物业合同到期后顺延，不缴物业费属于违约案例
在上海卢湾区的一个小区里，房产公司与业主委员会的物业管理合同已经到期，但业主委员会没有产生新的物业管理部门，物业公司仍按照原合同提供物业服务。业主毛先生以物业管理合同已经到期为由不再偿付房产公司物业管理费，被法院一审判决偿付拖欠的物业管理费及滞纳金。
20**年9月，这个小区的业主委员会与房产公司签订《委托物业管理服务合同》，委托该房产公司对小区的物业进行管理。双方在服务合同中约定：委托管理期限自2000年12月起至20**年11月止;物业管理费按季向业主收取，业主逾期交纳物业管理费的，可从逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金。此外合同还对管理事项、违约责任、物业管理服务要求标准等内容均作了约定。
合同生效后，房产公司开始按约履行管理义务。毛先生在入住小区后，自20**年6月起至20**年6月未按约支付物业管理费，房产公司向毛先生发出催付通知后，毛先生仍未付款。房产公司遂向法院提起诉讼，要求毛先生偿付拖欠的物业管理费并偿付滞纳金。房产公司还向法院提供了向毛先生催讨物业管理费的挂号信凭证，证明曾向毛先生催讨过物业管理费。
毛先生则认为，房产公司与业委会签订的服务合同已经到期，合同已没有效力，不愿偿付房产公司要求的物业管理费。毛先生向法院提供了一张邮政汇款单，证明自己已支付20**年1月到10月的物业管理费用。
法院查明，20**年9月，业主委员会与房产公司签订的《委托物业管理服务合同》到期后，业主委员会拟通过招投标形式重新选任新的物业管理公司，但一直未能顺利进行，目前房产公司仍是小区的物业管理部门，仍然在按照原《委托物业管理服务合同》的约定进行管理。
法院认为，合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理部门，也没有订立新的物业服务合同，房产公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理，应视作双方对原合同的顺延。毛先生作为该小区的业主，在享受房产公司提供的服务后，理应按约支付物业管理费，逾期付款的应按合同约定的标准偿付滞纳金。毛先生在审理过程中通过邮政汇款方式支付了20**年1月到10月的物业管理费2888元，扣除这部分费用后，法院依法判决毛先生于判决生效之日起十日内，支付拖欠的20**年6月到20**年12月的物业管理费5000余元及滞纳金6000余元。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：物业费收取须分清对象
A物业管理有限公司管理的某花园一套房产,系1992年由发展商交付入伙,该房产购买人系桂林B公司,B公司一直至20**年6月才办理入伙手续。在办理入伙手续时,A物业管理公司提出,B公司应交纳1993年1月至20**年的物业管理费及相应的滞纳金,合计23000元。B公司交纳了上述费用,接收了房产,并于20**年12月办理了房地产证。后B公司委托律师向法院提起诉讼,请求判令退还上述已交纳的全部款项。B公司在庭审中提出的主要理由是,该公司在20**年6月以前从未使用房产,不应交纳上述费用;A公司认为,A公司从1993年开始提供物业管理服务,不论B公司是否入伙、是否使用房产,都应交纳上述款项。经过一、二审法院审胖,法院认为20**年6月以前,B公司既不是房产的所有权人,也不是房产的实际使用人,因此不是物业管理费的承担人,A公司有权收取物业管理服务费,但应向相关的对象收取。法院终审判决:判令A公司退还己收取的全部款项,并承担诉讼费用。
简要分析:
上述争议属于管理费纠纷,争议的焦点在于B公司是否是交纳物业管理费的法律义务主体,B公司应从什么时间开始承担此项义务。物业管理费是因物业管理单位提供服务而产生的债权,该法律关系中的法律主体是房产的所有权人和物业公司,房产所有权人在取得所有之前,可能会取得使用权。但房产所有权一定以国土部门的登记为准,属于要式法律行为。B公司在入伙前因未办理房产证而未成为房产所有权人,也未使用房产享受到A公司的服务,依法不承担交纳管理费的义务。从20**年9月1日开始实施的《物业管理条例》,也明确规定了物业管理服务费交纳的义务主体是业主(即所有权人)。因此在实际操作中,物业管理费的收取时间以办理房产证和通知入伙时间的二个时间中较早的一个时间开始。其他的计收时间都是缺乏依据的。
篇3：哪些物业费用属合理收取?
在购房者最关心的问题中,费用问题可能是排在前列的。从下定金开始,到签下购房合同、办银行按揭、入伙,再到以后的长期居住,这些步骤涉及到各种费用。并不是交了购房款就可以入住新房,还要交给国土局、税务局、律师事务所、保险公司等单位一笔费用,这些费用有的是按照房屋的总价格比例收取,有的是有固定的收费标准,而入住后的物业管理费则是一项长期的费用。由于收费的单位多,费种繁杂,所以会出现一些单位乱收费或者多收费的现象。信息和知识的不对等,令消费者难以辨认真正应该收取的费用。本文从物业管理收费入手,对收费问题进行一些探讨,让大家对费用的基本知识有所了解。
物业管理的收费,是消费者最感头痛的事情,不仅每个月都要缴纳,而且名目繁杂,费用标准与物业管理公司的等级及小区的等级都有关系。怎样收费才是合理的,物价部门有指导价格作为参照,但是具体的收费额度不是硬性规定的,而要靠业主与物业公司之间的协商。
案例
【一】物业公司要求变更管理费
这里有一个有关物业公司要求变更管理费的案例:王小姐向本报反映,她入伙时与物业管理公司订立的物业管理合同中约定的物业管理费为2.5元/平方米,但入住不久,小区物业管理公司却声称其物业管理的资质较高,按照“有关政府部门”的规定,应该将物业管理费提高到2.9元/平方米,要求业主按2.9元/平方米缴纳物业管理费,并解释说该价格已经由政府物价部门批准。物业公司的说法有道理吗?
【解析】
应执行合同约定收费标准
蛇口律师事务所魏影律师对这个现象进行了剖析。她认为物业公司的解释是为擅自提高物业管理收费开脱。通常我们所说的物业管理费是指物业管理服务费,物业管理公司收取物业管理费是依据物业管理合同,该合同从本质上讲是有偿的劳务合同,是委托人通过付出一定费用获得物业公司专业服务的服务合同,其价格是一种服务价格。按合同自由的原则和《价格法》的规定,服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外,一般的服务价格都实行市场调节价,也即由合同双方当事人约定。物业管理收费是否属于《价格法》所说的“重要的公益性服务价格”,恐怕不能一概而论。但住宅小区,尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户,住户的收入层次也参差不齐,政府完全不干预是不行的。正因为如此,现在各地通常会发布一些政府物价部门的指导价格,即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格,这就是物业公司所说的经政府批准的价格。在这个限价范围内,业主与物业公司都可以合同的方式确定或变更价格。业主应根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。所以在物业管理合同中约定的物业管理收费标准应得到尊重和执行。
【二】物管费外又收取垃圾费
关于乱收费的问题,有业主刘先生反映:在新房装修后,物业公司除正常的物业管理费外,还要求每户每月缴纳30元的垃圾费。刘先生觉得垃圾费应该是包含在所交的物业管理费中的,这是乱收费项目,业主可以拒绝吗?
【解析】
物管费应已包含垃圾费
魏律师解释,按国务院的《物业管理条例》规定,物业管理指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,可见日常生活垃圾的清运是物业管理的一项内容。垃圾清运的费用一直以来已经包含在物业管理的公共性服务收费,即通常所说的物业管理费中,物业管理公司根本没理由单列收取。对于物业管理公司这种巧立名目的乱收费行为,业主有权拒绝。当然,对于物业公司提供的物业服务合同约定以外的服务项目,其服务报酬由双方约定。
问答:未售
篇4：物业费用收取标准情况说明
有关物业费用收取标准的情况说明
尊敬的z业主：
近期部分业主可能收到有关小区相关费用的质疑材料，为以正视听，现特作如下情况说明：
一、企业资质与收费标准之间的关系
1、企业资质：物业企业的资质是对物业企业人才、资金、规模等各方面的一个认定，共分为一级、二级、三级三个等级，一个企业资质的等级直接影响的是这个企业所能接管楼盘的面积大小，对其他方面均不产生直接作用。具体见《物业服务企业资质管理办法》。（见小区宣传栏）
2、物业收费标准：一个小区的物业费收费标准是根据物业服务的内容、服务的标准和小区建设档次而定的，从20**年10月开始，合肥市实行物业服务等级和收费等级制度，将物业服务和收费标准划分为四个等级，具体见《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（合价房【20**】325号文件）。（见小区宣传栏）
3、物业收费标准和企业资质没有直接关系：一个三级资质的物业公司可以提供一级的服务，按一级标准收费，一个一级资质的物业公司也可以提供四级的服务，按四级标准收费，这主要是根据小区的档次和服务的内容来确定，如同样由z物业提供服务的z、邮电新村，服务标准是不一样的，收费标准自然不一样，z提供的是一级服务标准，按一级收费标准收费，邮电新村提供的是三级服务标准，按三级收费标准收费。材料中提及“物业公司二级资质按一级标准收费是多收费”完全是混淆了概念。
4、z收费标准：z从交付至今，一直严格按照物价局的批文执行收费标准，从未多收、乱收业主一分钱，一直严格按照房产局规定的服务标准认认真真、诚心诚意地为广大业主服务。我们已将z的物价局批文张贴在小区湖中心宣传栏中，有疑问的业主可前往查看。
5、z物业企业资质情况：z物业20**年底成立，成立之初为三级资质，20**年晋升为二级资质，20**年晋升为一级资质。
二、z账目公布情况
1、z收支账目每年公布两次，每年7月份公布当年上半年收支情况，次年1月份公布上年度全年收支情况，公布地点在小区四个大门、湖中心宣传栏、管理处大门六个地方，有疑问的业主可到管理处查询公布底单以及留存照片。
2、z其他经营性收入：z的所有其他经营性收入，都按财务规定计入z的其他经营性收入栏目，在每次的账目公布表中都有体现，此部分收入都冲抵到小区的支出中，特别是电梯的电费、楼道的照明电费，此部分费用按政府的规定是应由相应业主分摊的，我们一直也没有向广大业主收取。
三、前期物业管理阶段
我国法律明确规定，前期物业服务合同可以约定具体时间，也可以不约定具体时间，其合同终止的时间是小区成立业主大会并选举新的物业公司，且与新的物业公司签订的物业服务合同生效时止，此规定是为了避免在小区业主大会成立之前小区物业服务的中断，从而造成社区的混乱。
z有2000户家庭，物业服务行业由于本身的公共性、综合性，服务对象的多样性，另外起步晚，还处于发展之中，特别需要广大业主的理解和支持，要做到和谐、稳定，只能是“求大同，存小异”，作为物业公司，我们在日常工作中也难免会有服务不及时、考虑不周到的地方，请广大业主及时向我们反映，加强沟通，请相信我们一直在不断改进，也请帮助我们不断改进，共同维护z的美好生活。
安徽z物业服务有限公司
z管理处
二0一0年十月二十五日
附:合肥市同类型部分小区物业费标准
小区 类型 收费标准 公共能耗分摊 物业公司及资质
z湾 多层 0.84元/㎡.月 未分摊 z联一级
小高层 1.12元/㎡.月 z花园 多层 0.8元/㎡.月 未分摊 z城二级
如有疑问请拨打：
z市物价局咨询电话：z
z市房产局咨询电话：z
z湾管理处服务电话：z