商业地产项目成功运营策划心得3
商业地产——需要确保项目成功的系统运营策划模式
*商业地产项目投资巨大，一旦失败，其影响有是多方面的，严格说起来，应该是只许成功，不许失败。
商业地产项目只要能够立项，大多因为这些项目存在一定的商业价值，也就是说都具有一定的地段优势。各自有各自的优劣势，只要我们把土地的价值发挥到最大，把劣势转化为优势，商业地产项目是会成功的。
地产，顾名思义，就是要研究如何让土地产出的更多。我们要研究的是土地的经济地理属性，研究它的空间位置，我们常常看到位处同一条路上的几个商业项目却有不同的表现，"冷热不均"，其中一个十分重要的原因是对地段的理解不够深入。
地段是地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、消费覆盖面等多种因素的客观反映，这个地方所处的位置适合干什么，有多少商业用地，多少人口，周围环境怎么样，只有深入地段背后的研究才会给项目找到清晰的定位。
*作为最早从事商业地产运营的专家，对商业地产策划及类型的深刻认识！
简单说，商业地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业地产项目是注定走不长远。目前在地产策划营销界有三大类型。
第一种是以战略策划为主，属于理论性研究机构，善于宏观分析和概念提炼，以思维超前著称于世，但那些战略方案客户往往难以执行.
第二种是以房地产销售代理为主的实操性公司，善于具体的销售代理业务和执行层面的战术设计，以某一项目的销售业绩受到业界的赞誉，但因为缺乏应有的高度，不能给与客户一种长远的、系统的战略指导。
第三种是近年来新生的所谓全程参与的策划营销观点，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。但全程策划虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。商业地产开发的成功必须要有一个种创新的服务模式来保障。
* 大部分房地产开发商急切需要一个更好的模式来解决！而真正的营运实操高手还是在发展商的队伍中，因为只有他们才是最了解本身项目的实操者！
任何问题都不是绝对的，确保成功也是相对的。房地产系统运营策划模式将会提供有效的保障。
商业地产运营策划的优势分析
运营策划是从全局高度考虑，从后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。
运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：在实操中，由于很多策划公司没足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，在某些专业领域仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。所以由于自身专业的限制，全程策划根本无法保障策划的真正成功。
由于运营策划一开始就考虑到后期经营的问题，极大控制和避免了项目策划带来的不可预测的风险，克服了“战略策划不能落地，战术策划没有高度，全程策划没有深度”的缺陷与弊端。所以，运营策划的核心是系统性推动项目运营各环节的创新与变革，不仅能为房地产项目开发的每个环节提供系统的量身定做的策略供应和解决问题之道，同时，还能成为开发商的后续经营与管理提供策略支持与人力支持。
运营策划服务模式吸收“战略策划、营销策划、全程策划”三者精华，并实现了三者的完美结合，其核心优势在于兼收并蓄的综合性与包容性。其价值有三：
1、是使战略策划更具有执行度。
2、是使战术策划也就是营销策划更具有高度。
3、是使全程策划更具有深度。
因此，我认为，运营策划服务模式：
比起战略策划机构的战略策划将会更具实操性；
比起营销代理策划机构的营销策划将会更具前瞻性；
比起全程策划将会更具可朔性。
最近的营销概念很多，但各有长处与弊端，比如：大营销的执行力不足；整合营销的面面俱到、没有侧重；实效营销的高度不够等等。所以，我们认真研究了各种营销手法后，提出了运营营销的模式，这种运营模式融合了各种营销的优点，同时克服了它们的弊端。
如上所言，就是把运营营销理念贯彻到项目运营的始终，延展到房地产开发的客户、产品、服务、价格、品牌、网络、组织、资源等全方位的细节中，把项目策划与企业管理过程中的每项运营活动都纳入运营策划范畴。
在运作过程中，根据项目的实际情况，协助开发商量身订做一套系统的运营体系，以保证项目的销售率、企业的品牌度以及合同的执行率。
运营策划强调一切围绕运营而服务！我们把房地产企业的运营分为项目开发运营和企业总体运营两部分，而其他运营环节都必须围绕这两部分而展开，具体而言，就是市场营销运营、合作伙伴运营、组织管理运营、品牌管理运营、营资本融资运营和资源整合运营都必须围绕项目开发运营和企业总体运营而服务，我们称这种体系是太阳系式的立体服务体系。所以，运营策划模式决定了我们的服务将是一个系统的服务，深度的服务。
在项目策划中，总结了一套服务理念，或称其为策划方法：即严格遵循运营核心、市场至上、战略先行、战术制胜、营销创新、执行变现的策划流程。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：商业地产项目成功运营策划心得4
商业地产项目成功运营策划心得4
新的运营模式的内容及意义
根据多个项目的实践，在一个项目的运营过程中抓好五个关键点，我们成为5M运营要点：
第一个M是市场（Market），即任何一个项目策划首先必须从市场入手，调查市场、跟踪市场的有效办法，能够动态的跟踪市场。
第二个M是产品（Manufacture），是建立在目标市场特征与目标客户偏好基础上的差异化产品。
第三个M是策略（Mind），即系统性、针对性的战略战术设计。
第四个M是资金（Money），要处理好在项目开发融资和销售资金回流问题，目前国家对房地产投资采取“点杀车”，我们服务的不少的企业遇到了这样的问题，运营策划将会指导这些企业怎样解决这些问题。
第五个M是管理（Management），尤其是商业地产，后期的经营管理是实现永续经营的根本保证。
* 新的运营模式具有的意义
新的游戏规则，需要新的策划思想和方法。在商业地产时代，科学的策划观主导行为和结果，那种片面追求轰动效应，大造声势、习惯于轰轰烈烈的做法往往红极一时。对于商业地产的后续经营作用不大。不象住宅地产，一个新的居住概念，刺激起人们的消费冲动，房子卖出去了，业主住进来了，商品的价值和使用价值就都实现了。因为商业经营是商业地产的命脉，地产开发只不过为商业地产创造骨架。
商业经营管理水平是看不见的手，而它却是决定一个项目成败的关键，也是项目永续经营的内在动力。对于商业地产项目来说，前期开发只是向预期的市场努力，而进入经营是迎接市场检验的真正开始。
商业地产有一句名言："开业是问题的开始"，而能够解决问题的恰恰是管理团队。管理团队不但要有专业知识，还要有灵活的市场应变能力。
商业地产——开发商要完成“角色剥离”或“角色转换”
作为营运策划部门，一定要持续地参与商业地产的项目经营。
商业项目关键在于后期管理，没有一个全面系统的运营策划，很容易导致后期经营上的失败。这主要是因为目前大多数的商业开发商都是住宅开发商出身，在商业地产开发方面并不专业，按照以往简单商业配套物业的开发思路进行商业地产开发，自然难以适应现在的商业发展需要。
另外还有一种情况，虽然商场的规划设计能适应市场需求，销售情况也相当不错；然而在真正进入开业经营，由于开发商缺乏对项目的整体控制力，致使日后经营完全由散户自身调节，结果项目发展与开发商当初的设想相差甚远，经营状况也会发生偏差。
因此，作为商业地产运营策划，一边要参与项目的经营管理；一边要研究商业地产的开发策略与技巧，通过对项目总体运营方案的制定和每个环节的把控，培养出一支具有项目管理能力的团队。
其中问题的关键就在于商业地产项目的建设完成后，在后期经营中开发商的角色定位。
一种是角色的剥离，即开发商作为物业权属人，退出经营舞台，交给专业的商业经营管理公司去经营。
一种是角色的转换，即由地产开发商变成商业项目的经营管理者。
商业地产运营策划部门，要为企业不断实现这种“角色剥离”或者是“角色转换”。使一个商业地产项目开发商可以很好地协调自己作为"商业项目的建设人"和"最大的投资人"以及"管理者"这三种角色的关系。