物业社区文化建设的原则和方法
严格地说，社区文化建设是一项系统工程。物业管理企业组织开展社区文化建设必须遵循一定的原则，讲究一定的方法，才能有成效。那种打突击、走过场的形式主义作风和编入另册、附庸风雅的表面化行为都不利于社区文化的持续健康发展。社区文化建设是一项艰辛的、细致的、持久的工程，只有扎扎实实、一步一个脚印，才能抵达理想的彼岸。
一、社区文化建设的原则
(一)老与少相结合
老与少相结合是指社区文化建设应该抓住老人与儿童这两个大的群体，带动中青年人参与社区文化活动。这种抓“两头”促“中间”的做法是由老人与儿童的特点决定的。首先，社区成员中老人和儿童所占的比例较大，在很多小区，他们的比例占总人口的一半以上，这一群体自然要倍受关注和重视。其次，参与社区文化活动必须有充裕的时间。现代都市节奏加快，迫于竞争的压力和生存的需求，中青年人的大部分时间都用于工作和围绕工作所进行的学习、交往上，没有太多的时间和精力参与社区文化活动;相反，老人和孩子时间宽裕。特别是老人，除了日常家务之外，有充足的时间参与社区活动。再次，参与社区文化活动必须有强烈的需求。中青年人当然也有，但是他们的渴望为繁杂的事务所限制，需求成了深层次的期盼;而老人和孩子的需求是直接的、显在的，只要有环境，就可以实现。最后，社区是老人和孩子实现文化需求的最主要的场所，他们的文化更具有区域性，对区域性的关注和依赖远胜过中青年人。中青年更多的要参与区域外的文化实践，音乐厅、舞厅、咖啡屋等可能是其主要活动地点。针对这些特点，对老人和孩子自发的、自娱的活动要积极地加以扶植、引导、组织。如上面介绍的莲花北村成立了“夕阳红”艺术团和各种健身、娱乐、表演组织，除了自编自演、自娱自乐之外，还走出村门，赴敬老院、福利中心、驻深部队等慰问演出，与日本、新加坡、香港等国家和地区的老人联谊，成为传播中国社区文化的“老年天使”。
(二)大与小相结合
这里说的“大”是指大型的社区文化活动，需经过专门的精心策划组织，参与者众，影响面广，如体育节、艺术节、文艺汇演、入住仪式、社区周年庆等;“小”是指小型的社区文化活动，即那些常规的、每日每周都可能开展的、又有一定的组织安排的社区文化活动，如每日的晨练、休闲、娱乐等，通常由兴趣小组组织。大活动和小活动要合理搭配，合理安排。大活动不能没有，也不能过于频密。缺少大的活动，影响面窄，影响力小，社区文化建设的进程会减慢，社区文化氛围会减弱。但是大活动对场地、经费、人员素质的要求比较高，而且要倾注大量的人力、物力、财力。大活动过于频密，容易产生倦怠等负面心态，往往适得其反。一般大的活动以2～3个月一次为宜。小的活动要经常性开展，形成制度，以兴趣为纽带，以持久为目标。小活动的面可以铺得广一些，琴棋书画、天文地理、娱乐游戏、吹拉弹唱等等都可以形成兴趣组织，渐进式地渗透发展。小活动的组织要充分利用已有的资源，尽可能地节约开支，并且注意不要形成噪音扰民、负担过重的情形。大小活动合理搭配，形成节奏，小活动时间长了也会演化成大活动。
(三)雅与俗相结合
所谓雅与俗相结合，是指社区文化活动应当注重社区成员不同层面的需求，既有阳春白雪的活动，又有下里巴人的安排，高雅与媚俗同在，崇高与优美并存。社区文化活动忌讳单调乏味，如果总是“炒剩饭”、单一，再多的活动也不会提起社区成员的兴趣，甚至会影响到社区成员对社区其他服务项目的不良评价。社区文化活动也应该百花齐放，满足不同层次的兴趣爱好，兼顾不同类型的文化品味。这就要求物业管理企业要充分做好社区文化调查工作，真正摸清社区成员在想什么，需要得到什么样的文化服务，愿意参加什么样的社区文化活动。通俗的活动如家庭卡拉OK比赛、迪斯科表演、秧歌、腰鼓等等，高雅的活动如莲花北村举办的交响音乐会、中国旅游门票展、荣宝斋书画珍藏品展、国标编队舞等等。当然，社区文化之雅也不能曲高和寡，那样会失去文化的群众基础;俗也不可以俗不可耐，那样会导致社区文化的畸形发育。所以，社区文化的开展一定要做到雅俗共赏，不温不火。
(四)远与近相结合
这里言及的“远”是指组织开展社区文化建设要有超前的意识，要有发展的眼光，要有整体的目标;“近”是指要有短期周密的安排、落实和检查。社区文化对塑造社区精神、引导生活方式等方面具有极其重要的作用。物业管理单位被誉为新生活方式的“领航者”。随着人们生活水平的提高和社会的不断进步，社区成员的价值观念、消费观念等都在悄悄地发生着变化。物业管理企业应当审时度势，把握时代的脉搏，以敏锐的目光洞察社区将要面临的变化，超前一步为住户提供服务。社区文化活动的开展要有预见性、领先性。例如，随着知识经济时代的到来，住用户已不再满足单纯的吹拉弹唱等娱乐形式，社区文化已从娱乐型向科技知识型发展。深圳万厦公司把握这一趋势，在所管理的小区中积极开展诸如克隆科普展、智能住宅展等科技含量高的社区文化活动，受到一致好评。他们还在屋村成立社区科协，开设科技活动中心，建立科技图书馆等，收到了很好的效果。社区文化建设要有长远的规划，对社区文化开展的效果等要进行预测分析。在此基础上的短期安排也非常重要，每一次大型活动事先都要有计划，事后都要有分析。只有对社区文化活动的开展过程进行有效的控制，才能真正做到切实可行，行之有效。
除了上述几个原则之外，社区文化活动还要做到教与乐相结合，虚与实相结合，内与外相结合，等等。
二、社区文化建设的方法
(一)关于场地
开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。场地的来源首先要有规划。设计部门将社区文化活动的场地、设施纳入规划;物业管理企业在前期介入阶段要积极争取、合理建议。小区交付使用后，物业管理单位在资金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施的利用率，充分发挥露天广场、庭院、架空层的作用，要做到大活动有地点，小活动有场所。物业管理企业还应动员常驻社区的企事业单位及机关、学校将其文化设施对社区成员开放。政府应进行这方面的法规政策建设，使社区文化工作有法可依，有章可循。
(二)关于资金
社区文化活动的开展需要一定的资金支持。资金的来源主要有几个方面：一是物业管理单位每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设，这是企业办文化的重要表现。二是寻求企事业单位和个人的赞助。热心于公益事业、关心社区成长的单位和个人越来越多，物业管理单位应处理好关系，把握好时机，掌握好分寸，争取多方面的支持。三是由社区文化活动的直接受益者出资，如组织旅游等，资金的主要来源是向参与者筹措。四是以文养文进行文化经营，将其所得再用于社区文化建设。社区文化活动经费要厉行节约，开源节流。
(三)关于机构
设立机构是社区文化活动得以正常开展的组织保证。物业管理单位开展得较好的城市和地区一般都要求物业管理企业成立社区文化的专门部门，负责落实社区文化活动的组织与执行。社区文化的管理部门对人才素质要求较高，很多人要能做到一专多能。能否建立一支高素质的社区文化队伍，直接关系到社区文化活动的成效。规模大的小区可以专人负责，明确分工;规模小的小区也可以兼职工作，松散合作。
(四)关于方案
社区文化建设的管理部门要制订好社区文化活动的计划和方案，并及时做好活动后的总结工作。有了计划与方案，在工作过程中才不会手忙脚乱，才不会影响活动的质量。方案的拟订要以调查分析为依据，科学合理，切实可行，行之有效。
三、社区文化建设的意义
(一)城市社区的特征
当世界从工业化向工业化后社会变迁之时，社会便发生一系列的深刻变化，城市社区的界限和特征变得复杂起来。
(1)人口的高度集中和大规模聚集是城市区别于传统农村社区的基本特征。人口集中造成城市土地价格的昂贵，城市居住格局出现多层甚至高层建筑，导致生活空间的单元化、独立化、封闭化，改变了传统社区的人文生态，邻舍间、家族间的交往密切程度减弱。
(2)城市中择业自由和社会流动性大，造成多次迁移和居住不定，导致人际陌生化、孤立化和群体意识的淡薄。
(3)城市生活中的人口异质化程度高。所谓异质化是指那些与社会行为有关的社会性质，例如教育程度、宗教信仰、经济能力以及职业、年龄、婚姻状况等方面的差异影响人们的行为，导致社会行为的差异。造成城市人口的高异质化主要有以下原因：
a.职业结构高度分化造成职业上的异质化;
b.各种职业的收入差异造成人们经济上的异质化;
c.城市层次差异大的组织结构使居民的社会参与程度以及在社会生活中发生的作用产生差异，造成城市居民在社会地位和权力方面的异质化;
d.受教育程度的不同造成城市居民在文化水平上的异质化;
e.城市居民居住地的区位结构造成城市居民在居住方式、行为方式等方面的异质化。
在高度异质化的大众社会中，人们不能自然有机地结合起来，只是无机地*在一起，在其中扮演一个特定的社会角色。个人只有在很狭窄、单调的周围环境中才能认识他人，与之发生某种交往关系。
(4)网络化使信息获得方式发生了根本的变化，人们可足不出门知道天下大事，使人与人之间关系更加淡薄。
(二)社区的“失落”和“衰落”
在城市中，市民在一个急速运转的社会经济体系中充当一个螺丝钉般的功能性角色，他们越来越失去自律自主性，变成孤立、被动，彼此之间没有稳定认同感，对生活环境的变化显得无奈或者冷漠。这就是现代西方城市生活中的“社区失落”或“社区消失”。人们既喜欢享受大都市的物质文
和精神文明生活，又希冀保持自己个人的隐私权;既要独居清静，同时却又渴望广交朋友，享有归属感和认同感。当代社会之所以重视社区的重建，就是出于一种人类心灵深处对精神家园的向往，就是一种对现代工业文明的缺憾的补救。 中国社会长期以来是一个农业文明发达的社会，农业社会结构自然具有村社组织的各种特征。“人情”被视为与“王法”、“天理”并列的规范人们行为的三大原则。“不近人情”、“不懂人情世故”，要被社会批评，“合情”、“通情”，就会赢得赞赏。中国“人伦”关系的核心是家庭，由家庭再扩展出去，就是亲属、同乡、朋友，以至朋友的亲属、同乡与朋友，伦理关系的圈子就这样由此推而广之。中国传统社会是重关系、有人情味的社会，这样的社会是富有社区色彩的社会。但这种社区色彩并不同于西方社会建立在自由、独立人格基础上的现代社区的性质。因而，随着经济发展和社会体制的改革深化，这种重关系、有人情味的“社区”色彩在目前城市社会中就越来越淡薄，难怪有许多人兴起“人情淡薄”的感慨。
从社会学角度看，这些感觉所反映的社会事实，概括而言，就是“社区的衰落”。而这一“社区的衰落”，可以归咎三项因素：
1.市场制度。市场是最不讲人情的。具体说来其中有四个原因。其一，市场是“金钱挂帅”，就是以金钱为交易媒介，以金钱计算交易得失，以实现更多金钱为主导原则。其二，讲钱是要失感情的，因为讲钱就必须计较得失，必须服从“理性”，而理性考虑与感情互不相容。所以，在市场经济中，最好与陌生人做生意，因为可以“无情”。其三，市场其实就是让陌生人以金钱为媒介、以价格为指标进行“经济性交换”的场所，在市场交易中，除了“买家”与“卖家”这两种身份外，人的其他身份，诸如性别、年龄、宗教、家族、乡里等都显得次要，市场的确是不讲人情、不带人情味的。其四，市场因此也是不讲道义的，甚至在“利字当头”影响下，完全可以做出虽然“合理”但却伤害道义的行为来。
2.都市化。城市人口异质化程度大。城市人踏出家门，就是一个“陌生人的世界”，必须小心提防，有所保留，有所准备。这种防御性心理机制，使人时刻精神紧张，不敢松懈，有意无意用冷漠与敌意在人与人之间筑起一种安全的距离，使人与人间不会无缘无故发生关系。都市人这样不近人情，缺乏人情味，实在由环境所造成，是适应环境而不得已采取的一种人生态度，是与人的内在交往的需求相冲突的。
3.科层组织。现代文明所造就的庞大的科层组织无处不在，无时不有。从婴孩呱呱坠地一直到入学、上班、就医、娱乐、旅游......人们无时无刻不在与现代社会的种种科层组织打交道，不能不遵循它们的规矩和处事方式。科层组织要求按规章制度办事，不徇私情，一视同仁。从积极方面看，科层组织有利于办事效率，符合公正原则;从消极方面看，科层组织却是不少“病态”的温床：因循、保守、胆小、墨守成规、一板一眼、冷漠、不近人情、官僚作风以及舞弊等。甚至那些原先以服务人为宗旨的官办机构或组织，却成为“纳税人”头上的发号施令者，高高在上，盛气凌人，这种“目标迷失”或异化成为一种十分普遍的现象，令人反感。
所有这些，造成当今社会生活中“社区精神的双重失落”，人们盼望一种温馨、互助、平等、团结的新型人际关系和精神家园。
(三)开展社区文化的意义
在许多人看来，物业管理只是一些日常维修、园林绿化、保安、清洁等与人们日
生活相关的事务，却忽略了物业管理在精神文明建设中的重要作用，最突出的是在社区文化方面。作为物业管理的重要内容之一，社区文化开展得好与坏，不仅可以直接反映出物业管理公司的管理水平，还能够综合地反映该小区的形象和精神风貌，以及反映该小区居民的素质、精神境界和道德规范等。人们已经接受了买房子是买70年生活方式的观念，而这种生活方式直接体现于社区文化中，积极、健康、向上的社区文化反映了小区的生命力，关系到安居乐业，关系到房子的升值和保值。
在经历了房地产从盲目到理智的变化过程中，我们不难发现房地产市场发育的三个阶段：第一阶段是人们追求有楼住就行了，是房子总有相应的买家;第二阶段是追求居家的完美，装修、功能、布局、朝向等因素进入购房者的考虑范围;第三阶段是追求家之外的居住环境的优雅，规模大、配套完善、环境优雅的小区备受市场追捧。人们一旦在一个优美的环境中安置一个优雅的家这一目标达到之后，人们对社区的人文环境便会提出新的要求。社区文化是人们对高品质生活追求的一种体现。
综上所述，社区文化的开展和营造对于物业管理工作有着十分重要的意义，主要体现在：
(1)社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛。良好的社区人文环境是建立在相同的品位、相同的社会地位之上的和睦的社区人际关系，邻里之间守望相助、互相友爱、健康向上，现代人由此可以从普遍存在的压抑感和不安全感中解放出来，社区文化建设工作，有助于这样一种和谐的邻里关系的形成。如通过组织球类比赛、卡拉OK、台球比赛、运动会等形式，密切了往来，为互相之间的沟通提供了渠道，能营造一种和谐、友好的气氛，也能为用户带来无限商机。
(2)通过开展社区活动，有利于加强用户与管理公司的沟通，化解矛盾。目前，在房地产投诉中，有相当一部分是来自物业管理方面的投诉。究其原因，一方面，固然是个别物业管理公司自身的管理上存在一定的问题;另一个很重要的原因，也在于管理公司和用户之间缺乏沟通。通过设置宣传栏及开展各种社区活动，有利于加强管理公司与用户沟通，增进相互间的了解，使物业管理工作得以顺利开展。
(3)社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感，制造名牌效应。社区文化的开展，对培养用户的忠诚度起着十分重要的作用。良好的社区文化活动的组织，往往会使业主有一种自豪感。在重大活动组织时，他们会呼朋唤友前来参与。有了自豪感，自然增加了忠诚度。这就是为什么众多的白领甘愿每天上下班花费近两个小时、每月的生活成本高居不下而矢志不移的居住在具有优秀物业管理水平的小区的原因之一。通过足球队、旅行团、音乐会、文娱康体活动等，一方面唤起了全体业、用户的参与意识和为大厦(小区)争光的荣誉感，另一方面也提高了大厦(小区)的知名度，并将为大厦(小区)带来可观的商业效应。
(4)通过开展社区文化，宣传社会主义法制和精神文明建设，保证了大厦(小区)的“安全文明”，为社会的稳定和发展奠定基础。
(5)社区文化活动的组织，对于营造社区高雅的文化艺术氛围，提高小区的档次，形成小区的格调有相当重要的作用。物以类聚，人以群分，只有形成高档次和格调的小区气氛，才有可能吸引高档次的用户，而高档次和高品位的人群，既是小区强有力的潜在消费群，同时可以提高小区的格调，相得益彰，起到良性循环的作用。
)通过举办各种各样的社区文化活动，增强用户尤其是老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士对生活的信心，并呼唤起用户热爱家园建设家园的热心。每一个社区都是一个社会的缩影，正是由一个个的社区组成了我们的社会大家庭。因此，社区工作做好了，治安、清洁、环境、绿化搞好了，就能有效保证社会的稳定和繁荣。
(7)良好的社区文化活动，能直接促进房地产销售，塑造产品品牌形象。社区文化活动与促销活动的不同之处在于，社区文化活动的参与主体是业主，而促销活动的参与主体是潜在客户。当然，社区文化活动与促销活动也可合二为一，特别是在小区入住人口尚少，社区氛围尚未形成时，将促销活动与社区文化活动结合在一起，可以有效地节省资金。在销售渠道中，业主介绍的成功率颇高。只有业主住得舒畅、舒心、满意，才有可能介绍给亲友。而让业主住得满意，除了业主购楼时的一切外部因素(地段、交通、环境、设施等)外，还有一个重要的因素，就是社区的氛围和格调，这通过社区文化活动体现出来。良好的社区文化活动，往往具有新闻效应，发展商如果在社区文化建设、塑造品牌的文化内蕴等方面投入巨大的人力、物力和财力，最终总会赢得业主的心，得到买家发自内心的认同，并引起共鸣，在市场上高高树起自己的品牌大旗。
(四)社区文化目前所存在的问题
社区文化虽然已搞了许多年，但它在物业管理行业中运作状况却还差强人意。因为它目前还没有得到有关政府部门的高度重视和大力支持、仅仅停留在物业管理的有限空间和思维下，为物业管理所利用。如果对物业管理没有多大创意和帮助，社区文化就形同虚设，一片空白。目前在物业管理中，社区文化存在的主要问题如下：
(1)社区文化工作人员专业人员少。形象好、会说、会写、会跳、会唱，有组织协调能力，是社区文化工作人员基本要求。但目前许多社区文化工作人员达不到这些要求，给社区文化工作的开展带来不利的影响。
(2)人员数量太少。社区文化工作如果全面开展起来，不是一个人、两个人就能够全面动作起来的，而是需要很多不同专业人员才能开展起来。现在许多住宅区，只配置一个社区文化工作人员，许多工作没有人干。
(3)由于物业管理经费的吃紧，社区文化活动不得不走形式。有物业管理公司搞社区文化活动仅仅是为了达到宣传企业、树立企业形象的目的。一些公司在实施物业管理时，往往只重视物质方面的工作，而忽视了精神文明在人们生活中的重要作用。这样一来，社区文化工作任务就会加重和艰巨，物业管理工作也会越来越不轻松。
(4)政府和社会对物业管理工作支持的力度不够。社区文化运行得比较完善的企业，如深圳万科的桃源村、万厦的莲花北、大众的松坪村等名牌住宅区，一般都是亏本运作的。计划生育工作、出租屋管理工作、“三无”人员的清理和整顿工作、地方病的防疫工作等等，实质与物业管理毫无利益和权责关系，但社会把这许多项工作交给物业管理公司做。像以上几个大型住宅区的管理处，虽然明白这不是自己份内的事，但为了一个住宅区的整体利益和住户(用户)的切身利益，他们还是不得不贴出这一笔开支。
(5)认为社区文化就是简单的出板报或开展一些文娱活动，形式单调，无新意。出板报、宣传栏或小区内的期刊，逢节日或纪念日开展一些文娱(体)活动，内容比较单一，使居民提不起兴趣来参加，不能调动其参加活动的积极性，或者就是请
业的表演团体来表演，从而忽略了业主的参与性，开展社区文化活动的目的也就达不到。在开展活动时，不能充分利用小区或周边的配套设施，使得活动场地及设施受到限制。
(五)社区文化发展前景
随着物业管理工作的发展和日臻完善，社区文化工作将会以更加崭新和诱人的面目出现在世人面前。
(1)社区文化工作人员的素质将会越来越高。所谓文化本身就是一种精神的东西，需要高素质的人来倡导和把握。社区文化工作人员首先是有较高文化水准，有着与常人不一般的文化艺术修养和高深的造诣。既懂一门技艺，又口齿伶俐，见多识广，组织、协调和倡导能力特别强。
(2)物业管理需要如舞蹈专业、音乐专业、美术专业、文学专业、社会专业、人口专业、医学专业、管理专业等类人才。只有这样社区文化才会正常完美的运作，而不会像现在某些物业管理公司走走形式而已。
(3)政府对物业管理的社区文化工作将会越来越重视，并把它作为社会主义精神文明建设的有力武器而相应地投入一批人力和财力。
(4)由于物业管理法规的健全，住宅区社区文化工作的开展也会越来越完善。在社区文化经费范围内，任何住宅必须开展足够的社区文化活动，并时刻接受业主和管委会成员的监督检查。
(5)多元化的社区文化，带动整个社会的全民健美健身、文化娱乐活动。
(6)住宅区社区文化经费将变得多起来，开发商、政府、业主将会补偿一部分资金给物业管理公司开展社区文化活动。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：ZT花园社区文化建设及个性化服务
ZT花园社区文化建设及个性化服务
1社区文化建设的设想和计划
活动计划、场地安排与经费
根据zT花园的环境特点，住户特点及活动场所特点，将利用传统节日或双休日或指定日期，组织社区业主开展一系列有意义的活动，向社区业主提供丰富多彩、高品位的业余文化生活。
营造高尚的文化氛围，形成安定、和谐、温馨的社区环境，向公众推介、传播精神文明建设成果，树立起社区的良好社会形象，通过文化活动这种形式，加强物业服务中心人员与业主住户的交流，密切感情，争取业主住户对物业管理工作的参与、支持。丰富业主的业余文化生活，激发业主住户的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝聚力。
①每月对用户进行拜访，了解信息，彼此沟通，并可借春节、圣诞、端午等节日馈赠小礼品，表达对用户的关心。
②加强对新入住用户的关心和帮助，于用户新入住时，对其进行拜访，并在其房内放置鲜花、欢迎信、用户手册等。
③背景音乐的选择与播放安排。
④每年举行一到两次用户聚会，客户服务部负责组织、安排，并在聚会中加强与用户的沟通。
⑤在一些特定节日(例如春节和圣诞节等)对场地进行装饰，增加节日气氛。
⑥社区活动的形式多种多样，物业服务中心将视实际情况来具体安排：
活动项目计划
·第一主题--节庆在zT
新年嘉年华
元宵灯展
圣诞布展
·第二主题--运动在zT
趣味运动会
球类俱乐部(羽毛球、乒乓球、网球)
·第三主题--成长在zT
植树、认养树种活动
儿童暑期认识树种活动
儿童书画比赛
拼图比赛
·第四主题--艺术在zT
插花活动
书香读书沙龙
业主摄影沙龙
露天电影节
·第五主题--健康在zT
推进健康促进系统
健康知识讲座
义诊
(1)要求标准
1)每年年底制订下一年度的社区活动计划。
2)针对不同的年龄层次。
3)一般每年组织10-12次活动。
(2)管理内容
对活动进行策划、宣传、总结和回访。
2便民服务方案几个性化服务方案
免费服务项目
类 别 编 号 项目内容 责任部门
家
政
服
务 1 联络搬运家私 客服部
2 联络送水服务
4 介绍保姆
7 无偿配备急救箱、急救药品
8 大门岗设置便民服务箱
商
务
服
务 9 提供花、订水、订票信息服务 客
服
部
10 提供旅游信息
11 代寄、代领邮件，代办邮件快递手续
12 代订报刊、杂志
13 电话留言服务
14 代订酒店客房
15 代办水费、电费、煤气等银行开户
17 临时代为保管小件物品
礼仪
服务 18 提供喜事庆典信息 客服部
19 联络摄影、摄像
娱乐
服务 24 组织郊游 客服部
25 开设棋类活动场所
安全
宣传 27 义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动
工程部
28 提供居室临时性特约安全防护
29 义务宣传家庭安全用电常识
老年
服务 30 建立老年活动组织、开办老年课堂 客服部
31 组织老年人交谊活动
其
他 32 代办暂住证 客服部
33 提供居室装潢设计、施工信息
个性化服务方案
我们将充分利用小区资源，与社区相互协作，共同开展多层次的业主文化活动，如组织健身活动、各类球赛等，创造小区的人文氛围，营造小区邻里和睦、团结、互助、温馨、和谐的居住文化。
在业主入住率达到一定程度后，管理中心将与社区共同配合，针对业主的需要开展丰富多彩的社区活动，以下是文化活动计划与设想。
便民与代理服务
*免费服务
序号 服务项目 备注
1 问讯/信件/留言 由总服务台为您办理
2 行李服务 如需搬运、接送行李，请与总台联系
3 失物招领 若在公共区域遗失物品，可向总台查询
4 有线电视 如遇任何问题，可与总台联系
5 访客 按规定来访者需到总台联系
6 阅览室 备有各种报刊杂志
7 唤醒服务 与总台联系
8 代定牛奶 与总台联系
9 送取干洗衣服 与总台联系
10 订餐 与总台联系
11 提供应急药品 与总台联系
12 代购车船票、飞机票 与总台联系
13 代叫出租车 与总台联系
14 代定酒店客房 与总台联系
15 代办收定报纸、杂志 与总台联系
16 节假日导购活动 与总台联系
17 代办电话开户 与总台联系
*有偿服务
维修项目(另行提供)
服务套餐(费用将依据物价局批复为准)
序号 服务项目 服务内容 服务项目
1 服务套餐A 每日室内全套保洁、定期维护 1.吸尘、擦玻璃窗、家具保洁、卫生间清洁、耗品更换、厨房间打扫等;
2.定期对地板、瓷砖、家具等保养。
2 服务套餐B 每周室内保洁、定期维护 同上
3 服务套餐C 每日对卫生间、厨房保洁、定期维护 油烟机、案台、炊具、恭桶、淋浴等保洁、维护
4 服务套餐D 每周对卫生间、厨房保洁、定期维护 同上
特约服务(项目将会根据业主需求作相应的变动)
序号 服务项目 收费标准
1 收发传真 按物价局审定
2 复印文件 按物价局审定
3 代客打字 按物价局审定
4 会务服务 按物价局审定
5 租赁办公设备 按物价局审定
6 送订鲜花服务 按物价局审定
7 礼仪服务 按物价局审定
8 钟点客房服务 按物价局审定
9 干洗、水洗服务 按物价局审定
10 地板保洁 按物价局审定
11 地板打蜡 按物价局审定
12 地毯保洁 按物价局审定
13 代客购物 按物价局审定
14 代接送子女 按物价局审定
15 室内绿化 按物价局审定
16 代请家政服务员 按物价局审定
17 客房清洁 按物价局审定
18 泊车服务 按物价局审定
19 物业托管 按物价局审定
20 物业租赁 按物价局审定
21 文件翻译和文件起草 按物价局审定
3协助业主委员会的筹建工作
3.1当zT花园商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，在区建设房管部门的指导下由街道办事处、乡镇人民政府、派出所、建设单位、受托的物业管理企业、社区居委会和业主代表组成的首次业主大会筹备委员会。成立业主大会筹备委员会，召开首次业主大会，选举产生业主委员会;
3.2推选业主代表，组成业代表大会(以下统称业主大会)。以每单元为单位推选l-3名业主代表。业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。
3.3业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，首次业主大会由建设单位和受委托的物业管理企业负责具体筹备工作，物业所在地区物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应及时给予指导。
3.4首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：
(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;
(二)确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表。产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;
(三)协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;
(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;
(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;
(六)主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
3.5首次业主大会除了行使条例中规定的职权外，还应审议通过以下事项：
(一)业主大会和业主委员会议事规则;
(二)业主委员会日常工作权限;
(三)业主委员会选举办法;
(四)物业管理企业的选聘办法;
(五)物业的有关公共管理规定;
(六)选举产生业主委员会。
3.6首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府初审同意后，自选举产生之日起三十日内到物业所在区物业管理行政主管部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：
(一)业主委员会登记确认表;
(二)业主代表、业主委员会选举办法及选票;
(三)业主大会审议通过的主要事项。
3.7物业所在辖区的街道办事处、乡镇人民政府及社区居民委员会负责业主委员会的日常管理工作，指导业主委员会开展工作。
3.8业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，一般为兼职。 业主委员会主任和副主任可以获得一定数量的津贴。津贴标准由业主大会决定。
3.9业主委员会不得从事经营活动。业主委员会的活动经费、业主委员会主任和副主任的津贴来源于本物业管理区域内专项维修资金增值部分、公共设施收益或其它渠道。
3.10业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督，积极配合社区建设管理。
3.11业主委员会主任享有下列主要权利：
(一)负责召开业主委员会会议;
(二)经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件;
(三)业主委员会授权的其他事项。
业主委员会主任应当履行下列义务：
(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责;
(二)完成业主委员会交办的工作;
(三)代表业主委员会处理事务;
(四)接受行政管理部门的培训和指导。
3.12完成本次业主委员会选聘工作.
篇3：推动社区文化建设延续物业服务企业的命脉
推动社区文化建设延续物业服务企业的命脉
物业服务企业是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和住户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和使用人提供服务来达到自己的工作目标。因此，在社区初级规划和后期管理中，如何提高社区的居住率和满意度，如何在同行业竞争中拥有属于自己的亮点，是许多开发商和物业服务企业都头疼的难题。我以为，以推动社区文化建设促进交流提升企业品牌及核心竞争力为一种可行之法。
十七大报告关于“推动社会主义文化大发展大繁荣”的重要精神指出“当今时代，文化越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉，丰富精神文化生活越来越成为我国人民的热切愿望”。社区文化作为我国社会主义精神文明的重要组成部分，积极探索文化建设的有效途径和方法，以满足社区居民的精神文化需要。如何使社会的需求、住户的需求，以及物业管理企业的自身需求能高度融合，使得社区文化建设从深层的建构中浮出水面，我以为主要包括以下三个方面：
一是推动开展老年文化 老年人是每个家庭成员的重要组成部分，而在社区生活中，多数的老年人长期闲置在家，时间较其他业主或住户充裕很多，因此社区文化活动中，老年人是社区文化的主要参与者。从而如何促进社区老年康乐文化建设，让老年人在享受物业的品质服务和尽享天伦之乐的同时做社区积极影响的义务宣传员是物业服务企业日常工作所不能或缺的组成部分。
二是精心培育青少年文化 青少年是每个家庭关注的重点，也是社区乃至社会的未来。从大的方面讲拓宽青少年的知识面，培育良好的爱国情操，激发社区主人翁意识是社区文化工作的重点;从小的方面讲，现在的青少年是各个家庭未来数年或十数年后当家作主的人，虽不说要曲意奉承，但至少不能使之对此产生反感情绪，因为若不能获得这一部分人的认同，哪么无异说明物业服务企业的可持续发展的可能将大打折扣。
三是倾力构筑家庭文化 家庭作为社区构成的最小单元，家庭文化的建设是社区文化的组成细胞。要实现和谐社区，必须先实现家庭和谐，因此在家庭之间开展文明家庭、学习型家庭、绿色家庭、健康家庭等活动，组织“廉政文化进家庭”、“睦邻守望”倡议活动，提倡环保、沐浴和谐，共同倡导“文明治家”，着力展现和谐的家庭文化也是社区文化建设中的另一个重点。
沟通是搭建人与人关系的桥梁，是维系人际关系的纽带。在社区生活中主要存在着开发商、物业服务企业和业主的沟通与居民邻里的沟通两种，也可以通过社区文化活动来实现。
一是开发商、物业服务企业和业主的沟通：随着房地产业的发展特别是近十数年的快速发展，物业服务已成为我国的新兴行业、朝阳产业。但是，传统的物业管理模式使社区居民与开发商和物业管理单位积怨甚深，缺乏交流与沟通。通过社区文化活动的开展可以为物业服务企业和业主搭建沟通的平台，化解矛盾，增强了解。一方面可以解决业主的难题，一方面可以使开发商和物业服务企业了解详情，更好的改进服务。顾客满意率为每一个企业能否继续生存的重要考评指标，特别是物业服务市场化程度日益提高的今天更是如此。这也是提高顾客满意率的一种有效措施。
二是居民邻里的沟通：伴随高科技通讯工具的广泛应用，社会交往的间接化，人际关系越来越趋向于淡薄，形成住户间“关上单元门，个人顾个人”的交往障碍，继而引发集体观念松散、社会关怀淡薄等不良征候。物业服务企业因此也被赋予了不容忽视的职责。就是通过组织各种社区活动等形式，让熟悉的陌生人坐在一起，彼此交流，使广大住户之间加深了解与沟通。业主住户间熟悉、了解后并不是就一定会团结起来针对物业服务企业，也有其积极影响的方面。
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业服务企业处于亏损状态。物业收入一般由物业服务费、维修服务费和其他费用构成，而物业的支出费用则由人员工资福利、维修保养费用和税金构成，许多物业服务企业经常是入不敷出。因此，物业服务企业作为开发商之后的社区管理单位，在贯彻开发商开发小区项目构思的基础之上，引进先进的物业管理理念，通过优良的服务，使物业功能发挥最大，力促小区物业保值增值。社区文化活动作为社区文化建设的重要方面，可以提升社区的知名度，打造物业管理单位的金字招牌，提高业主入住率和吸引力，从而也将获得更高的多种经营等经济收益。
我相信，通过以上方式引入社区文化建设，物业服务企业将不会再为提高社区的入住率和收支不平衡而发愁及为增强核心品牌和竞争力而担忧。
篇4：物业社区文化建设
社区文化活动是为营造社区文明、团结、高尚的文化环境,加强物业管理公司与业主以及物业使用人彼此之间的沟通和了解,维持相互关系的良好状态而进行的文化娱乐活动。如今,社区文化活动进行的如何已经作为评判物业管理水平优劣、管理等级高低、社区是否和谐的一个重要的评判标准。此外,口碑效应的传送与持久力都与社区文化活动产生了直接的关系。
因此,有组织地开展好社区文化活动就成为了物业管理服务的一项重要内容。
一、创建社区的优良环境
丰富多彩的社区文化有赖于良好的社区环境,开展社区文化活动如同栽培花卉一样,首先要有适合它生长的土壤,再通过浇水、施肥、适当的修剪等手段,才能让花长得茂盛、开得艳丽。所以,社区文化环境就是开展社区活动的“土壤”。
形成是一项长期的、综合性的系统工作,是以优良的物业管理为基础而产生的。
(一)建立社区制度文化
为规范物业管理行为,物业管理企业必须制订出一系列科学、可行、有效的规章制度并付诸实施,还应与业主及物业使用人签订好各种公约和协议,明确双方的责任、权利和义务,以约束双方在社区里的活动行为。并在管理过程中随着新问题的出现再逐步完善各项规章制度,使社区制度文化得以持续有效地运作,让社区中的用户始终保持“有章可循,有法可依”的遵章守纪的自觉行为意识。
(二)善于处理人际关系
社区里提倡文明住用、邻里和睦的精神意境,作为管理者有义务帮助解决用户之间的纷争和沟通彼此的感情,社区用户能互帮互助、互谅互惠,形成一种“我为人人,人人为我”的文明和谐的人际氛围。当用户对物业管理企业心存芥蒂、有某种不满意的倾向时,这些用户通常都不太愿意参加管理单位组织的社区活动,本能上就有一种抵触心理。反之有了良好的人际关系为基础,用户往往非常高兴地参与自己喜欢的社区文化活动,活动就能达到预定的目标,融洽和增进物业管理公司与用户、用户与用户之间的关系。努力营造社区文化环境是开展好社区文化活动的前提。
(三)尽可能地开辟相关活动的场地
社区活动开展的地点是以社区区域为主,体现社区“家园”的概念,让参与的业主们有种心灵的归属感和依附感。因此,无论社区的规划设计、场地大小如何,都不是一种没有硬件设施而开展社区文化活动的理由。既然想开展社区文化,必须有一个立足之地。随之,相关的开展社区文化活动的配套硬件条件都应该尽可能地准备充分,为活动的开展以及业主的参与做好基础工作。
二、了解社区文化的特色
在筹划社区文化活动之前,应对社区文化的特点和本区域的社区文化特色做充分细致地调查了解和分析。社区文化经常性的活动有:
(一)文学艺术活动
邀请文学艺术界人士在社区内与居民联欢,或举办书画创作展览、高雅音乐会、卡拉 OK 大奖赛等。
(二)体育比赛活动
举办社区运动会;举行球类、棋类联谊赛;组织老年人一起练气功、打太极拳、舞剑、跳健身舞等。
(三)科技知识活动
举办社区健康、卫生知识及各类商务知识讲座与咨询,也可以开办各种培训班,讲授各种知识,使社区内的广大居民紧跟社会时代发展的步伐。
(四)节日庆祝活动
每逢节日,社区张灯结彩,举行文艺联欢会,还可以举办花展、舞龙、踏秧歌、腰鼓等一些群众性的活动。
三、因“时”适宜地开展社区文化活动
选择适当的时机开展各项活动是社区文化活动成功举办的保证,物业管理企业要尽量站在用户的立场上去考虑问题,在选择活动举办的时间问题上更要考虑周详。在以下几个时间段是最适宜举办社区文化活动的:
(一)“大节”需大办
逢大节(春节、国庆节、元旦)来临,是举办社区文化活动的最好时机。对于这些节日国家都有规定的放假日,如果碰上周六、日通常都会有 5 ~ 7 天的假期,这段时间也正是户外出游、访亲探友的难逢之机。选择在这个时间内举办社区文化活动,就会令用户难于取舍,不知何去何从。如果在放假前几天举办社区文化活动,就可以满足用户的兼顾心理,“活动”、“旅游”两不误。在国庆期间举办“庆国庆”晚会,时间定在 9 月 26 日至 29 日间的夜间为宜。
(二)借用国外佳节
在全球化趋势的浪潮中,人们对外国的节日如情人节、圣诞节等日渐重视。物业管理企业则可以捕捉现代人的“时尚”心理,安排在外国的节日期间举办一些活动,这样既有气氛,又能达到活动的目的。
(三)善用午休时段
对于办公楼或商住楼宇等物业而言,因为时间、交通等问题,午间休息时间,大部分员工通常是趴在办公桌上打个盹算是休息或聊天度过。如果选择在午休时间举办一些围棋赛、象棋赛、乒乓球赛、沙龙讲座等耗时较短的文体活动,使用人不仅可以打发相对比较尴尬的午休时间又可怡情益智,其参与程度也很高。
四、因“人”适宜地开展社区文化活动
开展社区文化活动,不仅要注重时间性、知识性、娱乐性、趣味性,做到雅俗共赏,还要顾及年龄、性别的差异。根据不同年龄、性别适宜地开展社区文化活动,对于物业管理企业来说,更能体现其管理水平及管理能力。以下两类群体是因“人”适宜地开展社区文化活动的重点:
(一)建立老年活动中心
社交往来是人们心理需求的重要方面,住宅区中,老年人尤其需要这种交往。由于老年人普遍怕孤独,怕社会生活隔离,而是喜欢在住
篇5：客服作业指导书:社区文化建设规定
客服作业指导书--社区文化建设规定
1.目的
规范项目社区文化建设工作。
2.业务范围
从计划至完成每年的社区文化建设。
3.职责
3.1管理处经理负责制定年度社区文化建设活动计划和总体财务预算，并监督实施和总结活动效果。
3.2客服组负责组织（协调）实施。
3.3其他部门负责配合和协助举办活动。
4.工作程序
4.1管理处经理应每年12月底做好下一年度社区文化活动计划和财务预算送交公司审批，计划可根据项目的实际情况、业户需求、居委会意见或配合政府部门开展必要的社区文化活动等。
4.2每年应进行不少于4次社区文化活动。
4.3审批合格的计划转给客服组进行实施。
4.4客服组负责起草每次社区文化活动方案和财务预算，并送交管理处经理审批。
4.5每次社区文化活动应有举办的具体实施方案、过程及总结的详细记录（介绍）及照片（图片、声音、影像等）资料。
4.6客服组应做好每次活动的宣传工作，并在项目设立的宣传栏公示每次活动日期、内容等资料，并有照片，宣传栏的内容必须定期更新，而公示的活动资料和照片应留存备档。
4.7所有照片应按年装订成册，并有标题及时间。
4.8社区文化活动开展内容应健康、符合项目实际情况及业户需求。