物业设备基础资料的管理

　　注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

　　(1)设备原始档案

　　设备原始档案包括：

　　a)设备清单或装箱单

　　i.设备发票

　　ii.产品质量合格证明书

　　iii.开箱验收报告

　　iv.产品技术资料

　　v.安装施工、水压试验、调试、验收报告

　　b)设备技术资料

　　设备技术资料包括：

　　i.设备卡片

　　ii.设备台帐

　　iii.设备技术登录薄

　　iv.竣工图

　　v.系统资料

　　c)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件

　　2、物业设备运行管理

　　**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

　　一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态

　　(1)针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。

　　(2)对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，

　　必须严格要求持证上岗。

　　(3)加强维护保养工作。

　　(4)设备中的仪表、(如压力表、安全阀等)、安全附件必须定期校验，确保灵

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　　(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。

　　(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

　　二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。

　　设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：

　　(1)初期投资费用管理

　　在购置设备时，应综合考虑一下因素：

　　A、设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。

　　B、设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。

　　C、设备价格及运行时能源的耗用情况。

　　D、设备寿命。

　　E、设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。

　　F、注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。

　　(2)运行成本管理

　　A、能源消耗的经济核算。

　　B、操作人员的配备。

　　C、维修费用的管理。

　　3、 物业设备维修管理

　　设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

　　(1)维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

　　(2)维护保养工作的实施

　　维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。

　　A、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。更多精彩加物业社区微信

　　B、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：

　　*彻底内外清扫、擦洗、疏通;

　　*检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;

　　*检查安全装置

　　*检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;

　　*清洗油箱，检查油位指示器，换油;

　　*检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

　　(3)设备的点检

　　*设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。

　　*设备的点检包括日常点检及计划检查。

　　*设备的日常点检由操作人员随机检查。

　　日常点检内容主要包括：

　　(1)运行状况及参数;

　　(2)安全保护装置;

　　(3)易磨损的零部件;

　　(4)易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;

　　(5)在运行中经常要求调整的部位;

　　(6)在运行中经常出现不正常现象的部位。

　　**设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：

　　(1)记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;

　　(2)更换零部件;

　　(3)确定修理的部位、部件及修理时间;

　　(4)安排检修计划。

　　(4)物业设备的计划检修

　　*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修

　　*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

　　(5)计划检修和维护保养的关系

　　*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。

　　4、物业设备更新改造管理

　　在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。

　　备品配件的管理

　　*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。

　　*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。

　　*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。更多精彩加物业社区微信

　　5、固定资产(设备)管理

　　*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。

　　*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。

　　固定资产管理应考虑的几个问题：

　　*固定资产(设备)的利用程度：利用率和生产率两个指标。

　　*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。

　　*设备的报废

　　*固定资产的管理要求：

　　A、保证其完整无缺。

　　B、提高其完程度和利用效果。

　　C、正确核定其需用量。

　　D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。

　　F、进行其投资预测。

　　6、工程资料的管理

　　1) 资料管理的目的和意义

　　2) 物业工程资料的分类目录

　　A、竣工验收资料

　　B、设备管理资料

　　C、二次装修设备改造变更资料

　　3)工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。

　　4)工程资料管理的要求：

　　A、归档：要求和时间

　　B、保管：严格做到“七防”(防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体);每年年底一次特别清理。

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