篇2：老果园中心(Old Orchard Center)开发要点

　　美国伊利诺伊州斯科忌市的老果园中心（Old Orchard Center）开发要点

　　这是一个老购物中心翻新改造的案例，希望能够对国内的类似项目有所启发。

　　1、老果园中心的历史与问题

　　1956年，占地34.8万平方米的老果园购物中心开业，它是美国最早的地区购物中心之一。它距离连接“北海岸”和芝加哥市中心的I-94公路只有一个街区。它服务的商业区拥有120万人口，每户家庭的平均年收入超过7.1万美元。这个露天的购物中心原来拥有“马舒尔田野”、“萨克斯第五大街”和“蒙特哥莫内区”这些为芝加哥富裕的北海岸社区提供服务的核心租户。1997年，随着老果园中心的扩展，“罗德和特勒”加入了进来。

　　很多年来，老果园中心都被认为是芝加哥地区顶级的购物目的地，但是到了20世纪80年代中期，这个有着30年历史的购物中心已经失去了它在市场的统治地位。它存在的问题包括：

　　*核心租户之一蒙特哥莫内区撤离，中心里很重要的一部分地方空置起来。

　　*重新启用这座购物中心的计划也没能成功。

　　*来自北河广场，一个占地9.3万平方米的新购物中心的竞争，也开始削弱这个历史悠久的购物中心的优势。北河广场离老果园大约11.2km，其目标消费群体中有很大一部分是和旧果园相同的高收入的社区。

　　*旧果园只拥有75家小型租户，远远少于它的竞争对手的租户数量。

　　*它还缺少今天的地区性购物中心所应该具备的娱乐和餐饮设施。

　　2、老果园中心的翻新改造

　　最近的一次修复工程使老果园增加了4.7万平方米的可出租面积，差不多使它的小型租户数量翻了一番。这次修复工作增强了中心在原有的露天的、公园似的设计特点，帮助它重新成为这一市场最具影响力的购物中心。

　　再开发工程分两阶段完成。第一阶段于1993年1月开始，到1994年10月结束，它新建了一个两层的1.9万平方米的“诺德斯特姆”商场，代替了“蒙特哥莫内区”。作为“诺德斯特姆”在芝加哥地区开设的第二家分店，它成为了老果园中心发展和复兴的催化剂之一。原有规模太小的“罗德和特勒”店（5574.2平方米）被一个1.1万平方米的新店取而代之。这一阶段的再开发工程还增加了面向小型租户的新店铺，一个拥有7个电影屏幕的综合性影院，一个600座的美食广场和一个5层的有1175个车位的停车场，中心附近的一栋办公楼和一个原有的860个车位的停车场的内部都被翻修了。商业街里所有的公用区域也都被重新翻修，包括行人区、园林、喷泉、路标和图样，照明、座椅和购物设施。这些整修突出了老果园的露天设计和季节花展的特点。

　　第二阶段的翻修工作于1994年8月开始，到1995年9月结束。第二期工程的中心是一个3层的占地1.9万平方米的“美丽山谷”百货商场的建造。它是“美丽山谷”在芝加哥地区开设的第二家店。它的加入帮助老果园巩固了它具有竞争力的地位。第二阶段还增加了2层共1.4万平方米的小型零售区，一个6层的有2100个车位的停车场和一个供办公楼使用的90个车位的地下停车场。

　　新的老果园中心可出租建筑面积达到16.7万平方米，比以前净增了4.7万平方米。店铺数量从75家增加到了140家，还新增了1121个停车位。

　　老果园中心发展和修复的目标不仅是满足建筑上的需要，也是满足市场驱动的要求。中心的业主和设计部门力求保持它露天景观广场的鲜明特点，增加了步行区域的规模，并特别注意保留整个中心的开放式的视野和风景。他们还努力强调和增强原有的设计元素，如水景、园林布置和雕塑这些可以加强商业街公共区域的公用和观赏价值的设施。

　　公园规划建立在中心露天和类似公园的特点之上，把老果园的四季花园作为中心最显著的主题。规划利要求有新的园艺种类来增加多样性，还要增加喷泉、公园座椅和其他的环境设施。尽可能的将不好的场景控制在最小范围内，其余的都是英格兰风味的风景园林。每个广场都有一个独立的主题，并选择不同的园艺来渲染它的特点。新的园艺和风景园林设计都是完全“人性化”的，游人可以坐在草坪上或使用喷水池。

　　3、老果园中心的改造经验

　　*购物环境是改造的重中之重，突出商业中心的环境价值，可以将从前流失的顾客再度吸引过来；其次就是容量的扩充，包括店铺的容量和车位的容量，竞争激烈的年代，规模所带来的效益是显而易见的，它是恢复竞争力的必要措施。

　　*提早找出主要的、已有的和具备发展潜力的租户，对于在最初的规划中就保证满足他们的需求是必不可少的。这样做可以避免费用昂贵的工程延迟和施工过程中的工程变更。

　　*一旦一个购物中心开始失去竞争力，尽早介入是很关键的，要采取积极的态势，更新设施，吸引新的租户来避免中心失去形象和竞争地位。

　　*即使在寒冷的气候条件下，建造露天商业街也是可行的。但它必须建立在购物中心的实力之上，包括它的形象、地理位置、租户构成、餐馆、娱乐设施、设计、顾客和步行的方便条件。

　　以上四个案例各具特色，对我们的启发也各不相同。

　　从Mall of America的案例中，我们可以看到寻求独特的出路对于一个大型商业项目来说具有十分重要的意义。在MOA的规划、设计理念中，它强调了给予顾客更多、更新鲜的娱乐体验，甚至成为了全美知名的旅游胜地，增强了它对观光客的吸引力；并且它提供更加趣味化的购物环境，争取了顾客的滞留时间。同时，一个大型商业项目对于区域的带动意义也得到了深刻地体现。

　　Meadowhall是一个同时具有优越的人口资源及便利交通条件shopping mall的典型案例。它给予我们最大的启示在于它对于自身便利交通的充分利用和强化。在自身交通便利的基础上，将便利进行到底，使得自身的优势极为突出，这就成为它最有力的核心竞争力。另外，从Meadowhall的休闲配套上来看，它并没有MOA那样强势的娱乐配套作后盾，却依然能够吸引众多的顾客，也说明具有足够基础条件的大型商业项目，把握自身的绝对特色，争取自己独特的竞争优势才是关键问题所在。

　　看过欧美shopping mall的案例之后，马来西亚的Mid-Valley Megamall的亚洲特色就显得十分的突出。它所面对的客户群、它的规划特点，都与它的经济发展水平有着直接的联系。无论如何，它更能贴近我国的国情，它的开发特点给予了我们更多的启示。

　　美国老果园中心，是一个旧有购物中心改造的项目，它的改造过程可以为国内的开发商提供经验。尽管中国地大物博，但具有商业价值的地段毕竟还具有很大的稀缺性，如何对已有的商业中心进行再开发再创造，也是未来我国shopping mall开发所将面临的一个问题。吸取国外的成功经验，可以帮助我们少走弯路。

　　横向来看，无论是美国的MOA、老果园购物中心，还是英国的Meadowhall，或是马

来西亚的Mid-Valley Megamall，它们在规划设计、业态选择等方面都各具特色，且拥有自己独特、稳定的服务对象。可见，shopping mall的开发并不存在着一定之规，但通观四个案例，我们也可总结出这样一个行业经验：

　　服从客观需求、树立独特形象、丰富感官体验、完善服务配套、建立社会声望

篇3：MALL全程策划要点:业态规划店铺划分

　　MALL全程策划要点：业态规划与店铺划分

　　业态规划Trade mi* planning/店铺划分Shop lots sizing

　　1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2市场优劣势／市场战略分析

　　1.3竞争对手分析

　　1.4 商场定位

　　1.5 商场总面积建意

　　1.6 业态规划

　　1.7 租户选配

　　1.8 店铺划分

　　为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：

　　1.. 市场类层资料 主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层

　　2.. 竞争数据

　　当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色

　　- 租户清空存货

　　- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现

　　- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑

　　3. 当前建筑表现的数字

　　- 租金，服务费，租用率

　　- 物业管理和服务的标准

　　4 目标场地分析

　　- 舒适设施包括出口

　　- 交通方便

　　- 人潮流通

　　- 周边用户

　　- 环境问题

　　- 停车 (立即改进是可能的)

　　5. 业主的行销团队/代理 (本地及国际)

　　- 招聘员工的水平

　　- 行销陈述/员工专门技术的质量

　　- 行销代理所承接的项目

　　- 利益冲突

　　- 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)

　　目标物业的竞争对比

　　- 零售

　　- 办公室

　　- 其它支援设备

　　SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验

　　- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定

　　- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)

　　- 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟)

　　- 促销 (媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)

　　增值

　　- 硬件 (建筑和舒适设施)

　　- 软件 (新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)

　　定位和租户刮析和顾客

　　建议与实行

　　这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。

篇4：MALL全程策划要点:平面和空间设计设计评审工作内容

　　MALL全程策划要点：平面和空间设计及设计评审工作内容

　　1、建筑设施顾问：

　　1.1建筑结构及功能设计

　　1.1.1柱距设置建议

　　1.1.2层高建议

　　1.1.3楼层单元分隔及编号

　　1.1.4门窗高度、宽度建议

　　1.3广告牌预留位置的建议

　　1.4人流、车流的外部导向

　　1.5物业用房的设置

　　1.6员工通道设置

　　1.7 员工食堂的设置建议，是否设置，如设置，位置及大小的建议

　　1.8 员工区设置的建议，具备哪些功能，位置和大小的建议

　　1.9公共区域装饰装修的建议，要便于日后使用中的维修和清洁

　　1.10卫生间的设置建议，数量、位置、大小的建议

　　1.11商场卸货区以及仓库的设置的建议，位置、大小以及交通的组织等的建议

　　1.12车库、出入口的设置建议，包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等

　　1.13指示牌的设置

　　1.14垃圾房的设置

　　1.15机房、管道井的设置建议

　　1.16紧急疏散通道的设置建议

　　1.17实际过程中提出的其他问题

　　2、工程其他方面的设置建议

　　2.1商场照明设置以及布线建议，考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等；

　　2.2空调系统的建议：综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置，以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑

　　2.3背景音乐系统的设置建议，考虑紧急情况的广播问题

　　2.4综合布线部分的建议，包括需要增设的综合布线机房的设置建议

　　2.5智能化管理系统，包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议

　　2.6消防系统的设置建议

　　2.7煤气报警系统的设置建议

　　2.8空调系统的设置建议

　　2.9信号放大器的设置建议

　　2.10给、排水系统的设置建议

　　2.11中水系统的设置建议

　　2.12热力供应系统的设置建议

　　2.13电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议

　　2.14程控交换机系统的设置建议

　　2.15供配电系统的建议，考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等

　　2.16应急照明系统的设置

　　2.17可视对讲系统

　　2.18电话系统的设置建议

　　2.19项目景观设计建议

　　2.20实际过程中提出的其他问题

　　上部分的建议报告，要求结合文字说明以及图纸介绍两部分。

　　3.1平面和空间设计

　　3.1.1有效设置人行通道、扶梯、升降梯等商业设施，将客流引到商业的每一个角落

　　3.1.2商场出入口设计如何与周边公共交通工具

　　3.1.3相邻店面的搭配

　　3.2停车场

　　4.Landlord's provision to tenanted premises

　　承租店面的业主规定

　　旗舰店，小旗舰店，餐厅，快餐

　　-准店铺

　　-列出机电、水管以及卫生规定

　　-列出所有承租店面的建筑终饰、高度，地板承重量

　　5. Common areas signages -external and internal

　　共用区指示牌 － 内部与外部

　　-Major tenant signs on external walls

　　外墙的主要租户标示牌

　　-Mall signs and logo

　　商场的标志和商标

　　-Facilities signs such as toilets, car park telephones etc

　　设备指示牌比如卫生间，停车场，电话，等等

　　-Car park signages and operational signages

　　停车场指示牌和日常运作指示牌

　　-Work with the designer on brief on signages and graphics needs

　　与设计师合作拟定指示牌和图象需要的设计概要

　　-Review work done by designer

　　审核设计师的所有工作

　　6.Carpark

　　停车场

　　-Recommend equipment and systems for car park

　　推荐停车场装置与系统

　　-Suggest list of safety mirrors, humps, protection/guard rails system to prevent

　　vehicular damages

　　建议并列出防止车辆损坏的安全镜，路丘，防护/围杆系统

　　7. Advertising and Promotional requirements

　　广告与促销需求

　　-Information or service counter

　　咨询或服务台

　　-Stage for performances

　　表演台

　　-E*hibitions and events area

　　展览和节目区

　　-Advertising bo*-lighted and non lighted

　　广告版 － 有灯和无灯

　　-Postal panels

　　广告招贴版

　　-LED/plasma screens

　　液晶屏/plasma屏

　　-Pushcarts and kiosks

　　花车和售卖亭

　　-Provide brief, location of signs/adver

tising bo*es for designer to produce design

　　提供指示牌/广告版的设计摘要与位置予设计师以完成设计

　　-Review

　　审核

　　8.IT infrastructure

　　IT基础架构

　　-Provide brief for broadband (wired and wireless)

　　提供宽频 (有线和无线)设计概要

　　-Work with designer on current and future needs

　　就当前与将来的需求与设计师合作

　　结合商业业态、交通动线与项目的设计图纸等，对体内停车场的设置提出符合商业规律的方案

　　Incorporating Commercial Presence, Traffic Movement A*is & Project Design Plans, propose a Setup for Internal car park in accordance with commercial norms.

篇5：MALL全程策划要点:市场租赁计划

　　MALL全程策划要点：市场及租赁计划

　　Marketing and Leasing Plans

　　1市场调查

　　Market Research

　　1.1调查市场现状／进行市场分析

　　Research on current market conditions/conduct market analysis

　　1.2市场优劣势／市场战略分析

　　Competitiveness Analysis/Marketing Strategy Analysis

　　1.3竞争对手分析

　　Competitive Analysis

　　2细分市场及目标

　　Market Segmentation and Objective

　　2.1市场的细分

　　Market Segmentation

　　2.2市场目标的确立

　　Establishing Marketing Objectives

　　3市场战略

　　Marketing Strategy

　　3.1预算

　　Budget

　　3.2产品策略（租金表、服务费、价格折扣／优惠）

　　Product Strategy (Lease Schedule, Service Charges, Disounts)

　　4招商策划

　　Marketing & Leasing Planning

　　提出适合的租赁条件，确定商铺出租、销售的价格

　　Propose suitable leasing conditions; establish leasing/sale pricing for shop space

　　5租赁策略

　　Leasing Strategy

　　5.1建立潜在租户名单

　　Establish Name List for Prospective Tenants with landlord’s Leasing team

　　5.2确认竞争对手在物业及服务方面的优缺点

　　Identify Competitor’s Strengths & Weaknesses in Property and Service

　　Part 4-开业前运营顾问咨询及培训计划

　　Pre-opening Operation Consulting and Training Plan

　　1、物业验收、交接计划

　　Property Inspection & Handover Plan

　　1.1提供成品保护措施方案

　　1.2检查交接资料，确保日后物业管理的正常进行

　　Check Handover information; ensure property management in future to be normal

　　2、二次装修的管理

　　Management of Second Renovation

　　Property manager and chief Engineer recruited

　　2.1制定二次装修的审批验收程序

　　Establish checking & takeover procedure for 2nd Renovation

　　2.2制定二次装修的管理制度，包括装修的材料运输、垃圾堆放等要求

　　Establish the Management System for 2nd Renovation, including the requirements for transporting of renovation materials, piling of waste, etc.

　　3. 物业管理员工岗位职责

　　Property Management Job Descriptions

　　4、管理处的建立

　　Establishment of Management Office

　　4.1办公室位置的选择以及面积

　　Location selection and surface area of office

　　4.2基本办公设备的采购

　　Purchasing of basic office facilities

　　5、财务及管理收费标准

　　Financial and Fee Collection Standard

　　5.1开业前物业管理预算

　　Pre-opening Property Management Budget

　　5.2第一年度营运预算

　　1st Year Operational Budget

　　5.3资本预算预测

　　Capital Budget Forecast

　　5.4通过预算，结合与物价局洽商，提出物业管理收费方案

　　Propose Property Management Fee Schedule base on budget, and work with Product Pricing Authoriity

　　6、对外委托的工作的合同的签订

　　针对需要外委的的保洁、保安、电梯的维修保养，参与合同条款的审核，保证开发商的利益和便于日后物业管理

　　7、节能管理

　　制定节能方案，注意要符合本地的特点，满足日常项目内客户的需要。