房屋本体维修管理制度

　　1。目的

　　为规范设备管理，特制订本制度。

　　2。适用范围

　　适用于工程部设备管理制度。

　　3。职责

　　3。1工程部工程师负责每年不少于两次的检测工作; 3。2工程部经理对现场检测工作进行跟进监督; 3。3工程部负责人对每次检测工作结果进行抽查。

　　4。工作程序

　　4。1主体结构维护管理

　　4。1。1 未经物业原设计单位、业主及物业服务中心的书面同意，不得破坏、改变、改造等行为，包括打、凿、铲、割等，更不能移位或其它物件取而代之;

　　4。1。2 每年不少于两次对物业主体结构进行沉降检测(可借用原建设阶段的沉降点作为监测控制点)，包括物业的沉降幅度、水平偏差、频率等，须符合国家建筑设计规范;若发现与规范不符时，应向设计院、原施工单位、业主及有关*部门报告处理; 4。1。3 定期检查主体结构防蛀措施的实施，确保物业结构的安全*;

　　4。1。4 定期检查物业结构/构造，确保无露筋、蜂窝、断裂、变形等安全隐患，做到及时发现、及时汇报、及时处理、消除隐患;

　　4。1。5 经常*巡视各楼层天面、高架路桥、地下室等位置的防水构造，确保无滴、渗、漏水现象，未经物业服务中心同意，不能进行破坏防水层的任何施工;

　　4。1。6 任何在楼层施工/改建/堆放/使用等，均不要超过以下楼层设计标准荷载。 4。2 主体一次装饰维护管理

　　4。2。1 未经物业服务中心、业主同意，任何个人、单位不得擅自更换、移动、破坏皇庭广场外立面和室内公共部位一次装饰的造型、**、线条、材料、位置等，保*室内外原设计效果;

　　4。2。2 工程部应经常巡查室内外装饰的安全*、完好*，包括室外的石、砖、板、玻璃

　　窗、公共装饰等设施，室内的地面、天花、饰柱、墙、栏杆、玻璃、门窗及其它装饰摆设，并做到及时发现，及时处理(周检);

　　4。2。3 定期对室内外装饰工程进行检修、翻新维护(一年不少于一次)，加固有安全隐患的结构/构造，保*正常使用及美观效果;

　　4。2。4 定期进行防蛀、防蚀、防水、防锈、防腐等预防处理工作。

　　5。其他

　　无。

　　6。支持*表单

　　6。1

　　<公共设施(房屋本体)检查记录表>

第2篇：房屋维修管理制度

　　维修作业管理制度

　　为及时维修业主提出的房屋质量问题，规范*作流程，合理控制施工维修成本，分清责任人，做到有据可循，结合公司实际，特制定本制度。

　　一、适用范围

　　本制度适用于所有房屋，包括所有已交付使用的楼盘(在保修期内)和集团公司所属办公楼、厂房、车间、营业房、住宅等物业以及陈总个人资产等房屋或在建工程的维修。

　　房屋维修主要分为两大类:

　　第一大类:在土建公司保修期内的维修事项;

　　第二大类:超过土建公司保修期但仍属房产公司保修期内的维修事项; 由土建公司及房产公司负责承担维修责任的保修期详见<商品住宅质量保修理期限>(附件1)。

　　二、管理职责

　　(一)土建公司职责

　　1、负责与班组签订承包合同，原则上合同中保修期应与总承包合同中的保修时间一致，按实际的竣工验收之日起5年为准，如遇特殊情况应汇报领导进行特殊审批;

　　2、负责与房产公司签订委托维修协议;

　　3、负责现场查看需要维修的内容及确定维修责任班组;

　　4、负责通知维修责任班组来完成维修作业;如责任班组未在规定时间来完成的，由土建公司做好班组未来维修的法律依据，并出具委托书，由房产工程处委派公司维修班进行维修，并做好分摊依据(维修前后的拍照、物业或业主等第三方*、材料及人工清单等)以及在班组结算或申请退还质保金时协助财务处扣除相应的费用;

　　5、负责检查维修完工的验收;

　　6、负责对公司维修班作业的监督检查; 7、负责完成其他上级领导交办的事务。 (二)房产工程处职责

　　1、负责起草委托维修协议，并完成与土建公司的协议签订事宜;

　　2、负责现场检查需要维修的内容及确定维修责任(即维修是属于房产公司保修期;还是属于土建公司保修期);

　　3、负责管理维修班的日常管理工作;

　　4、负责对完成维修的事项进行现场验收;

　　5、负责按月按不同维修项目统计好维修班所用材料、人工以及分摊事项，并在每月初5日前将上月的数据上报财务处、材料处、土建公司及督查处;

　　6、负责监督维修班组是否存在材料浪费等现象; 7、负责及时完成涉及维修的其他事项。

　　(三)物业公司(或物业管理处，以下统称物业公司)职责

　　1、负责受理业主申报的维修事项，初步核对保修期限，未到期的及时通知房产工程处;

　　2、负责与业主做好维修事项的沟通及维修作业安排;

　　3、负责配合维修班组做好各类维修及解释工作，维护好与业主的关系;

　　4、负责对各类质量投诉事件，第一时间与房产公司等做好衔接工作;

　　5、负责参与维修完工后的验收工作;

　　5、负责及时完成涉及维修的其他事项。

　　(四)维修班组职责

　　1、根据房产工程处的派遣，负责现场查看需要维修的事项，并提报维修材料清单或维修方案;

　　2、负责做好现场维修工作，维修完工后及时退还多余材料;

　　3、负责建立并上报维修台帐，具体包括维修所花费的材料清单、人工等;

　　4、维修完成后，在维修清单上让业主签字确认;

　　4、负责及时完成涉及维修的其他事项。

　　(五)材料处职责

　　1、负责根据维修班组上报(经审批)的维修材料清单，按公司制度做好采购或调拔申请审批手续等;

　　2、负责建立好维修材料出入库台帐;

　　3、负责监督维修材料是否合理利用，是否存在浪费等现象; 4、监督材料分摊是否合理; 5、参与维修完工验收工作;

　　6、负责及时完成涉及维修的其他事项。 (六)督查处职责

　　1、负责监督维修班组是否按期完成维修作业;

　　2、负责监督维修班组是否存在材料浪费等现象以及是否做好材料出入库台帐、材

　　料使用清单等;

　　3、负责监督抽查维修班组人员的正常出勤; 4、监督材料、人工分摊是否合理; 5、参与维修完工验收工作;

　　6、负责及时完成涉及与维修相关的其他事项。 (七)质安资料处职责

　　1、负责参与现场查看需要维修的内容，并提出相关维修建议和质量要求; 2、负责参与维修完工后验收;

　　3、负责依据<民工工伤处理管理制度>等制度处理维修过程中所发生的质量、安全事故;

　　3、负责及时完成涉及维修的其他事项。 (八)财务处职责

　　1、负责审核土建公司或房产工程处上报各类维修材料、人工清单; 2、负责与土建公司确认分摊方案与具体金额;

　　3、负责与班组做好结算或退还质保金申请以及分摊费用扣除等工作; 4、负责检查维修材料出入库台帐; 5、负责及时完成涉及维修的相关事项。

　　三、维修管理原则

　　1、对属于土建公司保修期内的维修事务，由责任班组负责维修并承担费用，如责任班组经土建公司告知不来维修的，可委托公司维修班负责维修，所发生的费用(包括一切人工和材料费用等，人工按一工算两工计算)由该班组承担，在该班组的质保金或5%余款中扣除。

　　2、对于已超过土建公司保修期但仍在房产公司保修期内的维修事务，由房产公司负责维修并承担费用;具体可以房产公司与土建公司签订委托维修协议，由土建公司派班组或派公司维修班进行维修，费用由房产公司承担。

　　四、土建公司保修期内的维修管理流程(附件8)

　　1、物业公司各楼盘管理处按照业主反馈和平时发现的房屋质量问题及公共部分配套工程质量问题，进行登记、汇总后2天内上报房产工程处(较严重问题应1天内上报)，在报告单中清晰地列出具体幢号、户号、联系人、联系方式、需维修部位等，并由物业公司负责人签字。物业公司对业主反映的问题必须经现场踏看，初步分析原因，审核保修期限。

　　2、房产工程处一经接到物业公司的维修报告，2天内到现场进行实地踏勘、审核并进行拍照，并负责初步确认引起质量问题的原因，填写<房屋维修通知书>(附件2)发给土建公司，同时抄送给督查处、质安资料处等处室。

　　3、土建公司在接到房产工程处<房屋维修通知书>后，2天内派技术人员到现场仔细检查，提出具体维修方案，方案须具体说明维修的部位、尺寸、面积，和所需的材料、品种、数量、价格以及相应班组的用工、材料分摊等问题，后与房产工程处进行沟通协商并做出统一的维修方案，然后由土建公司负责依据内部劳务承包合同或其他合同约定，确定维修责任班组并将其填写入<房屋维修通知书>，并以挂号信、电话、短信等形式通知责任班组负责人，并保存好通知依据，并建立详细完整的档案和台账(若已超过合同中约定的维修期限，需公司维修班维修的，土建公司也应在<房屋维修通知书>中写明情况(包括原先的责任班组和维修期限等))。

　　3。1、责任班组负责人接到土建公司通知后，派人来维修的，由土建公司联系物业公司负责人带领维修人员到现场进行维修作业，并由物业公司、督查处负责监督维修作业，对于维修完成后，由房产工程处组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收，参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>(附件4)。

　　3。2、如责任班组负责人接到通知后，未派人来维修或明确表示不来维修的，则由土建公司委托房产工程处，由房产工程处指派公司维修班前去做好维修工作。

　　3。3、维修班接到通知后，2天内派人到现场踏勘，确定维修方案，具体说明维修的部位、尺寸、面积，所需的材料、规格型号、数量以及相应班组的人工、材料分摊等问题，填写<维修审批单>(附件3)，维修单经房产工程处、土建公司、财务处、材料处、督查处及分管领导汇签后，由工程处上报总经理，经总经理审批通过后，送材料处。

　　3。4、材料处接到审批后的材料清单，7天内负责采购或调拔维修材料给维修班(特别急的，在3天内)，维修班负责实施维修作业，由督查处、物业公司负责监督维修作业，记好维修工人的考勤数据，维修完成后，由房产工程处负责组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收，参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>。

　　3。5、维修班负责人须列清每次维修所使用的材料、人工考勤工数等，汇总各种材料、人工等并填写<房屋维修记录表>(附件5)送工程处，工程处复印一份后交予土建公司。

　　3。6、房产工程处和土建公司对每次需维修的人工和材料等要派人与现场进行核

　　实，监督施工现场，做到修前核实，修后实际审核。

　　3。7、土建公司根据维修班提报的<房屋维修记录表>，负责编制<房屋维修分摊确认表>(附件6)，明确由责任班组应该承担的材料费用、人工费用等，并经材料处、督查处、质安资料处、房产工程处、物业公司确认签字后，上报建设财务处，由财务处负责在该班组结算时或申请领取质量保*金时一并扣除该分摊款项。

　　对于在维修过程中未使用完的材料，由维修班负责上报材料处，调拔回总仓或退还给供应商。

　　4、在维修期间，施工班组需与业主进行协商维修要点，处理好与业主的关系，确保业主物品无损坏，严格按照方案规定进行*作，保质保量地完成工作。无故损坏业主物资的，则与业主自行协商责任，妥善合理地解决赔偿事宜。

　　5、在维修完成后，经公司各处室验收后，由物业公司负责人对维修的内容及质量情况向业主进行反馈，确认无误的由业主在<房屋维修验收单>上签字。

　　五、超过土建公司保修期且仍在房产公司保修期内的维修管理流程(附件9)

　　1、凡土建公司承建的工程超过保修期，但房产保修期还未到的工程，则由房产公司与土建公司签订委托维修协议，明确维修的时间，维修费用的结算与维修费用的支付方式等，经双方确认，由土建公司和房产工程处承担后续的维修工作。

　　2、土建公司在接到房产工程处的<房屋维修通知书>后，派技术人员与房产工程处共同确认维修方案，由房产工程处指派公司维修班前去做好维修工作。

　　3、维修班接到通知后，2天内派人到现场踏勘，确定维修方案，填写<维修审批单>，注明维修部位，预估所需材料及人工，维修单经房产工程处、土建公司、财务处、材料处、督查处及分管领导汇签后，由工程处上报总经理审批通过，报送材料处。

　　4、材料处接到审批后的材料清单，7天内负责采购或调拔维修材料给维修班(特别急的，在3天内)，维修班负责实施维修作业，由督查处、物业公司负责监督维修作业，记好维修工人的考勤数据，维修完成后，由房产工程处负责组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收，参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>。

　　对于在维修过程中未使用完的材料，由维修班负责上报材料处，调拔回总仓或退还给供应商。

　　5、维修班负责列清本次维修所使用的材料、人工考勤工数，并填写<房屋维修记录表>经督查处、材料处、质安资料处、土建公司、房产工程处审核后，上报建设财

　　务处。

　　6、财务处根据维修班上报的房屋维修记录进行汇总，然后依据维修协议中的规定向房产公司进行结算。

　　六、在维修过程中施工人员发生安全事故的，由质安资料处按照<民工工伤处理管理制度>进行处理。

　　七、凡是由土建公司外包班组承担维修责任，而该班组没有履行维修义务的，必须由土建公司负责收集好相关资料，做好法律依据，具体*作详见<班组未履行维修义务法律依据收集*作流程>(附件7)。

　　八、不在土建公司承包范围内的其他工程，由房产工程处负责通知有关责任单位实施维修。

　　九、本制度由房产工程处负责解释，经公司制度调研与建设领导小组审核以及董事长审批发布之日起实施，修改亦同。原制度浙中实房工制字[2014]001号作废，以本制度为准。

　　十、附件

　　附件1 商品住宅质量保修理期限 附件2 房屋维修通知书 附件3 维修审批单 附件4 房屋维修验收单 附件5 房屋维修记录表 附件6 房屋维修分摊确认表

　　附件7 班组未履行维修义务法律依据收集*作流程 附件8 土建公司保修期内的维修管理流程

　　附件9 超过土建公司保修期且仍在房产公司保修期内的维修管理流程

　　附件1:

　　商品住宅质量保修理期限

　　参照如下:

　　附件2

　　房屋维修通知书

　　填写日期: 年 月 日

　　附件3

　　填写日期: 年 月 日

　　第 9 页 共 15 页

　　附件4

　　房屋维修验收单

　　填写日期: 年 月 日

　　房屋维修记录表

　　填写日期: 年 月 日

　　房屋维修分摊确认表

　　填写日期: 年 月 日

　　说明:材料费用按实际采购单价加10%的采保费用计算;人工按实际1工算为2工计算。

班组未履行维修义务法律依据收集*作流程

　　附件7

　　第一步，由土建公司负责人用电话通知该责任班组长(承包人)时，做好电话录音，告知需要维修的事项，约定维修时间(如果合同中已有约定，则按合同约定)。落实录音保存方式，将电话录音保存到电脑上，土建公司、法务办各留一份。

　　第二步，如班组长经电话告知后未来维修的，由土建公司以书面形式发函给班组长，函中必须明确维修内容、要求及不履行应承担的责任，并通过邮政特快专递寄送给班组长。在特快专递单封面必须写好函的主要内容，然后保留好其中的一联。

　　第三步，对于需要维修的部位在维修前必须拍照片，然后将照片打印出来，由物业管理处人员、房产工程处负责人或业主以及土建公司负责人等人员签字予以确认。

　　第四步，由公司维修班实施维修的，按维修作业管理制度的规定，收集好<房屋维修通知书>、<维修审批单>、<房屋维修记录表>等单据。

　　第五步，维修完成后，对现场必须进行拍照，然后将照片打印出来，由物业管理处人员、房产工程处、维修班负责人、土建公司负责人以及业主进行签字确认，同时，填写<房屋维修验收单>，并由上述人员在验收单上进行签字确认。

　　第六步，维修完成后，由土建公司依据上述单据，编制好<房屋维修分摊确认表>，并经物业管理处、督查处、材料处、质安资料处、土建公司、房产工程处等签字确认后，与上述照片资料及各类单据统一装订成册，交由法务办进行审核，经法务办审核无误后，原件交给财务处，土建公司留存复印件。

　　第七步，在该责任班组向公司来结算质保金时，扣除应承担的维修费用。或由法务办通过法律途径追究该班组的经济和法律责任。

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