篇2：安全对策措施的定义

　　安全对策措施的定义

　　安全评价的安全卫生对策措施是要求设计单位、生产经营单位在建设项目设计、生产经营、管理中采取的消除或减弱危险、有害因素的技术措施和管理措施，是保障整个生产、劳动过程中安全卫生的对策措施，在生产全过程中预防事故和职业危害。

　　在安全评价的对策措施部分，除了要列出设计单位、建设单位或生产经营单位已提出的安全对策措施外，还应根据国家的有关法律、法规、标准，根据评价对象的具体情况，以及评价结果，提出具体、合理、针对性及可操作性强的安全卫生对策措施。

　　安全技术措施遵循的原则：

　　根据安全技术措施等级顺序的要求，遵循以下原则：

　　a.消除。通过合理的设计和科学的管理，尽可能从根本上消除危险、有害因素;如采用无害工艺技术，生产中以无害物质代替有害物质，实现自动化作业、遥控技术等。

　　b.预防。当消除危险、有害因素有困难时，可采取预防性技术措施，预防危险、危害的发生;如使用安全阀、安全屏护、漏电保护装置、安全电压、熔断器、防爆膜、事故排放装置等。

　　c.减弱。在无法消除危险、有害因素和难以预防的情况下，可采取减少危险、危害的措施：如局部通风排毒装置、生产中以低毒性物质代替高毒性物质、降温措施、避雷装置、消除静电装置、减振装置、消声装置。

　　d.隔离。在无法消除、预防、减弱的情况下，应将人员与危险、有害因素隔开，并将不能共存的物质分开;如遥控作业、安全罩、防护屏、隔离操作室、安全距离、事故发生时的自救装置(如防护服、各类防毒面具)等。

　　e.连锁。当操作者失误或设备运行一旦达到危险状态时，应通过连锁装置终止危险、危害发生。

　　f.警告。在易发生故障和危险性大的地方，配置醒目的安全色、安全标志;必要时设置声、光或声光组合报警装置。

篇3：假日大酒店精装修工程难点分析及对策措施

　　假日大酒店精装修工程难点分析及对策措施

　　1材料的定货与施工控制

　　本工程做为五星级大酒店,使用材料用料精良、考究，许多材料定型加工定货，定货周期长,是直接影响工期的重要因素之一,定货过程中,对于发生的材料的以次充好,以假乱真等问题,是影响工程质量的重要因素。施工过程中,操作工人施工控制不好,包括材料安装部位错误，质量不好而造成的返工，以及安装顺序颠倒等造成的材料追加定货，不仅会造成重大的经济损失，也将对于本工程的工期造成无法弥补的损失。为防止以上事件发生,制定以下措施:

　　序号 防止发生情况 对策措施

　　1 定货周期长 先期施工准备,确定施工材料品种、规格、供应商，了解供应周期情况，制定详细材料定货计划表(经甲方确认后实施订货)。

　　2 以次充好 样板封样，合同条款制约，完善的材料检验制度。

　　3 以假乱真 产品证件齐全，合同条款制约，完善的材料检验制度。

　　4 材料加工与现场不符 随合同文件制定关于材料加工之详细图纸，尺寸清晰，明确，材料的各项要求详细、准确。

　　5 材料保管及验收 1.下发关于材料搬运、码放、保存的详细交底文件。

　　2.材料验收要有业主、总包、监理共同验收。

　　6 施工过程控制 1.分项工程样板制

　　2.分项工程技术交底

　　3.工序自检\交接检\隐预检制度

　　4.分项工程报验收

　　7 文明施工

　　成品保护 制定有针对性的详细文明施工制度和成品保护制度。

　　8 清理 分别根据不同分项工程的特点，进行有关材料清理的具体措施交底。

　　2具体对策措施详述

　　2.1定货周期长: 根据施工控制进度计划及材料选材情况,各分项工程施工工期安排，制定材料定货计划，采用计划分期、分批进货。

　　2.2防止材料发生以次充好的情况:

　　材料选定时,对于材料样板之材质、样品均保留3份资料，分包方、总包方、监理单位(业主)分别保管，任何一方的控制，均可对供货商之供货产生约束。在材料签定供应合同时，应严厉约束供货品质，否则将采取严厉的经济处罚。

　　2.3以假乱真的情况:

　　是指供应的材料非原选定的制造商,仅从外观效果与原材料相似,材质等情况不相符,防止出现这种情况应做好以下方面:不仅在样板的实样方面做好原始凭证,关于材料制造商提供的质量检验报告、合格证及其他方面的证明也一应俱全。

　　2.4材料加工与现场不符:

　　对于块材，例如卫生间墙地面石材、台板、镜子、玻璃隔断等非标准材料，在材料计划制定前,应先到施工现场进行尺寸实测,然后做出符合现场实际的排板图，根据排板图制定材料计划，并对于材料的规格、厚度、加工要求进行详细的书面交底。

　　2.5材料保管及验收:

　　(1)材料、材料半成品进入施工现场后，严格按照合同上的规定及有关规范的要求由材料员、责任工程师、专职质量检查员共同进行内部检查验收，不合格的材料、半成品绝不使用在工程上，即按照ISO9001标准的程序文件要求进行处置。然后报至总包、监理、设计、业主共同检查验收合格后，方可使用在工程上。

　　(2)运至施工现场的各种材料、材料半成品要根据其特点及合同规定的要求进行码放，并安排专人看管。施工过程中，贵重材料、半成品的搬运，下发书面的搬运作业指导书进行交底，“一般”材料及半成品的搬运在“分项工程的技术交底”中写明并进行交底。

　　(3)有特殊要求的装饰材料由项目经理部、总包、监理、甲方代表共同验收，验收合格后，方可使用在工程上，保证验收的一次通过合格率达到100%。

　　贵重材料应放置在专门的库房，库房严禁无关人员进入，施工班组领料前，领料计划必须经过现场总工签字认可。

　　2.6成品保护：成立以项目总工为首的成品保护小组,具体组织机构见下图:

　　成保具体措施:可见第十章10.2节。

　　3重点工程项目质量控制难点分析及对策

　　本工程做为五星级酒店工程,卫生间墙石材施工及各项接口处(包括:阴阳角,墙面石材接口、墙面石材与吊顶接口等部位)以及客房木作、墙顶阴角线处是体现此标准的重点部位。为使此重点部位体现较高的质量标准，特制定以下控制措施：

　　3.1地面石材的铺贴

　　序号 质量问题 防治措施

　　1 色泽不均匀 加工的石材采用同一批荒料开采或同一批荒料开采的石材使用在同一房间。

　　根据花纹走向，在加工厂切割加工时编号，铺贴时对号入座。

　　加强对工人对选材试铺、调色工作的教育，严格按质量标准选购材料。

　　2 接缝不平、缝子不均

　　专人负责从楼道统一往各房间引进标高线，房间应四边取中，在地面弹出十字线，安装时应安装十字线交叉处最中间的一块板材作为标准，若以十字线为中缝时，也可在十字交叉点对角线处安放两块标准块。标准块为整个房间的水平标准及经纬标准，应以90度角尺及水平尺仔细校正。

　　从标准块向两侧和后退方向顺序铺贴，并注意随时用水平尺和直尺找准。缝子必须通长拉线，不能有偏差;铺设前分段分块尺寸事先排好定死，以免产生游缝、缝子不均和最后一块铺不下，或缝子过大的现象。

　　板材应事先用套尺检查，对有翘曲、拱背、宽窄不方正等缺陷的板挑出不用。

　　(1)控制地面石材平整度质量控制详图：

　　地面排石材第一块砖施工具体位置：

　　3.2卫生间墙面石材

　　分别从以下方面控制:

　　(1) 工序控制:

　　管理点 管理内容及

　　质量标准 技术实施对象 责任者

　　测定方法 测定时间 对策

　　图案颜色 饰面板品种、规格图案符合设计要求 观察 镶贴之前 材料检验，用前挑选，有图案的试拼图案;进行装饰设计，现场放线 责任师

　　设计人

　　操作者

　　镶贴 牢固、无歪斜无空鼓 观察

　　小锤轻击 镶贴完活之后观察，达到一定强度后小锤轻击 基层准备，清理干净后再贴，要平整粗糙、干燥(或润湿)无灰尘，粘结剂选用符合要求。 责任师

　　操作者

　　表面及接缝 平整、洁净、颜色一致，压向及非整石材使用部位适宜、接缝平直，宽窄一致 观察 完活之后及时检查 按装饰设计、现场放线布置石材及缝及时调整修理 操作者

　　板材套割 用整块石材套割吻合，边缘整齐 观察 完活之后及时检查 采用专用工具现场套割，应用管理(控制)图管理 操作者

　　(2)施工条件:

　　1)墙面弹好50CM水平线。

　　2)安装好门框，位置准确，垂直，牢固。

　　3)做好水电管线，堵好管洞。

　　4)预埋件已放好。

　　5)样板间已经过有关人员验收合格。

　　(3)机具质量控制

　　1)施工机具齐全。

　　2)操作之前，先检查机具是否安全适用，发现异常修好后再用，确保安全生产和工程质量。

　　3)操作之后，清理机具，妥善保管，以备再用。

　　(4)各部位接口控制图：

　　1)墙、顶阴角处：

　　2)墙、地交接处：

　　3.3现场木作工程：

　　(1)措施：

　　1)管理措施

　　① 根据业主指定的色样，采用多种上漆工序，对比分析罩面效果，达到设计效果(业主签认)后展开施工。

　　② 底层骨架、内置活动构件等，所有家具、门、装饰构件、线条、边框木条等面层饰件制作完成后，喷漆前，用纸胶带对于其他细部不喷漆部位进行保护，套色和两遍底漆，修理补色后，罩漆完成终饰。

　　2)技术措施

　　① 木边宽度不超过20mm的线条，力架木边均采取气钉侧固定，并在接触面满刷木胶粉。

　　②当横向装饰条或力架条在视线以上时，采取以上边固定为主，在视线以下时，采取以下边固定为主。

　　见下图示说明。

　　(2) 工序质量控制

　　(3)管理点 管理内容及

　　质量标准 技术实施对策 责任者

　　测定

　　方法 测定时间 对策

　　材质 含水率和防腐处理 观察,检查测定记录 选材时 设计要求选材 责任师

　　操作者

　　制作 尺寸正确,表面光滑,条线顺直,无戗槎、创痕、毛刺、锤印 观察、手摸、尺量 制作验收时 按规范规定严格检查验收 技术人员

　　责任师

　　操作者

　　制品与基层结合 与基层镶钉牢固，无松动，与墙接触面防潮防腐。 观察手扳检查 镶钉完活之后，及时检查 严格按规范规定检查，达不到要求的及时返修 责任师

　　操作者

　　安装 位置正确，接缝严密，平直通顺，出墙厚度一致，紧贴墙面 观察 完活之后及时检查 安装前加强选材，变形扭曲的不得使用，安装时要弹线;严格检查验收 责任师

　　质量员

　　操作者

　　3.4卫生间镜面:

　　工序质量管理方面

　　管理点 管理内容及

　　质量标准 技术实施对策 责任者

　　测定方法 测定时间 对策

　　镜子裁割 尺寸正确 尺量 接收材料时 定型加工,尺寸实量 技术员　供货方

　　安装镜子 平整牢固无松动 用手指敲观察 压条固定后 与固定件安装牢固 操作者　责任师

　　安装碳纤维 平整顺畅 观察 固定前 与固件安装牢固电源接线可靠 操作者　责任师

　　缝隙打胶 粘接牢固,表面光平一致,与裁口边齐平 观察 完活之后及时检查 熟练工种

　　及时修补上、下缝各留20mm透气口 操作者

　　镜子表面 表面洁净，无划伤 观察 完活之后及时检查 安装前提出要求,发现问题及时修理 操作者　责任师

　　(2)成品保护:镜子安装后,为避免损失,应派专人看管，尽量安排在后期安装。安装好的镜子，为防止表面划伤，要进行保护。如下一步有其他大项工序在镜子安装之后进行时，要在镜子底部做层板围护，并做好标识。

篇4：公司制度执行中存在的问题与对策建议

　　公司制度执行中存在的问题与对策建议

　　最近看到一本书《赢在执行》，对制度执行的重要意义做了细致的阐述，感受颇多，现在借助这本书中的一些观点对公司目前的制度执行做一个浅显的讨论。

　　公司往往不乏制度，关键是在执行中出现了偏差，最主要的表现在以下几个方面：

　　一、制度传达不及时、不到位，造成“无章可循”。

　　再完善的制度如果不能及时有效地传达到位，也难以得到执行并发挥其作用，如果未能及时有效地传达有关制度，就会造成“无章可循”的情况，主要原因是没有组织对制度进行认真学习，对制度理解、把握不够，会出现理解的偏差和行动上的懈怠，导致积极性不高、落实效果不好。

　　二、执行意识差，执行文化缺失，造成“有章不循”。

　　在执行过程中总是患得患失、缺乏全局观，习惯于我行我素、上有政策、下有对策，导致执行力差，使制度流于形式、成为摆设。

　　三、制度自身存在缺陷，与实际情况脱节，造成“有章难循”。

　　如果制度自身存在缺陷，缺乏科学性、合理性，或者适用性不够，不能实时调整跟进，就会造成难以执行，甚至会对公司发展、管理带来不利影响。

　　四、对制度执行监督落实不够，造成“违章不究”。

　　对制度的执行缺乏跟踪了解和监督检查，制度下发后即便存在违规行为也没有按照要求惩罚，或者违规成本低导致问题反复发生。

　　如何提高制度执行力，个人认为要做到以下几点：

　　一、要提高公司的执行力，首先要发挥主管在执行力建设中的作用。

　　制度是领导者组织制定的，领导者需要进行充分的调研、论证，避免主观臆测、朝令夕改，最重要的是领导要以身作则，同时要建立执行团队，努力营造按章办事的氛围，在制度上也要做好及时传达，并保证传达到每一个应该知晓的人。

　　二、要努力营造执行文化，提高全员执行意识。

　　在公司内部加强宣传、教育，提高全员对制度执行的认识，形成人人守制度、事事重执行的企业文化，并让大家都了解制度的目标和意义，以执行为荣，引导员工自觉、自愿的遵守制度，对违背制度的行为能相互提醒、纠正，达到上下步调一致。

　　三、完善制度制定的应循程序。

　　有制度不执行比没有制度更严重，因此要努力提高制度本身的科学性、可行性，不断完善制度制定的因循程序，同时对已经制定的制度进行定期审核，对过时和难以操作的制度进行调整和修订，使制度能够与时俱进，始终保持良好的适用性。

　　四、加强监督落实和责任追究，保障制度有效执行。

　　在保障制度科学的前提下，加强对制度执行的监督落实，及时跟踪制度的传达情况，同时要了解掌握各级制度的执行情况，对执行中存在的问题认真分析并协助解决，再次要加强对制度执行情况的监督检查，并将制度执行纳入考核体系，最关键的是要加大对违规行为的责任追究和处罚力度，保证制度的有效执行。

　　正如一些管理大师说的三分制度七分执行，西点军校建校200年来一直辉煌的最重要原因就是他们的行为准则就是“没有任何借口”，从中看出执行力的重要性，对于我们企业来说也是一样，我们要建立起执行的文化氛围，不断提升大家的执行力。

篇5：广安市主城区住宅小区物业管理现状及对策建议浅析

　　广安市主城区住宅小区物业管理现状及对策建议浅析

　　市城管执法局副调研员 张 华

　　在去年对全市物业工作调研的基础上，近期笔者利用相对集中时间，又对我市主城区60余个物业住宅小区进行了实地走访调查，了解当前物业服务现状后，进行了分析研判和理性思考，有一些肤浅建议供各级决策时参考。不妥之处，敬请批评指正。当前我市主城区物业服务企业62家，共服务106个住宅小区。市主城区物业管理工作部分职能职责从市房管局移交给市城管执法局一年多以来，经过各方密切配合、齐抓共建，小区环境秩序得到不断改善，市民群众满意度在不断攀升，特别是在参与创建全国文明城市测评和纪念*同志诞辰110周年等活动中，展现了我市宜居宜业宜游的城市环境，树好了伟人故里良好形象。看到成绩的同时，更要直面和正视我市主城区物业管理工作仍面临的诸多困难和问题，比起国内或周边城市的物业管理工作，我市起步还较晚、认识还不高、力度还不大、创新还不够、效果还不好，离市委市政府的高要求、市民群众的高期待、全国文明城市的高标准和伟人故里的形象要求还有较大差距。可以说，我市物业管理工作还任重而道远。
一、创新与发展
市主城区物业管理工作部分职能职责移交市城管执法局以来，取得了较大进步，以往那种企业无人问津、行业无人监管的时代已经结束，行业正规范有序地发展壮大，各级政府、物业企业和市民群众看在眼里，喜在心里，感触颇多。
(一)学习借鉴经验抓规范。该局积极组织人员到成都、绵阳、德阳、宜宾、南充、遂宁等城市考察学习物业工作先进理念和做法，并结合我市主城区实际进行实践，积累了大量的工作经验，为规范物业企业运作、小区设备管理、应急演练、物业招投标和承接检验等工作打下了较好的理论基础。10月10日，该局成功组织了对城南印象小区(一期)的前期物业公开招投标工作。
(二)完善制度机制抓规范。一是制定了规范物业企业有序运作的制度。如：企业信用档案管理、星级评定标准、物业企业年检、日常管理等制度。二是通过市城管办建立完善了对街道社区物业工作考核细则，有力地激发了街道社区的工作积极性。三是成立并规范了市物业管理协会。通过建立协会章程、自律公约、诚信建设、奖惩等制度，充分发挥了社团组织的作用。四是建立完善了局内部物业工作考核制度。将物业工作纳入各执法大队的绩效考核，利用该局人员数量上的优势，实行辖区负责制，调动了全局齐抓共管的积极性，物业小区得到强力规范。
(三)树立示范典型抓规范。为了更好更快地规范我市主城区物业工作，大力打造示范典型并取得了初步成果。一是广泛开展星级小区评选。引导市主城区近100个物业小区积极参与，通过半年多的打造，大部分小区服务水平得到大幅提高，打造出了文萃苑、西溪尚品、广电花园、城市之都等10多个星级示范小区。二是组织物管协会开展优秀物业企业、优秀物业项目经理、优秀物业小区秩序维护员评选活动，营造了“比、学、赶、帮、超”的良好行业氛围，增强了物业企业树立练好“内功”的意识。三是通过市城管办督促街道社区开展“十佳业主委员会、优秀业主委员会主任”评选活动，推动了物业管理水平的进一步提升。
(四)严格督促考核抓规范。一是加强对物业企业的信用档案的考核。对因处理物业投诉不力、市级检查通报批评、在行业内违规违纪、各项制度任务落实不到位等问题，按制度进行扣分处理。二是加大对局内部物业工作考核力度。不仅对物管科进行考核，还对主城区各执法大队每月物业工作进行考核，并将其到纳入创文考核和年度绩效考核之中。三是加强对街道社区物业工作考核。通过对街道社区专职人员培训，弄清工作方法考得有理;通过制定完善操作性强的细则，督促务实考得有据;通过定期组织培训小结，以考带教、以考带训近20次，现场规范考得有效。
(五)保持管理常态抓规范。一是保持常态宣传机制。通过电视、报纸广泛宣传物业法规常识，提高市民群众对物业服务的认识。二是保持常态督促检查。加强对重点小区的检查，及时处理物业投诉纠纷，及时督促物业企业整改，有效维护业主和企业的合法权益。三是保持常态考核考评。坚持每月对局内部、街道社区进行考核，不定期地对物业企业进行考核，让物业服务水平在多方督促下不断提高。
(六)创新方法手段抓规范。该局创新务实的物业管理工作，在去年底市人大组织的物业工作执法检查中，受到了检查组的一致好评，并在其组织的市级相关部门物业工作评议中取得了较好成绩，也得到了社会各界的一致认可。
一是建立完善制度来创新。针对我市部分小区业主不够自律、随意装修等情况，下发了小区内装修规定、防护栏安装规定。
二是结合创文工作来创新。去年和今年是创文的关键之年，该局严格按照市创建办要求，在物业小区内制作安装遵德守礼公益广告牌1000余块;督促物业服务小区严格落实志愿服务“六个一”规定，有力规范了物业小区志愿服务活动。
三是激发各方动力来创新。通过组织物业企业和执法大队的代表外出考察拓宽视野，更新观念;通过评选各类典型，达到示范引领的作用，让行业内的成员学有目标、赶有榜样;通过完善各类考核办法，让执法大队、街道社区和物业企业在考核中增强紧迫感和危机感，更好地理清工作思路。
四是紧盯瓶颈问题来创新。物业服务和管理重在抓“源头”规范、治理。如针对主城区物业收费价低、收费率低，积极与市发改委一起全面调查，于去年底调整了物业服务收费市场指导价;针对投诉较多的乱搭乱建、房屋建设遗留问题多、车辆停放难等问题，及时下发相关的规范文件督促物业企业和执法大队严格执行，并与街道社区、业主委员会一起争取大修资金维护完善设施设备;针对物业企业反映强烈的开发商遗留问题，在去年市人大对市物业管理条例执法检查提出要求后，积极协调住建部门开展前期物业服务招投标和物业承接检验工作，从源头上规范物业服务工作，确保物业服务不带“病”出发，让广大业主合法权益得到有效维护。
五是发挥协会作用来创新。进一步完善协会章程、自律公约、诚信承诺等制度，建立了协会党支部、法律咨询服务中心、志愿者服务支队、协会专家委员会、大调解等组织和协会官方网站，积极参与中国物业管理协会相关活动，广泛开展宣传、培训、调解和志愿者服务等活动，充分调动了各物业企业参与创文工作的积极性，逐步加强了行业自律、诚信建设，协会有效发挥了政府主管部门和物业服务企业之间的桥梁纽带作用。
二、困难与问题纵观当前市主城区物业服务住宅小区的情况，仍存在老旧小区遗留问题多、新建楼盘物业服务不规范、小区车辆停放难、消防通道长期堵塞、乱搭乱建严重、物业服务水平低、物业收费率低、从业人员素质较差等诸多不容忽视的问题，随着广安城市快速发展和市民生活品质不断提高，如不能从根本上得到解决，将长期制约物业服务的质量和效率，势必影响城市形象品味和市民群众生活质量，同时还会对社会安全稳定造成影响。
(一)市民群众素质仍然难提升。由于广安建市较晚，多数居民是随着城市拓展转变而来，由农民向市民的身份转变比较容易，但市民意识的培树却不是一朝一夕就能完成的。正是由于市民素质的参差不齐，导致部分市民物业知识十分缺乏，对缴纳物管费不理解、不支持，把个人的利益看得特别重。部分市民甚至还将农村生活习惯带到了城市之中，在小区种菜、饲养家禽、乱扔乱丢、乱搭乱建、拒缴物管费、故意损坏小区设施设备等现象还大量存在，对文明城市建设带来了严峻挑战。
(二)小区建设问题仍然难改善。由于市主城区部分住宅小区建设规划严重滞后，加之监管不到位，导致小区内规划的停车位少或根本无停车位，下水道管网不合格，消防技防、电梯等设施设备质量差等问题，给居民生活和后续物业服务带来诸多困难和问题。可以说，我市物业工作还处在“先天不足”阶段。
一是消防设施管理混乱。如：万和花园的消防设施全面瘫痪，完全无法运行;上甲山水小区内地面车库和地面消防栓无水;东阳滨江丽景等小区由于交接不清，拖欠爱众公司水费被停了消防用水;凉亭江景小区为了防止设备丢失，将消防水带水枪长年存放在仓库;北辰高阁小区灭火器气压不够无法正常使用。
二是技防设施建管分离。大部分的开发商钻监管空子，在技防设施设置数量质量上打折扣，导致大部分小区无门禁系统、围墙无监控设施，小区公共区域内的摄像头严重不足，甚至有的新建楼盘根本就没有技防设备，导致小区内的安全隐患增多。如：凉亭江景小区交付两年多还无任何技防设施;天下豪庭、西城天赋苑、锦屏花园等小区长期不将技防或消防设施交由物业公司维护管理，导致小区责任不清，业主怨气大。三是车位车库严重不足。目前主城区主街道约有3000多个临时停车位，次街道或背街小巷只约有6000多个车位，小区内包括地面和地下车位约有10000余个，远不能满足市主城区40000余辆小车的停车需求。停车需求的巨大缺口，造成停车难、停车乱问题突出，尤其是节假日或晚上更为明显，严重影响了消防通畅，安全隐患严重。据调查，目前市主城区地下车库62个，大部分车库被开发商占用，只出售不租用，或挪作他用，导致多数车库并未作为车辆停放使用，更加剧了小区车辆乱停乱放现象。这种情况并不是个例，而是普遍存在的问题，目前主城区西城天赋苑、西溪大厦、鹭岛国际、华阳东方、东升金海岸、亿林龙城二期、春天花园、金阳花园、郡都大厦、健安花园、腾飞花园等小区都存在类似问题。四是房屋规划建设管理不力。个别小区在建设时，开发商为了追求利益最大化，擅自改变房屋规划，不按物业管理条例相关规定落实物业管理用房和业主委员会议事活动用房，造成了很多小区遗留问题。比如：上甲山水擅自缩小建筑面积，导致地下停车位与住房比例严重失衡，比例仅为14%。五是建设质量存在诸多问题。个别小区开发商不按施工质量要求来建设，导致小区后续管理困难重重，市民群众怨声载道。如:万和花园消防设施质量极差，多层4楼以上就需二次供水;天下豪庭绿化、地板不按合同建设，在业主强烈反映后改造翻修，小区乱成一团;阳光西岸车库漏雨严重，多年都未整改，业主苦不堪言;同天绿岸地下车库设置不科学，长年积水，地下设施设备隐患较多;华油苑将售房合同违规加上物业服务费，电梯还未投入使用就多次出现故障;行署二苑、万和花园、西溪世家外墙瓷砖大量脱落，安全隐患严重。
(三)物业服务水平仍然难提高。当前我市的物业服务水平仍处于较低阶段，与小区业主的需求还有较大差距。一是与周边城市相比物业服务收费低。物业服务成本逐年增加，而物业服务收费与之不相适应，导致物业企业收费率低、回报率低，服务水平逐年下降。二是随着使用年限的增加，小区设施设备老化，遗留问题逐年增多，小区生活环境面临每况愈下。三是物业从业人员素质参差不齐。据调查，市主城区物业从业人员平均年龄在60岁左右，除了两三个小区是单位上的外，其余所有的物业从业人员均未购买保险，有的秩序维护人员(平时口称为保安)甚至在70多岁以上，服务水平可想而知。四是物业企业法人主业不主抓。大部分的物业企业持观望态度，保企业资质要紧，市主城区60余家物业企业，而主城区目前只有100余个物业住宅小区，可想而知又有几个物业企业在干正事?据调查，只有10多个企业有两个以上的服务项目，20多个只有一个服务项目，近30个企业连一个服务项目都未有，服务一个住宅小区的企业靠低微的收入怎么生存，更不用说无服务项目的了，他们怎能主业主抓?这种情况带来的结果就是行业恶性竞争，将小区服务往“死”里拖，给创文测评工作带来不利影响，主管部门规范起来难度很大。(四)各类纠纷投诉仍然难处理。一是政府部门对小区投诉难处理。市城管执法局作为物业工作主管部门，创新工作收到了较好效果，但对房屋质量、设施设备、乱搭乱建、车辆停放等各类小区投诉还是显得力不从心。由于房屋建设已成事实无法更改，设施设备损坏老化需要更换，小区专项维修资金申请程序过多难以启用，导致很多投诉难以从根本上解决。二是物业企业对业主投诉难处理。由于我市对物业知识宣传力度不够，宣传迟，宣传少，效果差，市民群众特殊的组成结构，让他们未从心里认可物业服务和收费。不论是开发商的责任，还是邻里纠纷，只要是小区里的事，业主都去找物业公司，处理不好就将所有责任归咎于物业企业。物业企业为解决这些问题疲于奔命，无形中增加了运行成本，还不能让业主满意。
(五)体制机制缺陷仍然难改观。按物业管理条例相关要求，县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等相关部门应按照各自的职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督。但在日常工作中，由于相关体制机制不完善甚至是尚未建立，很多部门并未真正参与到这项工作中来，行业主管部门单打独斗的窘态仍然存在。
(六)政策法规要求仍然难落实。一是政策宣传不到位。目前的宣传还停留在完成任务上，针对性不够，覆盖率不高，宣传效果也不够好，未达到深入群众、深入民心的程度。二是企业积极性不高。部分物业企业前景悲观，凡事应付，对政策法规和主管部门通知要求的落实缺乏主动性。由于对物业企业的监管机制还不完善，叫不动请不动的现象还较突出，无所畏的思想长期存在，导致法人难出面，各项政策法规难落实。三是街道社区主体作用发挥不够。个别街道社区对物业工作的认识不到位，积极性不高，责任心不强。比如：对业主委员会的指导监督，对物业矛盾纠纷的调处等方面，都还有待进一步加强。
三、原因剖析(一)宣传引导不够。由于宣传方式不够灵活多样，宣传覆盖面不高，导致宣传效果也不尽如人意。当前，不仅普通市民对物业工作认识不到位，部分公务人员、教师等群体，甚至个别物业企业法人、经理等管理层，对物业工作的认识都还存在一定误区。
(二)制度措施不强。一是对业主制约不够。物业管理条例只是指导性的法规，对业主履行义务的制约力度不够，对违规违约拒不缴纳物管费的部分业主根本没有好的办法。二是对开发商物业方面的监管长期缺失。长期未组织前期物业招投标和物业承接检验工作，为后续的物业管理工作埋下很大隐患，导致市主城区部分住宅小区长期处于管理混乱之中。
(三)规划建设滞后。一是监管工作不到位。我市成立市的时间并不长，城市规划本该具有前瞻性。但遗憾的是，规划一直处于被动的局面，甚至连近几年建设的楼盘，也与社会发展和市民群众生活需求不相适应。一是车辆停放规划不科学。小区规划未考虑小区业主未来生活，在部分家庭已购买2台以上车辆的情况下，部分楼盘住户数与车位数比例连1：0.5都未达到;无地下停车库的多层小区，地面无停车位，也未考虑非机动车停车的位置，导致小区摩托车、电瓶车和自行车乱停放严重。二是结构设计规划不科学。小区规划不能照抄照搬别人的方案，如南方与北方天气不一样，南方雨水相对较多一些，雪要少一些，如天下豪庭小区，由于窗户设计不合理，就很容易造成漏雨问题。
三是交接使用程序不科学。由于大部分小区未落实前期物业招投标和物业承接检验制度，加之对开发商缺乏有效的监管，部分新建楼盘尚未建设完毕就有业主入住，给后来的各种小区乱象埋下了伏笔。试想，很多设施设备都未建设好，必要的生活设施都没有，怎么去服务和管理。这些问题，在中天国际、天下豪庭、郡都大厦、东城国际、大明上城、名爵公馆等小区都不同程度存在。
(四)监管督促不力。一是对开发商的监督不够有力，未实行全程监管，发现问题处理也不够及时有效。二是对物业企业监管手段不多。由于企业较多，引导未到位，长期存在的自由散漫现象还未真正纠正过来，违纪违规现象仍然存在。恶意竞争、与业主委员会或个别业主私下勾结侵占广大业主利益的现象时有发生。三是对小区内天然气、水、电等相关经营单位监管缺位，管理也不够不规范。
(五)督查问责不严。要推动一项工作，严格督查、逗硬考核，是必不可少的重要手段。只有用好绩效考核这个指挥棒，才能充分调动各部门的积极性和创造性，才能有力有序地推动工作。而我市目前尚未将市主城区物业工作纳入相关部门绩效考核，各部门对物业工作的重视也就可想而知。
(六)政府投入不多。从近期在南充市的考察中得知，该市每年投入了近500万用于对街道社区物业工作先进单位的奖励，更是投入大量的资金用于改善老旧小区的设施设备。而我市无论是在物业工作的投入上，还是老旧小区的改造上，都与南充相去甚远。因此，政府必须从政策和资金上难这一行业给予扶持，让他们看到希望。
四、对策建议
(一)加大法律法规宣传力度。一是加强物业工作人员培训。加强对物业企业和执法大队、街道社区专职人员的物业知识的培训，首先要让物业工作人员成为“明白人”，知法懂法才能用好法。二是广泛开展街头宣传。采取街头咨询答疑、发放宣传资料、LED大屏幕、主要媒体、电视或手机短信等方式，大力宣传物业管理相关法律法规。三是采取市民群众喜闻乐见的方式，深入小区开展宣传，可抓一至两个示范小区，真正让群众参与进来，普及物业知识，让其接受并支持物业服务工作。四是是大力开展“物业知识进校园”活动。将物业法规知识宣传教育引进学校，从孩子抓起，教育孩子如何当好文明市民和文明业主。
(二)尽早建立物业联席机制。建议由一名副市长牵头，建立由城管、住建、工商、卫生、公安、民政、环保、质监、财政、发改委等部门参与的物业工作联席会议制度。指定一名副秘书长作为日常组织人，建立完善相关工作机制，积极协调物业工作相关事宜，推动我市物业管理水平的整体提升。
(三)加强老旧小区设施改造。政府要加大对老旧小区的改造力度，进一步提升老旧小区的人居环境。在经费投入上，重点向老旧小区倾斜。要尽快组织相关部门，逐个对老旧小区进行实地踏勘，摸清情况，建立台帐，并提出具体的可行性方案。按照“分步实施、整体推进”的原则，逐步对老旧小区进行改造升级。
(四)完善审批监督考核机制。一是房屋预售许可要从严把关，严格企业资质和市场准入，严格落实前期物业招投标和物业承接检验制度，将物业服务的“先天不足”在源头上堵住。同时，用好物业企业信用管理、企业资质年检等管理手段，促使企业切实加强行业自律。
(五)抓好创文测评有效规范。一是抓好样板。切实抓好示范小区先进经验做法的宣传和推广，充分发挥示范小区引领带动作用，达到“以点带面、整体提升”的目的。二是抓好宣传。大力宣传创文测评标准、创文测评的意义，让广大小区居民和物业企业都积极行动起来，支持和参与创文工作。三是抓好规范。严格按照全国文明城市测评体系的标准和要求，切实做好小区公益广告宣传、志愿服务活动及完善管理制度等工作，抓好小区规范化建设工作，确保我市创建全国文明城市工作取得圆满成功。