篇2：房地产开发工程建设管理工作指引之道路管网

　　房地产开发工程建设管理工作指引之道路管网

　　十一、道路管网

　　（一）工作要点

　　1、道路的划分

　　依照主次关系将道路划分为：区内主干道，包括规划道路、公建路、组团与组团之间道路，区内次干道，包括组团内道路，区内支道，包括宅行支路和消防通道。

　　2、综合管网的组成

　　室外综合管网包括排水管网（雨水系统和污水系统）、供水管网、消防管网、热力管网（一次供热系统和二次供热系统）、燃气管网、电力管网（高压电系统和低压电系统）、弱电管网（有线电视系统、电话系统、移动通讯系统、网络系统、智能化系统、消防报警系统等）、园林绿化喷灌系统管网，部分项目还有建筑中水系统管网，山地楼盘还有排洪系统管(管、沟、渠)。

　　3、道路施工时机选择

　　（1）区内主干道是小区交通枢纽，将作为主要施工道路和销售通道，因此在主体开工时，甚至在土方施工阶段就要安排区内主干道的施工。作为施工道路使用时，在主体开工时或土方施工阶段按设计要求施工到水稳层，沥青面层视情况可暂缓施工；作为销售通道使用时，除按设计要求施工到水稳层外，开盘前沥青面层须施工完成。

　　（2）区内次干道施工时间根据楼盘的类型决定。别墅楼盘应在基础部分结构施工完成且土方回填后进行别墅区道路基层施工，别墅封顶后可进行水稳层施工，交楼前安排沥青面层施工；其他楼盘可在外排栅拆除完成后进行次干道基层、水稳层、沥青面层的连续施工，交楼前1个月完成。但样板房区域应在开盘前完成沥青路面施工。

　　（3）区内支道可在外排栅拆除后施工，交楼前1个月完成。

　　4、管网施工时机选择

　　在道路两侧地下埋设的主要管网有：排水主干管网、给水主干管网、室外消防管网、供热主干管网、电力管网、弱电管网、燃气主干管网等，应在道路施工前进行施工，其他埋设绿化带和人行道下且较浅的管道可在绿化带和人行道施工前施工。

　　（1）区内主干道两侧管网，宜在主体开工时，甚至在土方施工阶段施工。

　　（2）区内次干道和区内支道管网施工时间安排按以下顺序：别墅楼盘应在基础部分结构施工完成进行管网施工，然后基础回填，场地平整；非别墅楼盘样板区域应在基础部分结构施工完成后穿插管网施工，然后基础回填，场地平整；非别墅楼盘非样板区可在外排栅拆除完成后进行管网施工。

　　（3）建筑物周边管网施工时间安排按以下顺序：别墅楼盘在主体封顶后，首层砌筑前进行建筑物周边管网施工，然后进行±0.00以下砌筑施工基础梁至±0.00的回填施工；非别墅楼盘建筑物周边管网与区内次干道和区内支道管网一同施工。

　　5、施工道路尽量与小区永久道路重合，施工道路只能施工至水稳层，直至即将交楼时，再进行道路面层（沥青）的铺设、路缘石、排水篦子、截水沟的安装。

　　（二）控制要点

　　1、地下管线埋臵原则如下：

　　（1）地下管线设计应根据小区地下管网规划，即应节约用地，又应远近期结合，为远期接入或扩建留有余地。

　　（2）对各种管线应全面规划、综合设计，合理确定其位臵与标高。

　　（3）地下管线可布臵在路侧带或绿化带下面，用地不够时，可布臵在非机动车车行道下面。在埋设管线困难的地方，支路下面可埋设各种管线。车行道上不应设有井盖。

　　（4）在重要交叉口与或水泥混凝土刚性路面下应预埋过路管线。

　　（5）各种管线埋设深度与结构强度应满足道路施工荷载与道路行车荷载的要求，否则应采取加固措施。

　　（6）路灯电线可延路缘石方向埋设在路缘石与人行道树池之间，埋设深度按规范要求执行。

　　（7）检查井井盖应避开住户大堂入口和别墅私家花园入口。

　　2、管网施工先后顺序

　　管网以设计埋设深度，按先深后浅依次施工的原则组织施工，当管网发生交叉时，压力管道让重力自流管、可弯曲管让不易弯曲管、分支管让主干管、小管径管让大管径管。

　　3、管沟开挖质量及成本控制

　　（1）管沟开挖深度超过5m（含5m）的，或基坑虽未超过5m，但地质条件和周围环境复杂、地下水位在沟底以上的，应编制专项开挖方案，并应做好支护和降水措施。

　　（2）管沟的开挖宽度和坡度须如实在验槽隐蔽上记录，不能以签证形式办理，工程量以验槽记录为依据，按相关规定计取。

　　4、管道施工质量控制

　　（1）重力自流管道施工完成后，在回填前应进行闭水试验。

　　（2）压力管道施工完成后，在回填前应进行水压（或气压）试验。

　　5、管道垫层施工与管道回填质量及成本控制

　　（1）管道支墩及垫层应按设计要求施工，当土质较好，可以不做混凝土垫层时，应与设计沟通，下发设计变更，做好相关记录和拍照存档作为结算依据。

　　（2）管道回填应符合设计要求，当采用石灰土、砂、沙砾回填时质量应符合设计要求。

　　（3）管道回填应分层压实，虚铺厚度应与压实工具相配匹，但最大厚度不得大于40cm。

　　6、道路施工质量及成本控制

　　按集团设计成本与质量控制中心《道路设计施工标准》要求进行设计与施工。

篇3：房地产开发工程建设管理工作指引之园林绿化工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之园林绿化工程

　　十、园林绿化工程

　　（一）工作要点

　　１、熟悉绿化图纸及相关合同。

　　２、做好施工组织计划，包括苗木采购、施工人员、机械设备等组织计划。

　　３、落实施工养护用水，结合项目实际情况做好安排。

　　４、检查进场苗木的规格、品种及数量是否与合同要求一致，并及时在报送的《苗木进场验收明细表》上签字确认。

　　５、检查施工机械型号、台班，并做好记录，于第二天上午在施　　工单位报送的《机械台班登记表》上签字确认。

　　６、与施工单位一起复核施工人数，并做好记录，于第二天上午在施工单位报送的《临时用工登记表》上签字确认。

　　７、做好场地交接，注意交叉作业的成品保护。

　　８、做好苗木养护管理，控制好成活率，与施工单位共同确认已经死亡、需报损的苗木。

　　（二）控制要点

　　１、种植土

　　（１）种植土要求：结构疏松、通气、保水，保肥能力强，无建筑垃圾。如塘泥、田泥；山泥、红泥、与泥炭土的拌合比例为五比一。

　　（２）园林植物种植的最低土层厚度：草坪地被植物30cm；灌木45cm；乔木90cm~120cm；深根乔木150cm以上。

　　２、绿地整形

　　（１）绿化地形堆坡的形状、坡度、标高等必须符合设计要求及效果要求。

　　（2）绿地地形应考虑绿地的排水，往便于排水的方向找坡。

　　（3）绿地地形坡向与井口井盖交接久按高出井5cm接顺。绿地井口井盖与地形交接处应随地形设臵，标高低于土面5cm。

　　（4）绿化地形与园路、广场的交接处应保留30cm的缓冲区，并低于硬化地5cm。花池、花棚、花钵的种植土边缘面标高应低于周边3cm。

　　（5）泳池周边的种植区土面边缘高度低于周边泳池5-10cm。绿地土面低于路牙3cm。

　　（6）绿化地形经机械粗平整后，再由人工进行精平整，达到无影响种植的团粒、无明显低洼后，方能进行种植和草皮铺种。

　　３、种植穴

　　（1）挖种植穴、种植槽后，应施入腐熟的有机肥（鸡粪、泥炭土、蘑菇肥）作为基肥.种植穴底部铺5-10cm的基肥。

　　（2）大树、乔木的种植穴应比土球直径大40~60cm，树穴上口下底应接近，绝不能形成下小上大的种植穴。种植穴的深度应比土球高度深20-50cm。

　　（3）种植穴挖出的石块，垃圾，影响生长的杂物应清除。

　　４、大树种植

　　（1）种植前复核苗木品种规格、长势是否符合设计要求。

　　（2）验点验线，必须与要求种植的品种、位臵相符。

　　（3）大树种植前，应检查种植穴大小是否比土球直径大40~60cm；深度是否比土球高度20-50cm。

　　（4）大树种植前需剪除部分侧枝、密枝、弱枝、徒长枝、枯枝、病虫枝，摘除部分叶片，拆除不易腐烂的包装物；对特殊类树种的枝干保护包裹和起吊绑扎时的保护包裹。

　　（5）种植大树时，起吊时应软性另吊包裹，应保持大树直立，不得倾斜，观赏面（生长向）朝向主要观景点；回填种植土应分层夯实，使土球底部及周边种植土充分接触，粘结在一起。

　　（6）种植后立即用竹竿或铁线固定大树，固定后才能浇定根水，定根水须一次性浇足浇透，对角轮换浇水，切忌单方一次性浇透；第一次淋定根水的位臵在大树的倾斜的反方向位臵进行，淋透定根水后检查大树的直立情况进行重新固定。种后一周内保持土球湿润，并每天三次对树干、枝叶喷水保湿。

　　（7）大树土球边缘与建筑物外墙距离应符合规范要求，并大于4m；大树土球边缘与地下管线的距离应大于1.5m,并符合规范要求。大树土球与地下管线不能相冲突。

　　（8）为防止大树积水，遇土质排水不良的树池树穴花钵应做疏水层排水。

　　（9）大树种植的土球顶部高度应高于树穴周边树头5~8cm，保证不积水。

　　（10）对热带树种在冬季种植时必须进行树体的防冻措施。

　　５、棕榈科植物种植

　　（1）增加种植棕榈科乔木售楼区域及重要位臵必须选用叶形完整、树冠完美的假树苗进行种植。其余部分的棕榈科乔木须保证成活。

　　（2）种植穴尽量挖宽、加大，深度与土球高度相平，种植穴应混入中砂及泥炭土（比例：3：1：1）种植。

　　（3）棕榈科乔木种植前的枝叶尽量少减或不减，保证树木的树冠丰满。

　　（4）种植乔木时应保持大树直立，不得倾斜，用砂拌泥炭土和种植土进行混匀后，回填、插实、压紧，使土球周边与砂、泥炭土粘结。

　　（5）乔木种植后，应用竹竿、铁线支撑固定，并浇透第一次定根水；每日两次定时浇水，保持树干、树叶的浇水、喷湿。

　　６、灌木、地被植物种植

　　（1）地被植物种植达到50cm以上，必须进行样板种植。

　　（2）场地清理后进行放线，并撒施有机肥，翻松土表之后清理翻出的垃圾、石块、碎石等杂物。撒施有机肥，混匀种植土。

　　（3）种植后回填种植土。

　　（4）浇足定根水。种植期间的种植袋即时清理，垃圾、石块、碎石、杂物应统一堆放，统一清理。

　　（5）袋苗种植密度标准要符合样板要求。

　　７、草坪种植

　　（１）草坡按设计要求构筑地形、堆土坡。

　　（2）清理场地的垃圾、石块、碎砖等杂物，并翻松土壤。

　　（3）回填种植肥泥与细砂混匀并人工精平，用板刮平、找平；土坡比园路、平台、花基面低若3~5cm，绿化地的井口、井盖低于土坡5cm，并据地形设臵。

　　（4）铺贴草皮时应铺不留缝，边铺边拍平草皮。

　　（5）草皮铺种后应进行拍实、拍平、滚压、浇水。

　　（6）绿化地的井盖处摆放植草格或者盆花。

　　注意事项：大树种植图必须与道路管网图进行平衡，避免反复挪树。

篇4：房地产开发工程建设管理工作指引之园建工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之园建工程

　　九、园建工程

　　（一）、工作要点

　　1、开工前专业工程师必须熟悉项目相关图纸和合同，组织相关人员召开图纸会审。

　　2、组织项目组成员、施工单位现场负责人、各施工班组负责人、主要施工员进行交底。交底内容包括：有关的工程管理制度、材料管理要求、样板先行、工序报验要求、签证规定、进度款支付、工程验收等规定。

　　3、督促施工单位及时办理甲供材料的申报及乙供材料样板确认工作。

　　4、督促施工单位结合开盘时间要求做好施工组织设计。

　　5、协调相关单位及时做好场地交接工作。

　　6、对重点工序施工进行旁站监理。

　　7、对黄蜡石摆放等景观要求较高的要求设计师现场跟踪。

　　8、对于已完工及时做成品保护。

　　9、中心园林施工时，为避免其他施工单位对园林园建施工的影响、干扰，有利于成品保护，要求对中心园林施工区进行围蔽。

　　（二）控制要点

　　１、场地平整、基础开挖

　　（1）、核对施工单位定点放线，特别是边界线、标高的控制必须符合设计要求。

　　（2）、土方开挖前，跟有关部门联系，明确开挖的地段地下是否有管线，并向施工单位交底。开挖时要求施工单位派专人负责指挥，特别是对管线埋设不明确的地方，应先试探后开挖。

　　（3）、根据挖土的深度及土质要求，按规范要求放坡或者用挡土墙支撑。

　　（4）、开挖达到标高后进行夯实，回填土应分层夯实，夯实的密实度达到设计或者规范要求，如果碰到是软基，必须换填处理或打木桩处理。

　　２、垫层施工

　　（1）、水泥石粉层　　石粉与水泥必须捣拌均匀，混合物的含水率要达到规范要求（一般用手捏放开后不散为准），摊铺时应计算出虚铺的厚度（设计上的厚度是指压实后），以便压实层标高过低，要认真检查标高及厚度。

　　（2）、混凝土层

　　先制模扳，打标高点，每2米一个，监理工程师检查边界线、标高、桩高及排水坡度。

　　混凝土浇捣前用水淋湿石粉垫层，监理工程师必须旁站，检查混凝土标号，浇捣时棒式振动器及平板振动器配合使用。

　　３、防水层（防水膜或防水毯）施工

　　（1）、材料：检查是否与设计及验收样板要求相符，是否具有产品合格证及出厂检验报告。

　　（2）、基层验收：基层符合设计要求，是否存在石块、树枝等针锐物。

　　（3）、防水层搭接（或烫接）是否符合设计要求，注意检查收水井、驳岸及管线收口处的搭接质量。

　　（4）、保证做好防水层的成品保护，并及时做好防水保护层施工。

　　４、面层施工

　　由于材料及其铺装形式的不同，形成了不同类型的园路及广场；可分为：块料面层、碎料面层、步石、汀步、台阶和蹬道等。

　　（１）块料面层

　　材料验收：石材各种规格必须符合设计要求，是否与样板相符；

　　砂浆标号符合设计要求，特别注意含水率（用手捏，放手成团，不散开），厚度一般3-6cm。

　　铺前先确定排水坡度，考虑接口，收口的处理。

　　铺贴时，必须先挑选石材，通线、砂浆浇拌均匀，先摊铺砂浆并夯实，在石材底面涂一层水泥膏，再铺贴；对污染的石材马上处理，两天后必须填缝。

　　伸缩缝所留的位臵必须与混凝土垫层的伸缩缝对齐，具体做法按设计要求。

　　对已完成的面层铺一层湿沙，起养护及保护作用。

　　完工后，要求不积水、不空鼓、缝对齐，缝宽小于1mm，平整度不能大于1mm、接缝高差小于0.5m。

　　（２）彩砖面层

　　材料验收：砖的规格统一、颜色一致、不起碱，砂或砂浆必须符合设计要求。

　　铺前控制：确定铺法，要注意模数，排水方面的坡度，首先用水泥砂浆铺边线的波打线，再用砂铺里面。

　　铺贴方法：砂的厚度一般为30-50mm，先铺一层砂，用水冲实后，再铺；砂的厚度超过50mm，加6%~8%水泥，用中砂填缝。

　　质量要求：缝对齐、平稳、不积水，砖与砖夹紧，缝填满砂，不出现松动。

　　对已铺完的面层，覆一层砂。

　　（3）碎料面层

　　①水洗石米

　　材料验收：石米的大小应符合设计要求，圆型、光滑、杂色少、大小基本一致，否则要筛过才能用，水泥使用白水泥、黄水泥。

　　配料：先按1：2的黄、白水泥的配合比例混合，浇捣均匀，然后以水泥混合物、石米1：2.5的配比混合浇捣均匀，再适当加水捣拌。

　　摊铺找平，厚度必须20mm以上，宽度超过3米必须分格，压实、提浆、滚筒滚压等反复多次，两个小时左右后用水洗至露出石米为止，完工后应采取保护措施，防止污染及破坏。

　　质量要求：石米分布均匀，密度达到90%以上。

　　②不规则板料面层类

　　材料验收：符合设计要求、样板要求。

　　冰裂纹的形状以五变形为主，六变形、四边形为辅，绝对不用三角形，内角小于90度，外角大于135度，缝不能成直线，不能成十字交叉，每边长度不等，缝不成直线，铺时应将平整的一面朝上；以三角形为主的，内角不能小于45度。

　　铺法：有密缝和留缝，留缝的缝宽为0.8cm~1.2cm，并且勾成凹缝。

　　完工后，表面平整，不积水。

　　③卵石类面层

　　材料验收：明确设计上要求是卵石还是雨花石及规格，事先必须提供样品，明确后再大批进货。

　　铺时现明确是平铺还是竖铺挑选石子：大小基本一致，洗干净晾干，在已打好的垫层上铺2-3cm厚的水泥素浆，待素浆稍凝，即将晾干的卵石插入素浆内（平嵌的露出的高度为卵石厚度的1/2，竖嵌的露出的高度为卵石高度的1/3）拍平。待水泥凝固后，用清水将卵石表面上的水泥刷洗干净；完成后再用30%的草酸溶液洗刷卵石，使卵　　石颜色清新。

　　质量要求：石子大小基本一致，分布均匀，表面平整，不积水，不出现脱落及水泥污染。

　　用无污染的材料覆盖，定时淋水保养达到14天，并采取保护措施，防止在养护期间受到损坏。

　　④涂料面层

　　材料验收：材料的品种、性能、颜色必须符合合同或图纸要求，有合格证及质检资料。

　　批荡贰子粉基层：将基底清理干净，批一层贰子粉，干后打磨，再批一次，再打磨；要求坚实、牢固，无粉化、起皮和裂缝，阴阳角垂直。

　　涂料，先刷一层底漆，干后再刷二层面料，同一

区域表面效果颜色均匀一致，不出现泛碱、咬色、流坠、疙瘩、砂眼、刷纹，装饰线、分色线允许偏差1mm。

　　值得注意的是：外墙必须考虑做滴水线，防止可以避免的污染。

　　⑤木材饰面层

　　材料验收：材料的品种应符合设计及样品要求，必须经过防腐、防虫处理，并提供质检证明。

　　安装前，先放线定标高，打龙骨。

　　饰面的木材根据设计要求进行安装，应采用竹钉固定，钉眼齐平木板，均匀分布。

　　油漆：油漆应根据设计规定的用料，油漆的效果应颜色均匀一致、木纹清楚，无刷纹，不允许出现流坠、皱皮现象。

　　5、对工程进度有较大影响的园建材料，须尽快定板、确板，督促施工单位尽早制订材料计划，签订购销合同，落实材料的进场时间，必要时，设专人跟进。

篇5：房地产开发工程建设管理工作指引之豪装工程

　　房地产开发工程建设管理工作指引之豪装工程

　　八、豪装工程

　　1、工作要点

　　（1）样板先行

　　豪装工序大面积开始施工前，须先做施工样板，按制度要求，经过验收、批准同意后，才能进行大面积施工。

　　（2）材料计划

　　及时准确地制定各种甲供材料计划，根据进度计划，按照《洋房各户型室内甲供材使用量参考标准》（*地司管函字[20**]第059号）、《三月材料计划申报指引》（*地司管函字[20**]第077号）等文件、制度要求，合理制定各种甲供材料计划。

　　豪装单位进场前一个月完成甲供材料计划申报，施工单位进场前，甲供材料必须进场。

　　督促施工单位尽早制定乙供材料计划、保证材料及时到场。

　　（3）材料进场验收

　　除了按标准、设计要求对进场材料对板验收外，还应对照合同要求的品牌、技术参数进行验收。

　　（4）橱柜等定制定做类材料须尽早进行制作尺寸的测量、确定。

　　（5）合理安排各种装修工序的施工，做好各种成品的保护，尤其木门、门套线等投诉热点，必须有可靠的保护措施，尽可能避免刮伤、碰损。

　　（6）在使用电梯运材料前，须做好电梯内饰的保护，且安排专业人士管理运行电梯，防止电梯因使用不当而造成损坏。

　　2、控制要点：

　　（1）材料验收

　　根据材料手册和材料样板对进场的材料进行验收，对材料的外观及各种技术参数进行检查，按规定见证取样、送样做实验。

　　对吊顶的线条、板材、吊杆、龙骨进行验收，尤其注意卫生间的吊顶要有防潮要求。

　　墙地砖材料进场时应对板验收。

　　门类材料验收：对照样板核对材料的品牌、外观质量、锁孔位臵、合页小五金的等方面的质量。

　　木地板进场材料分批抽样进行对板验收。有地热的木地板须使用地热类木地板。

　　内墙漆、墙纸材料验收：对板核对材料的品牌及各项技术参数，注意内墙漆的保质期。

　　应及时确定乙供石材样板，督促乙供石材的材料计划制定、订货及进场。对进场石材对板抽样验收，检查其厚度、种类、规格、色泽等。加强石材的运输与存放管理，避免较高的破损率。

　　（2）施工质量控制

　　豪装工作面移交：工作面移交必须以书面形式，杜绝大小头、渗水现象，对墙面空鼓、开裂、平整度超过规范要求等质量问题，主体单位必须及时整改；对室内水平标高线必须书面详细交底，说明基准线是装修完成面还是结构面。

　　线条吊顶安装：注意吊顶的观感，石膏线条的接缝处理。

　　墙地砖施工前，按设计要求做刚性防水层，然后排版，并在墙面弹线，在地面挂线，控制粘贴层的厚度、平整度等。粘贴质量主要控制空鼓、平整度、垂直度、接缝高低差、观感质量等指标。细部收口处理指阴角、阳角、地面与墙面交接处、窗台平面与墙面的收口，以美观大方、施工方便为原则。

　　门安装：注意门的正、侧面垂直度、门扇与地面完成面的距离、门套与墙面的缝隙、门的成品保护。

　　橱柜、淋浴间隔、飘窗栏杆安装：对板进行材料验收、核对材料的品牌及各项技术参数。安装质量：保证牢固、安装位臵准确、开启灵活等。

　　木地板安装质量控制：保证每间房间内木地板颜色一致，不能有明显色差。木地板拼缝缝隙不能过大，不大于0.1mm，木地板不能有翘曲变形的现象，平整度控制在3mm以内。

　　灯具、器具安装要求定位准确、统一、合理，安装牢固。

　　内墙漆、墙纸基层处理：要求基层平整、坚实、干燥。内墙漆不能有明显的刷痕、流坠、疙瘩，不能起泡、起皮、脱落。墙纸接缝美观、平整，不能有气泡。内墙漆、墙纸施工时注意温度控制。墙纸粘贴前，基层含水率必须控制在8％以内，且墙面在刮腻子前应涂刷抗碱封闭底漆。

　　石材安装前应排版，保证安装质量及美观。完成后做好可靠的成　　品保护。严禁已安装的石材被碰坏，避免石材被刮花。特别注意石材

　　安装的收边收口，加强收边收口质量控制。

　　石材破损处理：已断裂的石材应在铺贴前用调好颜色的AB胶削切修补平整。