篇2：业户维修房屋本体修缮作业指导书

　　业户维修及房屋本体修缮作业指导书

　　1.0目的

　　通过对业户维修及房屋本体修缮的有效管理与控制，保证服务过程有能力满足规定的要求。

　　2.0适用范围

　　适用于对业户维修及房屋本体修缮的管理控制。

　　3.0职责

　　3.1客户服务中心负责业户报修的受理及维修后的回访工作；

　　3.2保安队负责对房屋本体完好状况的日常巡视；客户服务中心负责周检；工程组专业工程师负责月度检查；

　　3.3工程组负责房屋本体土木结构部分的修缮养护和业户户内的日常报修维修；

　　3.4机电管理部负责机电系统设备设施的运行维修保养，作业过程执行其相关作业指导书。

　　4.0作业用具

　　4.1电工、管道工、空调工、木工、油漆工、泥瓦工、电焊工及登高作业等工种专用常用维修工具。

　　5.0作业内容

　　5.1维修过程安全要求

　　5.1.1电工、电气焊工、空调工等特殊工种作业，未获得相关有效操作证者不得进行相关工种作业。

　　5.1.2作业前应根据工作现场需要，合理设置警示牌、或警示带、或警示栏。

　　5.1.3作业过程中禁止吸烟。

　　5.1.4涉及动火作业时，应到消防中心办理好"动火作业证"，并在现场配置至少一个合格的灭火器。

　　5.1.4作业前应检查所使用的劳动防护用品，不合格产品禁止使用。

　　5.1.5作业时，各专业工种作业人员必须按《维修安全作业指导书》中相关条款执行。

　　5.1.6作业过程中，需使用电动工具时，作业人员必须按《维修安全作业指导书》中相关条款执行，并填写《、维修工具安全检查表》。

　　5.1.7作业过程中，需进行登高作业时,作业人员必须按《高空安全作业指导书》中相关条款执行。

　　5.1.8作业过程，如使用危险物品，应按《危险作业审批作业指导书》中相关条款执行。

　　5.2维修过程对环境保护要求

　　5.2.1在作业前，按现场需要应可能地做好防脏防乱的预防措施。

　　5.2.2在维修工作过程中，尽量做到节电节水，减少能源或维修材料的浪费。

　　5.2.3所有维修人员完成工作后，要清理干净现场，并把废品废料按可回收和不可回收类归放处理。

　　5.2.4电工作业中产生的废旧日光灯管、节能灯管、霓虹灯管、镇流器、电子线路板等材料，应集中回收并分类处理。

　　5.2.5电气焊作业中产生的焊渣会对土壤造成污染，应对清理干净作业地面。

　　5.2.6泥瓦工作业过程中，搅拌水泥混凝土或进行切割砖石时，会产生粉尘，应做好防止粉尘扩散措施，并尽量使用散装水泥。产生的余渣余土应用垃圾袋装好后，交垃圾站处理。

　　5.2.6油漆作业过程中，应做好防止油漆、天那水泄漏的措施；工作完成后，油漆、天那水桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应交垃圾站单独处理。

　　5.2.7空调(压力容器)作业：产生的废余冷冻剂、冷冻油及其桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应应集中回收单独处理。

　　5.2.8制冷剂泄漏的控制：在日常维修过程中进行制冷剂泄漏检查，制订对业户户内空调单元柜机系统的年、月度维修保养计划和标准，并按计划做好维修保养工作，减少制冷剂的泄漏。

　　5.2.8给排水(管道)作业：产生的废旧镀锌铁管、生铁铸管、金属渣等属可回收物品，应集中回收再处理。

　　5.2.9作业完成后，如产生废旧料，应填写《废旧料处理记录表》。

　　5.3维修服务质量管理及控制过程要求

　　5.3.1业户报修受理

　　1）客户服务中心设置业户报修电话，并保证24小时有人接听、受理。

　　2）业户报修时，受理人应对报修单位地址或名称、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录，并填写在《顾客信息处理记录》中，将信息反馈给工程组。

　　5.3.2接到报修信息后，应按以下过程进行:

　　①一般性故障维修处理

　　内容：换灯泡灯罩、换水龙头、修理门、窗户、桌椅、抽水马桶堵水、空调不凉或有噪音等不会立即对业户造成伤害和不便的维修任务。

　　要求：一般情况下，维修人员接到报修电话后，应在15分钟内上门开展维修服务；如维修人员人手不足或遇到维修任务繁忙时，但需事先致电业户预约说明情况和另行预约维修时间。

　　②紧急性故障维修处理

　　内容：电气火灾、主进线断路跳闸、业户房门反锁关人、大面积跑水或漏水、电梯关人或卡人等可能严重影响业户正常工作或造成严重大伤亡和损害的特急性事故的故障。

　　要求：维修人员应当立即在10分钟内赶到现场进行紧急处理，如有需要可立即通知相关部门等或其他所有可予以协助的人员参加抢修。

　　5.4维修任务完成后的现场处理

　　5.4.1维修人员在维修工作结束后，应恢复原来物品、家具的摆设，并将维修现场打扫干净。

　　5.4.2维修人员完成维修任务后应交维修主管和业户对维修结果进行签字确认，并请业户《维修单》上对我们的维修服务予评价。

　　5.5维修回访

　　5.5.1工程组完成维修任务应及时将《维修单》"回访"联交给客户服务中心在两个工作日内对以下维修项目进行回访(如有需可增加维修回访项目)：

　　a)风机盘管有噪音、水盘堵水漏水；

　　b)空调柜机跳机；

　　c)马桶、地漏堵水漏水、水龙头更换，水管大面积漏水跑水；

　　d)电器烧坏、开关跳闸、短路故障；

　　5.5.2客户服务中心在回访过程中填写《回访记录表》。

　　5.6维修费用收取

　　5.6.1对于收费项目，维修人员在进行维修工作前应事先向业户告知是按公司批准的《费用收取标准》执行，在获得业户同意后方可进行维修及收费。

　　5.6.2每月25日前工程组负责将当月需收费的《维修单》"交财务收费"联交给给收费处统计并统一月结收取，任何维修人员均不得直接向业户收取费用，否则属贪污行为。

　　5.7房屋本体的修缮及养护

　　5.7.1房屋本体巡查

　　1）保安队护管员每天对房屋本体设施进行巡查一次；

　　2）客户服务中心管理员每周进行巡查一次；

　　3）工程组各专业工程师应每月对本专业范围内系统进行自查一次。

　　4）在巡查过程中发现损坏或异常情况，巡查人员均应记录在《巡查记录表》中，并于第二天将信息分别反馈给责任部门进行修缮。

　　5）巡查人员在《巡查记录表》中有关信息被责任部门确认的三天后，可针对相关内容进行复检、跟踪。

　　5.7.2房屋本体零星报修

　　1）工程组土建组设置值班电话，受理房屋本体日常零星报修项目。

　　2）接到报修时，维修人员应填写《顾客信息处理记录》，维修结果记录在《维修单》。

　　5.7.3房屋修缮养护计划

　　1）据房屋完损情况，在每年12月份制订下一年度的房屋修缮养护年度计划，由管理处主任审核、报公司分管副总审批实施。

　　2）专业工程师针对本专业范围内工程系统应每月制订《房屋修缮养护计划表》报管理处主任批准后实施。

　　5.7.4工程计划立项

　　1)工程组自己无能力实施的重大修缮或功能改造项目可进行委外分包，实施过程按文件《供方控制作业指导书》相关要求执行，如超额动用房屋本体维修基金，应按规定申请。

　　2)属委外分包工程项目，由该工程项目责任人（专业工程师）拟定工程实施请示报告、费用预算表报管理处主任和公司领导审批。

　　3)属自用自建工程项目，由工程使用（责任）部门向公司领导申请，由工程组按管理处主任和公司领导批示意见执行。

　　5.7.4供方选择：工程正式立项后，由（项目责任人）工程组专业工程师初步选择合适选择的合格供方，并填写《供方评价记录表》及附上供方的资料，报管理处主任审核，交公司领导审批。

　　5.7.5合同签订：合格供方确定后，由专业工程师填写《采购合同审批表》，并附上供方合同书一式四分、预算书一式四分，报管理处主任确认，再交行政办送分管副总经理审核和总经理批准。

　　5.7.6完工验收：工程验收时，专业工程师应填写《供方服务质量检查表》按程序报审。

　　5.7.7档案管理：专业工程师负责收集整理工程维修资料，并按行政办公室的要求交资料室保存。

　　5.8维修情况统计

　　5.8.1依据《维修单》，工程组应每一个月统计一次业户报修的及时率、维修合格(满意)率。

　　5.8.2依据检查结果及维修情况，工程组应每一个月统计一次房屋本体维修的完好率、及时率、合格率、返修率。

　　5.9维修材料、设备、工器具的控制

　　5.9.1申购维修材料、设备、工器具可按文件《供方控制管理作业指导书》相关要求执行。

　　5.9.2工程组自己无能力维修的工器具和设备可进行委外维修，按文件《供方控制管理作业指导书》相关要求执行。

　　5.9.3维修材料、维修工器具的日常保管及损坏后如需更换新工具时,按《物品管理作业指导书》相关要求执行。

　　6.0异常情况处理

　　6.1维修过程应急事件处理：参照《应急事件处理作业指导书》相关要求执行。

　　7.0相关支持性文件

　　7.1《维修安全作业指导书》

　　7.2《高处作业安全管理作业指导书》

　　7.3《危险作业审批作业指导书》

　　7.4《供方控制管理作业指导书》

　　7.5《物品管理作业指导书》

　　7.6《应急事件处理作业指导书》

　　7.7《费用收取标准》

　　8.0记录

　　8.1《维修单》

　　8.2《顾客信息处理记录》

　　8.3《巡查记录表》

　　8.4《房屋修缮养护计划表》

　　8.5《供方评价记录表》

　　8.6《采购合同审批表》

　　8.7《供方服务质量检查表》

　　8.8《维修工具安全检查表》

　　8.9《废弃料处理记录表》

篇3：房产系统房屋修缮工程招标工作方案

　　房产系统房屋修缮工程招标工作方案

　　根据市局20**年房产管理工作会议精神，为做好今年房屋修缮工作，市局决定对房屋修缮工程防水卷材、给排水管材进行招标采购。现制定如下工作方案。

　　一、指导思想

　　贯彻“***”的重要思想，推进房屋修缮工程管理公开、公正、公平运作的市场化进程;节省工程材料费用，保证工程质量，提高修缮资金的使用效益;解决好房屋使用功能问题，把修缮管理工作落到实处，让广大居民群众满意。

　　二、组织领导

　　为加强房屋修缮工程材料招标工作的组织领导，成立招标工作领导小组。

　　组长：白文

　　副组长：吴德仁 范民 黄殿忠

　　成员单位由市局物业处、财计处、监察处、市房屋修缮工程质量监督站组成。办公室设在物业处，主任任洪生。

　　同时成立房屋修缮工程防水卷材、给排水管材招标评审小组(评标委员名单附后)。

　　三、招标原则

　　公开推荐、公开考察、公开确定入围厂商，公平竞争，公正综合评议确定中标厂商。

　　四、材料招标范围

　　1、材料种类。按照省建设厅、市建委的有关文件精神和我局综合维修的经验和实际效果，屋面卷材选用SBS弹性体改性沥青防水卷材;给水管材选用聚丙烯塑料管材(PPR);室内排水管材选用改性聚氯乙烯管材(UPVC)。

　　2、材料用量。经初步测算，本次材料招标屋面防水卷材用量约为55万平方米(涉及面积);给水管材用量约15万延长米(立杠及支管);排水管材用量约12万延长米(立杠及支管)。

　　3、材料标准。屋面防水卷材采用GB 18242---2000标准，排水管材采用GB/T 5836.1---92和GB/T 5836.2---92标准，给水管材采用GB/T18742.1---20**标准。

　　五、材料招标的组织实施

　　(一)推荐阶段

　　由各区局、公司推荐材料生产厂家或供应商(名称，地址、联系电话)，被推荐的材料厂商的资金信誉、企业资质、设备生产和供货能力应不低于20**年中标的供货厂商，并由被推荐的厂家或供应商提供以下材料：

　　1、企业生产经营执照、经营许可、法定代表人资格证书、法人授权委托书;

　　2、省、市建设行政主管部门颁发的准用证;

　　3、企业产品执行标准：国标、行标、企标;

　　4、产品质量检验部门出具的产品质量检测报告;

　　5、国家、省、市建设主管部门的推荐使用书(给水管材须有卫生防疫部门颁发的卫生许可和检验报告);

　　6、委托销售代理证书;

　　7、企业生产技术设备、技术力量及生产能力;

　　8、企业主要业绩简介;

　　9、企业质量体系认证资料;

　　10、材料报价;

　　11、银行出具的资信证明。

　　(二)组织考察，确定入围厂家或供应商

　　各单位推荐材料厂家名单及上报书面材料齐备后，市局组织各有关单位及物业、财计、监察、质监部门对推荐的材料生产厂家或供应商进行考察。考察的重点为产品质量及其保障措施、企业信誉、知名度、生产能力、产品供货能力、产品是否适合修缮工程等。对20**中标单位，今年可不再组织考察。考察后，召开参加考察的单位和部门会议，研究确定招标入围生产厂家或供应商5-6家。

　　(三)组织招标和评标会议，确定中标厂家或供应商

　　确定入围材料生产企业或供应商后，由市局组织按下列程序进行招标工作：

　　1、制定招标文件即标书。招标书包括投标须知、投标材料(标的)、投标材料报价、技术要求、投标程序及费用、投标文件内容、评标原则、废标条件、招标书解释。

　　2、向入围厂商发送招标通知，并按时间收集投标单位送达投标资料。招标通知应明确招标文件购买费用500元/份，领取招标文件的，购买费不退;投标保证金在投送投标文件的同时，交纳2000元/厂商，未中标的，保证金返还，中途撤标的，保证金不退，中标的在签署合同之日起至三个月后以予返还。

　　3、向送达投标书的厂商发送评标会议通知，按通知规定的时间组织房屋修缮工程防水材料、给排水管材招标评审小组成员召开开标评标会议，按《20**年房屋修缮工程材料招标评标方法》确定中标单位。防水材料厂商确定3-4家，给排水厂商各3-4家，(附后《20**年房屋修缮工程材料招标评标方法》)。当评标确定的材料供应厂商未能达到以上数量时，招标领导小组可在不低于已确定的中标厂商所具备的各项条件下，选择材料厂商，召开补充评标会议，评审增加中标厂商。

　　4、由局物业处、财计处、监察处及区局、公司代表与中标单位进一步协商确定最终双方认可的材料价格、付款方式。

　　六、中标材料合同与使用管理

　　(一)采购合同签定

　　20**年的招标采购的合同统一由各区局、公司，与中标材料生产企业或供应商直接签定采购合同。

　　1、接到中标通知后，区局、公司按评标、协商确定的价格，付款方式及厂商在评标会及在协商中确定的各项承诺，联系本单位实际所需，按工程工期、各种材料需用量计划，签定各种材料采购总量合同。合同应明确供货数量、时间范围、材料规格型号、质量标准要求、交货地点、产品标识及交验规则、保质期限、质量保证金、材料质量事故赔偿、付款方式及期限，双方违约责任条款等。支付供货厂商货款时，购货方须经确认供货方按合同约定，完全正确地履行了合同约定的各项条款。为确保工程材料质量，购货方应扣留供货方应付货款的10%材料质量保证金。

　　2、根据总合同约定，由房屋修缮工程项目基层公司(房管所)与材料厂商签定具体项目的材料需用量预约单，明确具体数量、进货时间、地点、交验规则、用货(时间、地点、用量)变更和误时、缺量、质量不合格等违约责任条款。

　　3、区局、公司要加强中标材料管理，贯彻材料验质验量认证制度，严格执行合同规定的各项条款。一是落实栋号项目负责人制度监审验质验量工作，二是落实工程监理制度监审验质工作，三是执行质量监督制度接受修缮工程监督站验质核定。

　　合同签署一式三份，双方各留存一份，另一份在工程验收资料中存档备案。

　　(二)贯彻中标材料验质验量上报认证制度

　　在合同执行中，区局、公司要严格贯彻落实中标材料验质验量认证制度，作好材料进场认证单工作(以下简称认证单)。一是每次进场的材料由基层公司(房管所)的项目负责人会同项目监理工程师和项目施工单位按需用量预约单，认真验收进场材料数量和表观质量，并按有关标准要求及时做好材料复试工作，认定符合要求后，及时做好三方签字认证工作，认证单存档备查，作为进场材料汇总的质量和数量依据;二是每月上报市修缮工程质量监督站(定额站)进场材料汇总表;三是上报的进场材料汇总表须经市修缮工程质量监督站核定签字后，由市局物业处按中标通知有关货款支付规定支付区局、公司货款。区局、公司按各自的采购总合同约定向材料厂商支付材料款。

　　质量保证金的支付，应以最后一次支付材料款之日起计算，一年以后付给材料厂商，如一年中，发现因材料质量即经现场抽取实样进行材料物理指标检验结果不合格的，质量保证金一律没收。在厂商承诺的保质期中，材料质量原因发生的质量事故，按合同约定的相关赔偿条款，由材料厂商按合同履约。不履约的，由区局、公司向其提起法律诉讼，由法院按合同有关条款以予强制执行。

　　(三)加强中标材料的使用管理

　　各单位要加强中标防水卷材和给排水管材使用管理，严格按合同及国家、省市有关工程材料控制的要求，验收每次进场的材料，对于中标企业报送的样品进行封样，对于在材料使用过程中发现厂家供货与样品不一致的，使用单位有权予以退货并要求赔偿。材料进货应按照以下程序检验：清点进场数量品种规格、确认材料标识、收取进场材料合格证、按有关《材料标准》对其重量、尺寸、面积、规格、厚度和外观进行检验，并按《材料标准》规定的批量抽取试件到法定的检测部门进行复试，复试报告应有监理工程师核验盖章，复试不合格的，按合同有关违约条款处理。各单位加强检查，严禁使用其它材料或以次充好。材料的使用由市修缮工程质监站负责监督，发现不按要求收验材料的，无合格证和复试报告的，不使用中标材料或以次充好的，要按《房产系统房屋修缮工程质量管理办法》有关规定以予处罚。市局物业处不定期进行抽查，如发现使用伪劣材料或其它材料，市局将不予结算。