篇2：巴彦淖尔市物业服务企业退出物业服务项目管理办法

本文提要：物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定,在退出服务项目时、按本办法规定的退出程序和相应职责,依法做好物业服务项目的交接工作,保持物业服务项目的连续性......

第一条 为了规范物业服务企业退出物业服务项目的活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业服务活动依法正常进行,根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本办法。
第二条 物业服务企业退出物业服务项目,应依法接受物业服务项目所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)的指导、监督。
第三条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定,在退出服务项目时、按本办法规定的退出程序和相应职责,依法做好物业服务项目的交接工作,保持物业服务项目的连续性。
第四条 业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业服务企业的决定,并保持物业服务项目的有序性、持续性、长效性,积极维护社会稳定。(房地产E网:www.pmceo.com)
第五条 物业服务企业退出物业服务项目时,应当按照下列程序做好物业服务项目交接工作:
(一) 在退出物业服务项目30日前,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等情况以书面形式告知业主委员会,就退出事宜进行协商,业主委员会经提交业主大会同意后,以书面形式在物业服务项目区域内公告。同时,物业服务企业还应当将拟退出原因、退出时间等情况书面报告物业项目所在地旗、县、区房管局,填写《物业服务企业退出物业服务项目情况登记表》,并书面告知街道办事处(镇人民政府)
(二) 拟退出物业服务项目的物业服务企业,在未正式退出前,应当按照物业服务合同的约定继续做好物业服务。
(三)物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业服务费的收、支状况,并在解除合同时将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。
第六条 业主大会或业主委员会依法(或依约)作出解聘物业服务企业决定的 ,应当按照下列程序做好物业服务项目交接工作。
(一) 在解除合同30日前,业主委员会应当组织召开业主大会。在召开业主大会15日前,将载明表决与物业服务企业解除合同等内容的会议通知书送交业主并以书面形式在物业服务区域内公告。
(二) 按管理规约、业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的,业主代表在参加业主大会会议3日前,就解约等事宜书面征求其所代表业主的意见。业主的赞同、反对、弃权的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时,应将业主本人签字后的投票意见如实反映。经三分之二以上投票权数表决通过解约的,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因和时间书面告知物业服务企业,并在物业服务区域内公告。业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在地旗、县、区房管局,填写《物业服务企业退出物业服务项目情况登记表》,并书面告知街道办事处(镇人民政府)。
第七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和本办法规定的,物业所在地的旗、县、区房管局或者街道办事处(镇人民政府),应当责令限期改正或者撤消其决定,并通告全体业主。
第八条 拟退出物业服务项目的物业服务企业应及时向业主委员会办理下列移交事宜:
1、物业项目竣工验收有关资料以及与物业项目相关的技术资料。
2、所使用的物业管理用房。
3、企业服务期间为该小区配置的所有公用设施、设备。
物业服务企业在征得业主委员会同意后,也可向业主大会重新选聘的物业服务企业办理移交,物业服务企业之间应做好交接工作,并由业主委员会监督确认。
第九条 因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同、业主大会尚未成立的,原服务企业应在退出服务项目30日前,向项目所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)报告,旗、县、区房管局在接到物业服务企业报告后7个工作日内,应当会同街道办事处(镇人民政府)到物业项目地听取业主、物业服务企业的意见,并做好相应服务的协调沟通工作;同时,旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)应依法按规定积极组织、筹备、召开业主大会。(来自:www.pmceo.com)
第十条 物业服务企业未按照本办法的规定执行、擅自退出物业服务项目的,一律予以降级或注销企业资质;给业主造成损失的,还应承担相应的法律责任。
第十一条物业服务企业退出物业服务项目,不及时移交有关资料的按国务院《物业管理条例》第五十九条规定:由旗、县、区房管局责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第十二条 本办法自发布之日起施行。

篇3：呼和浩特市物业管理企业退出物业项目管理指导意见

呼房办发[20**]32号
20**年4月21日起施行
第一条 为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,做好物业项目管理在退出中的交接工作,保障物业管理活动依法正常进行,根据《物业管理条例》等有关法律法规的规定,制定本意见。
第二条 本市行政区域内物业管理服务合同期满未续约、依据法律规定或合同规定提前解除合同,物业管理企业退出物业项目管理的,适用本意见。
第三条 退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失上产的原则进行。
第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理企业退出物业管理过程的监督工作。旗(县)区物业管理主管部门负责本辖区内物业管理企业退出物业项目管理过程的监督、指导工作。
第五条 物业管理企业退出物业项目管理的,应依法接受物业项目所在的旗(县)区物业管理主管部门和相关部门的指导监督。
第六条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责,依法作好物业管理交接工作,保持物业项目管理的连续性。
第七条 业主、业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业管理企业的决定,并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性,积极维护社会稳定。[[
第八条 物业管理服务合同期满,物业管理企业不再续约或者提前解除合同,业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作:
(一) 在解除合同90日前,物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会,就退出事宜进行协商,并以书面形式在物业管理区域内公告15日。同时,物业管理企业应当拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在地旗(县)区物业管理主管部门备案,填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》,并书面告知街道办事处(乡镇人民政府)社区居民委员会。
(二) 拟退出物业项目管理的物业管理企业,在未正式推出前,应当即按照物业服务合同的约定作好物业服务,积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。
(三) 实行物业服务收费酬金制的,物业管理企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收、支状况,并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。
(四) 物业管理企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会办理下列移交事宜:
1、 竣工验收资料。包括竣工总平面图,单体建筑结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料;
2、 技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料;
3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、 实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料;
5、 物业使用、维护、管理所必需的其他资料。如物业的规则、建设的有关资料等;
6、 专项维修资金的节余;
7、 所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房;
8、 受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。物业管理企业在征得业主委员会同意后,也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交,物业管理企业之间应做好交接工作,并由业主委员会监督确认。
(五) 新的物业管理企业接管后,业主委员会应该将本条第(四)项所列事宜移交新的物业管理企业。
第九条 物业管理服务合同期满,业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同,业主大会重新选聘物业管理企业接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作。
(一) 在解除合同90日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前,将载明表决与物业管理企业续约等会议内容的会议通知书送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。
(二) 按业主公约,业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的,业主代表在参加业主大会会议3日前,就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同,反对,弃权、的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时,应将业主本人签字后的投票意见如实反映。经三分之二以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因和时间书面告知物业管理企业,并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在地旗(县)区物业管理主管部门备案,填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。
(三) 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招标方式选聘物业管理企业的,业主委员会应依法组成评标委员会;业主大会决定通过协议方式选聘物业管理企业的,业主委员会应将物业管理企业制定的物业管理方案提交业主大会,由业主大会以会议表决通过;业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业管理企业签定物业管理服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业管理企业工作。
(四) 业主委员会按照本意见第八条第(四)项规定与原物业管理企业办理交接事宜。新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、帐册、财物等移交新的物业管理企业。
第十条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同,暂未选定新的物业管理企业接管的,应当按照下列程序作好物业管理交接工作;
(一) 在解除合同60日前,业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业,原物业管理应当及时到物业项目所在地旗(县)区物业管理部门备案,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。
(二) 旗(县)区物业管理主管部门接到物业管理企业备案后7个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)到物业项目听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见,并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的,可暂由业主委员会和相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作,所发生的费用由业主据实缴纳。
(三)

原物业管理企业应在退出之日起10日内,按照本意见第八条第(四)项的规定向业主委员会办理移交事宜。新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。
第十一条 因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同,业主大会未成立的,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:
(一) 在解除合同60日前,原物业管理企业应当及时到物业项目所在的旗(县)区物业管理主管部门备案,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会.
(二) 旗(县)区物业管理主管部门接到物业管理企业备案后7个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)到物业项目听取业主、物业管理企业等的意见,并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的,可由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会组织在旗(县)区物业管理主管部门指导下依法按规定成立业主大会,或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作,所发生的费用由业主据实交纳。
(三) 原物业管理企业应当在退出之日起10日内,按照本意见第八条第(四)项的规定,在旗(县)区物业管理主管部门的监督指导下,将相关资料、账册、财物等移交给业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘新的物业管理企业接管后,业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。
第十二条 物业管理企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的,记入企业信用档案作为资质管理的依据之一,并作为不良行为记录向社会公布;给业主造成损失的,还应承担相应的法律责任。 ::
第十三条 业主大会、业主委员会做出决定违反法律、法规的,物业所在地旗(县)区物业管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;导致物业管理企业受损失的,由全体业主承担相应的法律责任;业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,依国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。
第十四条 因物业企业退出物业管理项目所引发纠纷的,当事人可及时将纠纷依法提交给人民法院解决。
第十五条 在物业管理活动中,因开发建设单位原因造成的遗留问题,开发建设单位应依法予以处理,业主也应依法维护其合法权益。
第十六条 本意见由呼和浩特市房产管理局负责解释。
第十七条 本意见自发布之日起施行

篇4：杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法(2010年)

　　杭州市物业管理改善工程领导小组

　　杭物改 〔20**〕1号

　　二0一0年二月一日

　　第一条(目的依据)为了规范物业服务企业退出项目管理的活动,维护当事人的合法权益,做好项目管理的衔接工作,保持业主正常生活秩序,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》和国家有关法律、法规、政策,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条(适用范围)本办法所称物业管理项目,是指物业服务企业与开发建设单位、业主根据物业服务合同的约定提供服务的项目。

　　杭州市区范围内(不含萧山区、余杭区,下同),因物业服务合同期满未续约或者提前解除合同,物业服务企业退出项目管理的活动,适用本办法。

　　第三条(退出原则)退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第四条(管理职责)市物业管理行政主管部门(简称市物业主管部门,下同)负责全市物业服务企业退出物业项目管理过程的监督工作。

　　各区物业管理行政主管部门(简称区物业主管部门,下同)负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督、业务指导工作。

　　各区人民政府负责制订本辖区内小区管理应急预案,指导街道办事处(乡镇人民政府)(简称街道,下同)对本辖区内物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调,按《关于进一步加强住宅小区综合管理的若干意见》的规定根据实际情况召开相应级别的联席会议(来自:www.pmceo.com)。社区协助街道做好有关工作。

　　各级建设、规划、市政公用、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商行政等相关职能部门要按照各自工作职责,加强与物业管理行政主管部门的协调配合,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。

　　供水、供电、供气、供热等专业单位应当严格履行职责,协助区人民政府和有关部门做好物业服务企业退出项目管理阶段的工作。

　　第五条(物业服务企业义务)物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行退出程序和相应职责,协助解决项目遗留问题,做好新老物业管理的衔接工作,保持项目管理的连续性。

　　第六条(业主义务)业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发,慎用辞退权,保证业主的正常生活秩序。

　　第七条(开发单位义务)房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益,兑现售房承诺,解决项目遗留问题,为物业管理顺利开展提供保证。

　　第八条(前期物业管理期间)前期物业管理期间,是指物业开始销售(预售)起,至业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日前的物业管理。在前期物业管理期间,物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的,应于拟解除合同日3个月前书面告知对方,并承担相应违约责任。开发建设单位应当及时另行选聘不低于原企业资质的物业服务企业,物业服务标准www.pmceo.com、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。物业项目符合杭州市物业管理招投标要求的,应由开发建设单位按规定重新招标。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人,并抄报物业项目所在区物业主管部门、街道和社区。

　　第九条(物业服务企业提前解除合同)物业服务合同期限未满,物业服务企业要求提前解除合同的,适用下列程序:

　　(一)物业服务企业应当在拟解除合同日前3个月,将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会,并同时告知当地街道、社区和区物业主管部门。

　　(二)业主委员会应于收到书面通知后3日内将物业企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公告征求业主意见,公告时间不少于7天。公告期满持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2的,业主委员会应及时与物业企业就退出事宜进行协商,并依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天,同时抄报项目所在区物业主管部门、街道和社区。

　　(三)业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作,并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

　　(四)公告期满持异议业主超过建筑物总面积1/2且总人数1/2或双方未达成退管协议的,原物业服务合同继续履行,有异议的一方应通过司法途径解决。

　　第十条(业主提前解除合同)物业服务合同期限未满,业主大会要求提前解除合同的,适用下列程序:

　　(一)业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主提议提前解除合同的,业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前,将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告,同时告知当地街道、社区。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后三个月。

　　(二)经业主大会表决通过提前解除合同的,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因、解约时间和同意承担的违约

　　本文提要：

　　责任书面告知物业服务企业,并及时与物业服务企业协商退出事宜,依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天,并抄报项目所在区物业主管部门、街道和社区。

　　(三)业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作,并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

　　(四)业主大会表决未通过或双方未达成退管协议的,原物业服务合同继续履行,有异议的一方应通过司法途径解决。

　　(五)业主大会已对提前解除合同事宜进行表决的,对业主大会决议有异议的业主、使用人不得以串连、在物业区域内张贴大小字报等形式影响物业的稳定秩序。

　　第十一条(合同期满未续约)业主委员会应于物业服务合同期满前三个月,在当地街道、社区的指导下组织召开业主大会续聘或选聘物业服务企业,并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘原物业服务企业的,应于业主大会决议后10日内书面告知原物业服务企业,同时抄报项目所在区物业主管部门、街道和社区。

　　第十二条(移交要求)符合第八、九、十、十一条情形物业服务合同终止的,原物业服务企业应当做好以下工作:

　　(一)原物业服务企业应当在合同终止之日前1个月,在物业区域内公布物业经营性收入的收支情况;

　　(二)原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会(开发建设单位)、新物业服务企业移交下列资料和财物:

　　1、利用物业共用设施、共用场地等所得收益的收支情况明细帐和余额;

　　2、物业管理用房和属于业主共同所有的其他财物;

　　3、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

　　4、共用设施设备清单;

　　5、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　6、业主名册和业主水、电表抄见数;

　　7、多收的物业服务费、能耗费等相关费用;

　　8、物业管理商业用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料;

　　9、物业管理需要的其他资料;

　　10、实行酬金制的,应当移交管理期间的财务资料。

　　第十三条(物业查验)新的物业服务企业进驻物业时,应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人签字,双方企业和业主委员会盖章。存在争议的,应当在查验记录中载明。

　　第十四条(纠纷协调)合同未解除前,物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务,积极协助业主大会选聘新物业服务企业。业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日。

　　(一)原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费,也可以自行收取,但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。

　　(二)业主委员会对原物业服务企业提供的帐目有异议的,可聘请专业审计机构进行财务审计,审计费用可从属业主所有经营性收益中支出,业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

　　(三)新旧物业服务企业应本着友好合作的态度办理交接工作,交接过程中出现的不同意见,可由当地街道和社区会同区物业主管部门组织协调,协调无效的,应通过司法途径解决。

　　第十五条(特殊情况处理)在物业交接、查验过程中如出现业主委员会未成立或未能履行职责的情况,可在业主代表和当地街道、社区的鉴证下,由新旧物业服务企业自行办理交接、查验手续。

　　第十六条(特殊情况处理)物业服务合同期满双方当事人不再续约,或经双方约定提前解除物业服务合同,但业主大会在规定时间内未能选聘到新的物业服务企业接管的,适用下列程序:

　　(一)在合同到期1个月前,业主或业主大会仍未选聘到新物业服务企业,业主委员会或原物业服务企业应当到物业所在街道和社区备案,并告知物业所在区物业主管部门。

　　(二)街道和社区接到业主委员会或物业服务企业备案后5个工作日内,应会同区物业主管部门到物业管理区域听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作。

　　(三)街道、社区应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业,指导业主大会与新接管的物业服务企业签订物业服务合同。区物业主管部门应主动提供相关信息,协助做好选聘工作。

　　(四)物业服务企业退出项目管理时,业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的,街道应将有关情况书面报送所在区人民政府。区人民政府应当及时按照制定的小区管理应急预案组织街道、区市容环卫、供水、供电、园林等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等基本服务工作。实际发生的费用由业主交纳,各专业部门自行上门收取,也可委托社区代为收取,业主委员会应配合相关部门作好收费工作。

　　第十七条(合同终止条件)物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同,任何一方不得擅自解除合同。

　　第十八条(法律责任)物业服务企业不按本办法规定程序做好退出衔接工作的,由当地区物业主管部门将该企业的不良行为书面报送市物业主管部门,记入该企业诚信档案,并向社会公布。自社会公布之日起取消该企业一年内参与物业服务项目招投标的资格,其管理的物业项目三年内不得参与国家、省、市的物业管理示范(优秀)项目评选活动。

　　第十九条(指导原则)因项目规模较小导致物业服务企业退出项目管理的,区物业主管部门要会同街道、社区从实际出发,本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则,积极创造条件推动相邻项目整合,推进物业管理上水平。

　　第二十条(参照执行)本办法萧山区、余杭区和各县(市)可参照执行。

　　第二十一条(施行时间)本办法自发布之日起施行

篇5：台州市物业项目服务退出管理办法（2015年）

　　关于修订台州市物业项目服务退出管理办法的通知

　　台建规〔20**〕34号

　　各县(市、区)建设规划局(分局)，台州湾集聚区、台州经济开发区建设局，局机关各处室、直属各单位：

　　为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，引导物业服务行业健康有序发展，根据《物业管理条 例》、《浙江省物业管理条 例》、《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》及《台州市物业管理实施办法》等有关规定，我局组织修订了《台州市物业项目服务退出管理办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行，并请各地组织物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会的相关人员进行学习。

　　附件：台州市物业项目服务退出管理办法

　　台州市住房和城乡建设规划局

　　20**年1月28日

　　台州市物业项目服务退出管理办法

　　第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《物业管理条 例》、《浙江省物业管理条 例》、《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》及《台州市物业管理实施办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业项目，是指建设单位或者业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

　　第三条 本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务活动，适用本办法。

　　第四条 退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第五条 市物业主管部门负责本市行政区域内的物业项目服务退出的指导、监督和管理。

　　各县(市、区)物业主管部门负责本辖区内物业项目服务退出的指导、监督和管理。

　　第六条 业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，保证业主的正常生活秩序。

　　物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务的程序和相应职责，解决好项目服务遗留问题，做好新老物业服务的衔接工作，保持物业项目服务的连续性。建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目服务的顺利开展提供保障。

　　第七条 有下列情形之一的，物业服务企业不得退出物业项目服务或者要求物业服务企业退出物业项目服务：

　　(一)物业尚未交付或者投入使用的，建设单位或者物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务。

　　(二)物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务。

　　第八条 前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出物业项目服务的，适用下列程序：

　　(一)建设单位或者物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《台州市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总

　　人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。若物业项目已具备成立业主大会和业主委员会条 件的，应当按照规定程序成立业主大会和业主委员会，并选聘新的物业服务企业。

　　(二)物业服务企业应当将不再续约的原因、退出时间等以书面形式报告项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并填报《台州市物业服务企业退出服务项目登记表》。

　　(三)建设单位应当在新选聘的物业服务企业(以下统称“新受托物业服务企业”)确定后10日内，将新受托物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　(四)建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时向项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门督促建设单位及时选聘物业服务企业。

　　(五)物业项目服务退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不存在的，物业服务企业应当及时书面报告项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和居民(村民)委员会应当共同协商落实筹建业主大会和业主委员会，并按照规定程序选聘新物业服务企业。

　　第九条 前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或者物业服务合同期满终止，物业服务企业退出物业项目服务的，适用下列程序：

　　(一)业主大会或者物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或者物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条 例》和《台州市物业管理实施办法

　　》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

　　(二)物业服务企业应当将未续约的原因、退出时间等以书面形式报告项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并填报《台州市物业服务企业退出服务项目登记表》。

　　(三)业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业管理区域内公告。

　　(四)业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和居民(村民)委员会督促业主

　　大会及时选聘物业服务企业。

　　第十条 物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务的，应当依情形分别适用下列程序：

　　(一)前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除合同90日前书面告知对方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　建设单位应当按照《台州市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时，建设单位、物业服务企业和街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门应当分别履行本办法第八条 第(二)至(四)项相关规定。

　　(二)物业服务期间，经业主委员会或者20%以上业主提议要求提前解除合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会作出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或者合同另有约定的从其约定。

　　业主大会应当按照《台州市物业管理实施办法》及有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报告项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。同时，物业服务企业应当填报《台州市物业服务企业退出服务项目登记表》。未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。

　　(三)物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业应当填报《台州市物业服务企业退出服务项目登记表》。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。

　　(四)当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应当依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或者按照合同约定申请仲裁。

　　第十一条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或者物业服务合同期满终止或者解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或者业主大会做好物业项目服务相关工作。业主应当按时交纳物业服务费到合同期满终止或者解除退出之日。

　　第十二条 在前期物业服务合同或者物业服务合同期满终止或者解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或者转交给下一任物业服务企业;原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同

　　的约定，及时补缴。

　　第十三条 业主委员会对原物业服务企业提供的账目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从属于业主所有的经营性收益中支出，业主委员会应当向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合做好审计工作。

　　第十四条 原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目服务移交30日前，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业管理用房等，并提供《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》第九条 、第十条 规定的资料。

　　第十五条 新受托物业服务企业接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房等进行查验。查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应当详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。经查验符合要求的，应当在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。

　　第十六条 物业服务合同的权利义务终止后，业主欠交的物业服务费，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取，或者通过司法途径解决。新物业服务企业应当为原物业服务企业收取欠交物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费;新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应当通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。

　　第十七条 物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按照下列程

　　序做好衔接工作：

　　(一)在物业服务合同期满终止30日前，业主大会未明确续聘或者未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门报告。

　　(二)街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和居民(村民)委员会应当到项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。

　　(三)街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和居民(村民)委员会积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。

　　(四)对拒不选聘新的物业服务企业的，街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门应当

　　及时将有关情况书面报送项目所在地县(市、区)人民政府。根据《台州市物业管理实施办法》等有关规定，及时制定管理预案，并组织居民(村民)委员会和环卫、园林、供电、供水等部门做好共用设施设备运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。

　　第十八条 因物业服务企业退出物业项目服务引发纠纷的，当事人可要求街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会或者物业主管部门调解，也可依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第十九条 物业服务企业不履行合同约定、不按照规定程序退出的，应当记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按照《物业管理企业资质管理办法》等有关规定，可给予降低企业资质等级或者取消企业资质。

　　第二十条 因物业规模较小导致物业服务企业退出物业项目服务的，项目所在地物业主管部门应当从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条 件推动相邻项目整合。

　　第二十一条 本办法自20**年4月1日起施行。《台州市物业服务企业退出服务项目管理办法》(台建规〔20**〕254号)同时停止执行。