项目管理处土建维修工操作程序
1.每天上下午两次到管理处前台领取当日派单（急单由前台派员送至）；
2.接到工程单后要认真细致审核，对错误或项目不详的工程单及时进行修改、退单处理，如有疑问向上级反映；据问题类型派工程单给相关的公司（部门）。要求准确分类，以便能直接到达有关部门，具体分工如下：
①装修公司：木地板、木门、墙身的ICI、厨柜、门窗等。
②建筑公司或土建维修：地面、内外墙瓷片、排污管、卫生间沉箱等。
③机电公司：水龙头、花洒、水管、洗手盆、座厕、浴缸、电线、灯具等。
④绿化部：花园绿化、鱼池、苑区内外的绿化。
3.根据派单内容分类（机电公司、装修公司、土建维修、水电维修、绿化、铝窗、土建等）。要注意出单日期及要求完成日期，对工程问题较为严重的及时向上级汇报，并对约时工程单作好记录。
4.接派单时做好签收记录，以保证责任落实。
5.约时工程单要催促跟办部门按时到场，以免失信于业主从而造成投诉；
6.对有关部门完成工程后的回单作好审查、分类、记录及存档，必要时致电业主了解有关工程的质量与进度。
7.s修。
1、跟单程序：
（1）在工程跟进期间，按工程单所注的客户要求进行现场工程监督，并协调好各公司（部门）的关系。
（2）对于已入住单位的工程检修，必须注意爱护室内家私用品，需搬动或拆装时必须小心。
（3）每天工程完成后，必须通知家政部清理干净现场，尤其业主已正常入住的单位。
（4）高度重视约时工程，在征求施工员意见后合理安排工作时间，保证施工顺利进行。如维修人员不能准时到达的，要和业主解释情况，并跟催施工员。如跟进工程时，业主不能在指定时间内到达，需再约时间，则同业主协商约好时间，并跟催施工员。
2、日常程序
（1）每周检查未售出单位各项目：包括木装修、木门、地板、厨柜等是否变形、发霉现象，墙身、瓷片等是否开裂、破损，水龙头、花洒、座厕等是否漏水，地漏、洗手（菜）盆去水是否畅顺。公司装修出售的别墅还包括窗帘、电器、绿化等。
（2）雨汛期，检查苑区内道路、花园、各单位的排水是否畅通、楼宇窗台、天花、墙身是否有渗漏。
3、工程项目检修程序
（1）墙身开裂，裂缝附近如有空壳、松动，要凿开墙身批荡，重新补批荡，并扇灰。裂缝无空壳、松动，基本属收缩开裂，贴网重新扇灰、扫ICI即可。如砖墙变形，基础下沉等引起裂缝，屡经处理无效后及时上报处理。
（2）机电方面的有墙内水管接口胶水不足、粘贴不牢、外力破坏、弯头接口、直通、三通、角阀的连接不当、构件受损、未拧紧等使给水系统漏水，严重的需更换地板、重做墙身，发现漏水问题及时处理，处理一定要把有可能漏水的认真检查，排除隐患，施工影响其他单位的要提前通知业主。
（3）天台、阳台等地面水平差、积水，需要开凿瓷砖重做。
（4）卫生间、厨房沉箱内排水管漏水，当二排和沉箱都有问题时，会造成漏水，严重损坏墙身、地板，且维修时间长，处理复杂，更需多户业主的配合，处理时一般把沉箱打开，把渗漏的地方重做。
（5）天面渗漏，一般发生在洋房天面的地板与反墚间，别墅坡屋顶的墚板交接处的混凝土不密实，雨天时裂缝就发生渗漏，处理方法一般凿开不密实混凝土重做。
（6）有时较复杂的漏水原因，难于检查，从一个单位渗到另一个单位，从一个房渗到另一个房，从上一层渗到下一层，而中间不留半点痕迹，这就要求在检查、维修漏水时做到全面、细致、认真、不能放过任何疑点，方可彻底找到漏水原因。
（7）由于漏水造成变形的地板需更换时必须注意，如有家私时更要小心，不能损坏家私，如空气潮湿，需安排抽湿机抽湿。
（8）个别洋房卫生间热水器的强排孔位置有的开得不合理，需到现场界定。如在合理情况更改位置或填封均要收费。
（9）在保修范围内更换烂玻璃时，要到现场判断开裂原因，界定是否收费。
（10）当业主申请更换座厕或拆浴缸等卫生间设施时，必须向上级请示后方可定价格。
（11）当外墙水管有渗漏，飘窗窗台有渗漏，窗玻璃开裂，别墅外墙修补，扫油，排污管堵塞，破损时，要通知受影响的业主，取得谅解，并按需要架排栅，安排施工。完工后，花园有损坏的，需安排补种及清理。
（12）工作完成后要清理好现场，将废、旧料带走，并协助业主将物品移回原位。出门时不论工作完成与否，均应向业主交待清楚，未完成的应说明原因。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：物业土建工程维修质量标准
物业土建工程维修质量标准
1目的
为确保土建工程的维修质量标准，特制定本标准。
2适用范围
本标准适用于公司接管的各类物业中土建工程的检查和检验，也可作为维修人员在土建施工中的操作依据。
3职责
3.1工程技术部和维修中心负责土建工程维修的质量监督和检查。
3.2小区维修组主管负责土建工程维修质量的控制和自检。
3.3维修工应按本质量标准进行操作和维修。
4质量标准
4.1砖墙面修补及小型砖墙砌体（高3米内）
4.1.1砌筑及修补墙的水泥浆标号不低于425。
4.1.2砌体水平灰缝的饱满度不小于80%。
4.1.3砌筑墙体上下竖缝应错开，不能有直缝出现。
4.1.4砌筑墙体轴线位置偏移允许偏差为1.5mm。
4.1.5砖筑墙体垂直度允许偏差为5mm。
4.1.6砖筑及修补墙面表面平整度允许偏差为2mm。
4.1.7砖筑及修补墙面水平灰缝平直度允许偏差为5mm。
4.1.8砖墙砌筑转角处须预埋直径6mm钢筋或留搓。
4.1.9合格：组砌正确，刮缝深度适宜，墙面清洁。
4.1.10优良：组砌正确，刮缝通顺，刮缝深度适宜、一致、棱角整齐，墙面清洁美观。
4.2砖墙面抹灰及修补（高2米内）
4.2.1各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固，无脱层空鼓，面层无爆灰和裂缝（风裂除外）等缺陷。
4.2.2立面垂直度允许偏差1～1.5mm。
4.2.3表面平整度允许偏差1mm。
4.2.4阴阳角垂直度允许偏差1～1.5mm。
4.2.5阴阳角方正度允许偏差为2mm。
4.2.6合格：表面光滑，按搓平整，线角顺直，墙面纹路基本均匀。
4.2.7优良：表面光滑、洁净，按搓平整，线角顺直清晰，墙面均匀一致。
4.3瓷片镶贴及修补（高2米内）
4.3.1镶贴牢固，以水泥为粘结料时，严禁空鼓，无歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷；
4.3.2立面垂直度允许偏差1～2mm。
4.3.3表面平整度允许偏差1mm。
4.3.4阳角方整度允许偏差1.5mm。
4.3.5接缝平直度允许偏差2mm。
4.3.6接缝高低允许偏差为1mm。
4.3.7地面镶贴要符合排水要求，无明显积水现象。
4.3.8合格：表面基本平整，洁净。
4.3.9优良：表面平整，洁净，色泽协调一致，上口线平顺。
4.4墙面修刷乳胶漆
4.4.1刷后无掉粉、起皮、漏刷、透底。
4.4.2合格：无明显流坠、溅沫、接缝。
4.4.3优良：刷缝通顺、均匀、面洁白、新老颜色一致。
4.5水管修刷防锈漆
4.5.1刷后无脱皮、漏刷、反锈。
4.5.2无透底、流坠、皱皮。
4.5.3合格：面有轻微流坠、透底、皱皮，基本光滑和光亮。
4.5.4优良：面无流坠，透底，皱皮，新老油漆无明显区别，大面光华和光亮。
篇3：房屋土建维修操作规程(十三)
房屋土建维修操作规程（十三）
1 目的
规范房屋土建问题处理程序，达到快速、准确地处理问题的目的。
2 范围
适用于本公司所管理的房屋、设施的土建维修。
3 职责
小区工程主管负责本规程工作内容的具体实施。
4 工作程序
4.1勒脚
4.1.1墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法:
4.1.2清除疏松部分，至实体为止；
4.1.3用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；
4.1.4恢复勒脚饰面。
4.2梁柱板主体
4.2.1露筋的处理办法：
4.2.1.1剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；
4.2.1.2用钢丝刷清洁干净；
4.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；
4.2.1.4用Ｃ20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。
4.2.2裂缝的处理办法:
4.2.2.1裂缝处凿开，用清水清洗干净；
4.2.2.2用纯水泥浆涂刷；
4.2.2.3水泥砂浆打底找平；
4.2.2.4恢复做面层。
4.3墙体
4.3.1墙体裂缝的处理办法：
4.3.1.1将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形；
4.3.1.2清除槽内杂物，然后充分喷水湿润；
4.3.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆；
4.3.1.4用1:3水泥砂浆填缝、抹平；
4.3.1.5墙体饰面修复。
4.3.2墙体饰面缺损的处理办法：
4.3.2.1将缺损饰面及周边松散层一并凿除；
4.3.2.2清除周边杂物；
4.3.2.3充分喷水湿润破损面；
4.3.2.4均匀地涂刷素水泥浆；
4.3.2.5用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。
4.4楼梯间及门窗
4.4.1踏步缺损的处理办法：
4.4.1.1将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润；
4.4.1.2均匀地涂刷一遍素水泥浆；
4.4.1.3用1：2水泥浆作好基层；
4.4.1.4修复饰面。
4.4.2栏杆（扶手）破损的材料办法
4.4.2.1检查施工工艺；
4.4.2.2按原工艺进行修复；
4.4.2.3饰面恢复。
4.4.3门窗损坏的处理办法：
4.4.3.1检查门窗的附件是否齐全；
4.4.3.2检查有无配件损坏；
4.4.3.3更换配件；
4.4.3.4检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。
4.5天线、避雷设施
4.5.1屋面避雷设施锈蚀的处理办法：
4.5.1.1用砂纸除锈；
4.5.1.2均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准。
4.5.1.3如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。
4.6小区道路
4.6.1饰面破损的处理办法：
4.6.1.1凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)；
4.6.1.2将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2.5水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖锋多余泥浆；
4.6.1.3勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；
4.6.1.4修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。
4.7雨水管道堵塞、渗漏的处理办法：
4.7.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅；
4.7.2如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳；
4.7.3如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。
4.7.4如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接；
4.7.5最后修复地坪及饰面。
4.8化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：
4.8.1如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物；
4.8.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故；
4.8.3如池壁破损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。
4.9电缆沟沟内积水、沟盖损坏的处理办法：
4.9.1沟盖板损坏，应按原设计规格制作(放足钢筋)。并按设计要求把损坏的盖板换掉；
4.9.2如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常；
4.9.3如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。
4.10雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法：
4.10.2沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；
4.10.3如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层；
4.10.4杂物堵塞，应及时清除杂物；
4.10.5池(井)壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。
4.11门窗四周渗漏
4.11.1 原因：上下口坡度不够，形成倒坡。
处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求；坡度够但砖缝不密实的重新勾缝；
4.11.2 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂；
处理方法：将缝剔开（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶；
4.11.3原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂；
处理方法：在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。
4.12屋面渗漏
4.12.1原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去。造成积水渗漏。
处理方法：面层凿开，重新找坡（５‰），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水。
4.12.2原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏。
处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水。
4.12.3原因：防水层未做保护层或保护破裂。
处理方法：重做防水后，用1：2水泥砂浆做保护层。
4.12.4排水管周边渗漏。
原因：出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。
处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净；用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度。
4.13外墙渗漏
4.13.1原因：砖空鼓或脱落。
处理方法：将空鼓的砖剔掉，重新基层并贴砖。
4.13.2原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光。
处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净，1：1水泥砂浆勾缝，表面拖光，RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。
4.14卫生间及厨房渗漏
4.14.1原因：给水管接头处或有砂眼渗漏。
处理方法：重新连接或更换管件。
4.14.2原因：装修破坏防水层。
处理方法：防水修补或重做。
4.14.3原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏。
处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。排水管接头处重新连接。
4.14.4原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏。
处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道。
4.14.5原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。
处理方法：墙面防水层高度不低于1.8m。
5 相关文件
6 质量记录
附加说明：
本文件起草人：
本文件修改人：
本文件审核人：
本文件批准人：
篇4：小区土建维修管理员岗位职责(九)
小区土建维修管理员岗位职责(九)
1、在物管部经理的领导下，负责房屋的维修，并管理杂工。
2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。
3、负责房屋维修外委项目的洽谈审定，监督并验收。
4、负责与相关业务部门进行业务联系。
5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。
6、负责室内二次装修的初审。
篇5：物业土建维修工职务说明书
职务名称:土建维修工 所属部门:工程维修部
直接上级:土建给排水维修组主管
工作概况:贯彻实施本部门的工作要求及完成(副)主管下达的工作任务。或协助(副)主管完成上级交办的各项任务,处理本部门的突发性事故,联系并监督相关部门的维修人员完成业主(住户)报修的工程维修项目。与业主办理楼宇验收交接手续。
工作要求:了解房屋构造、施工、维修知识及相关的处理程序,具有良好的服务意识与较强责任感,工作认真、细致,积极、主动。
职责范围:
1.按时参加部门(副)主管召开的部门会议,贯彻落实会议精神。
2.协助(副)主管处理突发性事件,采取有效的应急措施,对异常现象及时处理。
3.根据业主(住户)报修项目要求,联系相关部门进行工程维修。
4.每日巡查报修单位的工程维修进度,并做好每日巡查记录。
5.与业主办理楼宇验收工作,并对工程遗留问题进行跟进检修。
6.协调上门维修人员与业主(住户)的关系。
衡量标准:
1.业主(住户)的满意程度及其反响。
2.工程维修项目的处理速度及效果。
3.客户的投诉量。
4.处理突发性事情的积极性及其处理措施与效果。
工作难点:
1.按业主(住户)的报修要求,及时安排相关部门上门检修工程项目。
2.与相关部门的协调。
工作禁忌:
1.不及时汇报工程情况,对业主(住户)的投诉实行隐瞒。
2.利用职务之便,私下为业主(住户)提供有偿维修服务,获取私利。
3.向外来工程装修单位提供业主(住户)资料。
与工作有联系的部门:
1.内部:各区管理处、工程维修部、家政服务部、、绿化部
2.外部:机电公司、装修公司、水电维修组、铝窗部及其他有关部门
任职资格:
身体:健康 学历:中专 工作经验:有相关房屋构造及维修工程知识
个人素质:责任心强,细心,工作认真、细致。善于与人沟通。