篇2：物业管理费该不该涨讨论

　　物业管理费该不该涨的讨论

　　陈齐/新快报/20**0424

　　物管费涨价，业主说“不”。近日，在号称“中国第一村”的番禺祈福新邨，物管公司欲再度上涨物管费，从而引发业主反弹。上周五，祈福新邨物管处发布了一份《关于管理费调整的相关说明》(以下简称《说明》)，就调价原因作出解释，称不上调物管费仅今年就将超支1800多万元，届时只有靠削减员工数及服务项目来实现收支平衡。而有业主在小区论坛发布了一份《致番禺祈福新邨业主的一封倡议书》(以下简称《倡议书》)，对物管方的涨价要求提出了针锋相对的意见。

　　焦点1不收停车费就加管理费?

　　●物管方:业主每月省150元停车费

　　在《说明》中，物管公司方面指出:“祈福新邨业主除了可获得免费内线邨巴服务外，每户还可节省:停车费150元/月、公共水电分摊费用以及因花园面积大小而数额不等的私家花园管理费。如果按照以上所列项目与其他小区相比，相当于每平方米节省1.6元以上。按照新方案，祈福新邨的管理费标准相当于1.8元/平方米(多层)、1.9元/平方米(高层)、1.8元-1.9元/平方米(别墅)，仍然比周边类似楼盘实惠，而且本次方案也考虑了填补之前的费用缺口以及未来两年费用开支的不断增加。

　　●业主方:不是人人有车

　　有业主在《倡议书》中表示:停车占用的是业主共有的公共空间，物业的损失从何而来?有业主对于“省停车费”的说法表示质疑，业主谢小姐就告诉记者，自己并没有私家车，也享受不了所谓150元/月的停车费优惠，将这部分计算成每个业主都享受的利益，这明显对没车的业主不公平。另外，私家花园也不是户户都有，物管对其不收取管理费，也不能算到每户业主的头上。

　　焦点2物管加工资就靠涨管理费?

　　●物管方:人工成本上升使整体支出增长超30%

　　在《说明》中，祈福新邨物管公司提到:“近年来人工成本及物价的大幅上涨是管理费调价的主要原因……祈福新邨管理费三年未作调整，但三年以来，单是人工成本的增加已使管理费的整体支出增长超过30%。”

　　该物管公司表示，物业管理行业属于主要靠人力来提供服务的劳动密集型行业，人力成本占总开支的70%，且有70%的员工工资处于政府最低工资线水平，故政府每年都调高最低工资标准这一政策，对整体费用影响很大:20**年最低工资标准为1100元(按五天工作制)，20**年调至1550元，20**年预计将调到1750元，上涨幅度达59%。物管方还列举了其他导致成本上升的原因，包括工作人员的社保、住房公积金连续几年有较大幅度的上涨，并且今年增加了工会费。

　　●业主方:物管方应有人工开支明细供查询

　　“最近几年人工成本上升这是事实，但物管只列了总的支出，并没有详细的人工开支给我们查询，我们都不知道小区到底有多少物管人员，这样笼统的数字难以服众。”祈福新邨业主范小姐表示，其实许多业主并不认为不能涨价，关键是涨价首先要公开、合理，涨多少，为什么涨这么多，需要明确告知业主每一笔钱都花在了哪里。

　　焦点3不涨价只有削减物管员工及服务?

　　●物管方:去年已超支700多万

　　物管方强调，祈福新邨管理费的计费方式属于酬金制，物业公司只从管理费总额中提取8%(市场一般为10%至15%)作为酬金，其余的都只能用于小区的管理、服务、公共维护，结余或不足都属业主享有或承担。“我们与业主们一样都不希望涨价，但无奈各方面支出的大幅上升确实是我们无法回避的。”物管方表示，经审计20**年小区管理费超支已达700多万，20**年如仍按现标准收取管理费并维持现有各项服务，预算将会令超支额扩大至1800多万。故如果管理费未能按计划调整，只能本着保持收支平衡的原则，相应减少员工数目以及服务项目(预算需减少员工数目以及相关服务项目30%)。

　　●业主方:物管应检讨自己的经营水平

　　“同样是大型小区，同样有内线巴士，华南碧桂园多层洋房物管费一直都是2元/平方米，为什么我们距离上一次涨价才三年又要涨?而且涨30%?”祈福新邨业主杨小姐认为，物管方单纯地将收支问题归结于成本上涨，不如好好检讨一下自己的管理水平。

　　另外，还有业主称“物业公司用小区管理费收入支付祈福集团属下其他机构(例如医院、酒店、商场)的费用”。物管方则表示绝不会用于支付上述其他机构的费用。而针对物管方提出每年有警犬巡逻，并且产生了每年49万的警犬费，业主在《倡议书》中反驳称，经查询祈福物管公司登记的均为宠物牌照，根本没有合法的警犬巡逻手续。

　　焦点4是否就涨价充分征询业主意见

　　●物管方:不投票者视为赞成涨价

　　据祈福新邨物管公司表示，该物业公司于20**年4月3日发出通告，提出了拟于20**年4月30日起对祈福新邨物业管理费进行适当调价的方案。业主委员会也已经于4月6日通过信函的方式向每位业主发出意见征询函征求业主的意见，意见征询期将于20**年4月29日结束。而根据祈福新邨物管公司发给业主的意见征询函注明:逾期未寄达或送达的视为同意本次管理费的调整方案。

　　●业主方:部分业主未收到征询意见函

　　记者了解到，对于物业方“逾期未寄达或送达(投票)的视为同意”的做法，不少业主表示反对。有业主认为，这种做法根本就是掩耳盗铃。一些业主甚至表示，自己至今没有收到过所谓的“意见征询函”，连投票的机会都没有。另外一些业主则在网上反映，有保安送达意见征询函上门让他填写，但他想填反对，保安就将意见征询函收了回去。更有业主表示，小区的学校让

学生带意见征询函回家填写，这本身就是通过孩子使业主就范。

　　■专家说法

　　未投票就默认同意涨价不合理

　　中国物业管理协会副会长、广东省注册物业管理师协会会长许建华向记者表示，近年来，随着物价上涨以及物管标准的上升，广州已有多个楼盘上调了管理费。总体而言，大多数小区因物管费上涨幅度温和，得到了业主的理解和支持，过渡比较平稳。

　　“从祈福新邨的情况来看，并不是所有的业主都反对涨价，毕竟好的物管能让业主的生活更舒适安心，物业也能得到增值和保值。”许建华表示，大部分持反对意见的业主关注的焦点在于要求物管方对物管费的使用更透明，以及涨价是否有充分征求全体业主的意见，如果涨价是合理的、涨幅是合适的，相信业主不会一味盲目反对。

　　许建华认为，目前祈福新邨的物管采取酬金制，物业公司从管理费总额中提取8%作为酬金，这一比例基本上是10年前的水平，按照现在的市场来看确实有点低，物业方在经营上存在困难一定程度上可以理解。

　　许建华同时强调，采取酬金制有一个很重要的前提，那就是物管方必须公布小区物管的收支明细，只公布一个大概的数目肯定是不够的。像一些业主认为保安或清洁人员不够，那么物管方如果能公布具体的保安或清洁人员人数，他们的工资情况，再对比物管费的收入，那就比较有说服力。

　　许建华还表示，物管方如果要上调管理费，需要征得大部分业主的同意，而在征求过程中，必须要保障业主的知情权，物管方要通过上门发放、挂号信送达或是其他方式将投票书送到每一位业主的手上，如果不能满足这一条件，投票的过程就存在瑕疵。另外，业主不投票或没有能够参加投票，就认为是默认同意，明显不合理。

　　祈福新邨物管费三年涨一次

　　20**年

　　涨价方案:从20**年1月1日起，别墅管理费调整为1.9元/平方米、多层洋房2.1元/平方米、高层洋房2.2元/平方米。活力花园和倚湖居两个分区维持不变，为2.2元/平方米和2.4元/平方米。

　　理由:楼巴运营成本增加，柴油费用涨了271%，从1.9元/升涨至5.15元/升。另外，用工资源成本也成倍增长，其中员工的社保支出就升了近4倍。按照方案，物管公司20**年的财政预算亏损将会接近1140万元。

　　结果:业委会公告称，此次调价涉及总户数共31313户，仅收到80户业主来信反对管理费上调方案，未寄达或送达意见/建议的，视为赞成本次管理费的调升方案，对此次管理费上调方案持反对意见的业主仅占全体业主的0.26%。

　　20**年

　　涨价方案:从20**年5月1日起，别墅由1.9元/平方米调整至2.5元/平方米(康怡雅园、绿怡花园、豪庭调整为2.6元/平方米);多层洋房由2.1元/平方米调整至2.7元/平方米;高层洋房由2.2元/平方米调整至2.8元/平方米(倚湖湾1～3座即湖岸经典调整为3.30元/平方米)。

　　理由:柴油涨价，员工社保和工资涨价，还有随着物价的不断上升，小区公共维护费用及办公费用也逐年上升。物业管理公司20**年管理费超支超过210万元，如果不调整，将超支1300多万元。

　　结果:业委会公告称共收到业主反馈意见函1248份(其中:反对1005份，赞成140份，不符合要求或其他意见103份)，未有反馈意见(即视为同意)的共33907户。对本次管理费调整方案持反对意见的业主仅仅占全体业主(35155户)的2.86%。

　　20**年

　　涨价方案:拟4月30日起，别墅和多层洋房物管费调至3.4元/平方米，康怡雅园、绿怡花园、豪庭、高层洋房调至3.5元/平方米。部分物业提升至4.1元/平方米。

　　理由:由于各种成本持续大幅上升，祈福新邨管理费已经出现严重收支不平衡情况。经第三方机构审计，20**年管理费整体超支720多万元。而按照目前收费标准，20**年的超支数额将达1864万元。

篇3：临街商铺交不交物业管理费案例

　　临街商铺交不交物业管理费案例

　　案情：

　　小张于去年3月购买了一处较旺的临街商铺，每月收租4000元的投资回报让他很开心。但是小区物业管理公司一纸《缴费通知书》让小张立刻傻了眼，乖乖，每月物业管理费高达400多元，差不多是收入的一成了。小张认为我的商铺是临街的，小区的保安、绿化、保洁我都享受不上，我可以不要什么物业管理，更何况商铺的物业管理费收费标准还是住宅的三倍，真让小张心疼不已。抱着临街商铺不需要物业管理的信念，小张把多次收到的《催缴通知单》扔进了废纸篓。20**年5月物业管理公司把欠费的小张告到了法院。

　　争议：

　　小张认为：

　　自家的店铺只需自己管理，只要做到政府规定的门前三包就行。何况自己又未曾委托物业管理公司对其店铺内外进行管理，没理由要交费。另外，小张查找相关法律时居然发现《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（20**年2月1日执行）中规定有“住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定”，小张如获至宝，认为这可就是意味着临街商铺的业主可以自行选择是否需要物业管理，因此，小张自信满满地应诉了。

　　物业管理公司认为：

　　既然已经和该小区的业主委员会签订了《物业管理合同》就应按合同规定行事，临街商铺业主也是业主，不能单方违约不付费。而且临街商铺人流多而杂，对水电的使用要求较普通住宅要高，管理的难度也更大，政府规定商铺物管费比住宅高，这是考虑到对商铺的管理成本和商铺业主受益情况的因素。面对小张拿出的政府规定，物业管理公司也搬出国务院《物业管理条例》（20**年9月1日施行），说明商铺业主不在法律规定的免费之列，主张小张应按时交费才能保证整个小区的物业管理质量，进而更好地维护全体业主的利益。

　　裁决：

　　法院审理后认为，案中的《物业管理合同》无违反法律法规强制性规定，应为合法有效。国务院颁布的《物业管理条例》设定了业主的交费义务，并无区分物业的类型和小区内的座落位置。临街商铺是小区物业的一个组成部份，并不能独立出去。最终，法院判决物业管理公司胜诉。

　　律师答疑：

　　临街商铺位于小区范围内，其位置在小区的边缘，位置不同，但交费义务相同。因为该物业与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即临街商铺与小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体，而不是独立的，因此临街商铺也属于该小区物业管理的范围，自然其业主也负有交纳物业管理费的义务。

　　本案中，争论的焦点在于临街商铺的业主是否有权选择不要物业管理以及是否可以另行协商收费的问题。对于第一个问题虽然有《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第七条的规定，但由于具有更高法律效力的《物业管理条例》出台后，该《物业管理条例》第二条及第四十二条关于物业管理定义和业主的义务规定中都没有单列出临街商铺业主，应视临街商铺业主与普通住宅业主的权利义务一致。

　　至于收费标准问题，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》中规定商铺的物业管理费是住宅的三倍，因此本案中物业管理公司并没有滥收费用。

　　物业管理集中反映建筑物区分所有权关系，即一定物业区域（如同一小区）的业主共同消费、共同付费，谁也不能以自己“不要物业管理”为借口逃避交费义务，这一道理不仅适用于物业位置是临街还是在小区内部，也适用于物业类型是住宅还是商铺，物业的业主是居住还是闲置等等，只要是建筑物区分所有权人（即拥有的房屋在结构上毗连的各业主），都应当承担起分摊物业保值、增值所需开支（主要为物业管理费和维修基金等）的法定义务。

　　法规链接：

　　《珠海市住宅小区物业管理条例》（1997年1月1日施行）第二十二条

　　业主应当按期缴交物业管理服务费。

　　《广东省物业管理条例》（1998年10月1日施行）第二十七条第一款

　　业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。

　　《物业管理条例》（20**年9月1日施行）第七条

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章

制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　《中华人民共和国物权法》（20**年10月1日施行）第七十二条第一款

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

篇4：临街店铺是否需缴纳物业管理费案例评析

　　临街店铺是否需缴纳物业管理费的案例评析

　　【案情】

　　20**年6月，俞先生购买了二间临街店铺。为了入驻不得已向物业公司缴纳了前期物业管理费用。之后让俞先生更为不解地是，物业公司持一份业主委员会与其签订物业管理合同向自己催要物业管理费。俞先生认为自己购买的商铺是临街的，且在小区大门的侧面，平时店铺的人员都不用进入小区，即使是门前卫生，环卫工人也会每天定时清扫。店铺没有享受物业服务，不需要物业管理。双方对店铺是否需缴纳物管费各执一词，20**年6月，物业公司把俞先生诉至法院，要求俞先生补缴所欠的物业管理费。经法院主持调解，俞先生与物业公司于庭外达成了和解协议，物业公司撤回了诉讼。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，临街店铺不应该缴纳物业管理费。

　　第二种意见认为，临街店铺应该缴纳物业管理费。

　　【评析】

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。而小区物业服务主要涵盖小区共有部分的清洁、绿化、保洁、安保、设备设施的维护、保养、水电管网的疏通与维护等。

　　物业公司和业主之间是平等主体关系。临街商铺是否需要缴纳物业管理费则取决于临街商铺是否小区物业的组成部分。如果是，那么必然要划入小区物业管理的范围。临街商铺位于住宅小区的边缘，地理位置不同，但缴费义务相同。因此，临街商铺也属于该小区物业管理的范围，且临街店铺所需电、水、供暖设施一般与小区住宅共用。自然其业主也负有交纳物业管理费的义务。江西省赣州市的《住宅小区物业管理办法》第三十五条就直接规定，“物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理”。对于费用问题主要看业主办理买房合同与接房时办理的物业服务协议上是否明确规定了物业的费用。

　　我国物权法规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积确定。也就是说业主与物业公司签订的物业管理合同有约定的，按照约定，未约定的，则按店铺占建筑物总面积的比例分摊。按照权利义务一致性的原则，物业公司履行服务管理义务，业主按约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，业主才有权拒绝其履行要求。

　　（作者单位：江西省奉新县人民法院）

文章

篇5：服务不满意可否拒交物业管理费案例3

　　服务不满意可否拒交物业管理费的案例3

　　家住汉阳的阮女士最近有点烦：上个月刚刚装修好的房子，刚准备搬进去住时却发现厨房、卫生间、客厅天花板上有几块水渍，物业公司通过检查，认为是由于楼上住户水管漏水而引起的，可楼上业主却矢口否认。最后，经物业公司多次协调终于解决了问题。阮女士认为，物业公司在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。她想知道，对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？

　　记者就此咨询了湖北今天律师事务所王洪斌律师，他认为：首先应该明确漏水的具体原因是什么。一般来说，要么是房屋质量不过关；要么是楼上业主装修过程中破坏了防水层，但无论是哪种原因引起的都与物业管理公司无关，不涉及物业管理与业主的法律关系。

　　房屋在交付给业主使用前，开发商都应该做渗水、注水实验，确保房屋不存在渗水才能交付给业主，如果开发商交付的房屋存在瑕疵，导致水管漏水使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任；如果是楼上业主过失，造成漏水导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权者应当承担侵权赔偿责任。物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

　　王律师认为，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。首先，物业管理公司只是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。

　　其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。

　　因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。

　　只有当物业管理公司服务不到位，违反了物业管理合同时，业主才有权拒交物业管理费。而此案例中，责任本身不在物业管理公司，并且他们已经尽到了自己的责任，所以阮女士无理由拒绝交纳物业管理费。王律师认为，阮女士应查明造成房屋漏水的直接责任到底在开发商还是楼上业主，如果是房屋质量问题，可直接找开发商要求承担违约赔偿责任；如果是楼上业主过失造成漏水，则阮女士应直接找楼上业主承担赔偿责任。