篇2：物业区域日常维修工作管理控制工作程序

　　物业程序文件

　　日常维修工作管理控制程序

　　1.目的

　　保证为客户提供服务的设备及设施的正常使用，规范入户维修服务的运作程序，及时高效地为客户提供服务。

　　2.范围

　　适用于各管理处设备设施的日常维修、入户维修服务、紧急特殊性维修的提供和管理。

　　3.定义

　　日常性维修：按照年检修计划而安排的工作及日常发生的维修工作。

　　入户维修服务：客户提出维修需要，由工程部维修人员解决的维修服务。

　　紧急特殊性维修：工程设备、设施发生意外事故所造成的维修工作。

　　4. 职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理负责监督维修服务质量，必要时参加回访工作。

　　管理处

　　工程部负责人负责管理处日常维修工作的安排及维修服务质量的监督。

　　工程人员负责管理区域内的日常巡视维修、入户维修服务、紧急特殊性维修，并保质保量地按时完成。

　　前台人员负责记录客户报修，及时通知工程部；维修工作完成后，负责《居家服务情况记录表》的收回、存档，并根据实际情况回访顾客，了解服务质量。

　　监控中心人员在前台人员工作时间之外，负责客户维修申请的记录、通知。

　　5. 方法及过程控制

　　5.1 日常性维修办法

　　5.1.1工程部每日由专人对管理区域内公用设备设施进行检查巡视，检查巡视结果应填写《设备设施巡视记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应及时向上级反映，由上级领导安排人员进行妥善解决，并在《设备设施巡视记录表》上签字确认。

　　5.1.2前台人员在接到客户对公共区域维修要求时，须在《工作信息记录本》中记录下本次报修的详细内容，及时通知检修人员，并由检修人员开出《设备/设施保养检修记录表》。

　　5.1.3检修人员依据报修内容现场进行维修，维修完毕后由工程部负责人对维修效果进行现场评估，并填写《设备/设施保养检修记录表》。

　　5.1.4《工作信息记录本》的填写参照附件2《工作信息记录表（维修服务部分）使用规范》。

　　5.2 入户维修服务办法

　　5.2.1当有客户现场或电话申请维修服务时，前台人员须在《工作信息记录本》中登记，明确客户的房号、姓名、电话、需维修时间、服务需求的内容（尽可能详细）和要求等，并明确告知相应的服务费用，及时安排维修人员上门服务，服务完毕后应将《居家服务情况记录表》收回销单。

　　5.2.2为保证及时提供入户维修服务，维修人员从前台（或客户处）获知入户维修工作信息，并明确告知相应的服务费用，由维修人员依据报修内容自行填写《居家服务情况记录表》 进行入户维修。维修人员从客户处直接得知维修信息的，应明确告知相应的服务费用，并在维修前及时知会前台人员。在维修工作完毕后应将《居家服务情况记录表》交到前台消单。

　　5.2.3一般情况下，前台人员应即时安排人员上门服务，人员安排有困难的，须及时知会业主，同时须与客户约定时间进行维修。对于水管爆裂、关键部位漏水、停水停电等紧急情况，须保证维修人员在5分钟之内到达现场。

　　5.2.4维修人员到顾客家中进行维修保养服务时，应随身携带工作地垫、鞋套、工具箱（袋），并向客户了解故障点、原因或维修内容，查明故障原因，在管理处提供管理服务范围内进行维修。对不在服务范围内、或需要收费的服务应对客户进行专业性的解释，对于需要收费的服务项目需经客户同意后方可进行服务，同时应在《居家服务情况记录表》中进行记录。

　　5.2.5维修人员在进入客户家时应穿好鞋套，在维修时应先向客户重复已知的服务事项，在确认后，铺好地垫进行维修，维修过程中所使用的工具应放置在地垫上。

　　5.2.6维修工作完毕后，应立即清理现场，并双手递上《居家服务情况记录表》请客户在"接收人签字"栏确认签字。对因有偿服务价格或客户原因取消维修服务的情况，维修人员应在《居家服务情况记录表》上注明情况，并须管理处工程负责人确认。

　　5.2.7维修过程中如发现客户家中有不安全因素，应及时向客户指明，同时应在《居家服务情况记录表》中进行记录。对于服务范围内或需要收费的服务，经客户同意后方可进行服务，以消除安全隐患。若不在服务范围内，应对客户进行专业性的解释。

　　5.2.8维修人员在客户家中维修时，严禁收取小费、抽烟、喝茶，打私人电话。若因工作需即时与管理处联系的，使用客户电话须事先征得客户同意并表示感谢。

　　5.2.9凡短时间不能及时解决的维修问题，应向客户及前台解释原因，并在《居家服务情况记录表》中注明，同时上报管理处工程负责人。管理处工程负责人应及时组织解决并在2小时以内给予客户明确答复，同时在前台《工作信息记录本》中详细记录。

　　5.2.10对于有偿维修，维修人员应当严格依据管理处自行制定的《物业管理服务内容及服务标准公示》执行；如客户提出的有偿服务在《物业管理服务内容及服务标准公示》执行范围之外，须由管理处工程负责人对维修项目依据管理处能力决定是否提供该项服务，价格由管理处与客户自行商定，报管理处负责人批准后方可执行。管理处负责人须在《居家服务情况记录表》上签字确认；

　　5.2.11维修过程中若涉及由顾客提供维修产品，则需在《居家服务情况记录表》上注明"客户提供维修产品"字样。

　　5.2.13对维修人员入户维修的具体要求参见附件1《入户维修服务守则》。

　　5.3紧急特殊性维修

　　5.3.1遇有紧急特殊维修事件，接报人应第一时间通知管理处工程部负责人并做统一调动安排，并通知上级主管领导及有关部门进行紧急处理解决，事后应及时补填《设备/设施保养检修记录表》并附事件说明。

　　5.4对外委托维修

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　　5.4.1工程部无法自行维修需对外委托维修的工作，管理处工程部负责人应上报管理处经理审核确认，并按公司管理审批流程上报，待批准后方可执行。

　　5.4.2对外委托维修应按照《服务项目外包控制程序》，从合格的外包方中选择对外委托维修单位。

　　5.5管理处对入户维修服务的回访依照《客户沟通程序》执行。

　　5.617：30至次日9：00（前台人员工作时间以外）由监控中心接管以上前台工作职责。

　　6.支持性文件

　　《客户沟通程序》TJVKWY7.2.3-K01

　　《服务项目外包控制程序》TJVKWY8.2.3-Z01

　　7. 质量记录表格

　　《设备设施巡视记录表》 TJVKWY7.5.1-G01-F1

　　《设备/设施保养检修记录表》 TJVKWY7.5.1-G01-F2

　　《工作信息记录本》TJVKWY7.2.3-K01-F1

　　《居家服务情况记录表》TJVKWY7.2.3-K01-F2

　　8. 附件

　　附件1：《入户维修服务守则》

　　附件2：《工作信息记录表（维修服务部分）使用规范》

　　附件3：《物业管理服务内容及服务标准公示》

篇3：物业区域电梯保养维修作业指导书

　　物业作业指导书

　　电梯保养维修作业指导书

　　1.目的

　　维持电梯的良好性能,保证电梯正常运行。

　　2.范围

　　适用于有电梯的管理处。

　　3.定义

　　无

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处工程部负着人日常工作的监督、紧急事故的处理等。

　　设备责任人负责电梯的日常巡视、对外包方的监督检查及紧急维修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1 清洁保养

　　5.1.1 电梯设备责任人每天巡检机房环境温度(机房温度不能超过40℃)、电机运行情况、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿厢、轿厢门光控感应器、轿厢内招援对讲、轿厢通风、摄像监控镜头动作情况，发现异常及时处理。

　　5.1.2 电梯设备责任人每周清洁电梯轿顶、底坑和机房各一次，做到无积尘、无油污。

　　5.2 检查工作

　　5.2.1每周检查轿厢门光控感应器、安全触板开关是否灵活，听接触器衔铁动作时声音是否异常、变频器（或大功率模块）里冷却风机工作是否正常。

　　5.2.2 每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整；重点检查厅、轿门门锁电气和机械部分、轿厢门刀与厅门踏板距离是否在5-10mm之间。

　　5.2.3 每月检查电磁制动器的间隙、制动器铁芯是否灵活、选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况及导轨油杯里的油质，检查对重装置和补偿链；液压式缓冲器缓冲越层标准为150-400mm，弹簧缓冲器缓冲越层标准为200-350mm。

　　5.2.4 每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换。

　　5.2.5每季检查并紧固轿顶锥套头、锁钉，清洁安全钳嘴的杂物、检查安全钳楔块距导轨的间隙是否在2-3mm之间。

　　5.2.6 检查各钢丝绳张力是否平衡、平层标识是否完好，或有无破损现象。

　　5.2.7 每年12月份对导轨夹块螺丝进行检查紧固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松紧程度，并紧固或更换。

　　5.2.8每年12月份检查各机械安全装置、电气设备(包括外壳接地等)绝缘情况，检查控制柜所有接触器、继电器的触头。

　　5.2.9日常检查时应依据以下标准：

　　5.2.9.1层门地坎与轿门地坎的高度差为0-5MM

　　5.2.9.2制动器间隙不超过0.7MM，制动时接触面积应达到80%

　　5.2.9.3减速箱油温不超过85度，轴承稳升不得超过60度

　　5.2.9.4钢丝绳出现断股或磨损超过10%时应予以报废

　　5.2.9.5控制柜内接触器、继电器触头如有灼迹、拉毛等现象要更换或修复

　　5.2.9.6电梯动力回路绝缘电阻不小于0.5兆欧

　　5.2.9.7两主导轨垂直度偏差不超过2MM

　　5.3 加油工作

　　5.3.1 每月检查各活动部件润滑情况。

　　5.3.2 每月检查选层器钢带及限速器润滑情况。

　　5.3.3 每季检查曳引机、底坑缓冲器油位及油质情况。

　　5.3.4 每年十二月份检查各活动部件进行换油润滑情况。

　　5.4 做好对电梯服务供方保养维护工作的监督、检查、管理工作，确保电梯得到及时合理的检修保养。参见《电梯维保监控管理作业指导书》。

　　5.6 每天巡视客梯、扶梯的运行情况，如有异常需立刻停止使用并查出原因。

　　5.7 每天巡视检查扶梯各层踏板是否有断齿现象，如有须马上停梯并汇报工程部负责人处理。

　　5.8 发生故障时，须立刻汇报工程部负责人，在能力范围内无法解决的，必须汇报管理处经理处理，并保护好现场。

　　5.9工程部负责人、电梯设备责任人定期需对管理处其他技术员、安全班长进行电梯困人救援演练。

　　6.相关文件

　　TJzzWY7.4-Z01-05《电梯维保监控管理作业指导书》

　　7.质量记录表格

　　TJzzWY7.5.1-G01-F1 《设备设施巡视记录表》

　　TJzzWY7.5.1-G01-F2 《设备/设施保养检修记录表》

篇4：物业安防监控系统保养维修作业指导书(3)

　　物业公司作业指导书

　　物业安防监控系统保养维修作业指导书

　　1．目的

　　保证各管理处安防监控系统设备与设施的正常使用。

　　2．范围

　　适用于各管理处安防监控系统。

　　3．定义

　　日常性维护：按照年检计划而安排的工作及日常发生的工作。

　　紧急特殊性维修；安防监控设备设施因意外事故所造成的维修。

　　4. 职责

　　部门/岗位工作职责

　　各管理处安全员负责安防监控设备及设施的日常巡视。

　　设备责任人负责安防监控设备及设施紧急维修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1闭路监控系统

　　5.1.1监视摄像机维护保养：

　　3.1.1.1每季由设备责任人拆下摄像机的防护罩进行内部清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂，以防止产生静电和腐蚀摄像机。

　　5.1.1.2在对带云台的摄像机进行维修保养时还需要对云台的机械部分加适量的润滑机油，以保证云台转动灵活。

　　5.1.1.3对效果不好的摄像镜头必须及时调整好焦距、光圈、方向、测量电源电压是否正常等，保证安装牢固，并由控制中心主管（主办）确认符合安防使用要求。

　　5.1.1.4对室外监视摄像机进行维修保养，在每次清洁除尘、安装防护罩时，必须注意用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水的渗入。

　　5.1.1.5在对摄像机清洁除尘时,必须注意不要用手触摸摄像镜头，只能采用镜头纸对摄像镜头进行擦拭。

　　5.1.2监控主机的维护保养:

　　5.1.2.1每周由中心值班人员对监控主机进行外部除尘，除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。

　　5.1.2.2每月由设备责任人检查视频线BNC接头，如有松动现象，必须用额定功率在30瓦以下的电烙铁进行焊接处理，并检查BNC接头与主机接口是否松动，以保证连接牢固，每次做完这项工作后必须对线路进行整理以保证线路的畅顺、整齐、规范。

　　5.1.2.3同时检查主机上的各指示灯是否正常显示。

　　5.1.3多画面处理器的维护保养：

　　5.1.3.1每周由中心值班人员对多画面处理器外部进行外部除尘，除尘时需用干燥的清洁软布和中心清洁剂清洗。

　　5.1.3.2检查并保持所有画面显示器上的字符、设备号与控制台上的手操器上的输入号码一致；检查并保证各显示器上显示时间正确无误。

　　5.1.3.3检查多画面处理器的各功能键的功能是否正确、有效。

　　5.1.4录像机的维护保养:

　　5.1.4.1每周由中心值班人员对录像设备进行外部除尘，除尘时需使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。

　　5.1.4.2每月由设备责任人对录像设备磁头进行清洗，并做好记录。

　　5.1.4.3每月由设备责任人检查录像设备的录像效果，必须保证录像设备工作正常，录像效果清晰。如检查发现录像效果模糊、不全等现象必须查明原因，采取相关的措施，如清洗磁头等，做好记录并向上级汇报。

　　5.1.5以上保养维修情况应在《设备设施保养检修记录表》上予以记录。

　　5.2停车场管理系统

　　5.2.1每日由大门岗检查大门道闸遥控器是否灵活、有效，由中心检查车库道闸遥控器、或电脑控制是否灵活、有效，若由问题及时通知设备责任人处理。

　　5.2.2每月对大门道闸门轮的灵活性进行检查，对门轮转轴、门体收缩滑道打润滑油；每月对车库道闸杆转轴部分打润滑油。

　　5.3对外委托维修

　　对外委托维修应按照《服务项目外包控制程序》中的规定执行。

　　6．支持性文件

　　TJzzWY8.2.3-Z01《服务项目外包控制程序》

　　7．质量记录表格

　　TJzzWY7.5.1-G01-F1 《设备设施巡视记录表》

　　TJzzWY7.5.1-G01-F2 《设备/设施保养检修记录表》

篇5：物业给排水系统保养维修作业指导书(7)

　　物业给排水系统保养维修作业指导书（七）

　　1.目的

　　规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。

　　2.范围

　　适用于各管理处。

　　3.定义

　　给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理进行不定期检查督导。

　　管理处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督。

　　指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1 日常巡视检查工作

　　5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

　　5.1.2各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表》由各管理处妥善保管。

　　5.1.4各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并由各管理处妥善保管。

　　5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。

　　5.2水泵的维护检修

　　5.2.1每日巡查：设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。

　　5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。

　　5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。

　　5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。

　　5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。

　　5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。

　　5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。

　　5.2.2每月维护检修：设备责任人进行以下工作，并填写《设备设施保养检修记录表》。

　　5.2.2.1 检查水泵电机轴承润滑情况。

　　5.2.2.2 检查、维修水泵水封。

　　5.2.3每季度维护检修

　　5.2.3.1 检查水泵电机接线端子是否松动，检查控制箱/柜内各接线端子是否松动。

　　5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑情况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。

　　5.2.3.3收紧地脚螺栓。

　　5.2.3.4设备责任人根据具体检修工作内容填写《设备设施保养检修记录表》。

　　5.2.4年度维护检修

　　5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。

　　5.2.4.2根据设备实际情况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。

　　5.2.4.3检查水泵电机及控制箱/柜接线端子是否松动。

　　5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。

　　5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。

　　5.2.5检维修过程中，应穿戴好防护用具，注意人身安全，做到"三不伤害"，确

　　保作业顺利完成。检维修工作内容填写在《设备设施保养检修记录表》中

　　5.3板式换热器维护检修

　　5.3.1板式换热器片间间距小，通道复杂，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会

　　影响流量并减少换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，减少系统中的杂质。如条件许可，还可以采用短时间反向运行的方式，冲走部分沉积物。

　　5.3.2板式换热器长期运行后，板片表面会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。

　　5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采取保温措施，防止管道及设备冻坏。

　　5.4排水管路的维护

　　5.4.1管理处工程负责人每年4月雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑，

　　疏通排水管路。

　　5.4.2管理处工程负责人依据《服务项目外包控制程序》监督外包方每月对污水

　　井、化粪井进行疏通清淤。

　　5.4.3管理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

　　立管进行清理。

　　5.4.4管理处工程负责人负责在每年4月雨季来临前，安排人员对屋面雨水管道部分进行清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。

　　5.4.5工程部发现或接报管道堵塞故障后，管理处工程负责人应立即安排人员进行清掏疏通工作。

　　5.5给排水紧急特殊维修

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　　5.5.1水管或配件破裂

　　5.5.1.1 迅速关闭供水阀与循回阀。

　　5.5.1.2 立即通知管理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。

　　5.5.1.3 根据不同的管材，采用相应的作业方法。铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重新更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原则上不允许补焊。

　　5.5.2阀门不正常漏水

　　5.5.2.1 阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊接。

　　5.5.2.2 阀门铰或销断落，重新更换阀门铰或销。

　　5.5.2.3 阀体破裂，重新更换新阀门。

　　5.5.3喷淋头破碎

　　5.5.3.1 立即切断消防泵电源，关闭供水阀。

　　5.5.3.2 通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

　　5.5.3.3 更换新喷淋头。

　　5.5.3.4 开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的水流指示器信号。

　　5.5.4供水泵的紧急特殊维修

　　5.5.4.1 水泵停止运行，应检查：

　　①水泵控制箱/柜电压是否正常。

　　②水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。

　　③水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器、交流接触器的温度是否正常。

　　④电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。

　　⑤手动盘车，检查水泵是否卡住。

　　5.5.4.2水泵运转但水压不足，应检查：

　　①市政管网水压是否正常。

　　②水泵的进出口阀门是否完全打开。

　　③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

　　④检查系统除污器是否有杂物堵塞。

　　5.5.5排水系统排水不畅

　　①检查潜污排水泵的电气线路。

　　②检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。

　　③检查排水管阀门是否完全打开。

　　④检查排水干管是否堵塞。

　　5.5.6发生洪涝灾害

　　5.5.6.1管理处经理应立即调配足够的人力、物力进行防洪工作。

　　5.5.6.2值班技术人员应立即赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。

　　5.5.6.3管理处工程负责人应根据现场情况投入备用潜水泵，并迅速对现场做出评估。若水情严重，管理处工程负责人应及时向公司其它部门请求支援。

　　5.5.6.4当市政排水管网出现问题导致积水时，管理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需保护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行情况及水位。

　　6.支持性文件

　　TJzzWY7.5.1-G01《公用设备设施管理程序》

　　TJzzWY8.2.3-Z01《服务项目外包控制程序》

　　7.质量记录表格

　　TJzzWY7.5.1-G01-F2《设备设施保养检修记录表》

　　TJzzWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房设备运行记录》