篇2：商业房地产投资运作模式:使用权销售模式

　　商业房地产投资运作模式--使用权销售模式

　　（一）使用权销售

　　使用权销售实质是一种长期的租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的。之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨的或集体所有土地，或者石油其他原因，总之，这种说法是不科学的。常见的使用权销售方式分5年、10年、15年、20年，这4种方式中，5年实质上是一种一次性的收租方式，5年租金一次性收齐的模式一般很少用，主要是5年租金分2次或3次支付。对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。常见的使用权买断是10年、15年、20年或组合买断，也有先收买断费、然后再收租金，实际买断费就是变相的入场费。如某市场先收买断20年的经营费，然后再收租金，其中20年经营费就是一种变相的入场费。例如表5-1。

　　表5-1某某商厦招商价格表（先收买断费再收租金模式）

　　保值增值租金20年不变

　　区位　楼层　铺位面积M2　20年经营费/M2　租金/月/M2（20年租金不变）

　　A区　1层　5M2左右　3.5万元　900元

　　2层　5M2左右　2.8万元　750元

　　这种模式的20年经营费按不同楼层、不同价位买断，另外每月还要收取额外租金。

　　这里所说的是一次性买断，其间不再需要交费的就有10年、15年、20年、30年几种买断方式，常见的是10年。经营商户是买断使用权的主要对象，它不同于产权销售，其对象是投资者。商户一般要求约10年时间作为稳定期，也有做商铺投资者的商户，要求核算中也要以10~15年为周期的，因为市场业态有行业进程性。因而10~15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化与现在的会大相径庭。

　　10年使用权售价一般是年租金的5~6倍，15年其次，20年也只是达到6~7倍而已，也有因认同度高、比例较特殊的，暂且不做论述，一般情况下为6倍左右的波动。有时我们会见在某些使用权的销售中，在价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名认购者可获赠20年年限；或是对从开业日起先交款者优惠3年，即使用18年等。之所以会产生这种情况，是因为在使用权买断中，对于开发商而言，一般的土地都是划拨的，土地性质无法获得产权销售，对于时间的限制不明了，或者是土地获得的价格低。另外开发商利用项目到银行抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从而从中就可以赚双份钱，所以此方法相当流行。但其弊端是使用权销售面对的群体是商户，主要为经营者，其购买量是有限的，因为商户中有购买实力的不多，而投资者往往不是商户，他们看中的是产权，因此在使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商设置了很多的优惠方法。例如：

　　◆付款方式为分期支付，如预定、封顶、开业等分几批，或在1~3年内支付完毕。

　　◆付款方式由银行提供担保，分期支付。如北京秀水街，华夏银行对摊位买断中首付提供40%，余下的60%为个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻商户压力。

　　◆使用权按平米价出售，采用产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年按揭，在10年、15年、20年使用权中都可采用此模式，其银行贷款表面是违规的，但具体操作细则却是合法的。例如,某某市场15年使用权销售2万元/m2，以8m2为例，总款16万元，首付40%，即6.4万元，余款9.6万元就由银行提供6成10年按揭，商户则按月供款支付按揭贷款。此方式可以将其商业价值充分挖掘出来。

　　制定此方案时有一些小技巧，具体如下：

　　如果是10年使用权，则按年租金6~7倍或是产权的60%即可。

　　如果项目认同度高、受市场热捧，则用15年模式价格即可以定到产权的80%或75%，或是产权销售的价格。其具体设置模式为：首付款为典型性商业地产市场的平均转让费，月供款为典型性商业地产市场的一手租金或是平均转租金的60%也可。例如：某市场的典型性商业5m2摊位平均转让费为10万元，平均一手摊位租金为3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权的价格在首付10万元月供3000元的基础上调整，相应的售价折合下来为40%即10万元，总额共 25万元，合每平方米5万元。若以15万元按揭核算，月供3000元即足够了，如发现月供高了或低了，则要调整首付与月供二者之间的关系，总之核心为月供，要以月供为标准进行首付调整。

篇3：购物广场促销性场地资源使用管理规定

　　购物广场促销性场地资源使用管理规定

　　一、目的

　　1、统一管理联营商户、自营厂家和dm入住产品的外场促销活动，使各类促销活动规范有序、整体统一。

　　2、开发和利用卖场资源，给**购物广场带来一定的经济和社会效益。

　　3、营造卖场氛围，给联营商户、自营厂家带来更多的商机。

　　4、维护**购物广场整体形象，确保各类促销活动的一致性、有序性和有效性。

　　5、为顾客创造良好的购物环境。

　　二、管理范围

　　1、主体范围。包括：所有进驻**购物广场的商户和品牌、**超市的供应商、非场内经营单位（促销产品与**购物没有竞争关系者）。

　　2、客体范围。包括：楼体条幅悬挂、门前搭建的临时商品展台（区）、广场促销路演、广场摆放的宣传展架等，一切促销性活动的场地占用。

　　三、管理职责

　　1、企划部负责管理“促销性”场地资源，统筹规划各商户、厂家的促销活动；各楼层经理、超市经理和安全运营部协助管理。

　　2、场地使用的谈判由企划部卖场部负责，商户、厂家申请使用场地资源经相关楼层、超市份额责任同意后，向企划部申报。

　　3、安全运营部负责商户、厂家促销活动的秩序维护，制止、清理未经审批的促销活动。

　　四、管理原则

　　1、鼓励商户、厂家在**购物广场开展各类促销活动，**各只能部门给予积极配合。公司内经营单位进行促销活动，须向有关部门报批的，**将给予积极协助。

　　2、商户、厂家的促销活动要遵守国家法律法规，恪守社会公德，维护**购物广场的形象。严禁虚假宣传、愚弄欺骗消费者；严禁低俗表演、扰乱秩序。

　　3、场地资源有偿使用。

　　4、在场地资源使用发生冲突时，按照“dm优先、大品牌优先、活动规模优先和时间优先”的原则合理安排各商户、厂家的促销活动。

　　五、管理流程

　　1、申报

　　（1）如商户、厂家、供应商有使用“促销性”场地的需求，经相关楼层、超市负责人同意后，提前一周向企划部提出书面申请，如有特殊情况，需提前三天申请。

　　（2）企划部接到客户场地资源使用申报后，24小时内做出答复并及时通知客户；准许使用场地资源的，企划部应协同客户、相关楼层负责人共同确定场地使用面积、位置、时间，并在申报表中注明。

　　（3）企划部准许客户使用场地资源后，客户应按规定缴纳场地使用费、电费和保证金。

　　2、执行

　　（1）已批准的促销活动执行前一日，企划部根据客户促销活动使用场地资源的实际，通知安全运营部、广播室、现场管理部等相关后勤部门，争取相关部门的支持。

　　（2）客户促销活动期间，企划部派人进行现场监督、知道，协助、协调。

　　（3）如客户促销活动如期举办或因不可抗原因（天气原因、自然灾害、政府行为、社会异常事件）影响活动如期举办，则返还所收取的全部费用。如无故撤销或延期，则扣除保证金。

　　（4）促销单位活动如因故取消或延期，需在原活动日期前三天向营销部提出申请，特殊情况需提前24小时申请。申请批准后，如数返还所收取全部费用。

　　3、要求

　　（1）楼体条幅：如客户申请在**大楼外墙悬挂宣传企业形象、产品或促销活动的条幅，企划部应在条幅尺寸、面积、悬挂时间、悬挂位置和内容等方面做严格的要求，不得破坏dm整体环境。

　　原则要求：纵向条幅不得少于6条，横向条幅不得多于3条；悬挂时间不得超过7天，中间如有损坏及时更换；条幅悬挂不得影响楼体既有宣传物。

　　（2）门口展台：如客户申请在**门口搭建临时展台，企划部应在展台位置、面积、时间等方面给予严格规定，不得影响消费者进出dm大楼，不得影响其他商户。

　　原则要求：展台时间不得超过一天；不得阻塞门口通道；面积不得超过30平米。

　　（3）外场“路演”：为保证效果，企划部须对客户的活动组织形式、内容、气氛营造等进行严格的要求。

　　原则要求：舞台面积不得小于20平米，带裙带；背景喷绘不得小于5米×2.8米，吊挂平整；音响功率不小于2000W，音质较好；演员不少于5人。

　　（4）上述各类促销活动结束后，所搭建、张贴的各类物品，白天4小时内予以拆除，晚上10小时内予以拆除。

　　（5）上述各类活动造成dm既有硬件设施损坏的，活动单位应给予相应的赔偿。

　　4、收费标准

　　（1）条幅悬挂，20元/条/天。

　　（2）展台场地，30元/半天。

　　（3）路演场地，50元/半天。

　　（4）电费：气模5元/天、音响/10元（不足一天的按一天计算）；灯光及其他用电设备根据实际瓦数核算。

　　注①——文中**，即“**购物广场”简称；

　　注②——本文为ZZ庆典策划人员介入沧州**商场开业前后的企划工作时，根据商场实际而制定，仅供其他商场参考。

篇4：商城(场)促销道具POP使用管理规定

　　商城(场)促销道具与POP使用的管理规定

　　一、促销道具种类

　　促销道具共分为：压克力座牌（公司简介）、全国统一零售价座牌、VIP贵宾卡座牌、新品上市折叠POP，*折价签五种。

　　二、促销道具的使用

　　1、各种促销具道必须保持清洁卫生，不得在促销道具上乱写、乱画，粘贴与经营无关之物。

　　2、各促销道具必须保持完好无损，如有损坏应及时上报楼层经理给予更换（更换费用另计）

　　三、促销道具的摆放

　　1、座牌式促销道具

　　座牌式促销道具，须摆放在各专柜显注位置，高度以常人平视可见为准，不得摆放在货品后面或低于常人平视高度。

　　2、座牌式促销道具，须正面朝向公共通道。

　　如VIP座牌，须将带有“VIP”字样的正面朝向公共通道。

　　3、粘贴式促销道具

　　粘贴式促销道具（*折价签），须粘贴在与打折商品相对应的显注位置。如货架前端或直接粘贴在打折商品上，高度以常人平视可见或流动货架上端为准。不得粘贴于专柜楣沿儿或正价商品处。粘贴时注意端正，不得粘歪或粘倒。

　　四、促销道具的领取

　　各促销道具需由楼层主管经理统一领取。

　　五、手绘POP种类

　　本商城现有两种手绘POP，分别为：POP普通纸、爆炸价签

　　六、手绘POP的使用

　　1、手绘POP必须保持清洁卫生，不得在POP上乱写、乱画、随意涂改、粘贴与经营无关之物。如有损坏、褪色等现象，需及时上报楼层经理给予更换（更换费用另计）。

　　2、手绘POP必须由商城美工统一书写；必须使用商城统一POP用纸。不得私自使用其它纸张自行书写。

　　3、手绘POP的摆放

　　（1）手绘POP普通用纸须吊挂在L架上，不得吊挂或粘贴在其它位置上。如遇特殊情况需由楼层经理同意。

　　（2）爆炸价签，须粘贴在与打折商品相对应的显注位置。如货架前端或直接粘贴在打折商品上，高度以常人平视可见或流动货架上端为准。不得粘贴于专柜楣沿儿或正价商品处。粘贴时注意端正，不得粘歪或粘倒。

　　4、手绘POP的领取

　　（1）手绘POP需由各楼层经理，以书面形式上报至企划部，由企划部美工统一书写。

　　（2）以书面形式上报时需注意，将要书写POP的专柜名称、POP内容、要求，书写清楚避免出现错字、别字、内容不清楚等现象。

　　（3）为避免写错、听错造成的不必要POP浪费，口诉形式上报的POP，将不予书写。

　　注：鉴于目前，本商城自营形式的专柜逐步增加，请各楼层经理在上报POP或领取促销道具时，注明是否收费。

篇5：商场机电设备使用其费用分摊管理办法

　　商场机电设备使用及其费用分摊管理办法

　　第一条 商场机电设备使用：

　　1、中央空调：

　　商场楼可使用中央空调，在商场内气温高于32度、低于5度时，商场开启中央空调送冷、暖气，32度--5度之间不予使用；

　　2、自动扶梯：

　　商场有自动扶梯，楼可使用，每日电梯使用时间：，周一至周五只开上行，周六与周日开双向；

　　3、升隆电梯：

　　商场有 部直升梯，一部客梯、一部货梯，运货不能使用客梯，直升梯的服务时间：；

　　第二条 商场机电设备电费及其它费用分摊：

　　1、中央空调费分摊：

　　因各楼层湿度不一，使用中央空调时间不一，故不同楼层空调费按使用时间进行分摊，同一楼层各商家按所占楼层面积的比例分摊；

　　2、自动扶梯：

　　扶梯电费的分摊按以下比例执行：一楼分摊总额的%、二楼、三楼、四楼、五楼；

　　3、直升梯：

　　因其服务楼层为楼，各商家均可使用，故直升梯电费分摊每层各占；

　　4、商场公用照明费：

　　各楼层均有独立电表，故各层公用照明电费按各商家租用面积分摊。