篇2：别墅小区物业管理工作浅析

　　别墅小区物业管理工作浅析

　　别墅物业区别于一般的住宅小区，有高档次、高品位、低容积率的特点。别墅小区物业管理有针对别墅物业特点的固有管理模式和侧重点，从安全性、私密性以及细致服务的角度出发，充分体现业主的地位和尊贵，同时物业管理也不断在营造小区优美环境上下功夫，与之匹配的组织架构、管理模式都紧紧围绕着相应的主题。

　　随着我国经济的发展以及房地产业的发展，各类住宅小区的策划、环境规划、设计建造、经营销售、物业管理等各项运作环节都日趋发展和成熟。别墅小区为显示高档次、高品位，具有其它类型住宅小区所不及的特点--低容积率的花园式高级低层住宅群体，分别由几十幢甚至数百幢房屋组成一个居住功能和配套设施齐全、整体布局合理、实施封闭式管理的住宅小区。

　　一、别墅小区管理的特点

　　别墅小区建造开发商按现代高档次、高品位居住区的理念策划，对小区地域环境选址、小区总体布局、绿化水景景观、保安消防、环境保洁、居住功能、会所配套、现代通讯、水处理系统等逐一周密规划，因此无论在居住生活质量、自然生态环境、社区文明和安全状况等方面都超越其它类别的住宅小区，尤其是它的低容积率、高绿化覆盖率、庭院幽静、草木葱郁、繁花似锦、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是一流的。

　　别墅小区内通常都规划配套会所，包括游泳池、网球场、健身房、咖啡厅、儿童乐园、美容美发、购物超市等设施；另外，小区安全硬件设施齐全，诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统以及层内报警装置等自成一体，始终处于安全、可靠、正常的运行状态；与此同时，软件方面加强巡视力度，从而为别墅小区的治安及业主安全提供可靠保障，真正让业主生活在一个安全、舒适、便捷的社区中，使业主不出小区就能享受星级宾馆式的优质服务。

　　别墅住宅小区讲究高档次、高品位，其入住的业主身份也同样如此，入住的业主一般在社会地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景，其中相当一部分为外籍企业家和高级职员，他们居住房屋的养护、室内设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要求，因此对小区物业管理的服务层次也必须相应提高。

　　别墅物业管理首先要保证业主的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值。能够购买别墅的一般都是社会经济地位比较高的人，因为有钱，经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意或意外事故的侵扰。因此，物业管理应特别突出保安管理工作，要实行封闭式管理，通过技防和人防结合，实施小区周边安全控制，24小时小区内全面巡逻，全面监控，对门岗实行三流管理：即进出人员、车辆、物品管理实行登记制度、物品检查制度；对来访客人，要电话征得业主同意，方可进入。要采取一切有效措施，确保业主人身、财产安全。高水平的保安服务，绝不仅仅是看门站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。

　　一般居住在别墅里的业主，除了要求有个安全的居住条件，还要求有一个清静、优美的生活环境，且别墅区内绿化覆盖率较高，绿化及景观配置档次也较高。因此，物业管理应特别注意搞好环境绿化，实行“三分种，七分养”的养护原则。首先应对小区的花木进行分类，将植物的特征、习性编写挂牌，登记造册，编好工作计划，根据季节、数植位置、环境等因素早打算早安排。根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施；另一方面进行看管、巡查、维护保洁等工作，为业主创造出一个花园式的居住环境，使一栋栋别墅掩映于绿茵丛中，鸟语花香；另外一个方面是水景水质的处理和保养，由于大多数别墅区外河道水质污染，区内河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流动有局限性、范围小、绿藻生长较快，因此应定期投放杀藻剂，专人负责河、溪水面漂物的清捞，每天启动巡环泵6小时以上，使水不断流动，保持充足的氧分，确保别墅区水景不受污染，让业主能真正享受到居住在花木水的自然环境中。

　　二、别墅小区物业管理的内容

　　客户服务：进行入伙登记、客户接待、客户联系、业主档案资料管理、延伸服务需求登记、装修管理服务、业主投诉处理及回访等。

　　工程维修服务：业主报修服务应实行365天24小时报修制度，还包括房屋设备设施的养护和修缮、各种设备的安全正常运行和维修保养、供水及供气管线的检查保养等。

　　保安服务：组织保安人员24小时不间断值勤巡视和门岗“三流”管理，即车流、人流、物流；防盗防火、保证业主人身、财产安全。

　　保洁、绿化养护服务：每天定时对公共区域保洁卫生，做到无垃圾、无堆积物、无积水，小区整洁、道路干净、交通通畅，搞好区域的绿化养护工作和摆花工作，绿化环境优美、环境优雅，使业主享受一个清新、优美而舒适的生活环境。

　　应急处理服务：制定并实施治安、火警、停水、停电水侵及其它突发事件应急预案，定期组织人员进行培训和演练，明确责任人，确保别墅小区发生紧急状态时能应对自如，使业主的利益得到最大的维护。

　　延伸服务：在社区提供多种延伸服务，满足业主便民服务、代办服务、特约服务和社会文化活动服务的需求。

　　三、别墅小区的管理模式

　　别墅小区管理的构架设置要充分体现公司的服务理念，让业主、开发商和政府主管部门从别墅的组织架构上就能清楚地看到项目上每一个部门、每一个岗位设置。每一个部门、每一个岗位的命名都是为了业主的利益，都是为了更高效、更直接地为业主提供最需要的服务。项目上组织架构设置应避免设行政人事部、财务部、档案室、市场部等传统的、类似上级公司职能部门的机构，避免形成部门繁多、人浮于事、效率低下的机构，让业主承担其不愿承担的支出。

　　别墅小区管理的架构设置不但要满足业主居住的公共性服务需求，更要充分考虑业主的延伸服务需求，架构设置要有利于物业管理企业开展对业主提供公共性的专业服务和延伸服务，要让业主在其需要的时候，能找到人和叫到人。延伸服务的人员，能让业主需要便民服务、代办服务、特约服务和社区文化服务时有人接待、有人服务，提供12小时客户接待、随叫随到的服务。保安、工程维修服务提供365天24小时服务。

　　别墅小区作为一个物业项目，对该项目物业管理的架构设置为项目物业服务中心，任命一个物业服务中心经理全面负责，并配备一名物业经理助理协助管理。物业服务中心下设各部门其具体操作岗位有客户服务、保安、维保、保洁、绿化以及其他服务人员，他们分别在各自部门主管领导下，按别墅小区管理运作规程和操作规程完成各自岗位的作业任务。制定从经理、各部门主管及操作人员岗位职责，明确工作职责，责任到人，便于内部定期考核。

　　四、费用来源

　　无论是购买或者租用别墅的业主，都有义务缴纳以合同约定的物业管理费，这是为了物业管理更好地为业主服务、正常运作别墅小区内的所有设备设施；物业管理企业应充分发挥专业服务的优势，开展多层次延伸服务，如：私家花园、绿化养护、花草树木补栽等，以及业户提出的特约服务，延伸服务项目大部分是非公共性的有偿服务，对业户和物业管理企业有利

　　企业只有结合自己的实力与信心，急时、有效地受理、解决用户反馈的各种信息，同时在对本企业及全体职员科学管理的同时，还要鼓励大家勇于且积极地发表意见和演说，虚心接受各方的正确意见及改方法，让全体职员真正能感受到自己就是此企业成员中的一份子，让职员们能真正明白，自己的工资效益是和企业的经济效益挂钩的，这样，大家才能拧成一股绳、“有劲才能往一块使”。科学管理加上集思广议、勇于奉献精神，才能使本企业真正做到有能力、有勇气、细心观察市场动态，为小区的管理不断出新、不断创新，项目公司才能从容应对激烈的市场竞争永立潮头。

篇3：物业知识教材：小区物业管理经费与测算

　　物业知识教材：小区物业管理经费与测算

　　一、物业与物业管理

　　"物业"一词由英语"Estate"或"Property"引译而来的，含义为"财产、资产、拥有物、房地产"等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑，如一栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

　　社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。物业管理起源于19世纪60年代的英国。现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州，从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现，物业公司呈现出一派蓬勃生机。1993年6月30日，成立了全国首家物业管理协会--深圳市物业管理协会。

　　1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出:"住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理"。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制改革指明了方向，并提供了法规依据。

　　1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

　　二、住宅区物业管理经费的来源

　　住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　住宅区实行物业管理，其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴，有多少钱办多少事的被动局面。但是，由于传统观念及职工的经济收入水平还较低，还不能承受较高的费用，因此，要解决住宅区的管理经费问题，必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有:

　　一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自20**年1月开始，按0.10元/平方米、月收取(内部价格)，保证了门卫及清洁工的工资。

　　二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后，由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%;由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后，维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取2%(多层住宅)、3%(高层住宅)的维修基金(纳入住宅成本);住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用，只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可你补日常管理费用的不足。

　　三是一业为主，多种经营。要以物业公司为依托，完善住宅区的配套设施，建车棚、车库等，有条件的单位，建设门头房，对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务，也向社会承担业务，用多种经营取得的部分利润，你补管理费的不足，实现以业养业的目的。四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新，由于优势资产和精兵强将已到改制企业，作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业，扶持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度，做好资金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算

　　(一)住宅区公共服务收费的费用构成

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

　　2、公共设施、设备日常运行、维修及保护费;

　　3、绿化管理费;

　　4、清洁卫生费;

　　5、保安费;

　　6、办公费;

　　7、物业管理单位固定资产折旧费;

　　8、法定税金。

　　此外，对实行物业保险的住宅区，还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。

　　(二)住宅区公共性服务收费标准测算原则

　　住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目，劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。

　　(三)住宅区公共服务收费的测算方法

　　公共服务收费的测算可用公式来表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服务收费标准，单位为元/月.平方米;

　　*i:各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米;

　　i:分项项数;

　　∑:表示对各分项费用算术求和。

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

　　该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。

　　各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。

　　该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数;然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额;汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。

　　其测算公式为:

　　工资、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)

　　2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费;各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费;区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;公共设施、设备的大、中修费用;电梯的运行、保养与维修费用;共用天线保养维修费用;高压水泵的运行、维修费用;冬季供暖费。这些费用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。

　　该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本指出，然后求和。简单测算法是指:以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。

　　3、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

　　4、漏交率问题

　　由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的;但由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率;同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。

篇4：探讨小区智能化物业管理

　　探讨小区智能化物业管理

　　序言 在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面，而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是适应这种社会需求，智能小区应运而生。

　　本文通过对小区物业自动化管理系统的方案介绍，探讨一下目前国内智能小区一种可实现方案。

　　一、物业管理计算机化

　　随着房产体制改革的不断深化，有关物业的数据越来越庞杂，人们对物业信息的处理要求日益提高，因此采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然，发展电子计算机在此领域的应用，这是物业管理手段现代化的发展方向。

　　只有利用计算机进行物业管理，特别是进行联网管理，才可能实现物业信息的标准化和规范化，为物业管理工作提供准确及时的信息，有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策:同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况，做出经营决策，这样才能使物业管理走向现代化。结合小区介绍物业管理计算机化的主要功能。

　　1.1房产管理子系统

　　1.1.1房产档案主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息。

　　1.1.2业主档案主要功能是储存、输出每套公寓的住户(包括租用户)的详细信息，进行住户的入住和迁出操作，户主的照片。 1.1.3产权档案主要功能是储存、输出每套公寓的产权信息，进行产权分配的操作。

　　1.2财务管理子系统

　　实现小区帐务的电子化，并与指定银行协作，实现业主费用的直接划转。

　　1.3收费管理子系统（物业管理/租金/服务等收费）

　　物业管理的很大一部分是物业收费。在物业管理计算机化的基础上，应该是物业收费的规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用，包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等，此外还包括日常各种服务收费，如有线电视、VOD、IrItemet网络服务、停车、洗衣、清洁等。

　　1.3.1收费标准(各种费用、租金、物业管理费等)主要功能是对收取的各类费用确定价格因素以及进行计算工作。

　　1.3.2收费计算主要功能是确定最后应向用户收取的费用和设定费用追补项目，为费用收取做准备。

　　1.3.3费用结算主要功能是进行实际的费用收取工作，输出每一套户的各类费用收欠情况。

　　1.4图形图像管理子系统

　　主要功能是储存物业小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图、建筑示意图，套户的单元平面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。

　　1.5办公自动化子系统

　　在小区网络的基础上提供一个足够开放的平台，实现充分的数据共享，内部通讯和无纸办公。办公自动化主要包括:文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾来客、投诉、管理。、报修等)、事务处理等。

　　1.5.1文档管理将物业公司发布的文件分类整理，以电子文档形式保存以方便公司人员检索、查询。

　　1.5.2收文管理文件的收发、登记、管理。

　　1.5.3报表管理收集整理各类报表提供给公司领导和上级有关部门。

　　l.5.4接待管理对公司的来宾来客进行登记，为编写公司大事记提供资料。记录各类投诉等转给事务处理过程。

　　1.5.5事务处理对公司内部事务、各类投诉、报修等事务的处理进行监控登记，为管理者提供事务处理全过程监控和事后查询。为查询系统提供信息。

　　1.6查询子系统

　　查询系统采用分级密码查询的方式，不同的密码可以查询的范围不同，查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。 为领导了解小区管理状况和决策提供依据。 为一般工作人员提供工作任务查询和相关文档查询。 为业主和宾客提供小区综合服务信息查询。

　　1.7Internet和 Internet服务子系统

　　小区租用专线，自身成为一个ISP服务站。小区对外成为一个Internet网站，可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息，提供电子信箱服务:对内形成Intran剖，实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布，网上购物等。

　　1.8维修养护管理子系统

　　1.8.1房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况。

　　1.8.2设施设备维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行维修养护的详细情况。

　　1.8.3统计及帐务主要功能是储存、输出所有维修养护工作的综合情况以及按照产权人来统计其应交的各种费用。

　　1.9公用模块及系统维护

　　在以上子系统中，都包括有如下三个公用模块:查询统计、系统维护和帮助。三个公用模块为用户更好的使用本系统提供了方便和安全的保证。

　　1.10 IC卡管理子

　　IC卡作为一种信息的存储和传递媒体，在现代社会中得到越来越广泛的应用。小区卡系统的最终目的是实现真正的小区一卡通，用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通，是小区信息化标志之一，能够提高业主的生活水平，也使物业管理自动化更加成熟。

　　IC卡一卡通有以下特点: 在小区范围内用IC卡取代了现金交易，方便了业主。业主通过一张卡就可以完成各种支付、身份认证等多种功能。物业管理以IC卡为媒介，杜绝了现金流通，财务管理可以自动建立各种帐目，自动生成统计用的各种报表，自动建立卡片库，具有多种灵活方便的查询检索功能。提高了财务处理的效率，堵塞了财务管理的漏洞。

　　卡片管理中心可以对所有的卡片独立控制，使其在安防系统中有效或无效，有利于安全防范。管理中心能对所有卡片进行加密、注销和挂失等功能。通过设置不同类型的卡片(如工作人员卡和业主卡〉能够区别对待小区用户和服务人员。

　　IC卡固有的安全性和先进性保证了网上交易、网上支付的可行性和安全性，IC卡的不可伪造性也保证了安防系统的可靠性。

　　IC卡系统功能可分为两部分:金融应用和非金融应用。金融应用中，IC卡作为存折或钱包使用，可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指IC卡的身份认证功能，包括: 迸出楼门，IC卡可以作为钥匙，这种钥匙不会被伪造。 迸出停车，场，作为合法身份的凭证。 迸出小区大门，作为一种身份证明。 作为娱乐场所的会员卡等。

　　以上主要是针对业主持卡人的分析。物业管理中心作为管理单位，其工作人员也可以是持卡人，其卡片功能包括了金融应用中的支付功能，还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区一卡通应用系统中，所有在小区之内活动的人员都可以是持卡人，卡片包括业主卡、工作人员卡和各种管理卡:此外还可以设置临时卡，作为流动人员的临时身份证，设置会客卡，作为来宾或来访客人的临时身份证等。

　　小区卡片管理中心负责卡片的发行、挂失和注销等卡片的管理工作，IC卡系统的财务管理，与各消费场所进行金融结算。 　　考虑到小区的多种应用，包含了电子支付、身份认证等各项功能，小区拟采用接触式和非接触式二合一的IC卡(CPU卡)，以方便用户使用。

　　二、公用设备管理

　　现代化物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、变配电系统等进行信号采集和控制，实现设备管理系统自动化，起到集中管理、分散控制、节能降耗的作用。

　　根据上述要求我们通过对小区的各类公用设备的智能化管理做到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。设备管理内容主要包括:

　　2.1电源开关状态及故障报警高、低压配电柜之状态监测及开/关控制。 高压配电之电流、电压及有功功率监测。 变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测。 各种负载的电流监测。 自动开关、母联开关的投切与故障报警。 多台开关的逻辑控制。 各层配电的状态与故障监测。

　　2.2给排水系统智能化管理

　　给水、排水系统无论缺水或溢出都是很大的故障。监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况，一有异常情况，自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警的报拳打印。

　　给排水系统的智能管理有以下功能可供选择: 各水箱、水池、低位预警。 各水泵之运行状态与故障集中监控。 生活水泵、潜水泵、废水泵故障报警、程序启动/停止。 废水池水位控制水位最高限(HH)报警及夜间抽废水控制。 各水泵定期自动开列保养工作单。 各泵轮流交互使用。 设备管理中心电脑屏幕动画显示水系统的运转现状、如有异状，自动调出报警画面显示并提供声响报警及报警打印。

　　2.3温度、压力、流量检测: 检测供回水温度、压力、流量。 自动检测总管压力。 自动检测补水泵运行状态。 根据协调级所确定的换热站控制方案确定所需开启换热器台数。 开关机过程控制，自动控制相关泵的启停:根据用户侧供水温度，自动控制相关阀门的开度按优化控制算法自动调节相关用户侧循环泵的开启台数:根据回水压力，确定补水泵的启停。 热水循环泵的启停控制。 供热温度的自动调节。 显示各测量参数，修改各设定值。

　　2.4风机的启停状态

　　送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性，自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转以下功能可供选择: 按不同时段及楼层属性自动时序控制新风机启停。 送排风机状态监控、故障报警。 火警发生时自动开闭送排风机、正压送风机。 正压送风机状态监控，故障报警。

　　2.5照明智能化

　　电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明。自动启动CCTV系统录像。 庭院照明。 节日彩灯、泛光灯、广告霓虹灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形及效果控制。立面、广告灯及路灯时序控制。

　　2.6电梯运行状态及故障报警

　　电梯故障及具体故障类型。 各部电梯运动方向。 各部电梯供电电源状态

　　2.7小区安防系统

　　2.7.1闭路电视监控系统

　　闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、军库、电梯等地，对小区的人流进行动态控制。

　　各监控点的图像信号，可通过外置的编码盒编成数字保证小区通信网传输。

　　2.7.2门禁系统

　　门禁系统与小区物业管理中的一卡通相结合，主要用于业主出入小区大门和自己所住的单元楼门。

　　2.7.3巡更系统

　　巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对小区内各巡更点进行巡视，同时保护巡更人员的安全。

　　保安值班人员开始巡更时，必须确认好设定的巡视路线，在规定时间区段内顺序达到每一巡更点，以巡更钥匙去触碰巡更点。如果途中发生意外情况时，及时与保安中控值班室联系。中控室的电脑系统通过打印机将各巡更站的巡更情况打印出来，详细列出巡更日期和经过每一巡更点的地点、时间以及缺巡资料，以便核对保安值班人员是否按照规定，对每一个要求的巡更点进行巡视，以确保小区和业主的安全。

　　巡更资料可贮存在电脑内，供随时查询，并作考勤记录。

　　三、家庭智能管理

　　家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范，对外通讯等进行集中的智能化操控，使整个住宅运作在最佳状态。它是小区物业管理不可缺少的部分，也是未来住宅智能化的发展趋势。

　　我们采用在每户设置"集中控制盒"的方式，来实现业主家庭的智能化管理。

　　3.1信息采集

　　收集业主家居运行的各种参数，包括三表数据、居室温湿度等。这些数据既可以在其自带的显示屏上显示，又可以上传至物业管理中心进行统计和计费。

　　3.2可视对讲

　　自带可视对讲功能，业主可通过它与访客对讲，观察访客，开启单元门。

　　可视对讲的门口机配备IC卡接口，本楼住户进入时使用小区发放的IC卡。

　　3.3家用电器的启停管理

　　对业主家中的空调等主要电器设备进行控制。

　　家用电器的控制方式如下:业主在外时可通过双音频电话机或手机拨打专用电话号码，若家中无人应答时，集中控制机自动接听电话，并给业主提供语音信息，业主在语音提示下进行相应的操作，遥控启动家中空调等电器，使其在业主到家之前提前开始工作，以提供一舒适的环境。

　　3.4信息服务

　　业主通过集中控制盒可以了解自己家庭运作的各种参数，如房间温、湿度，三表读数，被控家电状态等，同时可通过网络进行各种交费用的简单查询。并可通过集中控制盒上自带的lC卡接口进行费用的结算。

　　物业管理部门可通过小区网络及控制盒向业主发出交费通知及其他有关物业管理方面的通知等。

　　3.5申请社区服务

　　业主需要维修、搬运、送货等社区服务时，通过集中控制盒提供的直通语音功能可直接同小区的社区服务中心联系。具体操作是，业主只要拿起集中控制机上的昕筒并按下社区服务按键，业主就与社区服务人员建立了直接的语音联系，业主说出自己的要求。而社区服务中心的工作站会自动显示出要求服务业主的楼号和房号并记录。

　　3.6防入侵报警

　　连接门磁开关、双鉴探头等防入侵探测器，当有入侵发生时及时发出报警信息至物业管理部门和小区保安部门。

　　集中控制盒具有紧急呼救功能，有紧急情况发生时，业主按动紧急呼救按键通知物业和保安部门采取紧急措施。

　　3.7友好的人机界面

　　集中控制盒的可视对讲显示屏除显示访可图象外还可用子交字显示，以汉字方式与用户进行交流并配以简单的语音提示。

　　3.8分级密码操作

　　集中控制盒的操作分三级密码进行控制，不同级别的操作权限各不相同。

　　3.9集中控制盒的通讯

　　集中控制盒的通讯采用直接连接楼中的综合布线然后进入小区通讯主干的方其通讯协议采用标准的 TCPllP协议，这种方式保证了集中控制盒通讯的开放，高速和信息量，也保证了集中控制盒的功能实现。

　　四、信息网络系统

　　小区信息网络系统工程的建设总目标和规划如下: 建成小区网络系统，为小区提供公用设备管理、物业管理、房屋智能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。 在物业管理处建成网络中心，实现网络运行中心(N0C)和网络信息中心(N1C)。 建立社区运行中心、物业管理系统，实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。 建立以信息交换、信息发布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境，为满足住户间信息交流、物业公司的管理等提供先进的支持手段。 通过网络中心连接lnternet网，满足小区住户获取丰富信息的追求。 提供PPP接入服务，为远在异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。 网络主干选用较为先进的千兆以太网/ATM网络技术，满足目前/未来应用对带宽的求。

　　4.提供到住户的10/100M独享带宽。

　　小区社区网络系统工程网络系统的总体结构包括如下的部分：

　　4.1主干网

　　社区网络系统工程主干网是数据信息流动的动脉，同时担负着信息流动的总调度任务。主干网从功能上来看包括四个方面: 为子网间互联提供高速路由，实现核心高速路由交换。 连接全网共享的高性能服务器，如VOD、lntranet服务器。 实现全网的系统管理和安全管理。 实现国际互联网络的连接，拨号接入。

　　4.2远程访问

　　远程访问提供电话拨号访问功能，使得异地住户也可以访问社区网络系统。远程工作站通过拨号接入，采用点对点的协议。

　　4.3INTERNET接入

　　社区网络实现与其它网络的互联，使信息交换的范围扩展到整个Internet上。

　　4.4子网

　　小区的网络不仅为用户提供服务，同时还连接着公用设备管理、房屋智能管理和安防系统，所以从逻辑上即可划分为这四个子网。

　　4.5工作组

　　在各子网下连接的个体或个体群组成了工作组。

篇5：物业知识教材：小区物业管理概论

　　物业知识教材：小区物业管理概论

　　住宅小区

　　城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。

　　一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量和级别的公共服务设施。对达到一定规模、基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区(含居住小区、住宅组团)。

　　住宅小区的功能 从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会的缩影。

　　1.居住功能。

　　这是住宅小区最基础的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场地和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。

　　2.服务功能。

　　住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目、多层次的服务。包括:教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。

　　3.经济功能。

　　住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务和小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断的商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。

　　4.社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

　　住宅小区的特点

　　住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说，由于其是小区，更注重物业的整体性、相关性。住宅小区，尤其是新建住宅小区有以下特点:

　　1.统一规划，综合开发。

　　由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅区成片地兴建起来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区。这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。

　　2.规模大，功能全。

　　新建居民住宅小区多为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米。如广州著名的“五羊村居民小区”占地高达31.45万平方米，总建筑面积66.6万平方米，其中:住宅44万平方米，有24~25层商住大楼113幢;8~9层住宅楼87栋;3~4层别墅90多座。商业面积16万多平方米，有商务大厦(32层)、超级市场、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等，居民达3万人。小区已不仅是人们避风雨、御严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处;而且是学习、工作、教育、科研的重要园地;还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园;也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所;更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。

　　3.房屋结构整体化，配套设施系统化。

　　住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统;每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体;区域内供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相相通构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。

　　4.产权多元化，管理复杂化。

　　由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

　　住宅小区物业管理的特点

　　住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。这些差异有时会产生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业管理提出了更高的要求。住宅小区是小区内全体居民共同的家园，是大家共同生活的场所，建设和维护一个良好、和谐的居住环境就是全体居民共同的心愿。因此，为避免减少和妥善处理这些问题、矛盾和纠纷，有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束，制定一个大家共同遵循的居住行为的规范，即业主公约，其核心是任何人的行为不得违*公共利益和损害他人利益。这也就是说，自治自律是相统一的，自治是在自律基础上的自治。每个人在享受一定权利的同时，也应承担相应的义务。住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。

　　首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同，如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。

　　其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。

　　第三，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。

　　当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。

　　住宅小区物业管理目标

　　小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。

　　1.社会效益。

　　小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。

　　2.经济效益。

　　小区管理的经济效益可从多方面得以体现:

　　(1)从政府的角度看，未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。

　　(2)从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。

　　(3)从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。

　　(4)从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。

　　3.环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。

　　住宅小区物业管理原则

　　由具有独立法人资格、实行独立核算、自负盈亏的物业管理企业来进行城镇居民住宅小区的物业管理，与旧体制下那种政企不分、权责不明的福利型管理是截然不同的。应遵循的主要原则有:

　　1.业主自治自律与专业管理相结合。

　　住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。

　　2.服务至上，寓管理于服务之中。

　　住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上;服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

　　3.所有权与经营权相分离。

　　实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。

　　4.企业经营，独立核算。

　　必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

　　5.有偿服务和费用合理分担。

　　物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

　　住宅小区物业管理的内容

　　住宅小区物业管理，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。包括管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，包括如下基本内容:

　　1.住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。

　　2.住宅小区环境的维护管理。具体包括:

　　(1)违章建筑的管理;

　　(2)公用市政设施的维护管理;

　　(3)环境卫生的维护管理;

　　(4)绿化管理;

　　(5)治安管理;

　　(6)消防管理;

　　(7)车辆道路管理。

　　3.开展多种形式的便民有偿服务。

　　4.住宅小区的社会主义精神文明建设。

　　住宅小区精神文明建设的内容

　　1.开展精神文明建设，制定住宅小区居民精神文明公约。居民要自觉遵守住宅小区的各项规章制度，遵守和维护公共秩序，爱护公共财物，提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为、关心孤寡老人和残疾人。

　　2.完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高广大居民的参与意识，促进安定团结和社会稳定。

　　3.建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。“社区”是地域、社会互助和社会关系的综合体，即一群人居住于某一地理区域、具有共同关系和社会服务体系的一种生活共同体。小区居民长期生活、学习、工作在同一空间，彼此之间相互交往、沟通和影响，造成了特定的社会关系，形成了一个小社会。

　　“社区”精神，是住宅小区居民的精神状态和思想行为的综合反映。而社区文化则是社区精神的载体。住宅小区精神文明建设活动应以灵活多样适合居民特点方式进行。通常可以的活动方式有:

　　1.运用传播文化和工具的康乐设施，如影剧院、文化站、有线广播、图书馆、社区报、闭路电视等，开展联络感情活动。

　　2.组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会，加强住户之间的交往与联系，培养群体活动与公民意识，增强友谊。

　　3.创建文明单位，如文明班组、文明家庭、文明楼、文明住宅小区活动，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷，积极参加各项公益活动。

　　4.开展“优质服务竞赛”活动，讲文明、懂礼貌，文明用语、尊老爱幼，各行各业发挥本专业的特点，更好地为住宅区居民服务。

　　5.开展人际交往，推行“社团”活动。在香港，物业管理企业还是一个活跃的准社团组织，经常利用公众节假日，组织内容丰富多彩的文体活动。