篇2：物业公司对外接管项目标准作业规程

　　物业公司对外接管项目标准作业规程

　　1．目的

　　规范物业接管工作，确保接管工作完善、平稳、高效。

　　2．适用范围

　　适用于物业管理工作对外接管物业工作。

　　3．职责

　　（1）公司总经理负责物业接管工作的组织、安排。

　　（2）公司接管小级具体负责依据本规程实施物业的接管工作。

　　4．程序要点

　　（1）物业接管工作流程

　　a.总经理同发展商签订物业委托管理合同

　　b.总经理下令筹备项目物业管理处

　　c.总经理下令组建物业接管验收小组

　　d.进行物业的接管验收

　　e.对接管验收的问题进行整改

　　f.钥匙移交

　　g.移交管理用房

　　h.管理处进入物业

　　i.发展商移交商业用房

　　j.发展商移交公共设施维修基金

　　k.发展疯提供《住宅使用说明》和《质量保证书》

　　l.处理处与政府相关部门直辖市关系早报成立、开通相关设施使用

　　m.开始进入正式管理

　　（2）签订《物业管理委托管理合同》

　　a)按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。已成立业主委员会的小区/大厦工业区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。

　　b)委托接管物业，发展商/业主管理委员会应当同选择的愿意接管的物业管理公司签订《物业管理委托合同书》。

　　c)当物业管理公司同发展商/业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理招手合同》。

　　（3）《物业管理委托合同》签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。物业管理处的筹备工作包括以下内容：

　　a)依照《组织架构和岗位设施标准作业规程》确定物业管理处的组织架构和见风使舵位设置。

　　b)依照《人事定编标准作业规程》结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。

　　c)依照《转正/晋升/调薪/降级标准作业规程》，任命管理处经理/副经理、管理处各部门主管/副主管。

　　d)依照《员工招聘管理标准作业规程》，向社会公开招聘一部份员工初步达到定编。

　　e)依照《培训管理标准作业规程》全方位、高密度地进行员工培训。

　　f)提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。

　　g)依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》：

　　★确定物业管理服务费的收费标准和收费方案。

　　★确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度；

　　★确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案（代收代缴方案）；

　　★确定保安、消防的具体管理方案和成本指标；

　　★确定清洁管理方案和成本指标；

　　★确定园林绿化管理方案和成本指标；

　　★确定杨电维修保养管理方案和成本指标；

　　★确定公共事务管理方案和成本指标；

　　★确定内部控制管理方案和成本指标；

　　★同公司签订目标管理责任书。

　　（4）在物业开发建设竣工验收完毕具备入住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收（详见《物业接管验收标准作业规程》）。

　　（５）对于接管验收出现问题的，公司总经理应当积极协助接管验收小组同发展商/业主委员会协商迅速解决。

　　（６）在接管物业未发现重大质量或其他方面的问题时，公司总经理应当同意发展商/业主委员会对物业开始进行移交。

　　（７）钥匙移交。物业管理公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐一检查登记在《钥匙移交一览表》中，然后由移交双方签字确认。

　　（８）项目管理处将接管小组的验收清单和实物逐一登记接收后，公司总经理同发展商/业主委员会签收《物业移交清单》。

　　（９）项目物业管理处同发展商移交管理用房。

　　（10）项目物业管理处开始进入物业办公。

　　（11）项目物业管理处按政府规定同发展商/业主委员会移交物业管理处处自营的商业用房。

　　（12）上述移交完毕后，总经理应当提请发展准则按物业管理法规将公共设施维修基金（开发建设总投资的2%）一次性转入小区专用账户。

　　（13）发展商在移交物业的同进，应当向物业管理公司及业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

　　（14）管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保小区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费用的银行代收代缴问题。

　　（15）公司总经理在上述工作进行完毕后，同发展商签订《物业移交书》，同时指令管理处作好业主的入伙准备工作，向业主发出《入伙通知书》。

　　5．记录

　　（1）《钥匙移交一览表》

　　（2）《物业移交清单》

篇3：软件园物业管理服务要求管理目标

　　软件园物业管理服务要求、管理目标

　　1总体目标及要求

　　1.1确保软件园各类重大活动、会议、参观的圆满举行，重要活动。接通知后，能够在二小时内调动物业公司的整体人、财、物资源给予保障。

　　1.2有效的协调、处理各入住企业办公、举办大型活动与在施工地工程连续性之间的矛盾。

　　1.3 建立符合中关村软件园服务理念和文化的管理服务队伍。

　　1.4 确保园区的整体服务形象，具备组建园区保安、保洁队伍的能力。

　　1.5 采用新技术，创建节约型、环保型园区，积累能源数据。

　　1.6 中标后主管以上人员100%从公司调派，其他人员新招聘者不超过50%。

　　1.7中标后二周内提供派驻软件园员工花名册，内容包括：姓名、年龄、学历、工种、户口所在地、前工作单位等。以后每月更新一次。

　　1.8中标后不允许雇佣原在软件园内任何一个物业公司工作过的员工。

　　1.9 中标后一个月内制定出符合法律法规、《软件园业主公约》和软件园区文化的管理制度，报业主委员会会审批后执行。

　　2分体目标及要求

　　2.1 物业管理服务要求

　　2.1.1园区管理工作的接管计划：派遣管理及工程技术人员到项目现场，了解熟悉工程情况，为全面接管物业管理服务做好充分准备。

　　2.1.2制定全面的接管方案：包括但不限于人员储备、岗位交接、资料交接等项工作安排。

　　2.1.3从物业管理的角度，对园区现状提出建议。

　　2.1.4参与工程运行维护及物业竣工验收。

　　2.2公共性服务

　　2.2.1园区共用部位的维修、养护和管理。

　　2.2.2园区共用设施设备进行维修、养护、管理和多种服务。对物业规划红线内的市政共用设施设备的维修、养护、管理。

　　2.2.3入园企业的施工管理。

　　2.2.4对物业规划红线内的配套场地、服务设施的维修、养护、管理。

　　2.2.5园区消防设施的安全管理。

　　2.2.6应急预案的制定：包括但不限于扫雪铲冰；群体事件；盗抢；重要参观的保卫、服务方案；防汛；停水、停电。

　　2.2.7维护园区内的公共秩序与安全。

　　2.2.8对园区内的清洁、卫生进行管理，对垃圾进行收集和清运，确保环境整洁、舒适。

　　2.2.9对园区内绿化、植被、花草树木、建筑小品等进行管理和养护。

　　2.2.10对园区的车辆、交通进行管理和疏导。

　　2.2.11对发生或正在发生的违反《园区业主公约》或其他规定的行为进行制止。

　　2.2.12建立入住企业档案和投诉的解决、回访、记录。

　　2.2.13建立公共房屋资料档案和设备资料、养护、维修档案。

　　2.2.14组织、开展园区联谊会、文体活动。

　　2.2.15完成法律、法规及政府主管部门规范性文件和《园区业主公约》所规定的其他工作内容（市、区行政部门、文明办、综制办、街道、派出所等需要配合的工作）。

　　2.3特约服务

　　2.3.1受托对入园企业自用部位、自用设施及设备进行维修、养护。

　　2.3.2受托向入园企业供特约服务。

　　2.3.3进行配套服务经营，提供尽可能多的服务内容。

　　2.4特别说明: 对园区经营项目的经营理念、思路及方案并明晰收入用途。

篇4：商务大厦物业管理质量目标承诺

　　商务大厦物业管理质量目标及承诺

　　**物业管理有限公司以顾客满意度为指针，针对业户及委托方的需求。运用现代化科技手段及管理方法，实行安全、卫生、便捷、舒适、高效及24小时多方位的管理服务。同时遵循物业公司专业管理和委托方监督管理相结合的管理方式。

　　1、管理目标

　　1.1服务第一、顾客至上

　　作为高品质的物业，不仅需要配备良好的硬件设施，还需要提供良好优质的服务。我们将利用公司多年来积累的管理经验和资源，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有系统、多方位、多层次之培训，加强员工对管理服务之认识，改善礼貌及工作态度，做到服务第一、顾客至上之要求。

　　1.2优秀物业管理示范称号

　　我们将凭借丰富的实际经验，委派专业资深人士，根据贵物业的实际情况，提供专业的建议，协助贵物业力争获取优秀物业管理示范称号。希望能借此提升发展商、管理公司和物业的整体形象。

　　1.3保持国际品质ISO9000

　　目前我司已经获取ISO9002国际质量认证，我们将根据相关检验、考核、调整的要素，通过ISO9000体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，提高管理水平及物业价值。使物业管理工作标准化、规范化、系统化。

　　2.分项目标

　　1.设备完好率98％

　　1.1房屋设施完好率98％（故障排除时间不超过48小时）

　　1.2运行设备完好率99％（故障排除时间不超过4小时）

　　1.3公共设施完好率96％（故障排除时间不超过24小时）

　　1.4设备、备件资料完整率100％（查看实物及台帐）

　　2.维护保养率100％

　　2.1自修设备按计划完成保养率100％（按计划、预算、完成记录检查）

　　2.2外包设备按合同完成保养率100％（按保养合同，验收记录检查）

　　2.3房屋设施故障维修率100％（按检查记录，维修记录检查）

　　2.4业主报修上门维修率100％（按报修记录，业主验收记录检查）

　　3.管理费收缴率98％以上

　　3.1首年每月收缴率98％以上（按月统计，财务结算考核）

　　3.2解决拖欠管理费90％以上（按月统计，财务结算考核）

　　4.业主满意率95％以上

　　4.1接待服务满意率98％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.2维修服务满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.3清洁工作满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.4保安服务满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.5整体环境满意率90％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　4.6消防安全满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表）

　　5.员工培训合格率100％

　　5.1岗位职责培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查）

　　5.2消防安全培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查）

　　5.3岗位工作技能培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查）

　　6.无重大事故隐患

　　6.1无重大设备事故隐患（巡检记录，事故记录检查）

　　6.2无消防安全事故隐患（巡检记录，事故记录检查）

　　6.3无治安事故隐患（巡检记录，事故记录检查）

　　6.4无员工操作事故隐患（巡检记录，事故记录检查）

　　7.管理费收支平衡

　　7.1当月收费入帐率100％（根据财务结算报告）

　　7.2维修费支出不超支（根据财务结算报告）

　　7.3清洁费支出不超支（根据财务结算报告）

　　7.4保安费支出不超支（根据财务结算报告）

　　7.5办公费支出不超支（根据财务结算报告）

　　7.6其他支出不超支（根据财务结算报告）

篇5：住宅小区物业管理目标原则

　　住宅小区物业管理的目标与原则

　　依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求，居住小区 的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订 物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”

　　为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“ 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

　　一、管委会的组建及其权利与义务

　　(一)管委会的组建

　　该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的 代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

　　(二)管委会的权利与义务

　　管委会的权利：

　　1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；

　　2.决定选聘或续聘物业管理公司；

　　3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；

　　4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

　　管委会的义务：

　　1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；

　　2.协助物业管理公司落实各项管理工作；

　　3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；

　　4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作

　　城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理；房地产开发企业与物业公司签订 合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”)；居住小区物业管理。 其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。

　　三、居住小区物业管理的目标

　　建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的：一是“为居民创造整洁、文明、安全 、生活方便的居住环境”；二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备……进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。　　第一是社会效益 。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、 维护社会安定团结具有重要的意义。

　　第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来：一是从政府方面来说，不仅它 改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及 附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各 种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。

　　第三是环境效益。居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的 专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。

　　四、居住小区物业管理的原则

　　物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、 独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是：

　　1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的 特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是 实行这一原则的关键。

　　2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服 务工作，具有长期性和群众性的特点：服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流

动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务 之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

　　3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的 “两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊 端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、 全方位服务。

　　4.企业经营、独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

　　5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企 业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。