卖场中央空调系统运行维护管理手册
物业设备设施主要包括空调设备设施、消防设备设施、消防中控室、配电室及电梯设备设施的日常运行管理及维护物业检修。
中央空调系统总体管理要求
(一)概述
中央空调系统是指为经营场馆、办公区域的室内提供冷热空气调节的设备及相关辅助运行的设施，从而达到为经营者和消费者创造一个良好、舒适的工作和购物环境。
(二)总体管理标准
1、为经营场馆的经营活动创造清洁、舒适的环境。具体工作标准：夏季制冷期室内温度低于28O℃ ，冬季供暖时不低于1 6O℃。
2、保障各终端设备的正常运行。具体工作标准：营业活动场所的风机盘管无噪音，夏季制冷时无冷凝水滴漏，如出现以上情况要及时维修。
3、节能降耗，在保障经营场所的温度要求下，减少能源的消耗。具体工作标准：对各经营场馆的温度每天巡视不少于二次，并做好记录，在不同的气象条件下随时调整中央空调机组的运行状态及各终端设备的运行状态，对冷却水的进口温度随时观察和调整，使其温度控制在30 ℃ 左右，保持最佳工况。
4、使中央空调机组运行在最佳状态，延长机组工作寿命。具体工作标准：做好机组的运行记录和操作员交接记录，每二小时记录一次。对照不同时期澳化锉机组的浓溶液温度、稀溶液温度、真空度、冷却水的出口温差、冷冻水的进出口温度及机组的异常噪音，要能及时的发现问题，将设备的故障解决在初始阶段。
(三)分项管理标准
1、气密性：
澳化锉制冷机制冷量的大小，制冷机使用寿命的长短，澳化锉溶液质量的变化，主机内部金属材料的腐蚀快慢等，无不与制冷机的真空度有密切关系。因此，保持制冷机的真空度非常重要。
(1)应强化抽真空制度。根据实际情况，适时抽取真空(从真空泵保养出发，每天运行一下也是必要的)。
(2)防止制冷机泄露。可用两种方法确定机组气密度好坏：一是每天由操作人员记录抽真空前、抽真空后的真空度，把相隔一天的两组数据进行对比，如果第二天抽真空前的真空度与前一天抽真空后的真空度相差很明显，则可以初步确定机组气密性差(注意：抽真空前应记录好当天的大气压，再计算出真空度，做比较时也应考虑当天的大气压)：二是由机械真空泵抽气对制冷量的影响来判定，若抽气后机组制冷量升高，停止后降低，反复数次后可定性确认机组气密性差，须进行检漏。还有的机组装有自动抽气装置，对这类机组可检查自动抽气装置每周投入运行的次数，如超过一般范围，则应对机组进行检漏。采用这种方式判断机组气密性好坏，关键在于加强运行管理，记录每次抽气开始和结束时间，以及总的抽气次数以利于分析。
2、溶液：
溶液管理的主要内容有碱度、缓蚀剂和表面活性剂的管理。澳化锉溶液出厂前PH 值一般调整在g 一10 . 5 的范围内，机组运行后，溶液的碱度会随运行时间的增长而增大，机组的气密性越差，碱度的增大越快，碱度增大大高就会引起碱性腐蚀。机组每年开始投入运行前，应用万能阳试纸测试其碱度，如碱度过高，可用氢澳酸(日BR )调整，过低则可用氢氧化锉(LIOH )调整。一直调到与试样记录的阳值相同为止(注意：应请专业维修保养技术人员配合完成)。
3、空调水泵：
保障空调水系统的各种水泵运行在正常状态。具体工作标准：在水泵运行期间，每四小时对水泵的运行情况做一次记录，主要内容有：水泵电机的电流是否在额定电流以内，三相电流是否平衡，水泵的出口压力应保持固定值，水泵无噪音和水封处无漏水等。对不正常的情况应能及时发现，尽快解决。在正常情况下，每年在机组转换工作状态时至少对水泵进行一次检修和维护。
4、机组清洗：
加强了溶液的管理及机组气密性的保持，并不能保证机组不受腐蚀，而只是减缓机组腐蚀的程度，腐蚀仍在发生，铁锈等沉淀物还在生成，由于沉淀物的粘着使溶液交换器的性能下降，在机组工作时易引起喷淋系统的喷嘴堵塞，并且由于沉淀物的影响，溶液泵的轴承容易磨损，随着磨损的增大，电机将无法运转。因此，应采取的措施是2 一3 年在机组停机保养时，把溶液抽到储液罐中，对整个机组内部进行清洗，以去除沉淀物，机组清洗最好使用蒸馏水，若没有蒸馏水，也可用软化水代替。每年机组运行后停机进行维修保养，可用工具清洗法，用水枪或气枪和尼龙刷对传热管的表壁进行冲刷，同时，清除管壁的铁锈。
5、冷却塔：
为使制冷机组工作在最佳工况状态，降低能耗，必须保证冷却塔的正常运行。具体工作标准：冷却塔电机、各传动部件、布水器的转动无噪音，转动灵活，布水器布水均匀，填料无明显结垢和绿藻，冷却水供、回水平衡，无明显的飘水情况。夏季制冷时，每天启动冷却泵后，应对冷却塔进行一次外观检查。每年开机前，对冷却塔进行认真的清洗，清洗塔内的污垢及滋生的青苔。对于冷却塔的填料，在不同的使用环境下，随着使用时间的增加，会出现不同程度的老化、脆裂，可视实际情况，4 一6 年更换一次。
6、运行记录：
各种工作记录表填写认真，数据准确可靠。具体工作标准：燃料消耗记录准确，每班分开记录，以便对比找到最佳运行状态，达到节能减耗。各种运行记录准确无误，整洁，字迹清晰，以便比对分析机组的运行状态，保证设备的正常运行。
在运行记录表中，运行日记是最为重要的部分。操作人员应每隔Zjl 、时记录检查结果，并与规定的极限值加以比较，使之不超过极限值(如有可能，应把极限值打印在运行日记上，以便比较)。运行日记就是机组运行的工作卡片，一旦发生事故，运行日记便是查明事故原因的有力依据。运行日记的具体制定，应参照制造厂家的使用说明书。
7、水系统的内部清洗：
水系统每2 一3 年进行一次化学清洗，进一步清除系统内的锈蚀及粘附在表壁上的污垢。同时使表面金属处于活化状态。随后，在水中投加高浓度的缓蚀阻垢剂，使金属表面迅速生成一种化学保护膜，以阻止介质对设备的侵蚀，从而起到缓蚀阻垢的作用，并且使清洗的活化金属表面钝化，为日常处理打下良好的基础。日常处理的工作，应当培训操作人员进行包括定期加药和简单的分析监测，以维持水中药剂的浓度，保持保护膜的完整性，并起到稳定的缓蚀阻垢的作用。
8、机房卫生：
机房内干净整洁，消防物品摆放整齐：机房内照明良好，门窗干净透明：与机组运行无关的任何物品、工具不得随意放置，各种机器设备无尘土。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：中央空调设备维护维修保养规范
中央空调设备维护维修保养规范
一 目的
1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系统设备正常运行。
二 范围
2、适用于分公司所管物业的中央空调系统设备的维护维修保养工作。
三 职责
3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。
4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。
5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。
四 维护保养
6、维护保养周期、内容及方法
7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。
8、工程部维修工负责对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。
9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对中央空调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。
五 维修
10、服务供方负责提供空调主机的维修工作。
11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。
12、工程部维修工负责提供空调主机以外的设备维修工作，维修人员接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行，维修完成后在“工程部班工作日志”中做相应记录。
13、维修过程中空调系统的操作按《中央空调系统设备操作规范》执行。
篇3：中央空调系统操作规程与维护保养标准
为了规范中建物业中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备(设施)处于良好运行状态特制定本规程。
1.空调系统操作规程
1.1启动前检查
1.1.1检查机组电源：380V±10%，
1.1.2检查管道有无渗漏，所有阀门是否已开启。
1.1.3检查冷却塔水位、膨胀水箱水位是否适量。
1.2启动操作
1.2.1按下控制箱启动按钮并保持5秒钟，系统则按以下顺序进入自动启动模式：
1.2.2空调水系统启动运行5分钟后，空调主机进入待命状态，按下启动按钮，机组开始投入运行。
1.2.3按照使用需要启动新风机、空调柜机及各区域风机盘管。
1.3停机操作
1.3.1按下空调主机停止按钮，系统则按以下顺序进入自动停机模式：
1.3.2紧急停机：按下控制箱操作面板下方的“紧急停机”按钮即可。
1.4空调系统运行管理
1.4.1机组的运行时间和运行方案，根据气温、冷冻水供、回水温度、设备运行状况以及管理处的要求进行安排，使冷冻水供水温度控制在10℃以下，回水温度控制在16℃以下。设备责任人也可根据气温变化及时调节空调负荷和运行工况，已达到节能的目的。
1.4.2在机组运行过程中，设备责任人须每2小时检查一次运行情况，观察各类表计，并填写《中央空调系统运行记录表》。正常情况下，高压表(排气压力)应为1.1~1.7MPa，低压表(吸气压力)应为0.3~0.6MPa，各运转压缩机间的排气压力差应小于0.1MPa 。
1.4.3空调系统运行故障应急处理方法
篇4：中央空调系统运行维护
物业设备设施主要包括空调设备设施、消防设备设施、消防中控室、配电室及电梯设备设施的日常运行管理及维护物业检修。
一、中央空调系统总体管理要求
(一)概述
中央空调系统是指为经营场馆、办公区域的室内提供冷热空气调节的设备及相关辅助运行的设施，从而达到为经营者和消费者创造一个良好、舒适的工作和购物环境。
(二)总体管理标准
1、为经营场馆的经营活动创造清洁、舒适的环境。具体工作标准：夏季制冷期室内温度低于28O℃ ，冬季供暖时不低于1 6O℃。
2、保障各终端设备的正常运行。具体工作标准：营业活动场所的风机盘管无噪音，夏季制冷时无冷凝水滴漏，如出现以上情况要及时维修。
3、节能降耗，在保障经营场所的温度要求下，减少能源的消耗。具体工作标准：对各经营场馆的温度每天巡视不少于二次，并做好记录，在不同的气象条件下随时调整中央空调机组的运行状态及各终端设备的运行状态，对冷却水的进口温度随时观察和调整，使其温度控制在30 ℃ 左右，保持最佳工况。
4、使中央空调机组运行在最佳状态，延长机组工作寿命。具体工作标准：做好机组的运行记录和操作员交接记录，每二小时记录一次。对照不同时期澳化锉机组的浓溶液温度、稀溶液温度、真空度、冷却水的出口温差、冷冻水的进出口温度及机组的异常噪音，要能及时的发现问题，将设备的故障解决在初始阶段。
(三)分项管理标准
1、气密性：
澳化锉制冷机制冷量的大小，制冷机使用寿命的长短，澳化锉溶液质量的变化，主机内部金属材料的腐蚀快慢等，无不与制冷机的真空度有密切关系。因此，保持制冷机的真空度非常重要。
(1)应强化抽真空制度。根据实际情况，适时抽取真空(从真空泵保养出发，每天运行一下也是必要的)。
(2)防止制冷机泄露。可用两种方法确定机组气密度好坏：一是每天由操作人员记录抽真空前、抽真空后的真空度，把相隔一天的两组数据进行对比，如果第二天抽真空前的真空度与前一天抽真空后的真空度相差很明显，则可以初步确定机组气密性差(注意：抽真空前应记录好当天的大气压，再计算出真空度，做比较时也应考虑当天的大气压)：二是由机械真空泵抽气对制冷量的影响来判定，若抽气后机组制冷量升高，停止后降低，反复数次后可定性确认机组气密性差，须进行检漏。还有的机组装有自动抽气装置，对这类机组可检查自动抽气装置每周投入运行的次数，如超过一般范围，则应对机组进行检漏。采用这种方式判断机组气密性好坏，关键在于加强运行管理，记录每次抽气开始和结束时间，以及总的抽气次数以利于分析。
2、溶液：
溶液管理的主要内容有碱度、缓蚀剂和表面活性剂的管理。澳化锉溶液出厂前PH 值一般调整在g 一10 . 5 的范围内，机组运行后，溶液的碱度会随运行时间的增长而增大，机组的气密性越差，碱度的增大越快，碱度增大大高就会引起碱性腐蚀。机组每年开始投入运行前，应用万能阳试纸测试其碱度，如碱度过高，可用氢澳酸(日BR )调整，过低则可用氢氧化锉(LIOH )调整。一直调到与试样记录的阳值相同为止(注意：应请专业维修保养技术人员配合完成)。
3、空调水泵：
保障空调水系统的各种水泵运行在正常状态。具体工作标准：在水泵运行期间，每四小时对水泵的运行情况做一次记录，主要内容有：水泵电机的电流是否在额定电流以内，三相电流是否平衡，水泵的出口压力应保持固定值，水泵无噪音和水封处无漏水等。对不正常的情况应能及时发现，尽快解决。在正常情况下，每年在机组转换工作状态时至少对水泵进行一次检修和维护。
4、机组清洗：
加强了溶液的管理及机组气密性的保持，并不能保证机组不受腐蚀，而只是减缓机组腐蚀的程度，腐蚀仍在发生，铁锈等沉淀物还在生成，由于沉淀物的粘着使溶液交换器的性能下降，在机组工作时易引起喷淋系统的喷嘴堵塞，并且由于沉淀物的影响，溶液泵的轴承容易磨损，随着磨损的增大，电机将无法运转。因此，应采取的措施是2 一3 年在机组停机保养时，把溶液抽到储液罐中，对整个机组内部进行清洗，以去除沉淀物，机组清洗最好使用蒸馏水，若没有蒸馏水，也可用软化水代替。每年机组运行后停机进行维修保养，可用工具清洗法，用水枪或气枪和尼龙刷对传热管的表壁进行冲刷，同时，清除管壁的铁锈。
5、冷却塔：
为使制冷机组工作在最佳工况状态，降低能耗，必须保证冷却塔的正常运行。具体工作标准：冷却塔电机、各传动部件、布水器的转动无噪音，转动灵活，布水器布水均匀，填料无明显结垢和绿藻，冷却水供、回水平衡，无明显的飘水情况。夏季制冷时，每天启动冷却泵后，应对冷却塔进行一次外观检查。每年开机前，对冷却塔进行认真的清洗，清洗塔内的污垢及滋生的青苔。对于冷却塔的填料，在不同的使用环境下，随着使用时间的增加，会出现不同程度的老化、脆裂，可视实际情况，4 一6 年更换一次。
6、运行记录：
各种工作记录表填写认真，数据准确可靠。具体工作标准：燃料消耗记录准确，每班分开记录，以便对比找到最佳运行状态，达到节能减耗。各种运行记录准确无误，整洁，字迹清晰，以便比对分析机组的运行状态，保证设备的正常运行。
在运行记录表中，运行日记是最为重要的部分。操作人员应每隔Zjl 、时记录检查结果，并与规定的极限值加以比较，使之不超过极限值(如有可能，应把极限值打印在运行日记上，以便比较)。运行日记就是机组运行的工作卡片，一旦发生事故，运行日记便是查明事故原因的有力依据。运行日记的具体制定，应参照制造厂家的使用说明书。
7、水系统的内部清洗：
水系统每2 一3 年进行一次化学清洗，进一步清除系统内的锈蚀及粘附在表壁上的污垢。同时使表面金属处于活化状态。随后，在水中投加高浓度的缓蚀阻垢剂，使金属表面迅速生成一种化学保护膜，以阻止介质对设备的侵蚀，从而起到缓蚀阻垢的作用，并且使清洗的活化金属表面钝化，为日常处理打下良好的基础。日常处理的工作，应当培训操作人员进行包括定期加药和简单的分析监测，以维持水中药剂的浓度，保持保护膜的完整性，并起到稳定的缓蚀阻垢的作用。
8、机房卫生：
机房内干净整洁，消防物品摆放整齐：机房内照明良好，门窗干净透明：与机组运行无关的任何物品、工具不得随意放置，各种机器设备无尘土。
篇5：中央空调设备维护维修保养规程
一 目的
1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系统设备正常运行。
二 范围
2、适用于分公司所管物业的中央空调系统设备的维护维修保养工作。
三 职责
3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。
4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。
5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。
四 维护保养
6、维护保养周期、内容及方法
7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。
8、工程部维修工负责对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确认。
9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对中央空调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。
五 维修
10、服务供方负责提供空调主机的维修工作。
11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。
12、工程部维修工负责提供空调主机以外的设备维修工作，维修人员接到维修任务后，按《设备设施维修程序》执行，维修完成后在“工程部班工作日志”中做相应记录。
13、维修过程中空调系统的操作按《中央空调系统设备操作规范》执行。