篇2：物业项目管理处中控系统管理办法

　　物业项目管理处中控系统管理办法

　　一.安全监控操作管理

　　1.0目的

　　规范监控项目管理辖区内各系统，特别是车场、电梯等的运作状况，确保出现异常情况时能及时处理。

　　2.0适用范围

　　适用于本公司辖区内项目管理处安全监控管理。

　　3.0职责

　　3.1主管经理负责设备设施运作管理的监督、检查。

　　3.2项目处工程组负责系统设施运行的技术保障。

　　3.3保安队员负责施行运作监控。

　　4.0程序

　　4.1控制柜系统

　　4.1.1值班人员要掌握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟练掌握各系统操作。

　　4.1.2值班人员要坚守岗位、密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态。

　　4.1.3每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，并在《设施日常检修表》内做好记录。

　　4.1.4各操作手柄在正常情况下应处在"自动"位置，每日第一个周做一次手动，自动实际操作检查。

　　4.1.5在闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知值班人员前往调查和处置。

　　4.1.6为保证中控室专线报警信息畅通，除当值人员外其他人等不得使用中控专线报警电话。

　　4.1.7谢绝与本控制室无关人员入内。

　　4.1.8中控室严禁吸烟、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。

　　4.2红外线报警系统

　　4.2.1红外线报警布防于周边围墙。

　　4.2.2红外线报警主要由防盗主机、键盘、门窗传感器、电瓶等构成。

　　4.2.3红外线报警器在夜间要处于报警状态。

　　4.2.4一旦在红外线报警器在有人或物闯入时，传感器就会通过防盗主机发出警报。

　　4.2.5保安员在接到报警后，应在最短时间内赶到，一定要查明原因后在《紧急情况处理记录》上做好详细记录,然后再消警。

　　4.3电子巡更仪系统

　　4.3.1电子巡更仪安装在小区的监控不到位的死角，同时又能对保安员巡更工作起到督查作用。

　　4.3.2电子巡更仪主要由手机、墙机、打印机等组成。

　　4.3.3电子巡更仪墙机安装在需要的巡视部委、手机掌握在巡逻保安手中。

　　4.3.4保安巡员按规定的路线巡逻，为了制定部位时，将手机插入墙机方孔内（手机内部即时记录巡逻人员的巡逻时间、日期、信号）。

　　4.3.5监督人员（领班、队长、事务主管、经理）可用手机显示屏或专用打印机输出记录内容、以便查阅。

　　5.0记录

　　5.1《设施日常检修表》MPS-YG2-05

　　5.2《紧急情况处理记录》MPS-YW2-03

篇3：物业辖区中控系统管理办法

　　物业辖区中控系统管理办法

　　二.消防监控操作管理

　　1.0目的

　　规范消防系统运作管理、维修、检查、保养，确保消防系统随时处于良好运作状态。

　　2.0适用范围

　　适用于本公司辖区内消防系统运作、维修、检查、保养的管理。

　　3.0职责

　　3.1项目处经理负责消防系统设备运作管理的监督、统筹。

　　3.2项目处工程组负责消防系统设备运行的技术保障。

　　3.3保安队长、班长负责实行消防系统工作的运作操作。

　　3.4工程处经理、项目处经理负责审核《设施维修保养年度计划》，并检查计划的执行情况。

　　3.5工程组主管组织《设施维修保养年度计划》,并组织监督该计划的具体实施。

　　3.6工程组同时负责施行具体消防系统的日常保养工作。

　　4.0程序要点

　　4.1运作监控

　　4.1.1消防管理中心执勤人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。

　　4.1.2运行监控内容：

　　a）消防主机显示屏是否显示。

　　b）消防主机是否正常。

　　c）"运作"和"电源"灯是否亮。

　　d）巡视喷淋泵而后消防泵管网系统，接口有无松动，油漆是否脱落，水流指示器是否运作。

　　e）"故障"灯是否亮，如亮立即到现场查明原因。

　　f）"低水位"信号灯是否亮，如亮立即通知维修工的并查看水位情况。

　　g）"破玻灯光"信号灯是否亮，如亮应即时到楼层查看破玻报警原因。

　　h）监看闭路电视画面是否清晰。

　　i）巡视固定手提式灭火器管网接口，紧急按钮，读出压力表指针数据。

　　j）设备有无出现烧焦、异味、异常情况。

　　k）测试"试灯"键，试灯1~2秒钟，发现有信号灯不亮，应查明原因给予更换。

　　4.1.3在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记、汇报、整改。

　　4.2异常情况处置

　　4.2.1当消防主机出现异常情况（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动造成消防主机部件烧毁。

　　4.2.2当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用"干粉"灭火器扑灭。

　　4.3机房管理

　　4.3.1非值班人员不准进入室内。

　　4.3.2当值人员每班打扫室内卫生，擦拭设备、设施。

　　4.3.3室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备"干粉"灭火器。

　　4.3.4室内禁止吸烟。

　　4.3.5保持消防监控系统24小时不脱岗。

　　4.4交接班要求

　　4.4.1交接班时应：

　　a）进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态。

　　b）按操作键查看消防主机内容有无改动。

　　4.4.2当值人员应对每班次运行情况做好记录，交接时检查各系统均正常后，双方在《交接班记录表》上签字确认。

　　4.5维修保养

　　4.5.1《设施年度维修保养计划》的制定。

　　4.5.2每年12月15日前，又项目处消防负责人拟定《设施年度维修保养计划》报公司消防主管审批，并系统组织核实。

　　4.5.3《设施维修保养年度计划》必须具备下列要求：

　　a）有明确安排设备的大、中、小修计划。

　　b）有具体组织实施维修保养的时间。

　　c）有明确的保养周期。

　　d）有具体的维修经费预算。

　　4.6对消防系统进行维修保养时，应严格遵守《设施年度维修保养计划》进行。

　　4.7检查

　　4.7.1日检：每班次在当值班长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系统进行检查。

　　a）每班次均应进行系统设备的外观检查。

　　b）火警功能，误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除；对于误报频繁有无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不变，不能接收信号，应及时清洗更换。

　　c）自控功能：按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因。

　　d）故障功能：

　　--主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断，接触不良等情况。

　　--备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线。

　　--探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。

　　4.7.2月检：每月15日在消防管理主管的指导下，由队、班长组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《设施月检查保养记录》。

　　a）日检全部内容。

　　b）测试控制器重要工作电压是否正常。

　　c）火灾探测器（温感、烟感）安装倾斜度不大于45°，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否亮，抽取5%的烟感试验消防主机是否收到信息。

　　d）对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定好，油漆脱落应补刷新漆。

　　e）检查手动报警器按钮，紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失，任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常。

　　f）对消防主机、联动柜、动手配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线络松动应给予紧固

。

　　g）对主电源和备用电源做自动转换试验。

　　4.7.3季检

　　每季度检查加试验自动报警系统的下列功能，并填写《设施年（季）检查保养记录表》

　　a）采用专用检测仪器，分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示。

　　b）试验火灾报警的声光显示。

　　c）试验水流指示器，压力开关等报警功能信号显示。

　　d）对备用电源进行1~2次充电放电试验，1~3次主要电源和备用电源自动切换试验。

　　e）用手动或自动检查消防检泵，自动喷淋灭火系统的控制设备。

　　f）对固定手提式灭火器进行外观巡视。

　　g）用手动检查消防应急广播，火灾应急照明及疏散指示标志灯。

　　h）从消防联动柜上按强制"消防"开关键使客货梯进行在首压试验。

　　i）在消防管理中心进行消防通信设备对讲通话试验。

　　j）检查所有转换开关和强制切断非消防电源试验。

　　4.7.4年检：每年12月20日前由消防管理主管同队、班长组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《设施检查保养记录表》。

　　a）应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盖、设备作直观检查，清理尘埃。

　　b）试验火灾应急广播设备的功能。

　　4.8维修保养

　　4.8.1对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由消防管理主管指导完成，每班值日员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净的抹布擦试，保持设备光洁。

　　4.8.2消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的应速急成联系安装厂家并汇报项目处经理。

　　4.8.3消防泵系统

　　4.8.4消防电机主机的维修保养。

　　4.8.5消防系统的检查、维修、保养均应有完整的记录，分档管理，保存期5年。

　　5.0记录

　　5.1《设施年度维修保养计划》MPS-YG2-06

　　5.2《设施日常检查表》MPS-YG2-05

　　6.0相关支持文件

　　6.1《给排水管理办法》MPS-YG1-07

篇4：物业辖区强电系统管理办法(1)

　　物业辖区强电系统管理办法（1）

　　一.中央空调运作、管理、维修、保养作业规程

　　1.0目的

　　规范中央空调运行管理，维修保养工作，确保中央空调良好运行。

　　2.0适用范围

　　适用于本公司辖区内中类空调的运作、管理、维修、保养。

　　3.0职责

　　3.1工程处经理负责检查中央空调管理的实施情况。

　　3.2工程处经理负责审检《设施年度维修保养计划》并检查该计划的执行情况。

　　3.3工程组主管负责组织实施中央空调的运行管理。

　　3.4工程组主管负责组织制定设施和维修保养等计划并组织该计划的实施。

　　3.5工程组维修员负责日常的运行管理，维修保养。

　　4.0程序要点

　　4.1巡视监控

　　4.1.1当值维修员每四小时巡视一次中央空调机组。

　　4.1.2巡视临控主要内容如下：

　　a）检查线电压。

　　b）检查互相电流。

　　c）检查高压。

　　d）检查油压。

　　e）检查低压。

　　f）冷却水进水温度。

　　g）冷却水出水温度。

　　h）冷冻水进水温度。

　　i）冷冻水出水温度。

　　j）检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音。

　　k）检查冷却堵风机运转是否平稳，冷却堵水位是否正常。

　　l）检查管道，闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好。

　　m）检查控制柜（箱）各器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。

　　4.1.3巡视过程中如发现有上述情况，应及时采取措施于以解决。

　　4.2异常情况的处理

　　4.2.1中央空调制冷剂泄漏时的处理：

　　a）立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。

　　b）加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）。

　　c）救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全。

　　d）排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，方可投入正常运行。

　　4.2.2中央空调机房发生水浸时的处置：

　　a）视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。

　　b）堵住漏水源。

　　c）漏水源堵住后，应立即排水。

　　d）排干水后，应立即对通水设备设施进行除湿处理。

　　e）确认湿水已清除各绝缘电阻符合要求后，先试机后投入正常运行。

　　4.2.3中央空调机房发生火灾时，按《应急情况的处理规程》处置。

　　4.2.4当值管理员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况应用相应的机组，最大限度比节省电源。

　　4.3中央空调机房管理。

　　4.3.1非值班员不准进入中央空调机房，若有领导检查，应由工程组主管陪同。

　　4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃，易爆，危险品。

　　4.3.3中央空调机房内应配备各可提式灭火器，防毒用品，并放在方便，显眼处，室内严禁吸烟。

　　4.3.4中央空调机房保持每班打扫一次卫生，每周清洁一次设备，设施。

　　4.3.5中央空调机房应做到随时锁上，专人保管钥匙，不准自己配钥匙。

　　4.4交接班要求

　　4.4.1接班人员应准时上班。

　　4.4.2接班人员应认真听取上班交待，并查房《交接班记录表》确认后签字。

　　4.5维修、保养。

　　4.5.1《设施年度维修保养计划》的制定。

　　4.5.2每年的12月15日之前，由管理维修主管组织制冷技工一起研究，制定设施年度维修保养计划并上报工程处经理审批。

　　4.5.3制定《设施年度维修保养计划》的原则：

　　a）中央空调使用程度。

　　b）中央空调运行状况。

　　c）合理的时间。

　　4.5.4《设施年度维修保养计划》应包括如下内容：

　　a）维修保养项目及内容。

　　b）具体实施维修保养的时间。

　　c）预计费用。

　　d）备品各件计划。

　　4.6对中央空调进行维修保养时应按《设施年度维修保养计划》进行。

　　4.7制冷技工负责中央空调的日常维修保养，中央空调的大型修理现及PC中央处理器的故障处理由外委完成。

　　4.8冷却塔维修保养，制冷每半年对冷却塔进行一次清洁，保养。

　　4.8.1用500v万能表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ以上时则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

　　4.8.2检查电机风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油，如有异常磨擦声，则应在换同型号规格的轴承。

　　4.8.3检查发带是否开裂或磨损严重，如有则应在换同规格皮带，检查皮带轻与相配合是否松动，如是则应整修。

　　4.8.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

　　4.8.5清洗冷却塔，清洁风扇时。

　　4.8.6检查补水浮球阀是否动作是否可靠，否则应修复。

　　4.8.7拧紧所有紧固件。

　　4.8.8清洁整个冷却塔外表。

　　4.9风机盘前维修保养，制冷技工每隔半年对见机盘进行一次清洁，保养。

　　4.9.1每周清洁一次空气过滤网，排除盘管内的空气。

　　4.9.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常磨擦响声应更换风机轴承。

　　4.9.3用500v万表检测风机电机线圈绝缘，电阻应不低于0.5MΩ，否则应急时维修处理。检查电容有无变形，鼓胀或开裂，如是应更换同规格电容，检查各按接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如有则作相应整修。

　　4.9.4检查布水器是否布水均匀，否则尖清洁管道及喷嘴。

　　4.9.5清洗冷却塔，清洁风扇风叶。

　　4.9.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复。

　　4.9.7拧紧所有紧固件。

　　4.9.8清洁整个冷却塔表面。

　　4.10风机盘管理保养，制冷技工生隔半年对风机盘进行一次清洁保养。

　　4.10.1每周清洗一次空气过滤网，排出盘管内的空气。

　　4.10.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

　　4.10.3用500V万能表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理，检查电容有无变形，膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容，检查各线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整改。

　　4.10.4清洁风机风叶，盘管，积水盘上的污物。

　　4.10.5用盐酸溶液清除盘管内壁的水垢。

　　4.10.6拧紧所有固件。

　　4.10.7清洁风机盘管外壳。

　　4.11冷凝器，蒸发器维修保养，制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁，保养。

　　4.11.1柜式蒸发器维修保养：

　　a）每周清洗一次空气过滤网。

　　b）清洁蒸发器散热片。

　　c）清洁接水盘。

　　4.11.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养：

　　a）配制10％的盐酸溶液。

　　b）拆开冷凝器、蒸发器两端进出水进行封闭，然后向里注满盐酸溶液、酸洗时间为24小时，清洗时间为12小时。

　　c）全部清洗完毕后检查是否漏水。

　　4.12冷却水泵机组，冷冻水泵机组维修保养，制冷技工每天对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洗保养。

　　4.12.1电动机维修、保养：

　　a）用500V万能表检测电动机线圈剧院电阻是否在0.5MΩ以上，否则应进行干燥处理或修复。

　　b）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有应加入润滑油或更换。

　　c）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修正处理。

　　4.12..2水泵维修保养：

　　a）转动水泵轴，观察是否有阻滞，碰撞、卡住现象，如是轴承问题须针对轴承加注润滑油或更换轴承，如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。

　　b）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根。

　　4.12.3检查浮性联轴器有无损坏，如损坏则应更换浮性橡胶垫。

　　4.12.4清洗水泵过滤网。

　　4.12.5拧紧水泵机组所有禁固螺栓。

　　4.12.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈浊严重，则应重新油漆一遍。

　　4.13制冷技工每半年对冷冻水管路，送冷风管路，风机盘管管道进行一次保养，检查冷冻水管道，送冷风管道，风机盘各处是否有大量的凝结水或保温后的破坏，如是则应重做保温层。

　　4.14阀类维修保养，制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

　　4.14.1节制阀与调节阀的维修、保养：

　　a）检查是否泄漏，如是则应加压填料。

　　b）检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油。

　　c）如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门。

　　d）检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

　　4.14.2电磁调节阀，压差调节阀维修保养：

　　a）干燥过滤器，检查是否脏堵或吸潮了，如是则应更换同规格的干燥过滤器。

　　b）磁调节阀、压差调节阀：

　　--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀。

　　--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

　　4.15检测、控制部分维修保养，制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

　　4.15.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：

　　a）对于读数模糊不清的温度计，压力表应拆换。

　　b）送检温度计、压力表合格后方可使用。

　　c）检测传感器参数是否正常并做模拟试验。

　　d）检查装检测器的定位是否渗漏。

　　4.15.2控制部分维修保养：

　　a）清洁控制柜内的灰尘、脏物。

　　b）检查禁固所有接线头，对于严重烧浊的接线头应更换。

　　c）交流接触维修保养：

　　--清除天弧罩内的碳化物和金属颗粒。

　　--清除线头表面及四周的污物，如线头烧浊严重的则应更换同规格交流接线头。

　　--清洁铁芯上的灰尘及脏物。

　　--拧紧所有紧固螺栓。

　　d）热继电器维修保养：

　　--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　--检查热继电器上的纪像盖板是否完整，如损坏，则应更换。

　　e）自动空气开关维修保养：

　　--用500v万能表测量纪像电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘于处理。

　　--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏，则应更换。

　　--清除线头表面上的小金属颗粒。

　　f）信号灯，指示仪表维修保养：

　　--检查各信号灯是否正常，如不亮，则应更换同规格小灯泡。

　　--检查各指示仪表指示是否正常，如有偏差要进行调整。

　　g）中间继电器，信号继电器维修保养，对中间继电器，信号继电器做好模拟实验，检查两者的工作是否可靠。

　　h）PC中央处理器，印刷线路板如出现问题，则申请外委保养。

　　4.16压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检查、保养。

　　4.16.1检查压缩机油位、油色，如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因，并排除故障后再充住润滑油，如油已变色则应彻底更换润滑油。

　　4.16.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气

　　4.16.3具体检查压缩机如下参数：

　　a）压缩机电机纪像，电阻（正常0.5MΩ以上）。

　　b）压缩机运行电流，（正常为额定值，三项基本平衡）。

　　c）压缩机油压（正常10-15kgf/cm2）。

　　d）压缩机外壳温度（正常85℃以下）。

　　e）吃压力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）。

　　f）排气压力（正常值12.8kgf/cm2）。

　　g）检查压缩机是否有异常的噪音或振动。

　　h）检查压缩机是否有异味。

　　4.16.4拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

　　4.17中央空调维修保养时间计划不允许超过8小时。

　　4.18中央空调因维修保养与原因，因需要停用时，应由物管处，工程组先审报项目经理，同意后才执行。

　　5.0记录

　　5.1《设施年度维修保养计划》MPS-YG2-06

　　《设施日常检查表》MPS-YG2-05

　　《交接班记录表》MPS-YWB2-01

　　6.0相关支持文件

　　6.1《应急情况的处理规程》MPS-YW1-06

篇5：物业项目强电系统管理办法:电梯操作保养规程

　　物业项目强电系统管理办法：电梯操作、保养规程

　　二.电梯操作、保养规程

　　1.0目的

　　规范电梯运行管理，维修保养工作，确保电梯良好运行。

　　2.0适用范围

　　适用于本公司辖区内项目管理处电梯的运行管理，维修保养。

　　3.0职责范围

　　3.1工程处经理负责检查电梯运行管理工作的实施情况。

　　3.2工程处经理负责审核<<设施年度维修保养计划>>，并检查维修保养工作的实施情况。

　　3.3工程组主管负责电梯运作管理的组织实施。

　　3.4工程组主管负责制定《设施年度维修保养计划》，并具体组织实施维修保养工作。

　　3.5电梯管理员具体负责电梯的日常运行管理维修保养。

　　4.0程序要点

　　4.1巡视监控

　　4.1.1工程组当职人员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。

　　4.1.2巡视监控的主要内容：

　　a）线引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高，线引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动。

　　b）减速箱是否需要加注润滑油，油色，油位是否正常，连轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动。

　　c）指示仪表，指示灯是否正确，各继电器，接触动作是否正常，有无异常声响。

　　d）变压器，电阻器，电抗器温度是否正常，有无过热现象。

　　e）制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污。

　　f）曳引轮，曳引绳，限速器，机械选层器，测速机等运行是否正常，有无异常声响。

　　g）通讯设备是否畅通灵敏，指示牌是否完好，盘车手轮，开闸板手等橡胶工具是否已放在制定位置。

　　h）轿箱照明灯是否正常，厅外轿内指层，指令及指示灯是否正常。

　　i）厅门及轿门踏板是否清洁干净。

　　j）轿箱对重导靴油盅油量是否足够。

　　k）电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化。

　　l）开门关门有无异常，轿箱内应急灯是否可靠。

　　m）底坑限速器，张紧装置，开关和碰铁距离是否异常。

　　n）补偿链是否有异响。

　　o）底坑有无积水或脏物。

　　4.1.3巡视过程中入发现上述情况有不正常时，电梯管理员应及时采取措施予以解决并汇报项目经理。

　　4.2异常情况处置

　　4.2.1发生火灾的处置：

　　a）楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏散乘客迅速离开轿箱。

　　b）井道内发生火灾时，电梯管理员立即停梯，疏导乘客迅速离开轿箱，切断电源，用干粉灭火器控制火势蔓延。

　　4.2.2电梯浸水的处置：

　　a）当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二楼以上，断开电梯总电源。

　　b）当楼层发生水淹或浸水时，应将轿箱停于进水层站的上一层，断开电梯总开关。

　　c）当底坑，井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关。

　　d）对湿水电梯应进行除湿处理，试梯后正常才能投入正式运行。

　　4.2.3停电，故障造成电梯困人时，按《应急情况处理规程》处理。

　　4.3电梯机房管理

　　4.3.1非值班人员不得进入机房，若领导检查有工程组主管陪同。

　　4.3.2机房内禁止存放易燃易爆或危险品，机房内应配备手提式灭火器，禁止吸烟。

　　4.3.3每周打扫一次机房卫生。

　　4.3.4机房应当做到随时上锁，不允许私配钥匙。

　　4.4交接班要求

　　4.4.1接班人远颖准时接班。

　　4.4.2接班人应认真听取交班人交代，并查看《交接班记录表》确认后签名。

　　4.5维修保养

　　4.5.1《设施年度维修保养计划表》的制定。

　　4.5.2每年的12月5日之前由项目管理处工程组主管组织电梯管理员一起研究、制定《设施年度维修保养计划表》上报公司工程处经理审批。

　　4.5.3制定《设施年度维修保养计划表》的原则是：

　　a）电梯使用的频度。

　　b）电梯运行状况。

　　c）合理时间。

　　4.5.4《设施年度维修保养计划表》的内容：

　　a）维修保养项目及内容。

　　b）备品备件计划。

　　c）具体实施维修保养时间

　　d）预计费用。

　　4.6电梯管理员进行电梯维修保养时应按《设施年度维修保养计划表》进行。

　　4.7电梯维修保养安全操作

　　4.7.1维修保养前的安全准备工作：

　　a）在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌。

　　b）关好厅门，不好关厅门时，用合适的护栅拦住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或井道。

　　c）有人在轿顶做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

　　4.7.2检修过程中的安全注意事项：

　　a）给转动部位加油，清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。

　　b）人在轿顶工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净以防滑倒。

　　c）人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢系住钢丝绳并应注意整个身体位于轿厢外框尺寸之内，防止其他部件碰伤，并且轿内检修人员开梯时，要交待和配合好，未经许可不准开动电梯。

　　d）禁止在井道内和轿顶上吸烟。

　　e）检修电器部件时尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全

切断电源的情况操作时应于防触电，并应由监护人，必备工具和材料，特别应注意电梯突然起动运作。

　　f）使用的手灯必须采用带护手的、电压36伏以下的安全灯，最好使用手电筒。

　　4.8电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作，大、中型修理由外委完成。

　　4.9每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑。

　　4.9.1检查曳引电动机，减速箱有无异常响声。

　　4.9.2检查曳引电动机和减速箱联轴器性圈有无损件。

　　4.9.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑的好，动作是否灵活无阻碍。

　　4.9.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

　　4.9.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮，张紧轮措应无异常磨损。

　　4.9.6检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整。

　　4.9.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻。

　　4.9.8清洁控制柜内各元器件，检查接触器，继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无灯火，熔焊、积碳现象，如有则进行整修。

　　4.9.9检查机械选层器钢带有无断裂，开裂和扭曲现象如有则应更换。

　　4.9.10清除轿门，各厅门导轨的灰尘、油垢。

　　4.9.11检查自动门传动机构，安全触板转动机构是否正常，要求门口距厅门地板5-8mm。

　　4.10每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。

　　4.11每次电梯维修保养时间不允许超过8小时。

　　4.12电梯管理员应将上述维修保养工作，清晰、完整、规范的记录在《设施日常保养表》内。

　　4.13电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由工程组主管报告主管经理批准后执行。

　　4.14客户服务部提前24小时通知有关用户并做出解释。

　　5.0记录

　　5.1《设施年度维修保养计划表》MPS-YG2-06

　　5.2《交接班记录表》MPS-YWB2-01

　　5.3《设施日常检查表》MPS-YG2-05

　　6.0相关支持文件

　　6.1《应急情况处理规程》MPS-YW1-06