知名房地产公司土地合同审批作业指引

　　1.目的

　　为有效控制和降低土地合同的法律风险，规范土地合同的审批流程，特制定本作业指引。

　　2.适用范围

　　适用于深圳公司及深圳区域中心内各下属房地产公司（指深圳区域中心下属广州、中山、东莞等公司，下同）对外签署的所有土地类合同的审批。

　　3.名词术语

　　3.1.土地类合同：专指涉及土地获取的合同、补充合同、意向书、承诺书等，包括以获取土地为目的而签署的股权收购协议、资金共管协议、项目公司章程等法律文件，统称土地合同。

　　4.职责权限

　　4.1.区域中心内各下属房地产公司项目发展部：

　　4.1.1.根据本公司项目发展专业主管领导的授权，组织合同谈判并负责土地合同文本的起草、专业评审及修订；

　　4.1.2.负责将经本公司第一负责人认可的土地合同文本上报区域中心进行合同会审，并按照区域中心的要求进行修订；

　　4.1.3.土地合同经区域中心及集团同意签约后，负责按照签约条件予以执行及后续跟进。

　　4.2.区域中心项目发展部：

　　4.2.1.负责组织深圳公司土地合同的谈判、合同文本起草及修订，并负责跟进已签约合同的执行；

　　4.2.2.负责组织土地合同在区域中心层面的会审，包括合同技术性讨论，并负责落实各专业意见；

　　4.2.3.负责向区域中心领导层提供该土地合同能否签约的建议。

　　4.3.区域中心最高领导：

　　4.3.1.批准土地合同的签署。

　　5.工作程序

　　5.1.组织新项目土地工作小组：

　　5.1.1.本公司可根据项目情况，授权项目发展部组织由公司财务、法律等相关专业人员组成的新项目土地工作小组，特殊情况可增加设计、工程、成本等相关专业人员，上述专业人员均由其所属部门负责人指定、项目发展部核准；

　　5.1.2.对情况复杂的项目，下属房地产公司自身缺乏相关专业人员的，可报请区域中心项目发展部予以人员支持、协调，甚至由区域中心项目发展部提前介入，通过组织区域中心层面的技术性讨论的方式给予支持；

　　5.1.3.工作小组一经成立，非遇特殊情况，在该项目未终止前，成员不予变动。

　　5.2.土地合同版本管理

　　5.2.1.除政府规定的格式合同外，土地合同的版本一律由我方提供，不得使用合作方提供的版本；

　　5.2.2.合同谈判过程中，确保土地合同的修订由我方进行，严格控制合作方人员修改我方正在使用的电子版本。

　　5.3.土地合同谈判：

　　5.3.1.组织土地合同谈判的项目负责人，由本公司项目发展专业的主管领导指定并授权；

　　5.3.2.谈判过程中涉及土地价格、合作方式、付款节奏等对项目收益有重大影响的承诺，项目负责人须取得本公司第一负责人同意后方可对外做出。

　　5.4.土地合同的起草、修订、向对方出示及初步定稿

　　5.4.1.土地合同由项目负责人起草，并根据实际谈判情况进行修订；

　　5.4.2.土地合同由法律人员协助审核修改，保证合同内容实现谈判目的并有效降低风险；

　　5.4.3.谈判过程中需要向对方出示土地合同文本的，须经本公司项目发展专业的主管领导同意后向对方出示；

　　5.4.4.合作方最终确认的合同文本，经本公司第一负责人审批同意后，作为初步定稿进入区域中心合同会审。

　　5.5.土地合同会审

　　5.5.1.下属房地产公司项目发展部向区域中心项目发展部提出合同会审的申请，同时上报已经公司第一负责人审批同意的土地合同初步定稿，附项目相关背景资料；

　　5.5.2.区域中心项目发展部根据项目具体情况，召集区域中心项目发展专业的主管领导及法律室、财务部等相关专业部门参加土地合同会审，下属房地产公司须详细介绍项目的背景资料和有关法规、政策的情况，区域中心项目发展部汇总各专业部门的会审意见，责成下属房地产公司就土地合同进行修改；

　　5.5.3.为提高效率，土地合同会审中涉及集团企划部介入的工作可与区域中心项目发展部并行同步进行。

　　5.6.土地合同审批及签署：

　　5.6.1.下属房地产公司确保按照区域中心合同会审意见对合同进行修改后，经合作方认可即可定为最终稿，并进入合同审批流程；

　　5.6.2.下属房地产公司在本公司内的土地合同审批具体流程为：项目负责人 →项目发展部负责人 → 本公司相关部门负责人 → 本公司主管项目发展领导 → 本公司第一负责人，此流程完成后进入区域中心审批流程；

　　5.6.3.区域中心审批流程为：区域中心项目发展部负责人→ 区域中心项目发展部指定参与审批的区域中心其他部门负责人 → 区域中心主管项目发展领导 → 区域中心最高领导，其中存在付款的土地合同必须经过区域中心财务部审核，非政府格式合同必须经区域中心法律室审核；

　　5.6.4.土地合同经区域中心审批完成后，按照相关规定须报集团批准的由区域中心报集团审批；

　　5.6.5.土地合同完

成全部审批流程后，由本公司董事长或董事长授权签署，项目负责人必须保证所签署文件与完成审批的文件完全一致。

　　5.7.土地合同的保密

　　5.7.1.区域中心内土地合同的保密操作按照深圳公司《公司秘密信息管理规范》执行；

　　5.7.2.除与政府签署的格式合同外，所有土地合同均为区域中心永久绝密文件；

　　5.7.3.土地合同审批过程中所涉及各相关部门的负责人应该对本部门接触土地合同的人员范围及保密工作负责；

　　5.7.4.项目负责人在建立、传送、保存土地合同电子文档时应设定文档密码，并对每一版本按时间顺序统一编制版本号，土地合同所有接触者应注意合同电子文本的保密、妥善存放；

　　5.7.5.土地合同文本应统一由项目负责人对外提供，并只能对相关部门的负责人传送，如需向相关部门的其他人员传送，需经相关部门负责人授权，其他任何持有人无权对外传送；

　　5.7.6.打印的土地合同文本使用后须全部销毁，确有必要保存一天以上的，打印人保证不被他人取阅；

　　5.7.7.土地合同签署后，项目负责人将原件放置档案室存档，并不得留存签署文件的复印件。

　　6.支持性文件

　　6.1.VKSZ/QP/PR001《项目论证程序》

　　6.2.VKSZ/RL/GO001《公司秘密信息管理规范》

　　7.相关记录

　　7.1.《土地合同审批表》

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