物业培训：住宅区物业管理经费及测算
一、物业与物业管理
"物业"一词由英语"Estate"或"Property"引译而来的，含义为"财产、资产、拥有物、房地产"等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑，如一栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。
社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。物业管理起源于19世纪60年代的英国。现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州，从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现，物业公司呈现出一派蓬勃生机。1993年6月30日，成立了全国首家物业管理协会--深圳市物业管理协会。
1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出："住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理"。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制改革指明了方向，并提供了法规依据。
1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。
20**年9月1日施行的《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
二、住宅区物业管理经费的来源
住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。
住宅区实行物业管理，其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴，有多少钱办多少事的被动局面。但是，由于传统观念及职工的经济收入水平还较低，还不能承受较高的费用，因此，要解决住宅区的管理经费问题，必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有：
一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自20**年1月开始，按0.10元/平方米、月收取(内部价格)，保证了门卫及清洁工的工资。
二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后，由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%;由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后，维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取2%(多层住宅)、3%(高层住宅)的维修基金(纳入住宅成本);住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用，只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可你补日常管理费用的不足。
三是一业为主，多种经营。要以物业公司为依托，完善住宅区的配套设施，建车棚、车库等，有条件的单位，建设门头房，对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务，也向社会承担业务，用多种经营取得的部分利润，你补管理费的不足，实现以业养业的目的。 四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新，由于优势资产和精兵强将已到改制企业，作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业，扶持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度，做好资金的支持和思想上的支持。
三、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算
(一)住宅区公共服务收费的费用构成
1 、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2 、公共设施、设备日常运行、维修及保护费;
3 、绿化管理费;
4 、清洁卫生费;
5 、保安费;
6 、办公费;
7 、物业管理单位固定资产折旧费;
8 、法定税金。
此外，对实行物业保险的住宅区，还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。
(二) 住宅区公共性服务收费标准测算原则
住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目，劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。
(三) 住宅区公共服务收费的测算方法
公共服务收费的测算可用公式来表示：
*=∑*i(i=1,2,......9)
* ：公共性服务收费标准，单位为元/月.平方米;
*i：各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米;
i：分项项数;
∑：表示对各分项费用算术求和。
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。
该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数;然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额;汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。
其测算公式为：
工资、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)
2 、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费;各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费;区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用;公共设施、设备的大、中修费用;电梯的运行、保养与维修费用;共用天线保养维修费用;高压水泵的运行、维修费用;冬季供暖费。这些费用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。
该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本指出，然后求和。简单测算法是指：以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。
3 、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。
4、 漏交率问题
由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的;但由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率;同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：校园后勤物业经费的收支预算
校园后勤物业经费的收支预算
第一节 测算的依据与费用的构成
一、指导思想
物业管理是保本微利的行业。正确的核算物业管理成本，控制各项成本开支，是保持物业管理规范运作、良性经营的基础。机关单位后勤物业管理本着精打细算、严格控制成本的原则以保证**分院的物业管理服务优质优价。
二、测算依据
1、广西壮族自治区政府有关物业法规及相关文件;
2、国家有关机关单位后勤管理文件要求;
3、《招标文件》提供的相关数据、查询得到的资料和实地考察情况;
4、行业惯例和专业物业管理经验;
5、我公司承诺的各项质量管理指标。
三、测算项目
1、工作人员薪资以及福利费用
2、保洁用品费用
3、绿化养护用品费用
4、劳保费用
5、日常行政办公费
6、法定税费
7、合理利润
第二节 物业管理费用测算
物业管理费用测算汇总表
单位：元
序号 项 目 单价(元·月) 年度合计 分项比例
1 工作人员薪资 35260 423120 83.8%
2 保洁用品费用 280 3360 0.7%
3 绿化养护用品费用 195 2340 0.5%
4 劳保费用 520 6240 1.2%
5 行政办公费用 775 9300 1.8%
6 法定税费 2525 30300 6%
7 管理费用 2525 30300 6%
合 计 42080 504960 100%
总报价(24个月合计) 大写：壹佰零玖仟玖佰贰拾元
小写：￥1009920.00
报价说明 1、物业管理服务用水、用电由甲方无偿提供;
2、如需要整个校园的大规模消杀消毒工作，由学校提供有关喷洒工具和药物，我公司无偿服务(如甲型病毒预防等);
3、本次服务采购所需要投入的硬件设施由我公司自行承担。
4、本次报价不含环卫部门收取的垃圾清运费、化粪池清理费用;
5、合同总金额按照每月支付，每次支付合同总金额的十二分之一。
附详细测算明细表附后。
表1：工作人员薪酬明细
岗 位 人数(人) 工资标准(元) 月工资额(元) 备注
物客户任 1人 1500元 1500元 含社保等福利
安防主管 1人 1200元 1200元 含社保等福利
安防管理员 16人 850元 13600元
保洁员 7人 750元 5250元
绿化养护员 3人 750元 2250元
宿舍管理员 10人 850元 8500元
小 计 38人 32300元
加班费 法定全年11天3倍工资加班费，摊销计为2960元/月
合 计 32300+2960=35260元
以上费用包含员工保险、福利和国家规定的节假日加班费
表2：保洁用品费用
项 目 子 项 目 测 算 依 据 费用小计(月·元)
保洁费 保洁工具(耗材) 扫把、尘推等 150
清洁药剂 洗衣粉、洗洁精、盐酸等 80
其他小件 如冲洗水管等 50
合 计 280
表3：绿化养护用品费用
项 目 子 项 目 测 算 依 据 费用小计(月·元)
绿化养护费 绿化工具(耗材) 铁抓、剪刀等 25
肥料农药 70
盆花摆放 花盆、花苗、花泥等 100
合 计 195
表4：劳保费用
项 目 人 数 预 算 费用小计 备 注
安防人员 16人 20元/人 320元 含意外保险
其他操作 20人 10元/人 200元 主要是劳保物品
合 计 520元
表5：行政办公费用
序号 项 目 月金额(元) 备 注
1 交通费 0
2 通讯费 100 办公电话50，主任补贴50
3 水电费 0
4 书报费 0
5 办公用品 50
6 宣传费 0
7 培训费用 0
8 服装费 管理人员 2人，冬装2套每套180元，夏装2套每套120元。按2年24个月摊销 50
安防人员 16人，冬装2套每套90元，夏装2套每套70元，大衣小物品共140元。按2年24个月摊销 307
宿管员 10人，冬装2套每套90元，夏装2套每套70元。按2年24个月摊销 134
保洁绿化 10人，冬装2套每套90元，夏装2套每套70元。按2年24个月摊销 134
合 计 775元
表6：法定税费
项 目 子项目 比 例 金额 备注
法定税费 营业税 5 % 按合同金额收取
营业税随征 0.7% 包括教育费附加等。
其他费用 0.3% 包括残疾人基金等。
小 计 6%
表7：管理费用
项 目 子项目 比 例 金额 备注
管理费用 总部管理摊销 管理隐形成本
核心技术输出 品牌和技术输出
投资收益 合理回报
小 计 6% 综合各因素我公司认为合同金额的6%的回报比较合理
第三节 物业管理费用收支分析
按照上节计算，平均每年度物业管理费为504960元，每月42080元，能够保持收支平衡。
根据《招标文件》中甲方要求及服务需求中的信息，**分院的校园建筑面积分别为69233㎡。依据物业管理费用计算公式，每月的总费用除以总建筑面积则为每月每平方米的费用。
由此可得：
单价物业管理费=总开支÷总建筑见面
PM=42080÷69233≈0.6元·㎡/月
第四节 投资财务分析
经本章节测算，按照《招标文件》以及本投标书响应的条款。我公司需前期投入5.6万元人民币，用于前期物资采购、人员招聘、支付招标费用等，整个合同收益约为6万元以及未摊销的物资。根据合同条款，我公司还需垫付人员薪金以及其他费用至少两个月，占有资金12万元。
**分院每年度物业管理费为504960元，即0.6元·㎡/月。整个费用开支比例见下图。
篇3：PM苑物业管理服务费测算
PM苑物业管理服务费测算
一、服务人员配置及工资福利(计10340元/月)
1、主任1人 1600元/月
2、管理员 2人 800元/月/人× 2人=1600元/月
3、保洁员 2人 500元/月/人× 2人=1000元/月
4、保安员 8人 500元/月/人× 8人=4000元/月
5、维修员 1人 600元/月/人× 1人=600元/月
6、福利费用 8800元× 17.5%=1540元/月
二、固定资产折旧：(420元/月)
1、办公用品折旧：办公桌椅、电脑系列、空调、风扇、电话、文件柜等
计18000÷5年 ÷12月=300元/月
2、水电设备：电锤、冲击钻等工具 计2800÷5年÷12月=46元/月
3、保洁设备：垃圾桶、垃圾车等设备 计2000÷5年÷12月=33元/月
4、保安设备：对讲机、床、电视机等 计2000÷5年÷12月=33元/月
5、绿化设备：剪刀、水管等 计300元÷3年÷12月=8元/月
三、公共设施、设备的日常运行、维护及保养(1482元/月)
1、小区公用照明
144户× 0.025千瓦/盏× 1.5小时/天× 0.692元/度× 30天=112元/月
5、道路照明
10盏× 0.15千瓦/盏× 2小时/天× 0.692元/度× 30天=62元/月
6、绿化地面照明
50盏(按75平米/盏)× 0.025千瓦× 8小时/天× 30天× 0.692元/度=208元
7、二次供水用电估算 1000元/月
8、其它用电 100元/月
四、绿化养护成本： 约200元/月
五、保安耗材(手电、电池等)： 约100元/月
六、保洁费用(649元/月)
1、垃圾清运 (含消杀) 144× 3元/户/月=432元/月
2、化粪池清理 1000元/次/6个月=167元/月
3、用具 10元/人×5人=50元/月
七、办公费：约320元/月
1、电话费 100元/月
2、文具及电脑耗材 10元/人/月× 5人=50元
3、饮水费 按2天/桶计× 8元/月× 15天=120元/月
4、办公用水电 按10元/人/月×5=50元/月
八、社区文化宣传费： 约60元/月
九、其他不可预见费用
以上八项合计13571元× 2%=271元/月
十、利润
以上九合计13842元× 10%=1384元/月
十一、税费
以上合计15226元× 5.6%=853元/月
十二、根据总体技术经济指标：
根据总建面18207.96平米测算;多层物业费为0.88元/月/平方米。但因有临时停车位和其它一些可创收项目的创收费用，可以减轻一部分物业管理服务费负担，故申请贵局核定每月物业费的标准为： 0.60元/月/平方米。
**物业管理有限公司
20**.2.27
篇4：经营管理难度系数测算方法
经营管理难度系数测算方法
为增强高级管理人员绩效考核结果的可比性，对经营管理难度系数测算方法明确如下：
一、经营管理难度系数的测算因素
(一)参与经营管理难度系数的测算因素为：资产、销售收入、市场竞争程度、安全环保风险、技术复杂程度、员工及离退休人数等6项。
(二)为合理确定经营管理难度系数，各测算因素所占比重分配为：20%、15%、15%、20%、15%、15%。
二、经营管理难度系数的测算公式
根据各单项测算因素数据，采用回归分析法确定各单项因素的管理难度系数，取值区间为1～1.15。计算公式为：
经营管理难度系数=∑(ai*ibi×权重i)
其中，*i为各单项测算因素的数值，ai、bi为对应各单项测算因素的回归方程系数。
三、经营管理难度系数的数据采集
(一)对参与测算经营管理难度系数的资产、销售收入、员工及离退休人数等，以经审计(审核)后的年度数据为准;
(二)对数值特别小(不足最大值的0.1%)的，该项因素的经营管理难度系数按“1”计算。
(三)其它测算因素数据，由人事部组织测评得出。
四、经营管理难度系数的分类确定
(一)各企事业单位、控(参)股公司的经营管理难度系数，按资产、收入等6项因素加权测算确定。
(二)机关部门的经营管理难度系数，取一级及以上企业经营管理难度系数的平均值。
五、经营管理难度系数的动态管理
(一)年度经营管理难度系数，每年测算一次。
(二)任期经营管理难度系数，取任期内年度经营管理难度系数的平均值。
(三)经营管理难度系数的测算因素，可根据考核期重点工作任务需要进行适当调整。
篇5：企业多业务单元绩效指标权重分配测算方法
企业多业务单元绩效指标权重分配测算方法
为规范和完善公司内部管理，科学体现企业各业务单元管理幅度，对企业多业务单元的绩效指标权重分配按以下方法测算：
一、参与测算的指标为业务单元前三年资产总额、销售收入、税前利润的平均值。
二、考虑到有的业务单元亏损等因素，对亏损业务单元权重的测算，税前利润指标值按零计算。
三、为合理确定业务管理难度与创造效益的关系，对资产总额、销售收入、税前利润指标在测算中所占百分比做如下分配：
资产总额:销售收入:税前利润=35%:35%:30%
四、为保证被选择绩效指标得到受约人的足够重视，对测算出的部分业务单元权重偏低的作适当微调，凡低于5%的，原则上调整到5%。
五、各业务单位的权重分配，实行动态管理。年度绩效考核权重，每年测算一次;任期绩效考核权重，每三年测算一次。