篇2：临街店铺是否需缴纳物业管理费案例评析

　　临街店铺是否需缴纳物业管理费的案例评析

　　【案情】

　　20**年6月，俞先生购买了二间临街店铺。为了入驻不得已向物业公司缴纳了前期物业管理费用。之后让俞先生更为不解地是，物业公司持一份业主委员会与其签订物业管理合同向自己催要物业管理费。俞先生认为自己购买的商铺是临街的，且在小区大门的侧面，平时店铺的人员都不用进入小区，即使是门前卫生，环卫工人也会每天定时清扫。店铺没有享受物业服务，不需要物业管理。双方对店铺是否需缴纳物管费各执一词，20**年6月，物业公司把俞先生诉至法院，要求俞先生补缴所欠的物业管理费。经法院主持调解，俞先生与物业公司于庭外达成了和解协议，物业公司撤回了诉讼。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，临街店铺不应该缴纳物业管理费。

　　第二种意见认为，临街店铺应该缴纳物业管理费。

　　【评析】

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。而小区物业服务主要涵盖小区共有部分的清洁、绿化、保洁、安保、设备设施的维护、保养、水电管网的疏通与维护等。

　　物业公司和业主之间是平等主体关系。临街商铺是否需要缴纳物业管理费则取决于临街商铺是否小区物业的组成部分。如果是，那么必然要划入小区物业管理的范围。临街商铺位于住宅小区的边缘，地理位置不同，但缴费义务相同。因此，临街商铺也属于该小区物业管理的范围，且临街店铺所需电、水、供暖设施一般与小区住宅共用。自然其业主也负有交纳物业管理费的义务。江西省赣州市的《住宅小区物业管理办法》第三十五条就直接规定，“物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理”。对于费用问题主要看业主办理买房合同与接房时办理的物业服务协议上是否明确规定了物业的费用。

　　我国物权法规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积确定。也就是说业主与物业公司签订的物业管理合同有约定的，按照约定，未约定的，则按店铺占建筑物总面积的比例分摊。按照权利义务一致性的原则，物业公司履行服务管理义务，业主按约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，业主才有权拒绝其履行要求。

　　（作者单位：江西省奉新县人民法院）

文章

篇3：服务不满意可否拒交物业管理费案例3

　　服务不满意可否拒交物业管理费的案例3

　　家住汉阳的阮女士最近有点烦：上个月刚刚装修好的房子，刚准备搬进去住时却发现厨房、卫生间、客厅天花板上有几块水渍，物业公司通过检查，认为是由于楼上住户水管漏水而引起的，可楼上业主却矢口否认。最后，经物业公司多次协调终于解决了问题。阮女士认为，物业公司在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。她想知道，对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？

　　记者就此咨询了湖北今天律师事务所王洪斌律师，他认为：首先应该明确漏水的具体原因是什么。一般来说，要么是房屋质量不过关；要么是楼上业主装修过程中破坏了防水层，但无论是哪种原因引起的都与物业管理公司无关，不涉及物业管理与业主的法律关系。

　　房屋在交付给业主使用前，开发商都应该做渗水、注水实验，确保房屋不存在渗水才能交付给业主，如果开发商交付的房屋存在瑕疵，导致水管漏水使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任；如果是楼上业主过失，造成漏水导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权者应当承担侵权赔偿责任。物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

　　王律师认为，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。首先，物业管理公司只是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。

　　其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。

　　因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。

　　只有当物业管理公司服务不到位，违反了物业管理合同时，业主才有权拒交物业管理费。而此案例中，责任本身不在物业管理公司，并且他们已经尽到了自己的责任，所以阮女士无理由拒绝交纳物业管理费。王律师认为，阮女士应查明造成房屋漏水的直接责任到底在开发商还是楼上业主，如果是房屋质量问题，可直接找开发商要求承担违约赔偿责任；如果是楼上业主过失造成漏水，则阮女士应直接找楼上业主承担赔偿责任。

篇4：业主拒交物业管理费 法院强制执行助维权案例

　　业主拒交物业管理费，法院强制执行助维权案例

　　业主拒交物业管理费 桂林市七星法院强制执行助维权

　　20**年4月26日，广西桂林市七星区人民法院成功执结了十六起物业服务合同纠纷案件，有效地保护了桂林市某物业服务有限责任公司的合法利益，彰显了法律的权威性。

　　20**年4月19日，桂林市某物业服务有限责任公司为了收取拖欠已久的物业管理费，向七星法院提起诉讼，主张自己的合法权利。其中大部分业主在接到起诉状或判决书时都主动缴纳了物业费，但还有二十几位业主漠视法律的权威，拒不参加开庭，在领取缺席判决书后，对法律判决义务置之不理，时隔一年之久也不履行给付义务。

　　20**年4月16日，七星法院执行局采取强制执行措施，通过查账和冻结银行账户，将麦某某等十六位被执行人拖欠的物业管理费划扣到法院开户账号里，并依法通知了十六位被执行人，于20**年4月26日顺利将这笔物业管理费交与申请执行人。

篇5：物管案例分析:房子易主 物业该向谁追讨物业管理费

　　物管案例分析：房子易主，物业该向谁追讨物业管理费？

　　案例：

　　张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。

　　由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。

　　这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。

　　分析：

　　1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？

　　2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？

　　分析点评：

　　1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。

　　2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。

　　3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。