在中国房地产行业逐渐走向商品化、市场化的过程中，出现了一些需要让物业服务企业认真研究的问题，如何规范物业服务公司专业化分工，日益受到各方面的关注与重视。在这方面，世界其他国家的做法和经验值得借鉴。新加坡：由房地产商开发，主要用以出售的公寓式住宅，统称为“共管公寓”，“共管公寓”由政府和私人开发商共同经营、共同管理。一般新的小区前两年内由发展商自己管理，两年后才聘请专门的物业服务公司管理。住户入住新区之初，环境配套及工程质量导致的问题可能较多，由发展商自行解决处理会更直接、具体，能够避免很多纠纷和矛盾。两年磨合期过后，业主委员会选聘物业服务公司，物业管理采取分别承包的方法，选择合适的专业公司来承担公寓的维修和清洁等专项服务，公司则只直接负责设施、秩序维护员管理及住户的日常投诉。业主委员会有权决定聘用哪家专业公司，也有权要求更换物业管理人员。由于社会专业化程度高、分工明确，物业管理处能够腾出更多的时间和精力，开展促进邻里友好、倾听居民意见等活动，形成了居民和小区管理者皆大欢喜的共赢局面。据介绍，目前新加坡很多物业服务公司的主营业务已不仅仅限于物业管理的基础服务，其经营收入很大一部分来源于房屋租售等经营活动，有的物业服务公司已经成为公开上市公司。
比利时：从事住宅物业管理和服务的公司很多，市场竞争非常激烈，为了减少成本、降低消耗，多数物业服务公司并不配备属于自己的清洁、绿化、安全、水电维修等专业人员，而是在服务市场上选择专业公司建立合作关系或签订服务合同，以保证物业服务的时效性与高质量，其好处是让管理住宅物业的物业服务公司在经营活动中节省了大量日常开支。因此，10人以下的小公司(属中小型企业)或家族式公司成为比利时住宅物业管理与服务领域的主体。不过，比利时对物业管理与服务公司的人员素质有较高的要求，经理不仅必须具有大学学历，而且还要经过物业管理、电脑、财会、建筑、水电、环卫、绿化等方面的基础训练，在得到物业专业协会的认可后才有资格从事这个行当，而且每年还必须接受一定时间的在职培训。德国：据统计，整个德国有大大小小的物业服务公司2万多家。可以说，物业服务公司之间的竞争非常激烈，甚至很残酷。然而，也正是由于这种残酷的竞争促使物业服务公司提高管理水平，降低管理费用。举例来说，绝大多数物业服务公司没有水暖工、木工、瓦工、电工等，也没有雇佣秩序维护员。很多物业服务公司承受不起冗杂人员庞大的财务开支。物业服务公司的工作量有一个不成文的指标，即每个物业管理人员人均管理住房300套，低于这一指标就意味着亏损。雇员除了管理住宅外，公司还负责销售和出租住房的业务。
只要住户通知雇员发生了什么问题，比如车库的门遥控失灵，或淋浴的水温不够，或厨房洗碗机发生故障，他会立即与其有合作或合同关系的维修公司联系，让其负责修理。该公司修缮完后，经住户签字，将维修帐单寄给雇员，他就可将修理费打入维修公司在银行的账户。对于维修公司来说，物业服务公司就是老板，所以一般很少发生维修公司迟迟不来，让住户着急或修理的质量让住户不满意的情况，这种维修公司，仅在柏林就有1000多家，公司规模很小，有的甚至仅有1人，属于清一色的“手工业者”，凭借手艺和诚实的劳动赚钱。从以上情况可以看出，物业管理专业分包服务在国际上已经是比较普遍的形式，同时，其涵盖以下优点：首先，使大型设备得以集中使用，企业人员尤其是管理人员更精减，目前业主普遍认为物业管理服务价格高，难以接受，其主要原因就是物业成本投入过高。由于大量可以由机器从事的生产，都是由人工生产的，所以劳动生产率低下，生产成本高。大型设备的使用，使得劳动生产率大大提高，可以使企业的人工劳动成本降低到最低限度，企业员工会随之减少，这样又可节约工资支出，同时也必然降低管理难度，减少管理开支和决策失误，降低管理成本。其次，能够提高专业化程度，最大限度地满足业主需求。当专业化分工完全由市场实现时，一方面，对生产性的专业公司而言，它面对的是所有项目甚至外部市场，其专业队伍的人员规模也不必受限于企业的生产任务量，这样员工的专业化程度将会大大提高，进而提高生产效率和服务水平。
例如，小区的工程维修就是这样，专业化以前，一个小区的物业就拥有一支专门的工程维修队伍，如果专业化程度够高，维修队伍就必须具备一定的规模，这样成本就会更高，如果限制规模，就达不到专业水准。但如果实行了基于市场的专业分工与协作，成立生产性的专业工程公司提供服务，它所面对的就不是某个小区，其人员和设备的利用率将会大大提高，这样就可以改变目前这种低效的生产局面第三，可以降低服务价格。大型设备的使用，使生产效率提高，人员随之精简，工资支出会节省、管理成本也会下降;专业化水平的提高，服务水平的上升，物业管理的成本会有效降低，服务价格会随之下降。另外，对于一些房地产开发集团下属的物业服务企业来说，房地产开发企业对物业服务企业的补贴是不争的事实，有些开发企业把物业管理作为一个卖点、一种促销手段，对物业管理的补贴就等于是广告开支。
暂且不论这种补贴的正确与否，只要作一个设想：一旦没有了开发商的补贴，下属物业服务企业如何顺利运行?物业管理如何提高劳动生产率、降低运营成本?只有推行基于市场化的物业管理专业分工。一旦物业管理的专业分工与协作通过市场实现，将会大大提高劳动生产率，降低企业运营成本。这样，既可大幅度提高企业的赢利能力，又能降低服务价格，使业主受益。而且如果市场需求扩大，企业又能进一步拓展市场，形成良性循环。根据物业服务企业的专业内容，可将其分为两大类：管理性的项目管理处和生产性的专业公司。管理性的项目管理处的人员规模可以比较小，但它应该有相当大的管理能力。生产性的专业公司，是以其所提供的劳务和生产为营利手段的。
因其所提供的服务内容的区别可划分为：清洁公司、绿化园林公司、家政服务公司、搬家公司、配送公司、维修养护公司等。各类专业公司之间的分工与协作是通过市场进行的。管理性的项目管理处掌握了其所管项目的各种资料，包括物业客体的各项完损数据、各部件的使用年限、业主的各种需求信息等等。如在住宅小区，按信息的来源和决策权可分两部分：来自业主的和来自业主委员会的信息
。业主向管理性的项目管理处发出的，可由其专有所有权决策的个体需求信息;业主委员会发出的，是由业主大会所决策的或是业主大会授权其决策的业主整体的需求信息。管理性的项目管理处可应委托人的要求，选择专业公司。而生产性的专业公司在收到信息后，则可以根据自己的情况选择接受这些业务。生产性的专业公司可得到劳动报酬，而业主的需求也得到了满足，所以二者都能从市场上获益。
编辑：www.pmceo.Com篇2：济南市物业管理区域划分工作程序（全文）
济南市物业管理区域划分工作程序（全文）
一、依据
《山东省物业管理条例》
二、申请
依据《山东省物业管理条例》相关规定，建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应向物业所在地的县(市)、区房管部门提出划分物业管理区域的申请。建设单位登陆市住房保障管理局网站“物业管理网上办事平台”，在线申报物业管理区域划分。
三、申报材料
(一)物业管理区域划分申请书(系统打印、盖章);
(二)建设单位营业执照、资质证书;
(三)房地产项目开发经营权证明、建设项目立项批准、核准或者备案文件;
(四)建设用地使用权证书、建设用地规划许可证或相关土地证明文件;
(五)地名核准文件(标准地名使用证);
(六)建设工程规划许可证及经城乡规划主管部门签章的项目修建性详细规划、建设工程设计方案。
以上第(二)、(三)、(四)、(五)(六)项要件需核对原件后留存复印件。
四、受理
申请人提交申请要件齐全的，县(市)、区房管部门当场受理备案申请;申请人提交申请要件不齐全的，当场一次告知申请人需要补正的全部内容。
五、审查
县(市)、区房管部门对于提交材料齐全的，应当按照《山东省物业管理条例》第八条的规定，征求街道办事处(乡镇人民政府)意见后，进行物业管理区域划分，并向建设单位出具物业管理区域划分意见书。
六、办理时限
自受理申请之日起20日内。
篇3：包头市住宅小区物业管理工作监管职责分工（2018）
包房发〔20**〕87号
各旗县区委、政府，稀土高新区党工委、管委会，市委各有关部门，市直属各有关机关、企事业单位： 为全面贯彻落实6月14日全市物业管理大会精神，根据《*包头市委办公厅包头市人民政府办公厅印发<关于进一步加强包头市住宅小区物业管理工作的实施意见>的通知》(包党办发[20**]32号)，推动我市物业管理工作提档升级，我局制定了《包头市住宅小区物业管理工作监管职责分工》，经市委、市人民政府同意，现印发给你们，请结合工作实际认真贯彻执行。
包头市住房保障和房屋管理局
20**年9月28日
包头市住宅小区物业管理工作监管职责分工
一、各旗县区、街道办事处(镇政府)、住房保障部门、居委会(社区服务站)物业管理工作职责 1.旗县区人民政府是本区域物业管理工作的责任主体，主要负责： (1)组织所辖街道办事处(镇政府)落实各项政策措施，全面开展社区物业服务管理工作; (2)在街道办事处(镇政府)明确相应的承办机构，具体指导、协调物业服务管理的有关工作，落实人员和经费保障，建立旗县区、街道办事处(镇政府)、居委会(社区服务站)三级物业服务管理工作体系;(3)落实管理责任，加强本区域物业服务管理工作的部署、检查和督导落实;(4)负责依法查处物业服务管理活动中的违规行为。
2.街道办事处(镇政府)负责指导本区域物业管理工作的开展，主要职责： (1)会同有关部门，科学划定社区物业管理区域，界定物业服务范围;(2)组织居委会(社区服务站)、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会;(3)对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理，保障和监督业主委员会的正常运转，发挥业主自治作用; (4)对本区域物业服务管理工作进行监督和检查，协调公安等部门加强对社区物业治安防范工作的监督和检查; (5)代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章、账目、凭证、档案等文件资料; (6)组织召开物业管理联席会议。
3.区住房保障部门负责本区域物业服务管理的相关工作，主要职责： (1)指导街道办事处(镇政府)履行物业服务管理的监管职责;(2)会同街道办事处(镇政府)调整和决定物业管理区域范围;(3)依法处理物业服务管理信访投诉事项，建立区级物业服务管理行政调解一站式纠纷解决平台;(4)开展对本区域物业服务管理活动的日常监督检查工作，对违法行为进行处罚;(5)负责房屋住宅专项维修资金使用的日常监督管理工作; (6)定期组织街道办事处(镇政府)和社区居委员会(社区服务站)的相关工作人员、业主委员会委员(专职工作人员)进行物业服务管理有关法律法规政策等方面的培训。
4.居委会(社区服务站)要指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施，主要职责： (1)组织业主委员会制定《业主公约》和《业主大会议事规则》，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为; (2)落实物业管理服务项目，聘请有关单位核算成本，提出收费标准和依据，经业主大会通过后，到街道办事处、当地物价部门和住房保障部门备案;(3)指导业主委员会选聘物业管理企业或建立群众性物业服务组织，签订物业管理服务合同，组织物业管理实施; (4)督促检查物业服务企业和物业服务组织，落实管理服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。
二、相关职能部门物业管理工作职责
1.市住房保障部门负责全市物业服务的行业管理，具体负责全市物业服务管理活动的监管工作，主要职责： (1)研究制定物业管理法规规章及相关制度;(2)负责前期物业管理招投标监管;(3)负责对全市各地区物业服务管理工作的日常监督和检查考核;(4)负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理; (5)负责市四区、稀土高新区物业专项维修资金的归集、使用和管理;(6)负责旧小区综合整治计划、旧小区推行准物业管理计划的制定，牵头做好资金预算申报、执行及工作考核; (7)指导监督外五旗县区房屋专项维修资金的归集和使用; (8)负责对物业管理协会的指导与监督。
2.市委宣传部门负责指导各成员单位做好正面宣传、客观报道，加强舆情监控，努力营造良好的社会氛围。
3.市发展改革部门将物业服务纳入现代服务业发展规划，负责住宅小区物业相关收费的监督管理，依法查处物业服务企业的价格违法行为。
4.市公安部门负责加大对住宅小区的安全防范和管理力度，主要职责：(1)对物业服务企业做好小区人防、物防、技防等治安防范工作进行监督、指导;(2)规范住宅小区周边道路停车秩序，对停车矛盾突出的住宅小区要结合小区周边道路实际情况，确定车辆临时停车泊位并做好施划工作，实施错时管理，尽量满足居民停车需求; (3)指导物业服务企业做好物业管理区域内的车辆管理工作，对恶意封堵项目大门、车库出入口、严重阻塞交通，特别是堵塞消防通道、安全疏散通道等行为进行查处; (4)督促指导派出所协助街道办事处(镇政府)开展长效管理工作;(5)依法对物业管理区域内堆放易燃易爆等违反安全规定物品的违法行为进行处理;(6)规范小区居民养犬行为，加强对小区流浪狗的收容管理; (7)加强对物业管理区域内各类僵尸车辆(机动车)的清理整治。
5.市民政部门负责加强对社区居委会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督，主要职责：(1)继续落实包头市物业服务其他管理人备案登记制度，对从事物业服务的其他管理人进行规范的登记管理。(2)协调居委会(社区服务站)参与物业管理区域物业服务的相关工作，会同住房保障部门负责业委会的培训指导。
6.市司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。7.市财政部门负责物业管理工作中相关资金的监督、拨付管理工作，主要职责：负责落实物业服务管理中涉及包头市住宅小区物业管理提档升级、旧住宅小区推行准物业管理相关资金的测算、审核、落实。
8.市人社部门负责指导物业服务企业依法聘用员工，调处劳动纠纷，查处物业服务企业违法用工行为，主要职责： (1)负责指导物业服务企业遵守劳动保障法律法规、社会保险政策;(2)鼓励物业服务企业招用就业困难人员。
9.市国土部门主要负责对住宅小区内已移交业主委员会的公共物业服务用房、设施设备配套用房等依法办理不动产登记手续。
10.市规划部门负责对小区物业管理服务用房的规划设计进行审查，在规划方案中明确公共配套设施的建筑面积和使用功能，主要职责：(1)负责新建物业项目同步配套建设的基础设施、公共服务设施进行规划审核;(2)严格规范新建项目建设单位前期住宅物业管理服务必须达到《标准》的二级;(3)在审批工程规划时明确禁止房地产项目住宅一楼建设(围圈)小院。
11.市建设行政主管部门要加强对新建、扩建、改建住宅小区工程质量进行监督管理和指导。主要职责：(1)加强对新建、扩建、改建住宅小区工程质量的监督管理和指导;(2)会同相关部门协调处理房屋建筑保修期内和保修范围内的质量投诉;(3)指导各旗县区加强对既有住宅小区房屋质量及使用过程中影响房屋建筑结构安全行为的监督管理。
12.市环保部门负责对住宅小区内及周边的污染源依法实施监督管理。
13.市工商部门负责依法把好企业和个体工商户注册登记关，与市住房保障部门共享从事物业管理市场主体的基本信息，主要职责：(1)对市场主体住所(经营场所)的实际情况与工商登记不符的，依法作出处理;(2)对未取得营业执照擅自在物业管理区域内从事经营活动的，依法监督查处;(3)对不符合《物权法》第七十七条有关规定，未经有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的，不予登记为市场主体住所。
14.市质量监督管理部门负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全检查，主要职责： (1)督促电梯使用管理责任单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作.;(2)依法查处物业管理区域内电梯等特种设备安装、改造、修理、使用中的违法行为，依法查处电梯维保单位的违法行为，并及时向社会公布查处结果。(3)积极督促电梯安全管理责任单位建立相应的安全管理制度，落实安全主体责任。(4)调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
15.市人防部门负责对小区物业管理区域内人防设施的建设使用及维护进行监督检查，主要职责：(1)对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处;(2)对违法出售人防车库(位)的行为进行查处。
16.市城市管理执法部门负责物业管理区域内私搭乱建(破墙开店)的行政执法和监督指导，主要职责：负责督导各地区查处小区内私搭乱建(占用小区道路、住宅绿地等公共场地，违法搭建的各类建(构)筑物和附属设施;在房屋四周、屋顶、阴阳(晒)台等处擅自搭建的各类建(构)筑物;各类违法侵占公共绿地进行种植蔬菜或者利用花卉等苗木圈占院落的行为;其他违反法律法规私搭乱建的建筑物、构筑物)、圈占绿地、毁坏绿化和在商业经营活动中使用空调机、冷却塔和经营中的文化娱乐场所产生的边界外噪声污染。
17.市消防部门对住宅小区内消防工作实施监督管理，主要职责：(1)负责住宅小区消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理和消防安全检查、消防知识培训等管理工作。(2)及时查处住宅小区占用、堵塞消防通道等违法行为。
18. "供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，对尚未接管专业经营设施设备的住宅小区，在具备接管条件时要尽快与房地产开发企业、物业服务企业或业主委员会办理相关专业经营设施的移交、接管工作，并负责承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任。