物业管理公司运作技巧第二节
第二节 业主代表大会与管理委员会
业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理组织是物业管理中的重要法律关系的主体。因此我们单独用一节学习业主代表大会、业主委员会、管理委员会。
一、业主代表大会
一个物业管理区域内当业主人数较多时应当召开业主代表大会、代表成员由业主小组组成。
（一）业主大会的召开
住宅区已交付使用且入住率达到50％以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，但已经入住业主中，有过半数以上股票权的业主决>定，可以推迟召开业主大会。业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须有持有半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，未满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会由管委会负责召集，并每年至少召开一次管委会负责在会议召开大会前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。经10％以上的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开业主大会。业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。投票方式为一房一票，一百平方米以上的非住宅房屋，每一百平方米的建筑面积为一票，一百平米以下的有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。
（二）业主大会行使下列职权
1.选举、罢免管委会的组成人员；
2.监督管委会的工作；
3.听取和审查管委会的工作报告；
4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
5.修改业主公约；
6.改变和撤销管委会不适当的决定；
7.批准管委会章程。
二、管委会
新建住宅小区综合验收合格后，由市建设委员会牵头，有关主管部门参加，办理交接手续，由所在区人民政府接受管理，市公共环境委员会监督。住宅小区应当建立健全管委会。管委会是在街道办事处领导和区房管局指导下，由住宅小区所在街道办事处成员、区房地产部门、房屋所有人、住户、居委会等代表组成，代表和维护住宅小区房屋所有人和住户的合法权益。有条件的住宅小区可逐步建立业主委员会。
（一）管委会的组成与任期
1.管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。
2.管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
（二）管理委员会的权利
1.召集和主持业主大会；
2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
3.采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；
4.审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
前款第4.5.6项规定的事项，应当经业主大会批准。管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。
（三）管委会的义务
1.根据房屋所有人和住户的意见和要求，对物业管理企业的管理工作进行检查和监督；
2.协助物业管理企业落实各项管理工作；
3.接受住宅小区内房屋所有人和住户的监督；
4.接受有关行政主管部门的监督指导。
5.管委会向业主大会负责并报告工作。
（四）管委会章程
管理委员会章程是管理委员会的行为准则。是保障管理委员会达到其管理目标的原则性文件。成立了管理委员会，必然要有一个章程。制定管理委员会章程，一般可以从以下几个方面考虑：
1.管理委员会成立的目的；
2.管理委员会的宗旨；
3.管理委员会的权利和义务；
4.管理委员会成立的方法；
5.管理委员会会议；
6.管理委员会的任务；
7.其它补充说明。
根据这些原则，再考虑成立的管理委员会性质，物业管理公司所管辖的物业类型，第一业主、业主（或使用人）、物业管理公司三方之间的关系等具体情况，便可制定出相
应的管理委员会章程。下面是××小区管理委员会章程。三、业主公约
业主作为物业的所有权人，并不意味着可以随心所欲地使用该物业。因为在一个物业管理的区域内，众多业主不论是出于工作还是生活的目的使用物业，都需要有安全便利的环境条件。为了实行有效的管理，也必须建立人人知晓、共同遵守的物业使用行为规范，以妥善协调好各业主间相邻关系。使物业得到科学、合理、安全、有效的使用。业主公约就是这种认识的产物。业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。
（一）业主公约的法律依据
业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是：
1.我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方、应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神、正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
2.建设部19*第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第5条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务。”
业主公约正是依据这些法律规定由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为准则，是实行自治管理的重要表现形式。
（二）业主公约的特点
1.公约主体是全体业主。在我国，尽管各地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体--业主（代表）大会。
2.公约客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。
3.公约内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。
4.公约是经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。
5.公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
根据上述特点，可以看出，业主公约的实质是在合法前提下，以民事约定形式对业主与非业主使用人行为的一种自律性的约束机制。通过这种约束机制，使业主和非业主使用人在社会公德与法律规范等方面对自己的行为实现自我控制和约束。当业主或非业主使用人违反合约时，应承担违约的相应的民事责任。必要时，业主委员会或者相关业主、非业主使用人可依据公约，对违约人提起民事诉讼。
（三）业主公约订立的原则
1.合法性原则。业主公约的内容应当符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同的规定，不得相抵触。
2.整体性原则。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意见难以统一的情况下，应当以全体业主的整体利益为目标，个人服从全体，少数服从多数。
3.民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式，即通过业主大会或业主代表大会的形式，反映全体业主或大多数业主的利益和要求。
（四）业主公约的内容
业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。
以深圳市为例，按其《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》中规定，业主公约应当包括下列内容：
1.住宅区名称、地点、面积及户数；
2.公共场所及公用设施状况；
3.业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
4.业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
5.业主参与住宅区物业管理的权利；
6.业主对管委会及物业管理公司的监督权；
7.住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
8.业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
9.违反业主公约的责任；
10.其他有关事项。
编辑：www.pmceo.Com篇2：四个物业管理运作阶段
四个物业管理的运作阶段
物业管理的两种经营模式 目前物业管理经营粗分为两类，一类是全服务型管理模式，即公平收取 各业户之管理费用，并合理支付使用，定期公布帐目，费用结余属于全体业主、客户，并转入次年管理费中使用。不足部分由全体业主依据《管理公约》 之规定补足。其二是全承包型物业管理模式，即所有管理费收取包干使用无须公布帐目，结余作为盈利归管理公司。两种形式各有特点，但基于业主利 益角度出发，为能够做到物业管理的良性循环及保持管理的稳定性、持续性，故大部分管理公司采取第一种类型。 物业管理的运作流程 物业管理是一复杂、完整的系统工程，良好的物业管理可以极大地提高物业的经济使用寿命，极具投资升值的保障。专业及完善的物业管理，是能 够为客户提供一安全、舒适、和谐和居住、工作、使用环境，保障投资者、使用者的利益。
根据物业管理在房地产开发、建设、使用各阶段的不同作用及特点，物业管理的运作可分为以下四个阶段：物业管理策划阶段、物业管理的准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的运作阶段。
1、物业管理的策划阶段： 所谓物业管理的策划阶段，是指物业管理企业在接管物业之前就提早介入，以物业管理的角度对物业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建 议。为物业今后的投入使用创造条件，并且最大化节约资金。为今后良好的物业管理打下基础。同时，根据物业的建设特点，依据购买使用者的物业管 理服务要求，初步制订物业管理服务档次、确定服务标准及服务项目。
2、物业管理的前期准备阶段： 物业管理的前期准备阶段，一般在物业竣工投入使用前八个月开始。主要工作包括：决定自行组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与管理。制订 物业管理前期开办财务预算及年度预算，制订物业管理整体动作方案，编制物业管理所需的各种文件，包括：《管理公约》、《住户手册》、《住户守 则》、《装修规则》、《停车场规则》、《物业收楼文件》、《租约》等。拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘管理人员及培训。设计 各部门的运作方案及规章制度。由于物业管理前期准备阶段的专业性非常强，故此聘请专业物业顾问公司以其丰富的经验、成熟的专业管理技术作为 支持是今后成功于否的保障。成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良好的基础，可以极大避免今后管理的随意性，最大限度地规避今后的管理风 险，并充分体现发展的建设目的。
3、物业管理的启动阶段： 物业管理的全面启动阶段，是以物业的接管验收为标志。此阶段包括： 物业的接管验收、办理客户收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资料、客户资料、除执行日常管理工作外还要制订整个物业的 管理、保养、维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划的同时，要严格执行环环相扣。在为客户提供服务的同时，加强沟通宣传管 理公司的管理规定，以谋求客户的理解支持并及时根据客户的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足客户之需求。
4、物业管理的日常运作阶段： 此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。其中包括：物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管 理等。在为客户提供优质服务的同时，以《管理公约》及其他管理规定为依据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源，做到开源节流，提 高资金利用率，改善物业的使用功能。对管理工作进行定期检讨、计划未来、训练员工及灌输新知识为管理的提高打下基础。 物业管理的复杂性、系统性、专业性的特点决定了管理的难度。为此良好的内外部环境对提高物业管理水平就显得尤为重要。
根据以往的经验，要改善提高管理水平须有赖于政府部门制订出一科学的制度、法规及周边区域各政府职能部门的配合及市政、交通、绿化的改善，更须业主、租户、管理 公司的沟通理解与合作。我们相信随着社会主义市场经济的逐步发展，专业化、企业化、制度化的物业管理企业将大有作为。
篇3：商业物业管理经营运作
对于商业物业开发商来说,开发商铺是前提,但只有开发是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理,才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心,开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。
一.具有"统一管理,分散经营"的特点
商业物业的商铺是有计划的聚集,对商场进行"统一管理,分散经营"是商业物业区别于其他房地产的核心特点。"统一管理",要求商场必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理,没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。"分散经营",是商场消费者和经营者间的交易提供场所,但商场的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到"统一管理,分散经营"的管理模式,在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外,某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会(ICSC)的标准格式,在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。
二."统一招商管理"要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
所谓"品牌审核管理"是指:招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。
(一)"完善的租约管理"
(1)租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理(可以借鉴国际购物中心协会(ICSC)的标准格式),比如: 承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制,::如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可);
(2)营业时间的确定;
(3)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
(4)为整个购物中心促销承担的义务;
(5)承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;
(6)投保范围事宜;
(7)是否统一的收银。
(二)购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻,常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来,商业物业与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。因为对商业物业来说,其一,连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑,故而其商品销售价格会低于非连锁型店,而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的"法宝"之一;其二,购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划,但只要商户遵
篇4：物业服务培训教材之物业管理日常运作
物业服务培训教材之物业管理日常运作
CPM北京分公司的物业管理对象是AIVC大厦，对AIVC大厦的物业形象定位是：开放、高效、环保、繁荣。
分公司实施物业管理的指导思想是：真诚合作、专业保障、长远承担。并采取“经营型物业管理”的管理模式。
分公司提供的是社会化、专业化、企业化、经营型的综合管理服务，日常物业管理的主要内容有：常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务。
(一)常规性的公共服务
1.房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护;
它是为保持房屋完好率、确保房屋正常使用功能而进行的管理与服务工作。包括：
(1)房屋基本情况的掌握。主要是建立、健全房屋的档案资料，包括图、档、卡、册，并及时更新记录，保持档案资料的现时性。
(2)房屋的修缮及其管理。包括房屋的日常保养、维修等各项工作。
(3)房屋的装修管理。
2.消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护。
3.协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序;
即治安管理，它是为维护业主和使用人的正常工作、生活秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括楼宇内外的安全、保卫、警戒等以及对各类突发事件的预防和应急处理，还可延伸为排除各种干扰，保持物业区域的安全与安静。
4.按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理;
包括机动车辆、非机动车辆进出、行驶和停泊的管理以及交通秩序的维护。
5.环境卫生的清洁、消杀和维护;
是为了净化物业环境进行的管理与服务工作。包括物业区域内环境的日常清洁、保洁、垃圾的清除外运和定期的消杀工作。
6.园林绿化地维修、养护和管理;
7.法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
如公众性的代办服务，如为业主和使用人代收代缴水电费。
(二)针对性的专项服务
针对性的专项服务是分公司为了改善和提高业主和使用人的工作和生活条件，面向广大业主和使用人，为满足其中某些特定群体的需要而提供的各项服务工作(包括某些中介代理服务)。特点是分公司事先设定服务项目和服务内容，并公布收费标准(免费)，供业主和使用人自行选择。如：开展社区文化活动、开设商业网点、代订报刊杂志、代购车船票、飞机票、家用电器和生活用品的安装、维修、代聘家教保姆、搬家、室内清洁卫生、房屋租赁代理等。
(三)委托性的特约服务
委托性的特约服务是分公司为满足业主和住户的个别需求，受其委托而提供的服务。它是在物业管理委托合同中未要求、分公司在针对性专项服务中也未设立而业主和住户又提出该方面的合理需求，分公司将尽量满足其需求，提供特约服务。当较多人提出某种需求时，该项特约服务也可纳入专项服务。