房企成本测算如何考虑土地增值税
一、项目分解结构：目标成本与计划成本
不管工程量清单体系还是概预算定额体系，往往是以材料、工种为工程项目主要划分依据，这适合工程项目招投标和施工阶段造价静态计算，但由于没有考虑工程项目施工顺序、部位等因素，及施工企业施工组织管理模式如劳务分包模式、专业分包等，乃至合同条款、工程价款支付以及施工企业过程成本控制的管理要求，因而不适用于工程项目施工阶段成本的动态管理。
工程项目一旦中标后，施工企业一般采用标价分离方法进行成本测算，确定施工项目的目标成本和施工项目部的计划成本。成本构成一般包括人工费、材料费、机械费、措施费、专业分包工程费、管理费（含规费）、税金等，可称之为成本科目。
成本科目也是静态的项目费用组成分类，没有考虑项目施工顺序和部位等因素，不能按施工顺序和部位进行成本计划、成本控制。按成本科目进行成本管控，一般为事后核算类型，即按期间进行核算分析，发现问题进行事后补救处理。
若按期间进行相关的成本计划（目标成本和计划成本），则成本分解起来非常困难，而且受施工进度影响很大，实际成本核算时，要想实现收入预算、目标成本、计划成本和实际成本的四算对比，则需要调整原有成本计划，保证口径一致情况下核算盈亏才有意义。
对于工程项目工期比较紧的情况下，按成本科目实现四算对比虽然理论上可行，但可操作性很差。目标成本是施工企业成本管理和考核项目部成本控制效果的重要手段；计划成本是项目部实施成本控制的重要依据。若没有依据这两个成本进行成本控制，则项目成本管理目标很难落实。
1.工程项目分解结构
应面向可交付的成果进行工程项目分解。可交付的成果包括工程实体和过程管理成果，工程实体即为建筑物的物理组件，过程管理成果为非物理组件。
物理组件包括建筑物结构性组件和建筑物非结构性组件。
结构性组件又分为承重结构性组件和非承重性结构组件。例如，框架结构工程，承重性结构组件包括基础、地下结构、地上结构、屋面结构等组件以及各组件包括的梁、板、柱等组成元素；非承重结构组件包括垂直围护功能的砌筑墙体（如二次结构）、内部隔墙、内外门窗等元素和水平围护功能的屋面工程元素。
非结构性组件，即建筑物功能类组件，主要包括内外部装饰、给排水、暖通、通讯、安保、防火、电气、公共设施等功能组件。
非物理组件主要包括项目管理类组件和项目措施类组件。项目管理类组件包括施工项目过程管理产生的成果，如立项、设计、招投标、合同、施工、竣工验收等各环节成果元素；项目措施类组件，为施工过程中必然消耗的，但又不是物理交付物，如施工中的模板、脚手架、施工降排水、安全文明施工等元素。
工程项目分解结构，采用多级描述建筑物的可交付的成果。在各个组件或元素末端上进行“工种”、“材料”及其“工程量”等资源信息挂接，实现该节点上的量、价的限额，结合施工组织设计和价格信息进行成本测算，形成企业目标责任成本和项目部计划成本，在此基础上，通过分包合同的签订、实施和结算来逐步实现成本控制。
2.成本项目分解结构
项目分解结构是实施项目管理的重要手段，贯穿项目管理全过程。工程项目分解结构是成本测算的成本项目结构，通过成本项目结构和企业积累的成本数据（如指标等），能快速测算项目成本，辅助企业决策。
通过该结构可以指导施工组织管理（分包、采购，计量支付等）、确定目标成本和计划成本、编制成本计划、实施成本控制和进行指标数据积累，积累的指标数据又能辅助成本测算和成本计划的编制。
基于成本项目分解结构可实行过程的成本目标管理和考核。基于成本项目分解结构进行成本指标数据积累，可以形成各个组件（或元素）的单方数量指标、成本指标和占总成本比例等指标。该指标可指导快速的成本测算和成本分析。
二、万科的目标成本测算表编制原则
以万科为例，首先，万科的目标成本按项目开发期分期编制，所有核算对象的目标成本以各建筑产品类型的目标成本体现，一个开发期只能编制一个目标成本。
其次，目标成本测算必须应用集团统一测算表格，并体现量价分离的原则。
再次，目标成本的制订以项目的规划指标以及各部门共同确定的建造及材料部品标准、销售交楼标准为基础，目标成本测算表须附详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。
在万科的成本测算表中，各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标如建筑面积、基底面积、户数、单元等推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。依据施工图预算完成对目标成本修订后，《项目目标成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。
成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。
产品定位和目标成本测算是互动的决策过程，必须与设计、工程、营销、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。
投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写建筑面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。
各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明，形成书面文件并上传成本管理软件。
三、考虑土地增值税下的成本测算
对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项
目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？
1.成本核算对象的三种确定方式
做法一：以项目整体作为成本核算对象
待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。
做法二：根据功能区比例分割成本
即先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估一个比例来分割不同功能区成本，也就是说从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。
做法三：按不同功能区确定成本核算对象（可取）
这种做法更为科学合理，即从一个成本核算对象计算出一个单位成本，既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。
2.房企土地增值税的正确核算
土地增值税是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人根据土地增值额及超额累进税率计算交纳的税种，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
一些房地产企业在实际核算时，简单套用财政部发布的《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》，在销售一个项目的部分房地产时，根据一定的会计资料估计应交纳的土地增值税，并在“应交税金” 帐做出记录。在项目全部销售完成时或原来基于估计的情况发生变化时，可能需要对先前记录的“应交税金” 账户进行调整，如需要冲回原有账面记录的应交土地增值税。
上述做法，一方面企业在没有相关外部法律文件的许可下自行调整应交税金账户不符合一般通行的做法，另一方面不利于税务机关的税收征管工作。
由于土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所以如果在房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象没有完成销售以前，为正确核算各期经营成果而计提相关土地增值税时应先记入预提费用账户，待最基本的核算项目或核算对象销售完成，满足土地增值税的计缴条件时，清理预提费用账户的相关明细科目，并将原计提的预提费用转入应交税金科目，并以应交税金科目有关明细账户核算的金额申报、计缴土地增值税。
附某房地产项目成本测算全表（金额单位：万元）
说明：本测算按照常规项目进行测算，未进行待征地绿化费用，考虑土地费用400万元/亩，公司期间费用（税金、管理费、销售费用）按照150元/㎡，考虑不可预见费用20元/㎡。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：房地产土地增值税5大筹划方案
房地产土地增值税5大筹划方案
在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。
土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
3.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
5.在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下5大税务筹划方案：
一、“临界点”筹划方案
房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。
“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。
基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。
控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。必须主意到，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：
某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。
1.不分开核算应缴纳土地增值税：
增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%
适用税率：30%
应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元
2.分开核算应缴纳土地增值税：
普通住宅
增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%
适用税率：30%
应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元；
豪华住宅
增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%
适用税率：40%
应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元
二者合计：600万元+650万元=1250万元
如上所述，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。因此，必须通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。
3.进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税：
进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，有以下两种方法：
（1）增加可扣除项目金额
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，ｙ＝8333万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳650万元，实际总共免税550万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，企业可增加收入217万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。
但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，要注意把握。这是，可以应用第二种方法。
（2）降低房屋价格
降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一方法是否适当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元，比第一种方法少节省17万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税
后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析）
二、合作建房营业税的筹划方案
土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税。
合作建房有两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业或合作项目的合作建房。
我们主要谈一下合作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方式：一是合作双方采取风险共担、利益共享，税后分成的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（1995）48号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。
在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。
三、企业兼并转让房地产筹划方案
假设A公司收购B公司。A公司收购前净资产的公允价面值为1000万元，B公司净资产账面价值为-100万元，收购价500万元（增值部分主要为房地产），合并前有尚未弥补的亏损700万元（未超过税法规定的5年弥补期限）。企业合并过程中的非股权支付额为低于20%，预计合并后A公司每年应纳税所得额约为100万元。
根据国税发[2000]119号文件规定，A公司吸收合并B公司有两种税务处理方案：
方案一：免税合并。因为本例中非股权支付比例低于20%，所以B公司可不确认资产的转让所得，其亏损可由合并后的A公司继续用以后年度实现的与B公司净资产相关的所得弥补，A公司接受B公司全部资产的计税成本，须以B公司原账面净值为基础确定。
方案二：应税合并。当非投权支付比例低于20%时，国税发[2000]119号文件规定为“可选择”免税合并，因此A公司和B公司有权选择应税合并。B公司可视为按公允价值转让，处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税，B公司以前年度的亏损，不得结转合并后的A公司弥补，A公司接受B公司的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。
方案比较：
1.方案一中B公司不确认资产转让所得，不缴纳企业所得税。方案二中B公司须确认资产转让所得税600万元[500-（-100）]，但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前年度亏损（600＜700），不需要负担企业所得税；
2.方案一中B公司亏损可结转到合并后的A公司进行弥补，但B公司净资产的公允价值仅占合并后A公司净资产公允价值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大约只能约补亏损37.5万元（100×37.5%），考虑税前弥补亏损年限，合并前B公司的700万元亏损，合并后大约只能在税前弥补187.5万元。方案二中B公司亏损不得结转到A公司弥补；
3.方案一中A公司接受B公司的有关资产只能按B公司原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣除。方案二中A公司接受B公司的有关资产可按评估价值提取折旧在税前扣除。
由此可见，在本例中，无论采取哪种合并方案，B公司均不需要负担企业所得税。方案一的优势在于合并后A公司可以税前弥补B公司的亏损约187.5万元，方案二在优势在于合并后A公司可以税前多列支取折旧60万元，可见，方案二显然优于方案一。
在企业收购过程中，按公允价面值考虑到对资产(房地产)进行评估增值税务处理。这样加大多房地产成本。选择应税合并，从而在税前列支更多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用。
四、将房地销售改为股权转让筹划方案
例如：某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一座五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资公司购买该酒店，需要支付土地出让金20,000万元，房地产开发成本70,000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价格为140，000万元。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
该房地产开发企业房地产转让收入为140,000万元。应当缴纳营业税：140，000×5%=7000（万元）。应当缴纳城建税和教育费附加：7000×（1%+3%）=280（万元）。
该企业取得土地使用仅支付成本20,000万元、房地产开发成本70，000万元。房地产开发费用合计为：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（万元）。房地产加计扣除费用为：（20，000+70，000）×20%=18,000（万元）。允许扣除项目合计为：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（万元）。增值额为：140,000-124,780=15,220（万元）。增值率为：15,220÷124,780×100%=12.19%，应当缴纳土地增值税：
15,220×30%=4566（万元）。
该企业实际利润为：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（万元）。
应当缴纳企业所得税：28,654×15%=4298（万元）。
该企业的税后利润为：28,654-4298=24,356（万元）。
该房地产开发企业可以根据该酒店投资企业的要求自行开发建设该五星级酒店，该酒店投资企业可以将本来应当按期支付的工程款以借款的
方式借给该房地产开发企业。酒店建成以后，该房地产开发企业可以与该酒店投资企业合资成立一家酒店公司，房地产开发企业以该酒店投资入股，占相应的股份。酒店公司成立以后，该房地产开发企业再将其所拥有的股东全部转让给该酒店投资企业。
假设该酒店的各项建设成本不变，为了与酒店开发企业共享纳税筹划的收益，该房地产开发企业转让股分所得为125，000万元。这样，酒店投资企业少支付价款15,000万元。
根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[20**]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒店投资入股的行为不需要缴纳营业税，转让股权的行为也不需要缴纳营业税。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。该房地产开发企业投资入股可以免征土地增值税，而其转让股权的行为也不需要缴纳土地增值税。该房地产开发企建造该酒店的总成本为：20,000+70,000+4500+5000=99，500（万元）。转让股权所得为：125,000-99，500=26,000（万元）。应当缴纳企业所得税：26,000×15%=3900（万元）。该企业的税后利润为：26,000-3900=22,100（万元）。多获得税后利润：22,100+24,356=46,456（万元）。该房地产开发企业和该酒店投资企业总共减轻税收负担：
15,000+46,456=61,456（万元）。
五、以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益
如果一个中外合作企业，双方成立中外合作项目公司，甲方是中方，负责项目土地的三通一平，拆迁工作及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目公司之前基本完成，项目完全后甲方取得利润。乙方投入注册资本，其他资金由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集，项目完全后乙方获得项目利润。
我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可以看，在每个环节当中的筹划方式，筹划点以及风险控制，我就不再具体的说了。在公司的组建阶段筹划方式，以契约方式的约定前期费用归属问题，筹划目地；对于中外合作企业项目公司，通过约定甲方负担的前期限费用的归属，将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作利益两部分，使前期费用流入合作项目的开发成本，这样可以增加开发成本，可在税前扣除。
需注意2点：1.前期补偿方式费用归属，合作双方合作利益的分配方式如何约定；2.支付甲方的补偿
篇3：房地产开发企业土地增值税会计处理
房地产开发企业土地增值税的会计处理
1、纳税义务人
凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产），并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
2、纳税范围。包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。
3、税率。
房地产开发企业的土地增值税实行四级超率累进税率：房地产增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；房地产增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；房地产增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；房地产增值额超过扣除项目金额200％以上的部分，税率为60％。
4、土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，依照四级超率累进税率计算税额。公式为：
应纳税额＝增值额×适用税率－速算扣除法
增值额＝转让房地产取得的收入－法定扣除项目金额
[例]某房地产开发公司有偿转让高级住宅楼一栋，建筑面积5000平方米，单位售价每平方米6800元，开发住宅的实际成本是1800万元，缴纳的营业税及附加为160万元。
1.计算土地增值税：
增值额＝转让收入－扣除项目金额＝34000000－（18000000＋1600000）＝14400000（元）
增值率＝[14400000÷（18000000＋1600000）]×100％＝73.47％
增值率为73.47％，适用税率为40％，速算扣除率为5％。
应纳税额＝14400000＋40％－（18000000＋1600000）×5％＝4780000（元）
2.会计分录如下：
计提时：
借：经营税金及附加 4780000
贷：应交税金——应交土地增值税 4780000
实际缴纳时：
借：应交税金——应交土地增值税 4780000
贷：银行存款 4780000