篇2：百货业经营策略六大构面和成功条件

一、产品线广度与特色
产品是百货业与顾客间最直接接触的接口,是百货业求生存最基本的依据,也是百货业在策略上可以追求精进与变化之所在。而此所要探讨的是百货业提供了哪些产品？产品线是否要广？提供的特色是如何？而特色又是如何形成的？这些都属于产品线广度与特色的范畴。
而在百货业上的产品包括有形及无形的产品,有形的是所贩卖的商品及硬件设施;无形的是人员销售的服务。

二、目标市场之区隔方式与选择
无论产品是消费品或是工业品,顾客皆可以依据各种标准划分出许多区隔,同样是百货业中的每一家业者对目标市场的区隔方式也未必相同,且区隔方式亦代表一种策略上的选择。
同样是百货业,但它的目标市场并不一定相同,例如SOGO、新光、远东的目前市场为全客层;而衣蝶的目标市场为女性的消费者。所以各百货公司针对不同的目标市场会有不同的策略。

三、垂直整合程度之取决
在百货业中哪些价值活动由自己负责,哪些由外界的机构负责,而自己到底要从事多少项或多少阶段,即是垂直程度之取决,所以在做此决策时需先了解百货业价值链的关系。
在台湾的百货业中,除了远东是本土经营外,其余都是和外资合作,由其偏向日资,例如SOGO、新光、大叶高岛屋、来来等。

四、相对规模与规模经济
规模经济是随着经济规模的扩大而带来的效益,可能表现在产能的充分利用、采购上的谈判力、全国性广告的运用等。::和规模经济有关的概念是范畴经济和经验曲线,这些都是分析的要素。
在百货业上它是以多点经营的方式来达到规模经济,若是经由中央统一采购,就更具有采购上的谈判优势。

五、地理涵盖范围
百货业可是地方性的企业,或是全国性,也可以是全球性,运用地理函盖范围可以和产品地位、目标市场之选择、规模经济之发挥相互配合。
位于不同商圈的百货公司,所面对的目标市场也不一样,针对不同的目标市场会有不同的产品组合。

六、竞争武器
竞争武器可以从本身的策略决策,再创造出百货业所独特拥有的竞争武器,而有些是从其它事业单位或关系企业所提供的综效;有些是因先进入者的优势而取得竞争武器;有些可能是某些关键资源的独占,这些都可行成竞争武器来源。
SOGO是在政府开放百货业可以让外资进入投资时,第一个抢得先机,已取得先进入者优势。

产业关键成功条件
1.店址立地条件
百货业是立地产业,在所有条件前提中,以此项最为重要,因为假如地点选择不当,既使投入了大量的装潢、人员,建立良好的形象,但无法使人潮聚集,这一切都将只是白费。
由于百货业着重的是立地的繁荣,所以既使同一条路上有数家百货公司,也不会使业绩受损,反而可能因此聚集了更多的消费群。更进一步说,若将顾客分为固定客、来店客、来街客三种,如果同一商圈有数家业者,虽然会丧失一些固定客及来店客,但同时会使来街客数目增加,弥补了固定客及来店客的减少。如忠孝东路上许多家百货公司共同竞争的状况来看,就不难发现上述之情形。
此外腹地的大小对店头的视线亦为重要因素,若腹地较小,则较难发展百货公司的独特风格。

2.产品与服务的组合
百货公司提供顾客一次购足的商品组合,但现在由于房租高涨,用地取得困难,有些公司不以规模取胜,渐渐朝向区隔化经营,如衣蝶百货公司。而在服务组合上,提供大型的停车场是必然的趋势,但目前备有大型停车场的仅有崇光及大叶等少数几家。而百货公司附设超市及电影院的情形亦十分普遍。
上述这些服务,本身既为一个营业单位,也可吸引人潮,产生综效。此外附设美食街以满足消费者的需求,也渐渐成为各百货公司的必备竞争武器。

3.据点之建立
现在的百货业已经走入集团化的竞争,资本雄厚的集团在进入这个产业之后,当它们站稳脚步,就会计划加开分店,一方面提高市场占有率,另一方面增加本身的获利,这都是现在百货业的生存的诀窍,如远东、崇光、新光等,它们在全台纷纷建立本身的据点,以打响品牌知名度,满足顾客需求为目标。

4.消费者需求的满足
针对不同的目标市场会有不同的产品组合,而百货业有各种不同层次的消费者,更是要做到符合各个消费者的需求,尤其若是在同一个商圈内有至少二个百货公司,那么如何区隔出自己的目标市场是刻不容缓的事,而百货业之所以会成功便是清楚的了解目标市场,如此才可定订不同的策略,以抓住每个消费者层次的顾客。

篇3：超市进场选址方未能

"开发店铺"对于超级市场的经营来说,是至关重要的。有人说:"超级市场的商圈立地对开店成败的影响力至少占70%以上。"但是不少业者往往到开店营运后,再想方法来提高业绩,他们这样做往往是事倍功半。基于此,开店策略便成为开店的最高指导原则。一般而言,超市单店的开店较为容易,只要有明确的经营理念与特色,选好一个好的商圈立地便能成功。至于超市连锁店的开店策略就复杂得多了,除了考虑单店是否能独立生存外,还要考虑布点位置不可太过密集、也不能太过稀少,此外后勤补给的配送能力、效率、管理绩效等也是要考虑的实际问题。而且,在超市开业以前还需对超市进行适当的定位,做到有的放矢。总之,超市的建立与定位正好下棋布局一样,要着着皆慎,以免一步走错,全盘皆输。

一、超市选址的当地条件:
1)城市商业条件
选址首先应从大处着眼,把握城市商业条件,包括:
(1)城市类型。先看地形、气候等自然条件,继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件,从而判断是工业城市还是商业城市?是中心城市还是卫星城市?是历史城市还是新兴城市?
(2)城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、[[数目、规模、分布状况等,对选址是很有意义的。
(3)交通条件。在城市条件中,对店铺选址影响最直接的因素是交通条件,包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。
(4)城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等,都会对未来商业产生巨大的影响,应该及时捕捉、准确把握其发展动态。
(5)消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。
(6)城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。

2)店铺位置条件
包括:
(1)商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。
(2)人口数及住户数。了解一定的商圈范围(例如1000米)内现有的住户人数。
(3)竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。
(4)客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量
(5)道路状况。包括行人道、街道是否有区分,过往车辆的数量及类型,道路宽窄等。
(6)城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。
(7)场地条件。包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。
(8)法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规,特别要了解各种限制性的规定。
(9)租金。
(10)必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。
(11)投资的最高限额。以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。
(12)员工配置。以卖卖面积为基准来规定,如每人服务面积不得低于20平方米。

二、超市选址的原则:
1、超市的店址以选择在居民区为主。
2、超市的目标
3、顾客应以稳定的居民为主,
4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主。
5、选择在交通枢纽开设超市,
6、其经营内容必须视流动顾客的不同
7、特点做出确定。
8、选择在商业中心或老城区开设超市,
9、其经营内容必须同
10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。

三、超市店址的确定
1)便利店
1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地
2、营业面积在1OO平方米左右,营业面积利用率极高。
3、营业时间一般在16小时以上,甚至24小时。
4、商品结构:以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、应急性等特点。
5、目标顾客:居民徒步购物5分钟可到达, 8O%顾客为有目的的购物。

2)食品超市
1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。
2、营业面积在5OO至1000平方米。
3、商品结构:以购买频率高的商品为主。
4、营业时间不低于16小时。
5、以居民为消费对象,1O分钟左右可到达。

3)仓储式商场
1、选址在城乡结合部,但交通便利性强,并有大型停车场。
2、营业面积大,一般为1OOOO平方米以上。
3、库架合一,装饰简单,节约成本。
4、商品结构:主要以食品(有一部分生鲜食品)、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽(指商品的种类要多)。
5、目标顾客:以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式,从而实现廉价销售。

4)综合性超市
1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。
2、营业面积在2500平方米以上。
3、商品结构:生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度(指同一商品的规格、等级、品种的多少)。
4、目标顾客:满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。
5、设施装饰较仓储式商店好。
总之,每一种零售业态都有自己的特点,有其长处,也有其对环境的特殊要求,而且各种业态之间既有一定的竞争关系,又能互相弥补对方的不足,合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种零售业态的优缺点,广泛地调研,认真分析各类消费者的消费心态和需求,合理布局,才能充分发挥各种业态的长处,以最小的投资取得最大的效益。

篇4：肯德基房产技术条件

一.面积:首层,350平方米(使用面积)。门面12米。
二.高度:楼板到梁底高度,不得低于3米。
三.楼板承重:乙方厨房区楼板负荷为450kg/m2,餐厅区活荷载为250 kg/m2。
四.供电:甲方提供空调及200KW的用电量,并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置,乙方自设配电盘,并独立安装电表。
五.供水:甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM2,并具有相应的用水指标。
六.排水:甲方提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸。
七.隔油池:在餐厅附近区域应提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系。
八.化粪池:甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。
九.排烟:提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm。
十.招牌:在门脸上方提供招牌安装位置。
十一.空调:甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00,其制冷量厨房应不小于450卡/M2/小时,用餐区应不小于350卡/M2/小时。餐厅温度冬天应不低于15度,夏天不高于25度,春秋季应在20-25度之间。(如KFC自设甲方提供室外机位置)
十二.设备总重:冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶,设备总重3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使楼顶均匀受力。
十三.卸货车位:甲方提供临时卸货车位。
十四.乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。
十五.消防系统:乙方自设消防系统并与甲方连通。
十六.电话:甲方提供两条电话线路。

篇5：跨国商业公司选址策略

【主持人】黄国雄教授是国家知名的商业专家,中华人民大学教授、博士生导师,并坚韧中国商业经济学会副会长,长期从事商业教学研究与管理工作,曾承担过许多国家重大流通领域课题,参与起草流通业,发展战略的评审,多年来撰写一批具有重要影响力的专着,让我们以热烈的掌声感谢黄教授的演讲。普尔斯马特在中国的成长非常成功,商业企业要想取胜,选址起到至关重要的作用,作为普尔斯马特发展总监钟铁滨,从选址理论到实践都有自己独到的研究,下面请钟总介绍跨国商业公司选址策略,有请钟总监,大家欢迎。
【钟铁滨】大家好,很高兴到呼和浩特来参加这一次商业地产与商业运营论坛。刚才几位领导和专家就商业地产的问题做了精辟全面的论述,我只能站在一个商家的角度谈一点个人对商业地产方面的个人体会的想法。我自己感觉商业和房地产业、产业是两个链条,从国家来看这两个链环比任何时候都更紧密,形成一个连环。商业和房地产连接点,我自己感觉到就是商业设施,说白了就是商业用房。
【钟铁滨】近年来我国商业地产的发展,我们也看到取得了很多的实效,对商业和房地产业的增长分别起到了推动的作用。但是同时在我们具体工作当中,实际的操作过程当中,我们也看到了一些两环脱节的现象。比如有一些建好的商场,迟迟没有商家进入,有一些商家在开店的区域又找不到自己需要的商业设施,形成这样脱节的现象,我想影响因素肯定是很多了,其中一些商业设施的位置和商业建筑自身,不符合商家的需求,是非常重要的原因,要避免出现这种脱节的现象,我自己看一个是要提高商业规划的水平,以及对规划实施过程中的管理,再一个就是要提高商业建筑设计自身的水平,要做到这一些需要有一个提高的过程,需要一个时间。
【钟铁滨】当前应对的策略我想是直接地加强房地产业和商业这两大行业的沟通。加强相互之间的了解,特别是增加商业地产开发商对现代商业新型业态的了解,从中认识到,并且紧紧抓住把商业和地产业两个链环结合起来的有效手段,避免两环脱节。
【钟铁滨】在商业的千丝万缕当中,哪一条是最起作用联系的纽带,在诸多的商业因素当中,与商业地产开发有着最直接的关联是什么?下面我就想就这一点跟各位探讨交流,讲得不对请大家指正。
【钟铁滨】现代零售商业生命力源于商家对消费者需求的满足,早期消费者对零售商家的需求,就是能买到需要的商品,要满足这个需求,主要是依赖商家,商家对商品的经营技术,这其中包括对商品的种类、商品的品质、商品价格,甚至商品的展示等等要素的管理。www.pmceo.com随着经济市场的发展繁荣,消费者可选择的商家在增加,人们生活的节奏也在加快,就是消费者对零售商家的需求已经逐渐上升,上升为能够便利地买到需要的商品。
【钟铁滨】这是在原来的需求上增加了对购物便利的需求,要满足这个便利需求,除了商品经营进出口作用以外,主要就是依赖商家的选址技术。可以这样说,商品的经营技术和商家的店铺的选址技术,构成现代零售商业竞争力的两个支柱。对于商品的经营秩序,由于它早已经被商家普遍重视,而得到不断地改善和提升,时至今日,随着各个商家的学习能力和复制能力的加强,商品的经营技术已经和商品本身已经具有了极强的流动性。
【钟铁滨】不同商家之间在商品和商品经营技术上的差异,已经呈现了日渐缩小的趋势,而零售商家要满足消费者便利需求的能力,就将会越来越成为商家在竞争中保持常胜的核心竞争力。这种竞争力集中地体现在商家运用店铺选址技术,正确选择出来的店址,因为店址是商业基础的平台,是难以改变的实体,是不可克隆的资源,连锁商业已经逐渐成为边缘学科,涉及到商业、法律、工程、财务、信息管理、功能关系和项目管理等多个学科的专业知识,在这其中科学的运用店铺选址技术选择商业的店址是店铺发展的首要工作。
【钟铁滨】商业店铺选址技术自身包括很多的内容,选址操作中也会面临各种不同的实际情况,如何在各种因素交错当中把握住稍纵即逝的机会,我们有一句话就是万变不离其中,我们可以在各种商业中驾轻就熟,高效高能力选出商业地址。商业地址选择就是为消费者选择便利,这个就是商业店址选择宗旨。
【钟铁滨】消费者购物的便利性就是零售商业的第一特性,也是衡量这个店址优劣一个首要的作用,消费者的便利需求,便利的诉求是贯穿整个消费者的过程,这个全过程并不是从顾客进入商场开始,而是从消费者出发地开始,这个出发地无外户居住地,为了确保选出的店址能够最大限度满足消费者对便利的需求,通常要将购物全程变成串联的五个阶段,分别对五个阶段依次进行研究,找出消费者在每一个阶段相应的便利需求,并且确定为满足这些需求所应该达到的条件和标准。这些就构成了零售商业店铺选址的基本法则,我们称之为便利法则或者是5A法则。
【钟铁滨】因为便利法则包括五个层次的便利,所以我们也称之为5A法则,主要是针对某个城市或者是某个区域对大型商店进行选址的法则,这个法则的基本理念就是以消费者为本,为消费者购物提供全程便利。
【钟铁滨】以消费者为本,就要站在消费者的立场为消费者着想,这是解决的指导思想的问题,要明确为何而做。提供全程的便利,就是要为消费者的购物的全程进行分析研究,这是工作状况,要解决是如何去做。5A法则设计的基本内容,这里面要讲的交通便利就是指要以预期消费者便利从出发地到达商场所在地,对交通便利性研究是以商家与消费者的预期数量为基础,这个预期数量又源于商家对周边人口分布及其消费水平的调查分析,不同的商家在不同的区域,或者是同一商家在不同的地区,对消费者的预期数量都会有所差异。
【钟铁滨】对于大型的零售商而言,我想目前对有效商圈常住人口一般不会少于20万人。对于交通便利性主要是对交通时耗的便利性研究,并由对交通时耗的便利性研究尤其引发不同的交通方式,不同交通道路便利性的研究,以及对于一些自然障碍的因素对便利性影响的研究。
【钟铁滨】区域便利,是指让消费者能够便利找到目标商场,即使是已被消费者熟悉的商场,都会遇到一种情况,就是随着周边社区、道路和其他相应建筑物的发展、变化,他也会不可避免地让人有一时难找,甚至就找不到的一种现象,特别是对开车的人,就是自家车,自家车在行驶当中寻找就会更加困难,因此要有远距离确认、中距离确认和近距离确认,比如说商业的建筑指路,建筑临街的长度,要有一定的长度,通常我们希望在60米以上,在建筑的外墙还有大型的店标,甚至在路边上要设有店标的指示牌。
【钟铁滨】我们说的远距离通常是200米以外,近距离就是50米,这样会看到商业店标有大、中、小、高、矮,有不同的层次。加强对确认性便利性的研究,还可以增加对消费者即兴购物,有很多都是有目标才去购买,但是也有即兴购物;
【钟铁滨】第三是趋近的便利,就是让消费者对于坐出租车和骑自行车来的就要有不同的路,要允许车辆掉头的道路;对于坐公交车来的就需要公交线路车辆站点距离商场最好是不超过200米,人手提东西心里舒服的距离是200米以内,这不是问题。而且对公交线路运行的时间也不少于商场经营的时间,比如说公交线8点半就结束了。对于步行的要跨越人行天桥;
【钟铁滨】进出便利就是让消费者便利走入商场,进入商场面前怎么便利进去,这也是商家非常认真考虑的细节,比如我们的经验来看,你就应该设多种并联的构成商场的门口,总宽度达到12米至16米,其中有一组或者是两组是自动门;门口外的台阶尽可能少,外面台阶要有防滑,要有手推车通道,有残疾人的通道。
【钟铁滨】如果超市不设在第一层,就是首层,而又对首层没有控制的权利,就是对首层没有使用权的时候,这个时候商场就希望有直接同向超市的自动步道,而且自动步道入口要尽量靠近商场主入口,自动步道就是能够推着车上下的电梯,在商场的外面,临近正面的区域要有足够的停车位,大型的综合超市通常都不少于200个车位,对于仓储商场就不少于300个车位,但是要注意设在超市同一层或者是临层,同一层比较难实现,至少要相连的一层;并且要配备通向车位的自动步道,开车去的都是最大的买家,所以为他提供任何便利都是值得的。
【钟铁滨】最后就是购物的便利,购物的便利包括商家很多很多的内容在这里面,这就是无非让消费者能够便利在商场内辨认选择拿取并且携带所需要的商品,在我们看来都是便利的管理。还有方便进行货款结算,这些都是便利需求,为了满足便利需求,就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。
【钟铁滨】要充分了解自己家经营当中为了满足在顾客购物便利当中都有哪些具体的要求。通过选择相关的条件满足商场的硬件的需求,通常根据顾客便利性的需求和商品经营技术和相关要求来选择。比如要有适宜的商品展示和存放的要求,每一个商家都有自己计算的公式,对于大型综合超市而言,通常笼统地讲

都需要1万平方米的建筑,其中60%至65%是作为真正卖场面积,我们说的卖场面积就是收银线以内,顾客能够走到的区域,住房或者是办公交叉面积不在里面。
【钟铁滨】建筑的层高就是综合超市,希望是4.8米以上,要利于商场商家的平面布局,还要考虑通道,购物推车,为了通道涉及到通道的宽度、地面的装饰材料是什么,也涉及到一些具体的因素。要有适宜的楼层,商家肯定是第一层最好,尽可能避免跨层,希望在一层就布局好,在实际当中很难做到,所以跨层超出的总层数希望不超过两层。跨层的时候一定要设自动步道,自动步道的出入口要有一定距离,另外还有空调、照明、小推车,服务台、存包等等这些都是顾客购物便利性需求的满足。
【钟铁滨】除了上面讲五个顾客便利性的满足,在选址当中我们还需要注意就是满足商家自身经营当中便利的需求,就包括货物通道、专用的卸货区、库房等等,这就是属于内部的一些需求。
【钟铁滨】综上所述,这5A法则,也就是便利法则应该是大型零售商店选址的依据,也可以说商家选址就是在选便利,因为商家是为顾客服务,为顾客在选择便利性,商家的竞争我想也将更多地集中在便利性的竞争中。一个商业地产的开发项目,如果能够具备这些便利,那我想一定就是一个房地产业和零售商业的美妙结合。
【钟铁滨】通过刚才这些有关店铺选址的技术介绍,我们或许可以从中得出这样的结论,商业对商业设施选址的要求,就是对商业和房地产业有效连接起来关键性,商业地产发展商只要知道商业如何选址,有一些什么样的要求,商业地产的开发建设有能够有的放矢,你也能够做到进退自如。目前商业地产开发商对商业地产选址普遍关注,也说明了这个问题,谢谢大家