日常计划
前期介入 业主入住 业主投诉处理 安全管理 车辆及交通 消防管理 环境保护 采暖系统(空调) 商业用房计划和管理
9 物业维修养护计划和实施
物业维修养护管理 共同部分的维修与养护 共同设施设备的维修与养护
篇4：物管顾问前期介入服务纲要
第二部分 前期咨询服务
在接受委聘后,我司将组织各职能专业人士赴现场及周边相关项目了解有价值的信息,就开发商提供的规划设计图纸以及招商计划情况,从物业管理之角度提供专业意见。
一、 评估项目规划设计中不足之处对物业管理的影响。
二、 项目整体设施布局及建筑设施平面方案、功能设置参考建议。
1、 机电设备及布局,评估各类机房规划位置,设备合理摆放和充分利用等建议。
2、 公用配套设施布局,设备位置摆放、功能要求等。
3、 辅助支持用房布局,公共卫生间、卫生箱、车辆招停点等位置、布点的配备及设置。
4、 服务中心、物业工具用房、物业服务人员宿舍等位置、面积、功能的设置。
5、 商家配套的灯箱广告分布,项目夜景灯的设置,商业区域公共灯光的控制设置等。
6、 独立店面空调室外机摆放,百货公司、大卖场集中空调系统的设置以及餐饮抽油烟机的设置建议。
三、 平面及垂直交通物业建议
1、 各类出入口、安全出口疏散引导,紧急事件集合疏散之相关建议。
2、 电梯层站、功能分区引导建议。
3、 项目内外部交通直辖市和疏导建议。
4、 内置步行街休闲小品设置建议。
5、 商业区载各层平面功能分布图设置建议。
四、 各类物业设备选型、位置布点、功能区分等参考建议。
1、 供配电设备设施容量、类型等设置建议。
2、 集中空调系统设施容量、类型、运行控制等设置建议。
3、 二次供水、给排水、中心以及污水处理设备设施容量、类型及功能设置的建议。
4、 电梯、扶梯品牌、功能、安全我及机房要求的建议。
5、 银行柜员机、商家外设寄存柜的设置位置建议。
五、 节能方案优化设计建议。
1、 不同功能区域的能源分类、分区建议。
2、 同一区域不同功能能源分类、设置计量表的建议。
3、 计量器具的安装、和能源消耗智能监测点的公布建议。
4、 能源配置和能量预留控制设计的建议。
六、 弱电系统设置的建议。
1、 闭路监控系统的设置、选型、布点的建议。
2、 楼宇可视对讲系统的设置、选型、布点的建议。
3、 读卡器选型、布点设置的建议。
4、 楼宇自动控制系统配置功能及取点的建议。
5、 电子巡更系统的设置、布点建议。
七、 提供设备采购条款有关物业管理的建议。
1、 设备材料的选用。
2、 设备维修保养的保修期的起止时间。
3、 备件手册的供应条款。
4、 设备操作培训运行手册的条款。
八、 绿化卫生规划参考建议。
1、 环境适应与协调匹配。
2、 垃圾处理站点及各类垃圾收集容器的布点。
3、 绿化苗木品种的选用、布置建议。
4、 绿化、保洁用水用电建议。
九、消防安全设施设置建议。
篇5：物管会所篮球场管理工作规程
1.0 目的
1.1 本指导书规范蓝球场管理工作程序，确保蓝球场日常工作的正常运行。
2.0 适用范围
2.1 本指导书适用于社区中心蓝球场的日常管理工作。
3.0 职责
3.1 领班负责日常管理的巡查、督导工作。
3.2 服务员负责日常的接待服务、设施设备的管理及卫生工作。
4.0 工作程序
4.1 工作内容和要求。
4.1 营业前的工作
4.1.1 搞好场所环境卫生。
4.1.2 检查设施设备的完好性及安全性。
4.1.3 了解宾客订场记录，做好准备工作。
4.1.4 站岗恭候客人。
4.2 营业中的服务工作。
4.2.1 客到开卡，按客人要求提供相应设备。
4.2.2 询问客人的其它需要，如：水、饮料等。
4.2.3 设施设备的管理，制止违规操作、损坏设施及不文明、不清洁的现象。
4.2.4 处理突发事件,并向上级汇报。
4.2.5 勤巡勤扫拾,保持场所清洁卫生。
4.2.6 提供练习指导,规则解释。
4.2.7 宾客结帐,填写好消费时间、场租及租赁器材等情况。并检查租赁器材是否完好性。
4.2.8 恭送客人并致道别语。
4.3 营业结束的工作。
4.3.1 清洁收回全部租赁设施、器材。
4.3.2 检查场地设施设备状况，做好记录，须维修的即填写报修单送有关部门。
4.3.3 搞好营业场所的卫生工作。
4.3.4 营用设备、设施恢复营业前状态。
4.3.5填写交班簿。
4.3.6 关好所有电源,锁好门窗,并将钥匙交到指定地点。
5.0 引用文件和记录表格