7.5 生产和服务提供
7.5.1生产和服务提供的控制
通过对项目开发全部业务流程进行有效的控制,确保项目的整体开发质量,使项目开发运作满足社会和相关方的要求。
7.5.1.1 市场调研和投资决策
a)策划营销中心负责市场调研工作,收集整理有关信息,进行投资机会的寻找和筛选,编制可行性研究报告,充分运用预测、可行性分析和决策技术,为公司的投资决策提供有效的依据。
b)对开发项目的决策,作为公司的重点业务活动进行控制,严格执行市场调研和可行性研究的有关规定,并在此基础上组织有关专家就其客观性、合理性、科学性和投资决策进行充分的论证,建立投资决策监管机制。最终形成的投资决策方案要上报集团公司进行审批后确定。
c)项目决策立项后,由营销策划中心负责组织编制"项目运作方案",见《产品实现的策划控制程序》,用以指导整体运作的各个环节工作。
可行性研究和投资决策的具体要求,执行《可行性研究和投资决策控制程序》。
7.5.1.2 资金筹措
a)根据《项目运作方案》的策划结果,由财务与资产经营部制定资金的筹措方式,确定投资主体,提供项目的开发建设费用。公司通过月度计划会、经济活动分析会等形式,定期对资金筹措的情况进行检查落实。
b)支持购买者的按揭贷款,由财务与资产经营部办理银行的按揭贷款手续。
7.5.1.3 项目的立项报批控制
a)明确项目开发建设前期各项审批手续的办理程序、方法和职责分工,符合法律法规的要求。
b)依据上级主管部门办理各种审批手续的规定要求,提供相应的文件资料,满足审批必须具备的各种条件和要求。
c)工程部负责协调组织项目部完成各阶段审批工作所具备的工程施工方面条件,并提供相应的文件资料;
d)财务与资产经营部负责完成资金方面的有关工作,提供相应的文件资料;
e)策划营销中心负责收集、整理、提供办理审批手续的各种文件资料,办理审批手续。
f)办理各种报批手续的过程,由办理部门负责记录,并将取得的相应的批示、证书、资料等按照规定做好移交和保存。
项目立项报批工作,要定期在公司的各种例会上进行汇报协调,检查落实进展情况。关于立项报批的具体规定执行《立项报批控制程序》。
7.5.1.4施工准备工作
a)工程部负责组织有关部门进行规划设计、施工和监理招标工作,签定合同,执行Q/TZH-WI-047《工程招投标管理制度》。
b)工程部负责协调项目部组织规划设计、施工和监理单位,做好有关的前期工作。
c)策划营销中心负责依据法律法规和地方法规要求,进行拆迁、安置和补偿工作,执行Q/TZH-WI-046《拆迁安置补偿实施办法》。
d)公司的稽查小组对施工准备工作质量进行监督检查,项目部要及时做好汇报。
7.5.1.5施工过程控制
a)工程部组织项目部、监理单位,对施工单位的施工组织设计、施工方案进行审查,明确对施工工程的质量、进度要求。
b)项目部负责协调解决影响施工单位工期和质量的内外因素,提供良好的施工条件。
c)项目部定期对施工单位落实施工组织方案的情况进行抽查,对影响质量的关键部位施工进行监督检查。
d)对施工过程中的关键工序和重点大型设备的安装调试,由项目部作为特殊作业过程进行重点控制,加强监督检查的力度,采取相应的措施,实施有效的监控。
e)施工过程控制的具体要求,执行《工程施工控制程序》。
7.5.1.6工程监理控制
a)工程部组织项目部,审查监理单位的工程监理大纲和工程监理实施细则,明确对工程的质量、工期和投资的监理要求。
b)由项目部对监理单位依据法律法规、技术标准、规范和监理合同的规定进行工程监理的工作质量进行监督检查。
c)在施工过程中,由监理单位定期组织召开监理会,编制日常监理报告,汇报工程监理的工作情况。
d)对工程施工各阶段中发生的质量问题,由项目部负责组织监理单位和施工单位,进行原因分析,制定整改措施进行处理。
e)项目负责对监理公司完成工程监理的工作情况,通过监理例会、日常检查等形式进行监督检查。
工程监理控制的具体要求,执行《工程监理控制程序》。
7.5.1.7 工程竣工验收
a)由工程部协调各项目部,组织设计单位、施工单位和监理单位,按照有关的法律法规规定,办理工程的竣工验收工作。
b)项目部负责收集、整理有关工程建设过程中的文件资料和质量记录,按档案管理要求及时向综合部归档。综合部负责根据国家和地方工程建设档案管理要求,向有关的上级主管部门移交有关的档案资料。
c)对工程部组织工程竣工验收的工作质量,由公司的稽查小组进行监督检查。
工程竣工验收的具体要求,执行Q/TZH-WI-022《工程质量验收管理制度》。
7.5.1.8 销售和交付控制
a)策划营销中心负责项目开盘前有关手续的办理工作,并制定销售计划和销售方案,报公司经营副总经理审核,总经理批准。
b)工程项目竣工验收合格后,由策划营销中心负责收集有关的产权和技术资料,建立"成品房屋出入库台帐",登记房屋的入库情况。
c)代建工程项目的交付,由工程部负责在项目竣工验收合格后,依据合同条款规定和验收情况,办理交付手续,编制"工程项目资料移交明细表",进行有关文件资料的移交,双方签署"工程项目移交书"。
d)由策划营销中心负责办理销售房屋的产权证书,并在销售中主动向顾客出示"五证两书"的文件。执行Q/TZH-WI-033《房屋产权证书办理规定》,对销售和出租房屋的交付,执行Q/TZH-WI-032《房屋销售租赁管理规定》。
e)项目的销售和交付工作,由策划营销中心定期通过例会、专题会、专题汇报等形式,及时向公司进行汇报,落实进展情况。
7.5.1.9前期物业管理控制
a)对外销售的楼盘在正式移交物业管理公司前,由策划营销中心负责工程的前期物业管理工作,为用户提供良好的前期物业管理服务,包括:
1)房屋及附属设施的保养和维护;
2)安全保卫、环境卫生、院区绿化、车辆管理等;
3)协调用户的有关对外关系;
4)接受和处理用户的意见投诉。
b)前期物业管理的具体要求,执行《前期物业管理控制程序》。
7.5.1.10 售后服务
策划营销中心是售后服务的主管部门,全面负责项目的各项售后服务工作,认真履行《工程质量保修书》的规定,定期走访用户,接受和处理用户的投诉意见,按《工程质量保修书》的规定,进行房屋及附属设施的保修。执行Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。
7.5.1.11 公司的稽查小组,对各部门完成生产和服务提供过程的工作质量进行监督检查。
7.5.2 生产和服务提供过程的确认
公司确定以下过程需要进行确认:
a)项目开发的投资决策;
b)项目的前期开发工作,以"五证两书"的办理为重点;
c)项目的开发建设;
d)社会周边关系的协调;
e)各阶段的验收把关;
f)房地产的市场营销。
对上述过程,公司将做为房地产开发中的重要环节进行重点控制,并在7.5.1章节中做了详细的控制要求,执行相应的文件规定。
7.5.3 标识和可追溯性
7.5.3.1通过对产品标识的控制,防止在使用中发生混淆,并实现对规定场合的追溯。各部门负责归口管理的重大业务活动的标识,项目部负责对外包单位的实物标识进行管理。
7.5.3.2产品标识管理的范围:
a)在项目运作中的立项报批、产权交割、工程质量验收等重要业务活动;
b)关系到工程项目的重要质量特性的有关实物;
c)施工单位的现场标识情况。
7.5.3.2标识的方法:
a)重大业务活动以其所涉及的文件资料为标识,如:政府部门的文件、批示、签章、检验报告、证书以及项目运作中的各种质量记录。
b)公司的各类合同的修订,要对其版本号进行明确清晰的标识。
c)项目部定期对施工单位的材料设备、工程实物的标识及维护情况进行检查。
d)策划营销中心负责组织项目部,到项目所在地的主管部门,办理楼宇门牌的命名、号码编排的手续。
标识方法的具体规定,执行Q/TZH-WI-016《标识规定》。
7.5.3.3产品可追溯性控制
7.5.3.1公司对以下场合必要时进行追溯:
a)立项报批;
b)产权交割;
c)关键的材料设备的质量;
d)关系到工程项目关键质量特性的因素,包括:关键材料设备、重点工序的规划、设计、施工、验收等环节及有关的施工图纸和技术资料。
7.5.3.2由总经理工作部负责对产品标识涉及到的文件资料建立相应的检索目录,根据追溯的内容,进行产品的追溯。
7.5.4 顾客财产
对于顾客提供的财产(包括文件资料和实物财产),接收部门在接收前应予以验证和登记,根据公司产品防护的有关规定做好防护和维护工作,保证其正常的使用功能,并能得到正确使用。
公司为充分尊重顾客的隐私权,将顾客的有关信息资料,包括:住址、家庭情况、联系方式、银行帐号等信息,视为顾客的财产,严格予以保密。
当发现顾客财产发生丢失、损坏和不能正常使用的情况时,相关部门应立即通知顾客,及时采取弥补措施,并承担由此给顾客造成的经济损失。
7.5.5 产品防护
7.5.5.1搬运
a)项目部负责对甲供材料和重点、大型设备的搬运进行控制,在项目的控制计划中予以识别,根据类别、规格的不同,采用适当的搬运方式和手段,保证物资质量在搬运中不受影响。
b)项目部负责对施工单位的搬运作业人员的资格证书、搬运设备的管理以及搬运过程进行监督检查。
c)凡属搬运不当造成质量问题时,要由验收人员做好接收记录,双方签字,划清责任,妥善处理,不得使不合格的物资进入施工、安装过程。
7.5.5.2 贮存
a)项目部负责重点对甲供 物资和顾客提供的产品,做好贮存管理,采取有效措施,保证其在贮存过程中质量不受影响。
b)项目部监督检查施工单位贮存管理的情况。
c)当发现物资在贮存过程中,出现腐烂变质、锈蚀严重或变形损坏时,应立即隔离并标识,同时采取处理措施。
7.5.5.3防护
a)项目部在工程施工过程中,组织监理和施工单位作好工程建设中的防护工作。对完成的工序、分项、分部工程,由项目部组织监理和施工单位,确定防护的措施,对重点设备和影响房屋关键质量特性的部位等采取适当的防护措施,确保其质量特性不受到影响和破坏。由项目部组织监理单位对现场的防护情况进行检查,对检查中发现的问题,由项目部及时通知责任单位,进行限期整改。
b)竣工经验收合格的工程和已移交的工程项目或房屋,在物业管理公司进驻前,由策划营销中心采取防护措施,确保工程项目保持原有的质量特性。对房屋的配电、弱电、空调、消防、通讯、给排水等系统的重点设备设施、房屋的关键部位采取适当的防护措施,保证其原有的使用功能,采取适当安全治安保卫和消防措施,防止发生人为破坏和火灾事故。
产品防护的具体要求,执行Q/TZH-WI-045《产品防护实施办法》。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：房地产可行性研究和投资决策控制程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制,加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益,防止投资决策的随意性、盲目性,降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议;
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果,负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告,收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4.控制程序
4.1 项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息,进行投资项目的预选。
4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定,由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查,形成资料汇编。
4.1.3 财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划,编制资金流量表。
4.1.4 依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定,由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5 策划与营销中心根据资料汇总情况,编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明,初步估算项目的投资效益,进行综合分析,论述建设的必要性。
4.1.6 项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后,报分管领导审核、总经理审批。
4.2 项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2 可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划;
b.通过市场调查和预测,对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较;
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2 项目开发条件分析:
a. 项目位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求;
b.基础配套设施建设是否到位,交通运输是否有保证;
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行,周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3 由策划与营销中心负责,财务与资产经营部配合,进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价,并计算评价项目经济效益的各项指标,主要内容包括:
a.总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4 项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析,主要内容包括:
a.编制项目财务效益分析表,主要有:贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等;
b.财务动态分析指标的计算,主要有:财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等;
c.财务静态分析指标的计算,主要有:投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等;
d.根据各种计算指标,参考定性分析,作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求,对不确定性进行分析:
a.盈亏平衡分析,包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点;
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降,生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析;
4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素,进行风险分析,预测项目开发中可能出现的风险,并提出采取回避风险的有效措施。
4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制,或经总经理批准后,委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容:
a.项目开发的必要性分析;
b.项目开发条件分析;
c.基本经济数据的测算与分析;
d.项目财务效益分析;
e.项目不确定性分析;
f.项目分析结论。
4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动,在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
4.4.1由策划与营销中心组织,总经理主持,对可行性研究报告进行充分的论证,必要时,由策划与营销中心负责联系专家,进行决策咨询和进一步的论证。
4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后,报集团公司进行最终决策。
4.5 经批准的可行性研究报告的修改,严格《文件控制程序》的规定执行,由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录,由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定,进行收集、保管和归档。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇3：房地产立项报批控制程序
1.目的
通过对立项报批的控制,确保工程项目立项报批工作的顺利进行,满足工程建设的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发建设的工程项目的立项报批工作。
3.职责
3.1 策划与营销中心负责,工程部和项目部配合,办理立项报批工作;
3.2 财务与资产经营部、总经理工作部负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。
4.控制程序
4.1 立项报批工作的主要工作内容包括:
a)根据各种立项报批的要求,收集整理有关的文件资料;
b)联系有关的上级主管部门,办理各种立项报批的手续,领取有关的证书;
c)协调解决立项报批中的有关工作。
4.2 在立项报批工作开展前,由策划与营销中心对工程项目的整体立项报批工作进行研究,明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等,立项报批计划,由策划与营销中心经理和分管副总经理审批后实施。
4.3 立项报批的主要项目包括:
4.3.1 联系行业主管部门和地方政府计委,办理工程项目的计划批文;
4.3.2 联系地方建委,办理工程项目的报建手续,领取"工程建设项目报建证";
4.3.3 联系地方规划管理部门和建委,办理"建设用地规划许可证";
4.3.4 联系土地管理部门,办理工程项目的"土地证";
4.3.5 联系地方规划管理部门,办理"规划工程建设许可证";
4.3.6 联系地方建委,办理工程项目的"施工许可证";
4.3.7 上级主管部门规定需办理的其它项目。
4.4根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料,由策划与营销中心组织进行准备和收集:
4.4.1 策划与营销中心负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料;
4.4.2 项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、环保等其它相应各部门的审查合格资料等;
4.4.3 财务与资产经营部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料;
4.4.4总经理工作部负责提供职责范围内的有关文件资料。
4.4.5 策划与营销中心根据立项报批的要求,收集有关资料,由策划与营销中心经理审核后,进行立项报批手续的办理。
4.5 由策划与营销中心随时检查协调立项报批工作的进展情况,对工作中存在的重大问题,及时向分管领导、总经理汇报,研究制定解决方案,并组织实施。
4.6 各种立项报批工作完成后,由策划与营销中心依据Q/TZH- WI-008《档案管理办法》的要求,及时收集整理报批的有关文件资料进行归档,对立项报批的证书,依据有关规定及时传送有关部门。
5.质量记录
5.1 QR09-01立项报批记录表
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇4：房地产前期物业管理控制程序
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2 接管验收
4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在"物业管理接管验收记录表"中进行记录。
4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在"物业管理接管验收记录表"中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5 办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:"入伙通知书"、"入伙手续书"和"收费通知书"。
4.5.2 做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定"管理公约";
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订"装修管理规定",做好对住户装修的有关服务工作。
4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1 保洁绿化工作,执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2 治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3 工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4 物业管理机构根据"管理公约"规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1 QR23-01 物业管理接管验收登记表
5.2 QR23-02 入伙通知书
5.3 QR23-03 入伙手续书
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。
6.2 Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3 Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》
6.4 Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》
篇5：房地产测量分析和改进控制程序
8 测量、分析和改进
8.1总则
公司为确保质量管理体系的符合性和持续改进质量管理体系的有效性,采用适当的方法包括统计技术,实施以下方面的监视、测量、分析和改进过程:
a)证实产品的符合性;
b)确保质量管理体系的符合性
c)持续改进质量管理体系的有效性。
8.2监视和测量
8.2.1顾客满意
顾客满意是公司建立和实施质量管理体系的目标。
8.2.1.1顾客信息的主要内容:
a)有关产品及服务的顾客反映;
b)顾客需求的变化
8.2.1.2信息收集的方法
a)接收顾客的意见和投诉;
b)定期对顾客和市场(针对潜在顾客)进行走访,采取调查问卷、顾客意见调查表、召开座谈会、实施维修维护时的意见反馈等方式,征求顾客意见;
c)利用参展会或促销会,听取并记录顾客对公司产品和服务质量的意见;
8.2.1.3顾客信息的处理
a)策划营销中心负责顾客信息的收集、汇总,组织有关部门进行处理,并根据《纠正和预防措施控制程序》的规定,采取纠正和预防措施。具体要求执行Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。
b)策划营销中心每半年或根据实际情况,利用统计技术和其它计算方法,对顾客信息进行统计,统计出顾客满意度和其它信息,从顾客的角度,评价公司质量管理体系的业绩以及存在的差距,并提交公司的管理评审会议,用以公司质量管理体系的改进。