房地产项目工程质量及安全文明管理
1工程质量与安全管理目标
1.1工程质量管理目标
（注：--应以量化指标说明，如有效投诉率等）
1.2安全文明施工管理目标
1.3 质量与安全管理奖罚措施
例，仅供参考
1)质量目标奖罚措施
2栋多层住宅需达到区优质结构标准，否则罚款10万元；单体工程质量达到市优质结构标准，则奖励5万元；单体工程被评为金牛奖，则奖励10万元。
2)文明施工的目标处罚措施
工程必须获得区文明工地称号，否则罚款10万元；工程若获得市级文明工地的称号，则奖励10万元。工程施工过程中，业主和监理每周对总包进行综合评分。周得分低于70分，罚1000元。月平均得分低于70分，罚10000元。月平均得分高于90分，每月奖励10000元。
2质量与安全管理指导思想
2.1优选队伍，杜绝多层转包
1)选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。
2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。
3)提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。
4)每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。
2.2强化过程监督
1)承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。
2)强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。
3)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。
2.3利用监理的力量，强化质量及安全控制
1)监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助项目部进行成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。
2)现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。
3)现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境。
2.4沟通与支持
1)沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。
2)管理与技术支持：
*设计交底；
*施工节点与细部交底；
*技术标准交底；
*施工工艺交底；
*施工组织与配合交底；
*质量控制点交底；
*样板验收交底。
3)财务支持：目前，工程承包方的注册资金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的资金压力是很大的，同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同（同时合同支付条款也不要太苛刻）及时支付。
3工程质量管理措施
3.1 图纸审查制度
施工图出图前，由设计部组织，项目部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。
开工前，由项目部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。
3.1.1 建筑专业施工图纸核查要点
1)房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。
2)建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。
3)平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。
4)校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。
5)楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。
6)屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。
7)配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和预埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。
8)门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。
9)如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。
10)外阳台和卫生间的地坪比室内要低。
11)屋顶避雷装置的设计是否符合规范。
12)图纸必须交待的节点有无遗漏。
13)图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。
14)建筑节点作法是否与《现行建筑施工规范》中的规定有冲突。
3.1.2结构专业施工图纸核查要点
1)结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。
2)复核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。
3)校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。
4)校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。
5)如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。
6)电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。
7)各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。
8)楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。
9)所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。10)防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。
11)构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。
12)凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。
13)避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。
3.1.3给排水专业施工图纸核查要点
1)校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。
2)校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。
3)进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。
4)核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。
5)检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。
6)校对所有系统图的管径尺寸和标高。
7)校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。
8)排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3％。
9)校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。
10)凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。
11)屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。
12)注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。
13)化粪池的型号和数量按排放量定。
3.1.4 煤气专业施工图纸核查要点
1)煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。
2)煤气管道是否设计到厨房及浴室。
3)校对煤气管道的平面图和系统图。
4)对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。
5)设计应考虑煤气加热器的排气管。
3.1.5 强电专业施工图纸核查要点
1)校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。
2)校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。
3)进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。
4)根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。
5)检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。
6)动力与照明线路必须分开。
7)校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。
8)校对所有平面图的设计。
9)校对高压及低压的配电系统图。
10)电缆沟的设计是否符合规范。
11)防雷系统的设计是否遗漏。
12)对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。
3.1.6弱电专业施工图纸核查要点
1)是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。
2)进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二～三个分线盒。
3)卫生间应设置一电话分线盒。
4)校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。
3.2 施工单位质量保证体系
总承包商在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目质量计划》，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。
3.3 设备材料进场验收制度
对于工程中甲供材料、甲定乙购材料，施工前，项目部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。
未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。
对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。
3.4 战前培训制度
3.4.1战前培训对象
战前培训是指在重要的分部分项工程施工之前，由项目部工程组内部组织的关于该项工程施工管理要点的培训、学习制度。培训由项目部的工程经理负责组织，整个项目的工程管理人员必须全体参加。
需进行培训的分部分项工程包括：土方工程、挡土支护工程、桩基基础工程、钢筋混凝工程、砌体工程、建筑装饰工程、屋面及防水工程、楼地面工程、门窗工程、电气工程、给排水工程、通风与空调工程、电梯工程、样板房及精装修工程、室外环境及绿化工程、验楼及入伙，以及其他有必要进行培训的工程。
3.4.2培训时间
培训时间为各分部分项工程开始实施前一周。
3.4.3培训制度要求
1)项目工程经理在培训开始前三天知会负责讲评的工程师做好讲评的准备工作。该工程师必须认真熟悉图纸，针对该分部分项工程的施工流程，质量控制要点难点进行详细的准备，以保证培训工作能够顺利完成；
2)培训时首先由负责此次讲评的现场工程师进行讲评，讲评的重点主要是该分项工程的施工流程和质量控制要点，难点，以及作为甲方的工程管理人员必须严格把握的事项。还可以结合自己的工作经验讲一下在该分部分项工程施工或质量控制中的一些优秀做法和宝贵心得；
3)讲评结束后，所有参会人员针对自己不懂的地方进行提问，负责讲评的工程师应该给予详细的解释，务求使每位参会人员都能很好的理解该分部分项工程的施工流程和控制要点。特别是要让负责其他分项的工程师也很好的理解该分项工程，使他们能够更好的配合该分部分项工程工作的开展。对于该分项工程质量控制中的难点问题大家一起进行讨论，最后拿出一个有效的控制手段；
4)会议结束后整理成会议纪要（格式附后），由项目工程主管副总签发；
5)会议纪要每位参会的工程师都应仔细阅读，务求在该分部分项工程实施之前消化吸收。
3.5 样板验收制度
3.1样板验收对象
应作施工样板的施工项目包括：支护
锚杆、桩基工程（试桩）、钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、饰面砖粘贴工程、铝合金窗安装、木门安装、栏杆工程、防水工程、保温工程、电梯大堂装修工程、油漆工程、转换层施工，以及其他有必要作施工样板的工程。对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司及项目部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。
3.2样板验收时间要求
样板验收应在该项工程大面积施工前15天组织进行（特殊项目根据工程实际情况提前），最迟提前一周完成。
3.3样板验收工作程序
1)项目工程经理负责项目各项样板验收组织工作，甲方工程管理人员、监理机构、承建单位协同实施。
2)各分部分项工程开始施工前15天，由项目工程经理组织甲方工程管理人员、监理机构、施工单位，讨论确定该项工程施工作业方法和施工工艺，明确质量要求，由施工单位组织作施工样板。
3)施工样板完成后，由监理组织进行样板验收，甲方项目工程经理、工程师、监理机构项目总监及专业工程师、施工单位项目经理、技术负责人、专业施工员、施工班组长参加。验收首先由施工单位施工班组长和施工员介绍该样板工程作业方法和施工工艺，施工单位技术负责人或项目经理总结表述，然后参与验收各方分析该样板工程质量情况，并由甲方工程管理人员和监理工程师进一步讲述该项工程施工工艺和质量控制要点，明确施工质量要求，同时阐述该项工程管理流程，最后由工程经理进行验收总结。
4)样板验收应形成验收纪要，详细记录验收过程，清晰表述该项工程施工工艺、控制要点、质量要求，验收纪要由项目主管工程副总签发，项目分管工程师应跟踪保证纪要分发至施工班组，并跟踪参与施工班组交底会议。
3.6项目质量管理要点
根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下项目部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：
例，仅供参考
1)定位放线
2)桩基施工
3)铝合金门窗安装
4)单元门、入户门安装
5)栏杆扶手安装
6)地下室、屋面防水施工
7)卫生间防水涂膜施工
8)水暖电管线预留预埋
9)配电箱、配电柜安装
10)室外配套工程
11)会所钢结构、玻璃幕墙工程
12)会所泳池设备安装工程
13)会所中央空调安装工程
14)会所电梯安装工程
15)外墙装饰工程
16)外墙外保温体系施工；
17)内街铺贴工程
18)精装修工程
3.7技术方案先行制度
总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。
项目中拟审批的施工方案包括：（例，仅供参考，可作相应的补充或调整）
1)施工组织设计
2)测量方案
3)雨季施工方案
4)冬季施工方案
5)桩基施工方案
6)基坑支护施工方案
7)地下防水施工方案
8)混凝土施工方案
9)钢筋施工方案
10)模板施工方案
11)砌筑施工方案
12)脚手架施工方案
13)屋面工程施工方案
14)装修施工组织设计
15)成品保护施工方案
16)外墙外保温施工方案
17)设备专业施工组织设计
18)会所钢结构施工方案
19)会所玻璃幕墙施工方案
3.8质量通病处理
针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由项目部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。
3.9日常质量管理
项目部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。
每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。
3.10设计协调问题
对于在设计中应注意的问题，项目部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。
3.11质量事故处理
对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和项目部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。
对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。
3.12分户验收──把握竣工验收最后防线
工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，严格验收，不放行任何不合格的产品，将从政府的抽样验收提高到100％的验收。
3.13入住前质量检查和维修
根据完工后内部检查的流程和方法，项目部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。
3.13成品保护措施
1)铝合金门窗：
运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件。
进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。
禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。
在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。
门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。
严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花
烧伤或烫伤面层。门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。
在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。
2)入户门：
运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。
进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。
进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。
对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。
施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花烧伤或烫伤面层。
3)防水层
基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。合理安排施工流向，避免过早上人走动。
已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。
穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。
地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。
4)涂料与油漆
在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。
将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。
涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。
5)地坪
安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面
粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。
6)地砖
急促砂浆尚未达到强度前，其他各种不得进入同一施工区操作。
不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖
其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。
施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。
7)电梯
电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。
调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。
电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行保养。
4安全文明施工管理
4.1安全文明施工控制要点
1)在工程施工前，项目部应组织学习国家安全法律和规章制度及地方性安全法律法规，对施工图纸中影响施工安全的因素提出改进建议，以及对施工场地环境安全隐患提出纠正措施，并审查施工总平面图中办公室、宿舍、食堂、仓库等临时设施的布置及施工现场场地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有关安全技术标准和文明施工要求。
2)项目部应对勘察、设计、施工、监理、工程机械设备供应单位进行安全资质审查，审查各相关单位执行《建设工程安全生产管理条例》的情况。
3)项目部要督促施工单位完善健全现场安全管理制度和安全保证体系，要求施工单位必须配备足够的安全检查人员。检查项目经理、工长、安全检查人员、特种作业人员配备及安全资格培训持证上岗情况。
4)项目部要审查承包商提供的施工组织设计中的安全技术措施和专项施工方案是否符合工程建设强制性标准，是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并应对台风、雷暴、高温、雨期等季节性施工方案中的安全技术措施进行审查。
5)在施工过程中项目部专业工程师要监督施工单位实施安全技术措施的情况，每周组织监理单位、施工单位对现场安全进行检查，并形成安全检查记录表。
6)项目部专业工程师要对基坑支护与降水工程、土方开挖工程、模板工程、起重吊装工程、脚手架工程、拆除工程、爆破工程等进行专项工程安全控制技术措施审查，并对该专项工程的安全工作进行旁站监督检查，做好记录。
7)项目部应每月检查施工单位项目经理、专职安全生产管理员安全生产考核、培训记录。
8)监督承包单位按审定后的安全技术措施规定搭设安全防护设施、起重机械和施工电梯等。
9)项目部应要求施工单位建立各种作业机械设备的操作规程并定期检查施工单位施行情况。
10)项目部应督促施工单位对红线区地下管网(水、电、气)及红线围墙周界作好安全防护措施
11)项目部专业工程师每月检查承包单位三宝、四口、临边防护、安全用电情况，督促总包单位及时整理现场安全管理资料。
12)项目部应督促施工单位建立施工现场安全用电及防火管理制度,并设置符合消防要求的消防设施。
13)项目部应要求施工单位在新结构、新材料、新工艺的使用前必须编制安全技术措施并报审。施工时应按审定后的安全技术措施进行安全控制。。
14)项目部应督促施工单位在开盘前加强营销售楼通道的安全管理、并于开盘前两周对营销人员进行安全培训，形成《看楼人员安全注意事项》发给营销部。
15)项目部应督促施工单位建立施工现场安全保卫制度及出入证管理制度。
16)项目部在现场发生安全事故后要立即向主管领导汇报，并积极跟踪事故的处理结果。弄清事故发生的原因，并督促施工单位制定相应的防范措施。
4.2安全文明施工检查制度
4.2.1安全文明巡检及周检制度
监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措施是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。
监理公司对场地安全文明施工的检查，以周报形式报送项目部；每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作。
4.2.2安区文明月检制度
项目安全文明施工状况每月例行大检查一次，由监理单位组织，项目部及各施工单位参加。
*检查依据包括：
（1）国家、地方相关文明施工和安全检查的规范、规定；（2）施工单位申报的安全文明施工措施；
（3）工程设计文件。
*检查内容包括：
（1）现场文明施工和安全情况；
（2）施工单位安全自检记录和文件资料管理情况；
（3）工地文明施工和安全技术交底和会议纪要；
（4）上月检查整改意见落实情况。
*检查方法：
（1）现场实物检查；
（2）相关资料抽查。
*检查结论
（1）检查结果现场开会讲评；
（2）存在问题提出整改意见，项目部负责监督监理、施工单位落实；
（3）形成检查记录表（统一采用监理规范表格）及会议纪要备案。
采编：www.pmceo.cOm篇2：房地产项目工程成本管理
房地产项目工程成本管理
1、项目成本控制目标
2、项目成本控制措施
2.1招投标及材料采购方式
根据公司规定，总包招投标原定采用工程量清单方式。相对于以前采用的费率招标方式而言，采用工程量清单方式对成本人员的个人水平的依赖性降低，能及时发现设计不合理之处，减少变更发生，从而降低工程总成本。现由于报批报建和施工图设计滞后，建议采用费率招标，节省招标工作时间。
对于甲方分包工程、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行"货比三家、择优选用"，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。
对于甲定乙购设备材料，项目部、成本部、设计部，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。
2.2推行限额设计
根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的物业类型，要求设计院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。
2.3设计奖罚制度
（例，仅供参考）
为鼓励设计院积极配合成本控制工作，进行多方案技术、经济认证，针对工程设计中对造价影响明显的经济指标：桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、开窗率等进行量化，与设计费直接挂沟。
2.4部品部件调查研究
在扩初设计和施工图设计阶段，对工程中的部品部件如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等进行全面的调查研究，在部品部件的设计品质、成本目标、市场认可、招标采购供应能协调统一。
2.5图纸审查
开工前，项目组织施工图公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。
2.6变更签证管理
对于工程施工过程中发生的现场签证，项目部要求承包商在工程变更、计日工、零星工程及合同外配合工作引起的现场签证工作持续进行过程中，每天提交有关该项工作所用的人工、工种、材料、机械设备、测量等原始数据，报监理单位、甲方确认；每项现场签证工作完成后3天内，乙方应提交该项签证费用清单及相应的原始记录确认文件，报监理单位、甲方审批。专业工程师负责审核承包商上报的工程量；成本工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。
2.7进度款支付
采用月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，项目部专业工程师协助监理公司负责审核确认上月完成的工程量，成本工程师负责按确认的工程量审核确认工程进度款。
篇3：房地产项目工程分包管理甲供材料协调
房地产项目工程分包管理与甲供材料协调
1、总包管理工作包括：
1)报建与验收：分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责；总包负责监督、检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理。
2)进度协调：总包单位应在开工后30日内提交分包工程的进出场时间，经甲方监理、确认后执行；协调日常工作，按月提供对各分包工程的进度要求。
3)合同付款：分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请，经总包确认后，提交监理公司、甲方才能向分包单位支付工程款。
4)安全文明施工：分包单位进场后，总包负责对其现场安全和文明施工进行管理；分包工程施工过程中及竣工后，甲方负责督促分包单位将易破坏部分进行包装保护。
2、总包配合工作包括：
1)在分包工程施工前，按甲方及分包单位的要求完成有关的土建项目施工，提供具备各分包工程施工的条件。
2)提供必要的测量定位线；与分包单位核对各分包工程图纸与总包图纸间相关联的尺寸、标高等数据是否统一，并对所提交资料的准确性负责。
3)提供工地现有的垂直运输、脚手架供分包工程使用，如需拆除应报甲方批准；
4)施工、生活用水用电接口，水电费由分包单位负责；
5)提供办公和生活便利、加工场地等；
6)提供分包人员、材料、设备进场、吊装、堆放、保管条件；
7)清理分包工程施工场地；
8)负责在交叉施工过程中，采取措施保护分包工程成品，分包工程的成品遭到破坏，（除当场抓住破坏者外）全部责任由分包单位承担80%，总包单位承担20%；注：--该条款是否合适，请胡经理、姚经理把关。
9)分包工程竣工后，由分包单位和总包办理移交手续，总包负责该分包工程的成品保护工作，移交后保护不周造成损失概由总包负责；
10)按图纸、规范要求等完成分包工程预留预埋（线管须穿通铁丝），修补分包工程施工损坏，完成分包工程安装后的修补及塞缝；
11)其他方便分包工程施工的工作。
3、甲供、甲定乙购材料管理
1)除甲供材料、设备外, 其它材料、设备均由总包单位采购。甲定乙购材料、设备应从甲方指定的供应商处购买，若总包拒绝该供应商，则应提供同等品质或更高品质的材料、设备并经甲方确认，而指定价格不变。
2)总包单位应于合同签订后30天内编制甲供/限价材料、设备计划报甲方采购，乙方不及时上报或上报数量有误，责任由总包负责。由于工程变更引起甲供材料、设备数量的变化，总包应在收到变更通知5日内书面通知甲方。
3)甲供材料、设备送到现场，由供应商负责卸货；甲方、总包和供应商三方共同验收后即交总包保管。总包应为甲供材料、设备的进场、卸货和仓储提供必要的条件。
4)总包提交的甲供材料、设备数量应准确，超出工程用量及其合理损耗量部分由总包向甲方购买。
5)总包在接到甲方关于限价材料、设备通知后，应积极与指定的供应商洽商，如确认指定上限价或付款条件无法接受，应及时通知甲方。
6)因总包对限价材料、设备供应商的付款拖延导致供货不足影响工程进度，由此带来的损失由总包承担。甲方有权利从总包的付款申请中扣除该款项直接支付给指定供应商。
7)总包供应的装饰材料，水电管线、设备均需向甲方报送三家以上供应商资料，经甲方和监理公司确定、封样后方可采购。
8)所有材料、设备均由总包按规定进行检查、送检，检测费由总包负担（含甲供和限价材料、设备检测费）。
9)材料、设备的见证取样应符合国家和当地有关规定要求，见证取样数量应不少于送检数量的30％，并保证每一种需检测的材料、设备均有见证取样。
10)所有材料、设备均必须符合图纸、规范和有关规定的要求，总包有责任拒绝不合格的甲供和限价材料、设备，并书面通知甲方，说明理由。因甲供材料、设备不合格带来的退货及损失由甲方全部承担。
篇4：房地产项目沟通管理
房地产项目的沟通管理
1进场知会
对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发《进场知会》，明确：项目部的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。
2周例会
监理周例会定于每周开会，由工程总监主持；项目部工程周例会定于每周，由项目部工程经理主持；项目部周例会定于每周，由主持。
3工程月报
项目部每月末编制工程月报，对本月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工程款支付情况进行全面整理，并报送项目副总经理、总经理。
4里程碑形象进度
工程基础（打桩）开工、主体封顶、外架拆除、单体验收、样板楼展示、销售开盘为项目工程里程碑，各标段工程里程碑形象进度完成后2天内应编制《里程碑形象进度》，通报深圳公司。
5文件的收发、传阅
文件的收发由专职资料员统一管理，并在项目部内形成传阅制度。
6文件的归档
A册：公司管理规范：某某集团深圳公司管理控制文件（A1）
B册：合同文件：施工合同文件（B1）
监理合同文件（B2）
材料采购合同文件（B3）
合同登记汇总表（B4）
施工合同台帐（B5）
C册：公司内部来往文件:
发文：（C1）
收文：（C2）
D册：监理公司往来文件
《监理人员登记表》及证明资料（D1）
监理规划（D2）
监理细则（D3）
监理例会纪要（D4）
监理备忘录及专题报告（D5）
监理月报及审核意见（D6）
发监理单位文件（D7）
监理考核表（D8）
E册：与施工单位来往文件
施工组织设计（E1）
施工方案（E2）
工程联系单（E3）
工程整改单（E4）
工程验收单（E4）
分户验收档案（E5）
F册：设计变更和工程签证
设计变更（F1）
技术核定单（F2）
工程签证（F3）
工程指令单（F4）
G册：计划管理
总进度控制计划（G1）
施工图纸交付计划（G2）
甲供材料进场计划（G3）
总进度计划（施工单位）（G4）
月计划（施工单位）（G5）
周计划（施工单位）（G6）
H册：作业指导书
工程管理策划书（H1）
成本管理指导书（H2）
Ｉ册：材料设备管理
封样登记一览表（I1）
收（调）料单（I2）
设备调试验收记录（I3）
J册：进度款支付
工程付款台帐（J1）
扣款通知单（J2）
奖/罚款通知单（J3）
K册：会议纪要
公司每月例会纪要（K1）
甲方召集专题会议纪要（K2）
工程月报（K3）
L册：后勤管理
考勤表（L1）
项目经理部固定资产登记表（L2）
其他文件（L3）
篇5：房地产工程项目风险对策
房地产工程项目的风险与对策
1进度控制风险与对策
注：--针对项目具体特点进行编写
2质量控制风险与对策
注：--列出项目工程质量控制的重点，编写预防措施
例，仅供参考，根据项目具体情况作增减或修改
地下室防水、排水、抗裂、防渗，屋面、墙面、卫生间抗渗漏，粉刷开裂、空鼓是本工程质量控制的重点。项目部应充分发挥监理公司、总包单位及各分包单位的主动性，完善质量保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，把好竣工验收最后一关。
重点部位的质量通病防治措施
模板工程质量通病及预防措施
a梁模板：
通病现象：梁身不平直、梁底不平及下挠、梁侧模炸模、局部模板嵌入柱梁间、拆除困难。
防治措施：
（1）支模时应遵守边模包底模的原则，梁模与柱模连接处，下料尺寸一般应略为缩短。
（2）梁侧模必须有压脚板、斜撑、拉线直后将梁侧钉固。梁底模板按规定起拱。
（3）混凝土浇筑前，模板应充分用水浇透。
b柱模板：
通病现象：炸模、断面尺寸鼓出、漏浆、混凝土不密实，或蜂窝麻面、偏斜、柱身中间柱模偏位。
防治措施：
（1）根据规定的柱箍间距要求加固。
（2）成排柱模支模时，应先两端柱模，校直与复核位置无误后，顶部拉通长线，再立中间柱模。
（3）、四周斜撑要牢固。
c板模板：
通病现象：板中部下挠，板底混凝土面不平。
防治措施：
（1）楼板模板厚度要一致，搁栅木料要有足够的强度和刚度，搁栅面要平整。所有搁栅均刨至统一尺寸。
（2）支顶要符合规定的保证项目要求。
（3）模板按规定起拱。
钢筋工程质量通病及预防措施
通病现象：钢筋下料长度不准箍筋歪斜扭曲，绑扎间距不均，钢筋贴模板，负筋下塌等。
预防及纠正措施：
（1）指派熟练工人操作钢筋机械，定期校核调直机的计量部件。
（2）加工箍筋时一次性加工个数不宜过多。
（3）梁板及墙柱钢筋绑扎时，先划线，后绑扎，严格按线绑扎。
（4）严格用按规定厚度的具有足够强度的砼垫块将梁板钢筋垫起，墙柱钢筋的保护层垫块绑扎牢固。
（5）板面负筋要用固定马凳垫起，数量要足够，绑扎要牢固，避免踩踏。
砼工程质量通病及预防措施
通病现象及预防措施：
（1）蜂窝。产生原因：振捣不实或漏振；模板缝隙过大导致水泥浆流失，钢筋较密或石子相应过大。
预防措施：按规定使用振动器。停歇后再浇捣时，新旧接缝范围要小心振捣.模板安装前应清理模板表面及模板拼缝处的浆，才能使接缝严密。若接缝宽度超过2.5mm，应予填封，底板钢筋过密时应选择相应的石子粒径。
（2）露筋。产生原因：主筋保护层垫块不足，导致钢筋紧贴模板；振捣不实。
预防措施：钢筋垫块厚度要符合设计规定的保护层厚度；垫块放置间距适当，钢筋直径较小时垫块间距宜密些，使钢筋下重挠度减少；使用振动器必须待混凝土中气泡完全排除后才移动。
（3）麻面。产生原因：模板表面不光滑；模板湿润不够；漏涂隔离剂。
预防措施：模板应平整光滑，安装前把粘浆清除干净，并满涂隔离剂，浇捣前对模板要浇水湿润。
（4）孔洞。产生原因：在钢筋较密的部位，混凝土被卡住或漏振。
预防措施：对钢筋较密的部位应分次下料，缩小分层振捣的厚度；按照规程使用振动器，特殊部位采用φ35小直径振动棒仔细振捣。
（5）缝隙及夹渣：产生原因：施工缝没有按规定进行清理和浇浆，特别是台阶面及墙根处。
预防措施：在墙模施工缝面位置开100×100生口模板，以清除杂物。墙模板脚应留≥200×200mm模板，墙按≤1000mm设置。浇筑混凝土前应全面检查，清除模板的杂物和垃圾。
（6）墙底部缺陷（烂脚）。产生原因：模板下口缝隙不严密，导致漏水泥浆；或浇筑前没有先浇灌足够50mm厚以上水泥砂浆。
预防措施：模板缝隙宽度超过2.5mm应予填塞严密，特别防止侧板吊脚；浇注混凝土前先浇筑50～100mm厚的水泥砂浆。
（7）梁柱结点处（接头）断面尺寸偏差过大。产生原因：柱头模板刚度差，或把安装柱头模板放在楼层模板安装的最后阶段，缺乏质量控制和监督。
预防措施：安装梁板模板前，先安装梁柱接头模板，并检查其断面尺寸、垂直度、刚度，符合要求方允许接驳梁模板。
（8）楼板表面平整度差。产生原因：振捣后没有用拖板、刮尺抹平；跌级和斜水部位没有用符合尺寸的模具定位；混凝土未达终凝就在上面行人和操作。
预防措施：浇捣楼面应提倡使用拖板或刮尺抹平，跌级要使用平直、厚度符合要求的模具定位；混凝土达到1.2mpa后才允许在混凝土面上操作。
（9）基础轴线位移，螺孔、埋件位移.产生原因：模板支撑不牢，埋件固定措施不当，浇筑时受到碰撞引起。
预防措施：基础混凝土是属于厚大构件，模板支撑系统要予以充分考虑；当混凝土捣至螺孔底时，要进行复线检查，及时纠正。浇注混凝土时应在螺孔周边均匀下料，对重要的预埋螺栓尚应采用钢架固定。必要时二次浇筑。
（10）混凝土表面不规则裂缝.产生原因：一般是淋水保养不及时，湿润不足，水分蒸发过快或大构件温差收缩，没有执行有关规定。
预防措施：混凝土终凝后立即进行淋水保养；高温或干燥天气要加麻袋草袋等覆盖，保持构件有较久的湿润时间。
（11）缺棱掉角。产生原因：投料不准确，搅拌不均匀，出现局部强度低；或拆模板过早，拆模板方法不当。
预防措施：指定专人监控投料，投料计量准确；搅拌时间要足够；拆模应在混凝土强度能保证其表面及棱角有不应在拆除模板而受损坏时方能拆除。拆除时对构件棱角应予以保护。
（12）钢筋保护层垫块脆裂。产生原因：垫块强度低于构件强度；放置钢筋时冲力过大。
预防措施：垫块的强度不得低于构件强度，并能抵御钢筋放置时的冲击力；当承托较大的钢筋时，垫块中应加钢筋或铁丝增强；垫块制作完毕应浇水养护。
预留孔洞
通病现象：孔洞漏留、留洞不准。
预防措施：
（1）图纸会审应
对预留孔洞的数量、位置和尺寸认真审核。（2）对电梯留洞，在结构施工前必须选定梯型，按电梯制造厂家提供有关资料进行建筑设计，避免因设计修改再打凿孔洞损害工程主体结构。
加大对分包商的管理
3成本控制风险与对策
项目部积极配合职能部门设计部、成本部，推行限额设计、优化设计，在方案、扩初、特别是施工图阶段强化审图工作，展开部品部件的调查研究，加强现场变更和签证管理。具体措施如下（施工图完成后）：
1、做好规划设计阶段的成本控制
控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70％-90％。设计阶段工作水平的标低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施，主要是以下几个方面：
（1）加强设计阶段的经济论证
（2）实行限额设计
（3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法
（4）要加强设计出图前的审核工作
2、强化施工图的审核校对工作：一是项目部各专业工程师对本专业进行仔细审核，其次监理、特别是总包单位要认真校对。
3、以合同管理为手段，加强成本控制
4、通过招标选择监理单位：好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。
5、严格控制建安成本，降低工程造价
（1）严格进行工程招标，控制新开工程的造价
（2）合理安排施工顺序，减少临时费用
（3）建立工程洽商制度，降低工程成本
（4）严格控制材料、设备价格
（5）加强竣工结算的审核
项目部投资控制：
施工阶段的投资控制，不仅靠控制工程款的支付控制，还应靠组织、经济、技术、合同等措施多方面控制投资。
（1）组织措施
①在项目管理班子中落实投资控制人员、任务分工和职能分工。
②编制阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。
（2）经济措施
①编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标。
②进行工程计量。
③复核工程付款帐单，签发付款证书。
④在施工过程中进行投资跟踪控制，定期进行投资实际支出值与计划目标值的比较；发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施。
⑤对工程施工过程中的投资支出作好分析与预测，经常或定期向有关部门提交项目投资控制及其存在问题的报告。
（3）技术措施
①对设计变更进行设计比较，严格控制设计变更。
②继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。
（4）合同措施
①作好工程施工记录，保存各种文件资料，特别是注有实际施工变更的图纸及通知单，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。
②参与合同的修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。
在项目管理过程中，投资控制贯穿于自始至终，对可能发生的投资偏差要注意主动控制和动态控制，尽可能实现投资控制目标。
4其它
根据总体工程进度要求，在扩初设计文件尚未正式批复、施工图设计正在进行中，工程桩基提前施工，可能产生由于设计不完善、设计变更而带来的返工和浪费，项目部协助设计部积极跟踪施工图设计进程，力求把可能的损失降低。