御景湾公寓日常物业服务方案
第一节客户服务
物业管理行业中客户服务质量的高低越来越受到业主的瞩目，客户服务部是管理处提供服务的窗口，客户服务内容归纳为一般客户服务、入伙服务和投诉处理三部分。一般客户服务主要涉及业主的衣、食、住、行、康体、购物等方面；
入伙服务是在业主入伙期间提供的一条龙服务；投诉处理则要求投诉渠道畅通、及时、有效地解决业主提出的问题，是处理例外情况的服务。随着业主需求的扩展和提高，管理处在增加服务内容、提高自身服务意识和服务质量的同时，还积极、有效地组织和调动专业服务公司的力量，为业主提供满意的服务。
一、客户服务模式
菲特国际将采用“酒店式管理”“礼宾式服务”模式，其内涵主要体现在首接负责制服务和随叫随到服务两个方面。
“首接负责制”是指首个接待业主的服务员，要全面、全过程尽心尽力负责本次服务，对服务过程跟踪到底，并对服务质量负责。
二、客户服务流程：
三、客户服务质量保证：
四、客服服务的内容
1.来访人员登记
1.1菲特国际前台礼宾员应熟悉每户业主/住户的基本情况。（姓名、年龄、家庭成员、车辆情况等）；
1.2礼宾员在岗位上要留意监控电梯运行情况和进出通道人员进行监控。如果看到有业主/住户要出电梯时，礼宾员应提前起身主动点头微笑，并用“早！”“上好！”以示问候；当有业主/住户经过前台时，应起身走出礼宾台主动点头微笑，并用“回来啦！”“下班啦！”“好！”话语表示迎接和问候；
1.3礼宾员对来访客人执行验证登记制度，所有未经业主/住户认可的人员不得进入。来访客人由礼宾员通过可视对讲跟业主（住户）联系，得到业主（住户）认可后，礼宾员应主动为来访者办理登记手续，并按要求填写在《来访人员登记表》上，指引来访客人乘电梯到被访住户家。
2.1.4当有客人来访时，应主动点头微笑示意，并用“（小姐），您好！请问您拜访哪位，住哪层、哪座？”“请您出示身份证件登记。”“"对不起，让您等候了，谢谢合作，请上楼”；
2.1.5对不能确定是住户的访客时，应礼貌地婉言谢绝进入；对不配合工作的，应请客人稍候，并立即呼叫领班或主管到现场处理，切记勿与对方发生冲突；
1.6装修施工人员从指定的地点、路线凭出入卡方可进入；
1.7对不认识的或可疑人员，礼宾员要主动上前询问，确定是否属菲特国际住户。谢绝一切非许可人士进入本楼栋。夜间对进入楼栋的人员要更加留意，发现可疑人员要用对讲机通知相关保安哨位留意和跟踪；
2环境日常检查（领班）
2.1楼栋：地面、通道无积水、无杂物、无明显灰尘、无明显污迹；
2.2大堂地面、玻璃：无灰尘、无污迹、无杂物、无水迹；
2.3楼道：无明显污迹、无杂物、无明显灰尘；
2.4垃圾存放处：垃圾桶不过满、地面无散落的垃圾、积水；垃圾桶外保持无污迹、垃圾桶摆放整齐；
2.5楼栋绿化：无烟头、无枯枝落叶、无杂物、无污物；无异味；
2.6电梯：轿箱内外无尘无污、无手印；沟槽无明显杂物、污垢；
2.7电梯门、防火门：无尘无污；报纸擦拭30CM基本不污染；消防栓、火警铃、灭火器:无灰尘、无污迹；
2.8管井内无杂物、无明显污迹、无积水；
2.8楼栋保洁员由领班负责日常工作管理。保洁员每日签到，不得在楼层堆放废品，清洁工具由领班指定位置存放；
2.9领班每天对装修现场至少巡查一次，并在装修巡查表上如实填写相关记录，发现违章装修及时上报；巡查表填满后，由装修监管存入业主装修档案。
3公共区域设施、设备巡查（领班）
3.1楼梯、扶手：牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显开裂和漆层脱落；
3.2楼层标识：标识齐全，标识牌无损坏；
3.3楼层地面砖：无裂缝、起壳、空鼓、，表面平整，无破损、地砖上无水泥；
3.4公共门窗（楼层防火门、管井门、电井门、大堂门、负一层大堂门）：牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，配件齐全；
3.5天面扶栏、避雷带：无破损、变形，无明显锈蚀；
3.6消防设施（消防栓、消防指示灯、烟感、消防警铃、）：无损坏、开关灵活、清洁，无渗漏现象，周围无堆积杂物，楼顶摄像头外观完好无遮挡；
3.7公用电器：大堂电风扇、空调正常、楼梯及电梯前室灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象；
3.8信报箱：箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏；
3.9标识牌：标识牌齐全，完好；
4室内维修
4.1接到客户报修要求时，要将报修的内容如客户名称、联系人、联系电话、报修项目、预约维修时间等填入《顾客信息登记表》相应栏目内；
4.2对有偿维修服务，礼宾员应按照管理中心《维修有偿服务项目及收费标准》收费，并在接客户报修时告诉客户所要收费的具体金额；
4.3及时填写《维修单》，根据客户时间合理安排维修工负责上门维修；
4.4维修完毕后，维修工将维修完成结果告知礼宾员，礼宾员当天负责对楼栋所有室内维修进行100%回访，对客户报修应询问客户维修后的使用情况及对维修工作的满意情况，可采用电话、登门拜访等方式，回访后在《维修单》上确认；
4.5礼宾员做好《维修单》分类、存档工作。
5外来单位施工现场管理
5.1外来单位人员在楼栋公共区域的施工，必须经工程部电话或书面同意后方可进行。施工现场应有提示标识、施工日期。对业主有较大影响的施工，应提前发放通知，知会业主；
5.2施工人员应佩戴管理中心发放的出入证；
5.3施工时间应按照服务中心规定的时间进行；
5.4搬运材料应使用指定的电梯；
5.5施工垃圾应由施工单位每日清运；
5.6如损坏公共设施，应照价赔偿；
5.7施工中应依据消防规定进行监督。
6装修管理
6.1客户装修动工前，礼宾员应指引客户（或收集资料后代办）到服务中心工程部申请，并提供装修改建设计图纸及文字说明，待批准后方可进行施工；
6.2住户应交纳住宅装修押金1000元/户（业主交1000元或施工队交1000元），装修改建工程完工验收合格后，从验收之日计起半个月后给予退款（不含利息）；
6.3装修垃圾清运费按垃圾相关规定在装修时收取；
6.4领班巡楼时检查要点
6.4.1看楼道、走廊等公共地方有无施工或堆放装修材料、垃圾杂物。有无在搬运 物品时对地面进行保护；
6.4.2查看装修户内有无《装修许可证》、
《装修审批表》、《装修巡查表》，有无将装修废料倒入座厕或排污管道的现象；2.6.4.3装修有无在上午8：00—12：00，下午14：00—19：00时间外进行。（节假日施工时间为上午9：00—12：00，下午14：00—19：00，不得有施工噪音）；
6.4.4施工时是否及时清运垃圾，装修垃圾有否运往服务中心指定的垃圾堆放点；
6.4.5搬运材料等是否使用指定的电梯；
6.4.6施工人员是否佩戴管理中心发放的装修出入证；
6.4.7施工中应依据消防规定进行监督；
6.4.8装修是否拆改原房屋的墙、梁、柱及楼板，有否凿穿地面和房顶水泥层，是否在阳台进行违章搭建；
6.4.9装修改建工程完工后，协同工程部验收。装修图纸、批文、合格证报工程部存档。
6.5施工和验收
6.5.1未按批准的装修改建内容及图纸施工；
6.5.2损坏了公共地方和公共设施；
6.5.3装修垃圾乱倒、乱扔；
6.5.4使用了不符合消防安全要求的装修材料，损坏了消防器材、设备、设施等时；应及时通知工程部，由工程部书面通知客户，限期改正，所有费用及责任由客户及其承建商承担。
7后期入伙业主的相关手续办理
7.1接待：
7.1.1根据《入住通知书》内容，请客户出示身份证/护照原件，核对确认业主；
如业主委托他人前来代办入伙手续，必须出示《业主委托书》；凭《入住通知书》到服务中心领取业主资料。
7.2签约：
7.2.1介绍物业管理手册、装修手册、礼宾服务手册三本书的相关内容，并将三书送于业主；
7.2.2请业主签收《关于办理御景湾房地产证的通知》，并向业主强调办领房产证的时间及相关事项；
7.2.3与业主签订《区域防火责任书》，一式两份，业主与服务中心各持一份；
7.2.5填写《业主家庭成员登记表》，粘贴家庭成员照片、身份证复印件；
7.2.6请业主预交半年的物业管理费现金。
7.2.7核对顾客所填内容是否准确无误，检查业主资料卡填写完整性、业主资料分袋装好，填写流程卡《业主办理手续清单》。
7.3相关公共事业部门手续的办理
7.3.1供电公司手续办理——过户后每月由供电公司统一抄表。
7.3.2有线电视申请——专职人员办理开通手续；
7.3.3煤气开户办理——由煤气公司专职人员收取开户费，发放《用户使用说明书》；
7.3.4电信业务的开通——专职人员办理开通手续；
7.3.5白蚁防治的咨询与受理等。
7.4验房
7.4.1由礼宾员、工程人员陪同业主及家人进行验房，验收房屋的每一项是否合格，维修工填写《房屋交接验收确认表》，验房人员对业主提出的问题作详细记录，抄录水电表底数；
7.4.2验收完毕后由业主签字确认，交付房屋钥匙，并将服务中心准备好的礼品赠于业主，并请业主在《钥匙及礼品签收表》上签字；
7.4.3如有房屋问题要询问业主返修时是否需要留钥匙在物业管理中心，如业主愿意，请业主在《顾客委托钥匙登记表》上登记，并留下一把入户门钥匙；
7.4.4收回《业主办理手续清单》流程卡并同其它资料一起存档；
7.5申请房屋装修
7.5.1由工程部专人负责办理：（1）接受审批装修申请和图纸；（2）查验装修队的资质；（3）引导业主交纳装修费；（4）办理装修许可证和出入证（具体流程及所需材料可参考《装修手册》）。
8客户投诉处理
8.1当班礼宾员在接到业主直接的来访或电话投诉时，首先应向住户表示道歉，并作好接待工作；
8..2当班礼宾员接到投诉后，先在《顾客信息登记表》上认真记录好投诉事件的发生经过及地点，以及投诉人的要求和联系方式（电话、地址、姓名）等；
8.3如果属于有效投诉，礼宾员应将投诉内容填写在《顾客投诉处理记录表》的相应栏目中。如属轻微投诉的，礼宾员可及时自行处理，并做好记录。如礼宾员解决不了的重大投诉应及时上报领班，由班长协调其他班组解决或在每日晨会中汇报。礼宾员跟踪投诉处理过程和处理结果；
8.4对有效投诉，应督促相关班组应立即拟定解决措施，在客户要求回复的时间内回复客户。对于客户没有明确回复时间的，应根据事件的轻重缓急在规定的时间内回复客户；
8.6回访：投诉处理后，礼宾员当天应做好回访工作，征询客户对投诉处理结果的满意度，回访率100%，回访形式可采用电话或专人上门的方式；
8.7重大投诉处理完毕后，主管应组织相关人员对处理结果进行总结，原则上不允许存在同类事件的二次投诉；
8.8投诉处理完毕后及回访结束后，礼宾员应及时填写记录并归档。
9客户邮政、刊物发放
9.1礼宾员负责楼栋信件收发，对投递到楼栋的特殊邮件如挂号信、汇票、包裹（单）等均要填写到《邮件收发登记表》，在邮电部门的签收单上签字，并在收件当天发送到住户，并请客户（个人或单位）签收；
9.2普通邮件和报刊杂志，礼宾员根据客户提供的资料及时、准确地发送到客户手中或指定的信箱内；
9.3特快专递正常上班时间由邮递员直接送到住户，休息日或节假日前台接到住户要求时可代为接收客户的特快专递，应登记在《邮件收发登记表》上，在邮电部门的签收单上签字，并在客户一回家就发送给住户，并请住户签收；
9.4如因故邮件、报刊迟到，应向住户做好解释工作；
9.5如有错投邮件，应及时退回邮局，需在错投的邮件上标注如“地址不详”、“查无此人”、“该单位已搬迁”等，退回邮递员，特殊邮件须请邮递员在《邮件收发登记表》上签收，以便日后查询。普通邮件，直接退回邮局投递员。
10各类通知的下发和传达、落实工作
10.1通知、温馨提示由前台统一发放、存档；
10.2礼宾员负责将通知张贴大堂展板；
10.3重要通知（如：停水、停电等）除张贴外还应口头或电话及时知会业主；
10.4礼宾员需熟悉通知、温馨提示所宣传内容，以便为业主做好解释工作；
10.5需报名登记的通知（如：《羽毛球参赛的通知》等）须按照质量记录的正确填写规范作好登记工作；
10.6领班或主管负责对网上的信息、投诉、求助等进行监控并将需上报的信息及时知会服务中心；
11.7礼宾员负责将过期的通知及时清理并在前台存档。
12客户社区文化活动的组织、协调
12.1服务中心客服组负责社区文化的活动计划、组织、开展工作；
12.2礼宾员接到社区文化组织的通知后，协助管理中心做好现场宣传工作；
12.3需业主报名参与的，礼宾员在现场做好登记工作；
12.4协助作好现场组织工作。
13各类资料存档管理，来往文件传递、签收
13.1《顾客信息登记表》在接到顾客信息后由礼宾员进行填写，于每月25日汇总存档；
13.2《日讲评记录表》每天由领班进行填写，每月月底整理存档；
13.3《值班记录本》、《来访人员情况登记表》每本用完后整理存档；
13.4岗位上所有涉及业主隐私的资料需妥善保管，若是
电子版的，应加上密码，以免泄露业主隐私；13.5所有岗位资料需保持整洁、页面无明显污渍无破损。
14客户“个性化”服务
14.1菲特国际实行“酒店式管理，礼宾式服务”，除物业管理常规服务外，还为业主提供专业化信息提供服务；
14.2菲特国际满足业主合理、合情、合法的需求，根据服务菜单向业主提供服务。
第二节安全服务
菲特国际作为酒店式公寓，对于安全的要求较高，其中包括人员安全、设备安全、以及物品的安全。在安全管理方面，运用先进的安全管理理念，将人防与技房相结合，并严格执行如下操作流程：
确立管理区域→明确管理职责→制定管理措施（制度）→开展有效管理。
1、确立管理区域：
从安全、适用、美观的角度出发，在菲特国际设置安全岗位个，其中门童1个、楼层巡逻1个，同时倡导全员安全的理念，以保证安全管理的有效性、同时兼顾品质服务。
2、明确管理职责：
协助维护菲特国际内公共秩序的安全、消防安全、物资进出安全、人员进出安全的安全管理。
3、制定管理措施：
此项分为：治安安全管理、消防安全管理、车辆安全管理（有专职人员负责）
（1）治安安全管理思路：点阵结合、系统控制、强化管理
治安安全管理是大厦安全中的一个重要环节，治安管理的重点在于防范。对此防范工作将实行点阵结合、系统控制的管理运作方式，即根据菲特国际建筑和使用的实际情况，充分利用现代化机防设备和技术，设立一套科学有效的安防体系，保证大厦的安全。
点阵结合：在主要外围出入口、电梯出入口、大堂等定点设立固定岗，合理设置巡更点，定期与不定期巡查结合，形成完备的、严格的流动巡查体系。
系统控制：三防结合、层级保障、确立系统、严格控制
（2）消防安全管理
确定消防安全管理的重点、内容、明确职责、并实行制度化管理。
A确定消防安全管理重点
装修期消防动火的管理
各类机房的管理
消防监控控制管理
消防设施设备管理
日常的消防安全巡视和安全教育
消防制度建立
B消防管理措施
确定消防管理的职责
消防意识培训与宣传
消防管理的主要内容
防火安全的分级定级检查
设立消防设备管理与检查
设备机房消防安全管理规定
制定消防演习预
（3）人员安全管理
根据整个管理模式的管理思路，对菲特国际安全点进行分析，总结出菲特国际员安全管理方面的要点，根据不同的要点，采用不同的授权控制，从而达到人员安全管理的目的。
（1）分析人员类型
（2）确定管理方式，并形成管理制度
第三节工程管理
介定管理区域，分析设施设备状况，明确管理内容和职责，提出管理思路，制定管理措施。
确立管理区域→分析设备组成→明确管理职责→制定管理措施（制度）→根据业主需求→开展有效管理
1、管理区域：
确定菲特国际所有公共设施设备、机房及房屋本体的公共区域部分。
2、分析设备的组成：
设施设备包括供配电系统、消防系统、给排水系统、电梯系统、智能化系统等。
3、明确管理职责
保证所管理的设施设备状态良好，资料齐全，建筑外观完好。
4、设备管理整体思路
通过对各个设备地详细了解，逐个列出设备监控点，逐一对各个机电设备点进行精心地运行管理和科学细致地维修保养；对重要设备（如：高低压配电设备、柴油发电机、电梯系统、中央空调、弱电系统、给排水系统等）进行重点监控，另外通过制定和实施岗位责任、规章制度、培训等一系列具体措施，来实现设备安全管理目标。
5、设备安全管理措施
（1）建立健全岗位责任制，责任落实到人。
（2严格遵守持证上岗制度，选拔已取得相应设备有效操作证、技术等级证
的员工进行设备的运行与维修；电梯、火灾报警监控主机、楼宇自控系统主
机等特殊设备选择有合格资质的专业单位进行设备维护。
（3）进行人员岗位培训，让所有工程人员熟悉了解相关设备的技术资料（图纸、设备说明书、设备运行操作手册等档案资料），熟练掌握各设备操作规程和作业标准。
（4）建立健全设备安全管理各项规章制度，如：值班制度、交接班制度、设备运行管理制度、设备操作规程、设备维护保养规程、标准等，并严格执行，杜绝违章操作；而且上述相关制度、规程装贴上墙。
（5）制定并认真实施设备维护保养计划，定期落实、检查设备维保工作质量。设备出现故障及时组织维修，并落实、检查设备维修工作质量。
重要设备重点维护。
6、设备安全管理重点工作内容
（1）供配电系统值班运行与维护保养
供配电系统安全管理重点在于双回路电力供应，在突发性停电情况下，另一回路必须在立即启动并投入供电。所以变配电设备安全运行是监控重点。
此外，配电间完善、有效的安全制度、运行制度是变配电安全运行的有力保障。
（2）消防系统设备维护保养
消防系统可靠运行最为重要，因此：
A火灾探测器响应功能定期检测（如：每星期六抽检任一区域火灾探测器加烟测试），以及火灾报警监控主机、消火栓泵、喷淋泵的定期维护与功能测试，则成为重要监控点。
B依据消防系统设备情况，制定“消防系统设备操作规程”和“消防系统设备维护保养规程”，并将两个“规程”装裱成上墙文件置于消防中控室墙上，并严格执行。
C火灾报警监控主机维保工作中，选择有合格资质、认真负责的维保单位是一个重点，严格监控其每次维保工作内容、过程均是监控重点。
D24小时值班运行，定时巡检。值班人员随时监视火灾报警监控主机及紧急广播设备运行状况。记录设备各项指标是否正常，对故障等报警进行分析，及时报告。发现问题及时报请维保单位急修。
F每三年进行一次火灾探测器专业清洗（《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92中第4.3.3条规定），选用有合格资质、消防局权威部门认可的单位负责，即：采取分区域、分阶段进行火灾探测器清洗。再此期间，通过加强人员巡视等手段，对已摘卸火灾探测器的区域实施重点监控，确保安全。
（3）电梯维护保养：
电梯设备的安全可靠运行最为重要，因此定期对电梯进行系统规范的维护保养成为重要监控点。
A编制《电梯安全操作制度》、《电梯维修保养制度》和《电梯安全检测制度》，并将几个“规程”装裱成上墙文件置于电梯机房墙上明显位置，并按规定严格执行。
B在电梯维保工作中，选择有合格资质、认真负责的维保单位是一个重点，严格监控其每次维保工作内容、过程均是监控重点。
C每年定期请技术监督局进行电梯检测，对不合格项认真整改，整改工作也成为重要监控点。
D每天定时对所有电梯及电梯机房巡视检查。
第四节环境管理
1、管理范围：
大堂出入口、楼层的公共区域部分。
2、管理职责：
维护管理区域内的环境卫生，保持环境整洁，对公共绿化、花木租摆服务进行有效管理，为业主提供优美的工作环境。
3、拟订管理要点：
环境清洁管理追求的是始终如一的清洁环境，管理的重点在于整洁环境的保持。
(1)制定清洁作业计划书，并严格按计划书作业。
(2)制定清洁检查标准，按检查标准去检查、考核。
(3)清洁管理的要点在于无干扰管理，避免在人员进出高峰期实施。
(4)制定消杀工作计划，并执行
(5)绿化养护管
理内容主要包括：清洁卫生、浇水、除杂草、整形修剪、松土、施肥、病虫害防治、防止外力破坏、死苗更换等一系列工作，室内的花木租摆要求株型美观、造型优雅，花叶并茂，极富生机，达到整体布局合理，环境绿化美化之效果. 物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：七星城物业服务企业选聘方案(表决稿)
七星城物业服务企业选聘方案(表决稿)
**北外滩物业管理有限公司与本会签订的物业服务合同已经于20**年12月31日到期，目前处于物业服务合同自动顺延期间。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《**市住宅物业管理规定》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干意见》的相关规定和《**七星城业主大会议事规则》的约定，本小区于20**年6月25日～7月12日采用书面征询意见方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项。
现将选聘方案公示如下：
一、拟选聘物业服务企业的标准：
1、资质等级为三级或三级以上;
2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分;
3、管理实绩要求：具有管理同等规模住宅小区累计20万平方米以上 ;
4、其它：拟任小区经理有两年以上同类小区管理经验，具有小区经理资格，有物业管理师资格更佳。
二、物业服务标准和费用：参照**市住宅物业服务分等收费标准，实行综合服务费、公共区域秩序维护费、公共区域环境清洁维护费、公共区域绿化养护费和共有场地、共有设施设备运行维护保养维修费等项目包干，具体分项收费标准由投标企业按照分等收费标准报价竞争确定。
1、综合管理服务：三级;
2、公共区域清洁卫生服务：三级;
3、公共区域秩序维护服务费：三级;
4、公共区域绿化日常养护服务费：三级;
5、共用部位、共用设备设施日常运行保养、维修服务费：公共部位，二类;供水系统，二类;公共照明，二类;消防系统、弱电系统，二类;电梯;避雷系统;小区具备的设施设备提供相应的日常运行保养、维修服务。
本次招投标物业费收费标准报价暂不超出现行收费标准：高层及小高层住宅收费标准：1.50元/月/平方米;商业用房(含会所)收费标准：3.00元/月/平方米。地面机动车位按照实际停放时间收费，地下车库机动车位400元/个/月(其中服务费100元/个/月)。
地面停车费、广告费等共有收益分成比例由投标企业根据实际情况在投标书中明确。
三、物业服务合同期限为三年，自20**年10月1日至20**年9月30日。其中第一年为考察期，一年期满，由业主大会表决是否通过续聘。
四、选聘方式：
1、鉴于**北外滩物业管理有限公司已经书面告知不再参与本小区续聘和选聘，根据《管理规约》的规定，业主大会决定采用公开招标方式，通过本市统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业，招标代理机构为**业伟业主咨询服务有限公司，发生的招标代理费用由中标的物业服务企业垫付。
2、由于不可抗力或者其他特殊原因导致招标无法按时完成时，授权业主委员会与部分楼组长共同组成物业选聘工作小组，按照本选聘方案要求通过竞聘、协议选聘方式完成本次物业选聘工作。
五、评标标准和评标办法【适用招标方式，其它方式可参照】：
1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设五人。其中，招标人由业主委员会指派一人，由招标人从市房管局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理评标专家成员四人。
2、评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。
评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评定，再对商务标进行评定。
评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。
由评标委员会分别对技术标书、商务标书和投标人陈述与答辩进行评审。其中技术标书编制占总分的60%，商务标书及业主委员会现场考察情况占总分的20%(其中业主委员会现场考察评分10%由业主委员会提供)，投标人陈述与答辩占总分的20%。
3、评分表分项分值在招标书中明确规定。其中技术标书评审实行暗标评审打分结束后，再进行商务标书评审和陈述答辩。
4、未尽事宜按照招标文件和**市房管局《**市物业管理招投标管理办法》执行。
六、中标人的确定【适用招标方式，其它方式可参照】：
1、评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。
评标委员会应当按照招标文件的要求向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
2、中标人确定后，招标人应当在小区将招标结果进行公示，公示期为三天。
投标人或者利害关系人在公示期间向招标人提出异议的，招标人应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30日内，会同相关管理部门和评标专家作出书面处理决定;需要鉴定、专家评审的，所需时
间不计算在内。
3、招标结果公示期满无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还其投标书和投标保证金。
4、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起5日内，依照招标投标法的规定，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订物业服务合同。
物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
七、物业管理模式：
本次选聘的物业服务企业必须同意实行“业主主导型”物业管理模式，主动接受业主委员会的监督管理：
1、小区银行账户单列，由业主委员会和物业公司实行共管;
2、小区独立核算，由业主委员会委托年度审计;
3、物业服务费实行包干制，并向全体业主公开透明;
4、业主委员会有权聘请第三方专业机构介入监管，相关费用纳入年度物业服务支出预算;
5、缴纳人民币十万元的履约保证金。
八、对于本选聘方案未尽事宜或具体实施方案由业主委员会会同物业选聘工作小组在维护业主合法权益的前提下在招标文件或物业服务合同中予以明确。
物业选聘工作小组由业委会成员五名和楼组长六名组成。
九、对于任何妨害本选聘方案实施以及物业交接中的侵权和违法行为授权业主委员会通过调解、协商、投诉直至诉讼等途径解决，相关费用从小区公共收益中支出。
**市**区**七星城业主委员会
二○一三年六月**日
篇3：关于小区物业服务企业选聘方案的公示
****花园小区业主大会业主委员会文件
****业字(20**)009号
关于花园小区物业服务企业选聘方案的公示
本小区由前期物业服务企业**新桥物业管理有限责任公司负责管理，现处于前期物业管理阶段。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《**市物业管理条例》和本小区《业主大会议事规则》、《管理规约》的规定，本小区将于20**年6月13日~7月6日采用书面征询意见方式召开业主大会表决选聘物业服务企业方案，现将5月18日下午业主代表大会讨论、多次业主委员会扩大会议修订的物业服务企业选聘方案(征求意见公示稿)公示。
公示文件：《****花园小区物业服务企业选聘方案》(征求意见公示稿)
公示期限：20**年6月5日~6月12日17：00
请广大业主对物业选聘方案(征求意见公示稿)内容提出书面修改意见，以便业主委员会完善修订物业选聘方案。
本选聘方案(讨论稿、征求意见稿)已经两次送达区房管局、南湖街、社区居委会征求意见，并在网上公告。截止6月3日尚未收到三单位的任何书面指导意见。
任何书面意见或建议请提交业主委员会办公室设立的意见箱，或者送交业委会委员或选聘代理机构。
联系方式：
1、送交业委会办公室。联系电话：******
2、送交选聘代理机构。联系电话：1***2
联系人：**秘书长
E-mail: **
3、公开提交小区QQ群。QQ群号：16--2。申请入群时须亮明门牌号及业主姓名。
**市****花园小区业主大会业主委员会
20**年6月3日
抄报：**区人民政府**街办事处
武昌区住房保障和房屋管理局物业管理科
抄送：武昌区南湖街都市桃源社区居民委员会
此件向全体业主公告
篇4：M花园小区物业服务企业选聘方案(征求公示稿)
M花园小区物业服务企业选聘方案(征求公示稿)
一、物业服务企业选聘的主体：
七星**花园小区业主大会
二、物业选聘方案的具体实施主体：
物业选聘工作小组负责具体实施业主大会通过的《物业服务企业选聘方案》。物业选聘工作小组由6名业主或业主代表与5名业主委员会成员组成。
选聘工作小组的6名业主或业主代表成员由业主委员会采取公开征集方式通过自荐产生，自荐业主应该提交本人产权证、身份证和相关资历证明，同时必须具备考察楼盘、审核标书等必要时间。如果自荐人数超过6人，则由业主代表大会投票选举产生，得票多的前6名业主或业主代表成为物业选聘小组成员。
三、拟选聘物业服务企业的标准：
1、具有三级(含三级)以上资质的物业管理公司;
2、物业服务诚信记录良好，无侵占小区维修资金或小区物业公共收益、擅自退出小区管理服务、拒不移交物业资料等历史记录;
3、无《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定的行为;
4、具有管理类似楼盘经验;
5、拟任小区经理有两年以上管理经验，具有岗位资格证书，有物业管理师资格更佳;
6、同意业主大会通过的物业选聘方案中确定的物业管理模式要求。
四、本次物业选聘合同期限
合同期限为两年。期限：20**年9月1日至20**年8月31日。其中前六个月为考察期。考察期满一个月内由业主委员会根据实际服务情况，征求业主代表意见确定是否符合合同约定的服务标准。业主代表半数以上认为不合格的，应该提请业主大会予以解聘，并全额扣除履约保证金纳入专项维修资金账户。
五、物业服务收费标准：
综合物业服务费标准：多层0.70元/月*平方米，小高层1.00元/月*平方米，商铺、幼儿园1.50元/月*平方米。
停车费、广告费以及其他收益的收费标准、管理成本和分配由物业公司按照--市相关规定、市场行情和本小区实际在续聘服务方案或者竞聘书中竞争报价确定，并实行独立核算。其中停车费收费标准按照现行标准，需要调整的应该经过业主大会或业主委员会批准。
六、选聘方式：
1、前期物业服务企业--新桥物业管理有限责任公司，如果满足拟选聘物业服务企业的标准，且有意续聘，则按【七星**业字(20**)002号】提交《前期物业服务合同》履行情况和工作总结、前期服务阶段公共收益收支情况、续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案和物业服务合同草案等，经业主大会表决同意续聘，授权业主委员会按照本选聘方案签订物业服务合同;截止5月31日，前期物业公司未按要求提供续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案和物业服务合同草案，前期物业公司丧失续聘资格。前期物业公司是否有资格参与公开竞聘，由业主大会表决“是否同意在公开竞聘中将--新桥物业管理有限责任公司排除出竞聘候选企业?”
2、如果业主大会表决决定采用公开竞聘方式，则通过网上公告的方式公开竞聘物业服务企业，竞聘代理机构为上海业伟业主咨询服务有限公司，发生的竞聘代理费用由中选的物业服务企业承担。
由于前期物业公司未在规定时间提交续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案和物业服务合同草案，丧失续聘资格。根据本物业服务选聘方案的规定，本次物业选聘采取公开竞聘方式进行。
3、由于不可抗力或者其他特殊原因导致公开竞聘无法按时完成时，授权物业选聘工作小组按照本选聘方案要求通过协议选聘方式完成本次物业选聘工作。
七、本小区物业管理模式：
(一)物业服务费结算模式以“酬金制”为基础，实行部分包干、部分按实结算的原则进行管理。物业服务费的包干和按实结算的具体范围由物业公司竞争确定，或者续聘物业公司自报确定。
(二)物业公司为本小区单独设置银行账户，业主大会指定的代表人与物业公司法定代表人共同用印;小区物业服务费、停车费、广告费等各项收入均须进入该账户并定期公示，实行共同监督、共同管理和使用。
(三)本小区财务独立核算，实行年度审计。
(四)物业公司在签订物业服务合同后一周内缴纳履约保证金不少于人民币五万元，具体金额和违约扣除办法由物业公司在应聘书或者续聘物业服务合同确定。
(五)业主委员会有权聘请专业机构对物业服务质量进行评估监理，或者由全体业主进行评估。
八、评审标准和评审办法【适用公开竞聘方式，其它方式可参照】：
1、本小区物业竞聘评审委员会成员共设七人。其中，本小区业主大会物业选聘工作小组指派二名成员，由本小区业主大会物业选聘工作小组从在社会上或者评标专家库邀请物业管理评审专家成员五人。
2、评审应聘文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评审委员会成员应当按照竞聘文件设定的评审标准和方法进行独立评审。
评审采用评审委员会综合评审的方式。评审委员会应当先对技术标进行评定，再对商务标进行评定。
评审过程
中，评审委员会成员认为应聘文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求应聘人作必要的澄清或者说明。应聘人的澄清或者说明不得超出应聘文件的范围或者改变应聘文件的实质性内容。
本小区业主大会物业选聘工作小组应当做好现场答疑记录，并由评审专家签字。
由评审委员会分别对技术标书、商务标书和应聘人陈述与答辩进行评审。其中技术标书编制占总分的60%，商务标书及业主委员会现场考察情况占总分的20%(其中业主委员会现场考察评分10%由业主委员会提供)，应聘人陈述与答辩占总分的20%。
3、评分表分项分值在竞聘邀请书中明确规定。其中技术标书评审实行暗标评审打分结束后，再进行商务标书评审和陈述答辩。
4、未尽事宜按照竞聘文件的规定执行。
九、中选人的确定【适用公开竞聘方式，其它方式可参照】：
1、评审委员会完成评审后，应当出具书面评审报告，阐明评审委员会对各应聘文件的评审和比较意见，并由评审委员会成员签字确认。
评审委员会应当按照竞聘文件的要求向本小区业主大会物业选聘工作小组推荐不超过3名有排序的中选候选人。
本小区业主大会物业选聘工作小组应当按照中选候选人的排序确定中选人。当确定中选的中选候选人放弃中选或者因不可抗力提出不能履行合同的，本小区业主大会物业选聘工作小组可以依序确定其他中选候选人为中选人。
2、中选人确定后，本小区业主大会物业选聘工作小组应当在小区将竞聘结果进行公示，公示期为3日。
应聘人或者利害关系人在公示期间向本小区业主大会物业选聘小组提出异议的，本小区业主大会物业选聘小组应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起5日内，会同相关管理部门和评审专家作出书面处理决定;需要鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。
3、竞聘结果公示期满无异议或者异议无效的，本小区业主大会业主委员会应当向中选人发出中选通知书，同时将中选结果通知所有未中选的实际应聘人，并返还其应聘书和竞聘保证金。
4、本小区业主大会和中选人应当自中选通知书发出之日起5日内，按照竞聘文件、中选人的应聘文件和现场答辩记录签订物业服务合同。
物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与竞聘文件、中选人的应聘文件和现场答辩的内容一致。本小区业主大会和中选人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
十、物业服务质量标准：
物业服务标准应该符合--市物价部门、房管部门的相关规定，同时满足以下管理目标(业委会简称甲方，物业公司简称乙方)
1、房屋外观：清洁、整洁，遇外墙渗水情况不得随意涂刷，力求不破坏外墙整体性。
2、设备运行：路灯、草坪灯按照季度定时开关，景观喷泉遇国家法定节假日每天上午运行2小时，下午运行1小时。
3、房屋及设施、设备的维修、养护：有专人维修、养护，并做好维修养护记录，接受甲方检查。
电梯应由专业维保公司按--市技术监督局要求进行维修、养护，确保运行正常。
4、公共环境：
①环卫设备完好，合理设置垃圾桶、垃圾中转站点。
②清洁卫生实行责任制，有专职的保洁人员和明确的责任范围;保持楼道地面、墙面整洁及楼道通行无障碍，公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁，保洁人员统一着装，佩戴有相片胸卡。
③垃圾日产日清，无垃圾溢满现象，垃圾容器及时清洁，无异重味。
④小区道路、绿地等公共场地无纸屑、烟头等废弃物。
⑤雨雪天气及时对区内主干道积水、积雪进行清扫，门厅口及时铺设防滑垫。
楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。
⑥根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蚊、灭蝇等卫生消毒工作。
⑦对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养宠物、家禽、家畜者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
⑧乙方承担小区清洁维护费(包括生活垃圾和建筑垃圾托运费)。
5、绿化：
①花草树木生长良好，修剪整齐美观无杂草。
②绿地无改变性质和破坏、占用现象，必要时设置禁停车辆障碍和标志。
③实时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。
④园林小品及设施维护良好。
6、交通秩序：
①有专门秩序维护人员，实行24小时值班及巡逻制度。
②机动车按小区路牌指示行驶，地下停车库充分利用，地上停泊管理有序，禁止消防通道停泊车辆。
③危及人身安全和隐患处有明显标识及具体防范措施。
7、保安：
①小区进出设置门卡制度，实行封闭式管理。
主要出入口有专人值守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记。
②中央监控室实施24小时安全监控。
③消防设施设备完好无损，可随时启用、消防通道畅通，制订消防应急方案。
④看管公共财产，包括楼内门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。
⑤发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
⑥保安人员统一着装，仪表整洁，佩戴有相片胸卡，持证上岗，年龄在18-55岁之间，身体健康，身高1.65米以上。
⑦严格发放门禁卡制度，杜绝不明身份人员进入单元门粘贴、涂刷、发放宣传单及名片等。
8、急修：夜间有专人值守，处理紧急报修、水、电、电梯等紧急报修半小时内到场。
小修：①指除设备外的单次、单项局部维修费用在300元以下的维修在48小时内完成。
②维修必须是照原样修缮，不得用低端材料替代，禁止以撤代修。
③设置客户服务中心和服务热线，有效投诉处理率100%。
④对业主直接报修，乙方应填写报修单，一份留存，一份给报修人，对报修两次以上(不含两次)仍得不到合理处理的，甲方有权向乙方发书面整改函，限期整改，并给予乙方300元罚款。如在整改限期内仍未整改，则暂扣当月进度款直至得到妥善处理为止。(因前期遗留问题所产生的投诉和负面影响物业公司应积极配合解决，不宜给予处罚)。
9、高压供水养护、运行、维修
①保证居民正常生活用水，有停水处理预案。
②水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格。
③发生突发公共卫生事件，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入水泵房。
10、对化粪池一年进行一次清理。
11、内湖每两年清洗一次，由乙方实施，甲方单独付费。
12、公用水、电费(包括物业公司正常用水、电)由甲方据实支付，乙方负责管理，禁止无关人员随意使用，严禁出现长流水、长明灯现象。
13、对项目经理要求：应为应聘方报送的项目经理本人，乙方不得随意更换，因特殊原因更换时必须征得甲方同意。项目经理到岗后应恪尽职守，密切配合业主委员会工作。对严重不负责任和不配合甲方工作的项目经理，甲方有权要求乙方进行撤换。
注：其他未尽事项同--市物业服务合同示范文本。
十一、未尽事宜：
1、对于本选聘方案未尽事宜或具体实施方案由业主委员会会同物业选聘工作小组在维护业主合法权益的前提下在竞聘文件或物业服务合同中予以明确。
2、对于任何导致妨害本选聘方案实施以及物业交接中的侵权行为授权业主委员会通过调解、协商、投诉直至诉讼等途径解决，相关费用从小区公共收益中支出(最终由侵权方承担)。
十二、本选聘方案通过程序：
本物业服务企业选聘方案于20**年5月18日经过业主代表大会讨论，经过业主代表、热心业主多次讨论，确定征求意见公示稿，再公示七天征求全体业主修改意见，经过物业选聘工作小组成员讨论通过形成表决终稿，表决终稿在业主大会表决前十五日公告。在业主大会各项准备工作完成，随即以书面征询意见的表决方式举行业主大会，对物业服务企业选聘方案表决稿进行表决。表决票的样张(征求意见公示稿)见附件。
本选聘方案(征求意见公示稿)以及表决稿及表决票样张(征求意见公示稿)发至全体业主代表及南湖街道、区房管局物业科和社区居委会。业主如果需要，可以向所在楼幢业主代表或者业主委员会索取。
正式的表决票将通过业主代表或者业主委员会委托的业主大会志愿者，当面送达每位业主或者委托的代理人书面签收。表决票可以当场由业主或者其委托代理人填写后，由业主代表或志愿者回收，当场不能收回的需要收回表决票签收回执。当面不能送达的表决票将采取挂号信邮寄、快递、传真、电子邮件、电话等方式送达，当面签收送达方式以外方式送达的，应该保留相关凭证、录音录像或者两名业主签名见证。无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
请业主或者其委托代理人收到物业选聘方案表决票后，在7月6日14：00之前将表决票投到密封的投票箱中，或者交业主代表或业主委员会成员手中。收到表决票后在规定期限内不反馈意见，或者选择弃权的，视为同意参与投票业主中多数意见。7月6日14：00举行业主代表大会公开计票唱票统计物业选聘方案表决结果。
--市****花园小区业主大会业主委员会(公章)
20**年6月3日
篇5：花园小区业主大会物业服务企业选聘方案表决票(公示稿)
花园小区业主大会物业服务企业选聘方案表决票
(征求意见公示稿)
编号：
业主大会表决票选项：(请在选择项前的 内打“√”，单选有效，多选无效，不选视为同意参与投票的多数业主意见)
一、是否同意本物业服务企业选聘方案?(物业服务企业选聘方案表决稿请向所在楼幢业主代表或者业主委员会办公室索取)
□同意 □反对 □弃权
二、鉴于前期物业公司--新桥物业管理有限责任公司未在规定时间提交续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案和物业服务合同草案，前期物业公司丧失续聘资格。请业主表决，是否同意在公开竞聘中将--新桥物业管理有限责任公司排除出竞聘候选企业?
□同意 □ 反对 □ 弃权
业主签名： 地址： 栋(号) 单元 室
建筑面积： 平方米，联电电话：
签字日期：20**年 月 日
请业主或者其委托代理人收到物业选聘方案表决票后，在7月6日14：00之前将表决票投到密封的投票箱中，或者交业主代表或业主委员会成员手中。收到本表决票后在规定期限未参与投票，或者未选择同意、反对或弃权的，以及选择弃权的，视为同意参与投票业主中多数意见。
--市**花园小区业主大会业主委员会(公章骑缝)
《**花园小区业主大会物业服务企业选聘方案表决票》签收回执
编号：
本人已经收到《**花园小区业主大会物业服务企业选聘方案表决票》，本人承诺：在7月6日14：00之前将表决票投到密封的投票箱中，或者交业主代表或业主委员会成员手中。收到本表决票后在规定时间未参与投票，或者未选择同意、反对或弃权的，以及选择弃权的，视为同意参与投票业主中多数意见。
业主签名： 地址： 栋(号) 单元 室
建筑面积： 平方米，联电电话：
签收日期：20 年 月 日