近期,本市某住宅小区地面停车场轿车丢失一案,有关司法部门认识不一,裁处结果截然相反,由此引发了对该案件法律适用上的争议,分歧的焦点是车主与停车场管理单位物业管理公司之间的停车合同性质如何确定。某司法部门认定应为车辆保管合同并裁决由物业管理公司负车辆丢失的赔偿责任,为此并列举了三条理由,以证明其结论正确,裁定无误。笔者对此颇有看法,认为将停车服务合同简单认定为车辆保管合同及由此确认物业管理公司承担赔偿责任的裁决定性不准,理由勉强,值得商榷。
该停车场是在住宅小区公用部位上划出的停车场地,其产权性质应由全体业主共有,业主大会(前期物业管理由建设单位)委托物业管理公司向车主出租停车车位和管理停车设施,停车场收益在扣除物业管理公司管理成本费用后70%纳入业主专项维修资金,30%补贴物业管理公共服务费。物业管理公司在其间仅仅是受全体业主委托,起着代为出租停车场地、提供停车管理服务的作用,停车场地的真正收益者是全体业主。虽然车主对停车场服务要求的主观意愿不尽相同,但其主要的目的还是有地方停车。对其收取的费用是场地出租费和秩序维护费,停车服务合同性质的特征主要是场地租赁合同。
诚然租赁不排除管理,租赁合同也并非无条件排除物业管理公司的管理责任。在停车服务管理或合同中也约定了应由物业管理公司承担的义务和责任,但毕竟这不是停车保管合同。至于说停车保管合同则应符合《合同法》中有关保管合同的基本特征,一是以寄存人(车主)交付保管物,保管人(物业管理公司)直接占有保管物。二是保管人(物业管理公司)应向寄存人(车主)给付保管凭证,并随时返还保管物。三是保管物(车辆)的价值通常与保管费(即停车管理服务费)的高低成正比。据了解该住宅小区的车主与物业管理公司没有签订过文字的车辆管理服务合同,更没有共同约定车辆保管的责任。以收取停车管理服务费作为事实合同分析双方当事人的行为特征和实际情况,也是不符合上述车辆保管合同三条基本特征的任何一条。由此,可得出该停车场停车服务不具备保管性质的结论。
下面我们具体分析一下某司法部门认定为保管合同的三条理由:理由一是指:“双方签订合同的目的……对于车辆所有人而言,更重要的是车辆得以专人保管。”我们认为这种陈述是不客观的,仅仅表达车主单方面的意思和设想,是不符合《合同法》意思自治的基本原则。意思自治本质就是否表达双方当事人共同的自愿合意,在处理车辆丢失纠纷,认定停车服务合同是保管合同时,关键的应是当事人之间的共同约定是否明确保管之责,而不能以车主单方面的主观意愿,确定保管责任。
理由二是指“车辆停放在专人24小时看管的停车位上,就是车辆所有人将车辆暂时转移给物业公司占有。”我们认为这种判断是不恰当的,如前文所述停车服务不符合《合同法》中保管合同的基本特征。保管合同是实践合同,所谓占有就是对物的实际控制,保管人占有保管物并且能够对物进行直接支配和管理。对停车场车辆而言保管就意味着车主将钥匙或行车证明交给物业管理公司,由物业管理公司控制车辆。至于对存车时车主交车领单,取车时物业管理公司验单放车的做法虽具有合保管同的个别特征,但毕竟强调的是物业管理公司的管理责任而不是保管责任。而该住宅小区物业管理公司既未得到汽车钥匙或行车证明,也未实施“交车领单,验单放车”的手续,物业管理公司没有任何手段阻止车辆的移动、行驶,没有任何权利制约车主的
行车自由。虽然该物业管理公司曾经实施过车辆停放证发放制度,但因故没有坚持实施,尽管客观上存在着管理不到位的问题,但由此作出所谓“车辆所有人将车辆暂时转移给物业公司占有”之说是不符合实际情况的。理由之三是指业主“交纳了停车费,物业公司作为收费方,其对相对方转移的占有物负有保障安全、不丢失、不损坏等义务……物业公司不能证明其按约履行提供24小时专人看管的义务。”
我们认为这种结论也是不准确的。看管不等于保管,物业停车费不等于停车保管费。正如另一司法部门所言:“管理是相对秩序而言,24小时专人看管应当解释为物业公司安排专人负责看护、管理,而不是保管有关车辆。”笔者认为依据我国当前物业管理相关法规和收费标准以及管理手段来看,物业管理公司对住宅小区及停车场的安全护卫的主要职责除有特别的约定以外,主要还是保障小区及停车场的的宏观安全
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：业主个人地下停车位租赁合同
业主个人地下停车位租赁合同
甲方:，身份证号码：
乙方：，身份证号码：
甲方同意将其所有的本合同项下的停车位(以下称本停车位)由乙方有偿使用，乙方保证交纳相关费用并按要求使用本停车位。甲、乙双方经过友好协商，就停车位租赁事宜，达成如下合同，以兹信守。
第一条、本停车位位置
本停车位位于**市**小区（以下简称本小区）停车位（车位号码以开发商排序为准）。甲方应确保本停车位处于适租状态。
第二条、租赁期限
乙方租用本停车位期限为年，自年月日起至年月日止。在乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于年月日前，将本停车位交予乙方使用。
第三条、本停车位的租赁费及物业管理费
1、车位租赁费
（1）金额
乙方租赁本停车位每年应向甲方支付租赁费为人民币元（小写人民币元）。该租赁费□包含/□不包含本小区物业管理单位收取的停车管理费。
（2）交付期限及方式
乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额交付本年度的本停车位租赁费，下一年度的租赁费为每年度周期开始的首月1日前交付。
2、物业管理
（1）本小区物业管理公司收取的本停车位管理费由□甲方/□乙方承担，承担本停车位管理费的一方应当及时、足额缴纳费用，否则，发生任何纠纷及后果应由费用承担方负责。
（2）乙方同意，本小区物业管理公司对车库场地负有保洁、小修保养、秩序、线路指引标志等物业管理责任，遵照本小区物业管理规定执行。如因发生争议而需要甲方予以协调，乙方应当及时通知甲方，甲方应及时予以处理，确保本停车位处于适租状态。
第四条、本停车位的使用
1、乙方不得更改本停车位用途。乙方使用本停车位应当遵守本小区物业管理单位对本停车场的相关规定，该等规定乙方有义务自行了解。
2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过车位空间限额的长、宽、高，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。
3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。本小区物业管理单位有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。
4、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。
5、乙方应当按物业管理单位规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务；车内物品丢失责任，与甲方无关；但乙方向物业管理公司索赔，甲方应证实乙方为车位合法租赁方。
7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修；乙方不得将漏油车辆开进停车场。
第五条、双方责任
1、乙方在停车场内所受损失，乙方应当自行向造成损害的他方索赔。
2、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。因乙方原因造成他方损害，乙方应当赔偿。
第六条、保险
乙方应当为在本停车位停放的车辆，自行投保包括车辆盗抢险等保险。甲方无义务对本停车位及地上停放车辆投保。
第七条、续用
本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，双方另行签订车位租赁合同。
第八条、购买
（1）本合同使用期限内，甲方有权出售本停车场或停车位。
（2）甲方出售本停车位的，甲方应当至少提前10日将出售价格及付款要求等通知乙方，乙方在同等条件下享有本停车位优先购买权。乙方应当自甲方通知之日起10日内书面答复甲方是否同意按甲方通知的要求购买本停车位，乙方不同意购买或逾期未答复或逾期未明确答复同意按甲方通知要求购买的，视为乙方放弃优先购买权，甲方有权另行出售本停车位。
（3）乙方放弃其本停车位优先购买权的，本合同终止，乙方应当立即交还本停车位，甲方应当无息退还未发生的本停车位租赁费。
第九条、违约责任
1、甲方责任
甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同
，甲方应当返还未使用期间的车位租赁费，同时，甲方应按应返还的车位租赁费的5％向乙方支付违约赔偿金。2、乙方责任
(1)乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。
(2)因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额5％的违约赔偿金。
(3)乙方应当按照本合同及有关规章、制度的约定及操作规程停放车辆，对于任何不符合本合同及有关规章、制度规定停放车辆的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有权解除合同，乙方应承担一切责任。
第十条、免责条款
本合同期内，因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或政府行为导致该停车场丧失使用功能或不能使用的，本合同自然终止，甲、乙双方不承担任何责任。
第十一条、争议解决
双方因本合同发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方可向该车位所在地人民法院起诉。
第十二条、附则
1、本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效，合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、未尽事宜，双方另行协商并订立书面补充协议。
3、其他约定：。
甲方：乙方：
（签字）（签字）
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