篇2：物业企业投标文件编写指南

　　物业企业投标文件该如何编写

　　物业企业、物业人员(以下统称“投标人”)非常重要的一项能力就是编制投标文件。遗憾的是很多投标人缺乏这个能力，特别是当招标文件对投标文件编写要求不明，或没有任何规定，一些投标人更不知道怎样写。很多投标人迫切需要系统学习掌握编写技巧。“五大行”及管理成熟的公司能够快速编制高质量的投标文件，他们的秘密武器就是模板化。因为物业管理业务逻辑一致，有共性内容及通用的固化要素，这些制成模板就可以复制，应对各种业态项目。

投标文件通用的固化要素包括：

　　关键性要素——项目整体设想与策划;组织架构及人员配置;费用测算及成本控制;管理方式、运作程序及管理措施。

　　实质性要素——管理制度;档案的建立与管理;人员的培训和管理;物业管理服务内容(早期介入及前期、日常管理期服务方案);各项管理指标及承诺;物资装备;工作计划等。

　　这些是每个投标文件都应具备的要素，我们称之为“基本款”。但具体到每个招标项目，投标人需要根据招标文件要求、业态及项目特点、服务范围，增加、删减要素，这就是个性化。所以，掌握投标文件的“基本款+个性款”，就没有不会编写的标书。

　　笔者通过实战案例逐项阐述投标文件的通用要素。本文所列的具体实践和资源均为示例，并不适用于每个公司/项目。虽然主要针对本文举例，但很多通用的规则和措施、管理方法亦适用于不同公司。因篇幅所限，示例只截取部分，并且示例只是表述形式的一种。

01物业管理整体设想与策划

　　这项内容最能彰显投标人对管理实践的提炼能力。应述及内容：(一)项目整体分析;(二)项目管理服务的模式和特点;(三)项目管理服务的设想与计划。

▊ 项目整体分析

　　这是投标人对拟接管项目的分析与合理化建议，包括3个方面：1、项目基本信息描述，如占地面积、建筑面积、物业性质、类型与使用功能等，篇幅不长;2、物业服务需求分析，一般从物业项目特点、开发商、目标客户对服务需求进行分析，并提出合理化建议，难度系数略高;3、项目的难点重点及应对措施。

示例：某市万达广场项目特点与环境对物业管理服务的需求

　　从项目规划及建设定位分析，项目整体规模较大，生活及配套设施规划齐备，景观资源丰富，对物业管理工作要求就很高。投标人将对已建成的建筑、入户大堂、电梯前室、室外景观小品、园林、出入口以及先进的设施设备精细管理、定期维护保养，保持长久如新。同时，在物业服务中心的装饰，项目的标识标牌及人员的服饰、装备等方面，建立与之相匹配的整套VI系统。

　　开发商对物业管理服务需求的分析：根据该项目招标文件阐述的相关信息和要求，结合投标人近20年丰富的物业管理服务经验，将与某公司开展专业合作、优势互补，建立起在某市领先的专业化物业管理服务体系，满足某公司对卓越的物业服务品质的需求。

　　从未来顾客使用的角度，结合项目建筑图纸、结构图纸及规划设计图，对公共场所，文化娱乐、健身休闲等配套设施及场所提出合理化建议;

　　从降低物业管理运营成本角度，对某项目规划设计、设备选型、材料定板等提出优化建议，以节省建造成本、便于后期物业的正常经营和物业管理;

　　从商铺的经营和管理的角度，对整个项目的规划设计、功能使用、车辆停放、摊位摆放、交通组织等方面提出合理化建议，真正打造高端社区商业的营运模式……

　　目标客户对物业管理服务需求的分析：某项目的高端定位吸引着有一定的事业和稳定的社会地位的高端客户群，他们高度重视生活品质，居住环境、休闲场所、商务社交环境的格调与品味，同时对人身财产安全和隐私保护意识强。所以，投标人量身定制了服务产品，满足客户追求高品质的服务体验、对生活便利及舒适程度的需求以及对社区安全管理的需求。

　　投标人对不同方面的服务需求分析后，对项目物业管理提出合理化建议。

　　示例：xxx物业建议对“某市万达广场东区和南区”项目提供：销售配合服务+前期物业介入服务+项目物业管理服务，并根据项目的特点，量身定制具体的服务方案。通过销售配合服务，以物业管理的宣传文案突出项目物业管理亮点;通过销售现场以及样板间的优质服务形象的展示，以及顾客对未来物业管理的咨询答疑，让购房者更加了解物业管理对购房的重要性，以及对未来物业管理的信心;通过优质物业管理服务，树立项目高端服务品牌形象，为开发商后续开发项目的销售奠定基础，同时延长物业的使用寿命，帮助业主实现资产的保值与增值……

　　项目的难点重点及应对措施：招标文件要求须陈述对拟接管项目物业管理的难点和重点，及采取的不同于其他物业管理项目的特殊措施，投标人一定要响应。如果招标文件没有要求，笔者建议投标人也要陈述。不同项目、不同业态管理的重点难点不同，精准分析能检验出投标人对项目的理解及过往的管理经验。

示例：“人社厅项目管理服务难点”

　　通过对项目勘察，人社厅的设备设施管理存在很多问题，对后续物业管理造成难度。因地上车位有限，要保证人社厅机关大院内公共秩序井然，对保安的管理要求就很高。人社厅既是机关办公又是办事场所，人员多且复杂，对安全的压力很大，包括成本控制的压力、人员工资上涨压力、社保每年递增压力及物料消耗成本的压力。

　　项目的管理服务的重点：公共秩序安全管理，办公大院物业管理主要是保障厅机关人员财产安全，维护公共秩序，公共活动正常开展，防止各类突发事件及恐怖暴力案件的发生;保密安全管理，主要是强化保守各项工作机密，防止各种文件、资料和信息泄露……

　　投标人日常可以将各项目的难点和重点及应对措施梳理出来，编写这部分内容可以直接或修改采用，提高编制效率和质量。

▊ 项目管理服务的模式和特点

　　基于上述分析确定：1、物业服务的定位。有的招标文件明确要求须陈述物业服务的定位。服务定位与项目定位不同，后者是开发商对项目的定位。2、服务模式及特点，是投标人为拟接管项目量身定制的独特的服务模式。如xx物业“精·悦”服务模式，通过对服务模式要点、内涵、特色表述，展现了投标人的优势。

　　很多投标人编写这部分内容时是拿来主义，没有自己公司的东西，都是其他公司的服务模式。还有的投标人像开杂货铺，各种模式统统塞到自己的投标文件里，看得人云里雾里。服务模式和特点是投标人的管理实践总结，是固定的内容，不是编制投标文件时才去思考提炼的东西。优秀的企业都有自己独特的模式及优势，并且形成标准的文案模板。投标文件质量高低表面看是投标人编制能力的差异，本质是管理思维的差距。所以，本文说的是投标技巧，谈的是管理思维和管理方法。

▊ 项目管理服务的设想与计划

　　1、服务设想，概括性表述实现前述服务模式的整体方案。如：通过对某机关大院项目的深入了解以及客户需求分析，结合某机关大院各个要素、管理的重点难点，整体管理方案主要概括为“一种模式、三大重点”。一种模式：为办公楼提供设备维修养护、保洁绿化、消防安全、会议服务等综合服务一体化物业管理模式。三大重点：设备设施管理(建立空调和锅炉运行管理制度和安全操作规程);道路、交通、车辆秩序管理;共同营造舒适的办公环境。

　　2、项目管理服务计划，简要概述实现上述设想需要开展哪些工作，不需要详细的计划。如：全员全过程服务质量管理;统一按照ISO 9001质量管理体系的要求，严格执行各级文件制度……满足并超越顾客的期望;开展一系列活动：微笑服务月，品质基础月、5S管理等，提高员工专业技能、礼仪规范、工作态度，树立住宅小区高端物业形象……投标人日常就可以总结这些管理实践。

　　3、整体管理目标，是投标人对项目管理服务要达到什么水平、实现什么目标的整体承诺，不是细化目标。整体管理目标承诺一般包括专业管理承诺、项目规范管理推行ISO管理体系承诺;服务期内分阶段创优的计划承诺等。

　　示例：

　　专业管理承诺：“专业管理，星级服务。本公司将从项目的定位开始，针对青岛市场及客户群特点，在悠久管理服务经验的基础上，为项目量身定制管理服务方案及管理服务目标，在日常管理服务工作中，一并融入本公司长久贯彻的管理理念及自身独特的企业文化理念，打造超高管理品质物业。”(图1)

管理规范及创优承诺：

　　严格按照国家和行业有关标准，按照ISO管理体系进行运作和管理。

　　项目整体接管三年内，本公司会按照各级创优的时间节点完成示范大厦的创优工作。

　　(住宅)自合同签订之日起，第一年度内，实现物业服务客户满意率70%以上。三年内，项目的物业服务达到某区物业管理示范小区标准，并通过政府部门的考评。五年内，项目的物业服务达到某省城市物业管理示范小区标准，并通过政府部门的考评。

投标人有能力的也可以自行增加其他内容，如：

　　项目在管期间，重大安全责任事故发生率为0。

　　项目在管期间，平均客户满意率达88%以上。

　　严格按照物业管理合同的有关要求开展各项物业管理服务工作等。

02各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施

　　这是所有投标文件必备的实质性要素，通常是在投标文件后面第六、七章的位置出现。为了让读者理解并区分上文中“管理目标”表述，笔者把该节内容提到前面来一并分析。管理目标是整体承诺，概括性提炼，而各项指标是细化表述。各项指标包括行业标准、创优标准、各地物业管理服务收费等级标准以及企业自有标准，企业标准只能高于或等于但不能低于前述标准。

　　各项指标的承诺体现的是公司级承担的指标，所以也称“总体指标”，一般以表格形式详细表述。而部门级承担的指标如清洁服务、绿化管理、秩序维护等是“分项目标”或“分解目标”，一般是在后面的“物业管理服务内容”章节里体现，也可以放在本节表述。但需要注意的是，在此处表述了，后面就不要再重复出现相同的指标。

　　实操中常见问题是：投标人混淆了公司级指标与部门级指标，表述比较乱，没有章法，交叉重复。主要原因是投标人没有公司级指标和部门级指标这个概念，不了解指标的层级意义。公司级指标是公司层面才能承担的，部门承担分量不够。比如火灾发生率，就应该是公司级指标。

　　有的招标文件会给出投标人需承诺的总体指标，如住宅项目的“房屋完好率;房屋维修及时率;维修质量合格率及回访率;管理费收缴率;业主满意率;业主有效投诉率与处理率;绿化完好率;清洁、保洁率;路灯完好率;道路完好率;治安协防管理与安防设施完好率;机电设备完好率;消防设施完好率;排水系统完好率;管理人员、特殊工种人员持证上岗率;其他有关指标。”并且规定“对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。”投标人应全面响应，不能漏掉指标或者缺少标准及计算依据，更不能只有承诺而没有实现措施。措施比承诺更重要。

　　如果招标文件没有给出总体指标，投标人可以借鉴上述总体指标及业态类型进行表述。

　　需要注意的是招标文件要求在“商务标”中体现服务承诺，如“承诺达到当地物业服务收费服务标准的一级要求计15分。对业主需求能及时反应;与业主之间能建立良好的工作关系;财务状况良好，业主单位评价良好”。这是送分项，而有的投标人觉得“技术标”已经有服务承诺，就不响应该项要求，白白丢分。

示例：总体指标

各项标准的依据：

　　《全国物业管理示范住宅小区标准》;

　　《住宅物业服务等级规范》(一级);

　　《某市住宅小区物业服务收费等级指导标准》

篇3：物业管理有关投标响应文件的组成

　　物业管理有关投标响应文件的组成

　　1 投标承诺书

　　2 投标函

　　3 法定代表人授权书

　　4 营业执照副本

　　5 物业管理企业资质证书

　　6 组织机构代码证书

　　7.投标人资格证明文件

　　8.投标人最新的经过审计的资产负债表、损益表、现金流量表

　　9 投标人基本帐户开户行在投标截止日前1个月内开具的资信证明

　　10投标人近3年涉及的诉讼、仲裁情况

　　11 拟派现场项目经理资格声明

　　12 拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表

篇4：某市物业管理投标文件格式、内容

　　某市物业管理投标文件格式、内容

　　投标文件一

　　投标综合说明书

　　业主：_____________

　　1.根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______物业的招标文件，遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。

　　2.一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。

　　3.一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。

　　4.一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。

　　5.我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

　　6.我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3%交纳保证金**万元(大写)。若我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。

　　7.除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

　　投标单位：______(印鉴)

　　法定代表人或委托代理人：_______(盖章、签字)

　　日期：______年___月___日

　　投标文件二

　　企业法人地位及法定代表人证明

　　一、法定代表人证明

　　法定代表人资格证明书

　　单位名称：**物业管理公司

　　地址：**省**市**街**号

　　姓名：性别：

　　年龄：民族：

　　职务：技术职称：

　　身份证号码

　　**系**物业管理公司的法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

　　特此证明

　　投标单位(盖章)

　　日期：___年__月__日

　　上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日

　　二、营业执照

　　三、资质证书

　　四、法人代码证书

　　投标文件三

　　**物业管理公司简介

　　.......

　　投标文件四

　　物业管理专案组配备

　　一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

　　董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

　　董事，专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验，而对物业管理顾问的经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货公司、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等。

　　投标文件五

　　对合同意向的承诺

　　一、承包方式：物业设计图纸预算。

　　二、服务价款的计算方式：

　　1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算;

　　2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算;

　　3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定;

　　4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行;

　　5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。

　　二、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。

　　四、服务款项收取方式。

篇5：物业服务项目投标文件格式

　　物业服务项目投标文件格式

　　(一)投标承诺书

　　江苏广益来置业有限公司：

　　1、根据已收到的项目的招标文件，我单位经考察现场和研究上述项目招标文件的投标须知、合同条件、技术规范、项目清单和其他有关文件后，我方愿以人民币(大写)元(小写：￥元)的每月总价，按上述条件承包该项目的物业服务工作。

　　。

　　2、一旦我方中标，我方保证在收到贵方发出的书面开工令后立即履行合同，并在个月内完成整个项目的物业服务　级标准。

　　3、我方保证本工程质量目标为：本物业服务管理区域内的相关服务标准参照盐城市区普通住宅物业管理服务相对应的各类服务要求。

　　4、如果我方中标，将派出(项目经理姓名)负责本项目的物业服务，且在项目实施过程中不随意变更，如因特殊情况确需变更的，必须经你方同意，提供必要的证明文件，并报建湖县招投标管理服务中心备案。

　　5、如果我公司中标，保证不转包、不违法分包，保证派驻投标文件提供的项目组人员及时进场，如有违反，你方有权取消我公司的中标资格，将我方行为记入诚信档案，并上网公示，限制我公司在建湖市场6个月的投标资格。

　　6、我方接受招标文件中的资金收取条件。按照投标文件的要求负责“御景尊园”小区的物业管理工作，我们承诺：在合同条款约定的范围，不提高小区物业管理费的标准。

　　7、我方同意所递交的投标文件在“投标须知”前附表规定的投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

　　8、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

　　9、随同本投标文件，我们出具人民币元的投标保证金。如果我们在本投标文件有效期内撤回投标文件;或在接到中标通知书后30天内未能或拒绝签订合同协议书，你单位有权没收投标保证金，另选中标单位。

　　投标人：(盖章)

　　单位地址：

　　法定代表人或委托代理人：(盖章或签字)

　　邮政编码：

　　电话：

　　传真：

　　开户银行名称：

　　银行账号：

　　开户行地址：

　　电话： 日期：年月日

　　(二)法定代表人资格证明书

　　单位名称：

　　地址：

　　姓名：性别：年龄：职务：

　　系的法定代表人。为江苏广益来置业有限公司“御景尊园”项目的前期物业服务，签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。

　　特此证明。

　　投标人：(盖章)

　　日期：年月日

　　(三)授权委托书

　　本授权委托书声明：我　　　　　(姓名)系　　　　　 　　　　(投标人名称)的法定代表人，现授权委托　　　　　　(单位名称)　　　　　(姓名)为我的代理人，以本公司的名义参加　　　　　　　　　　　　　项目的投标。授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。

　　代理人无转委权，特此委托。

　　代理人：　　　　　　　性别：　　　　　年龄：

　　投　标　人(法人印章)：

　　法定代表人(印章)：

　　年　　月　　日

　　附：(代理人身份证复印件粘贴处)

　　(六)承 诺 书

　　我公司对本招标文件所有内容已明了清楚，同意按上述文件提出的全部要求和规定参加招标，依测算后的各类物业的管理服务报价承担合同规定的各项义务和责任，如果我公司中标，将保证在 年 月 日以前做好准备， 年 月 日前正式进驻并开始工作。

　　我公司同意自收到投标书之日起，本标书将始终对我公司具有约束力，直到确认中标单位为止。如果我公司中标，一旦收到中标通知书，我公司三十日内派出法定代表人或其授权委托代理人到贵公司商谈并签定合同;如果逾期不派代表签约，将按违约论处，并自动放弃中标资格。

　　我公司理解，如我公司未中标，贵公司有权不作任何解释。

　　我公司承诺不以任何形式干扰贵公司评标和定标工作。

　　单位名称(公章)：

　　法定代表人或授权委托代理人(签名盖章)：

　　地址：

　　电话： 日期：

　　(七)企业诚信度证明

　　经日常综合测评及考核，(企业名称)20**年以来经查属其责任的投诉(无、少、中等、多)，对应的该企业诚信度为(优秀、良好、一般、较差)。

　　特此证明。

　　(主管部门盖章)

　　年 月 日

　　(八)项目经理诚信记录证明

　　根据《盐城市物业服务项目经理考核记分试行标准》，经日常综合测评及考核，(拟派项目经理)20**年度累计所扣分值为分。

　　特此证明。

　　(主管部门盖章)

　　年　　月 日

　　(九)

　　项目

　　物业服务投标文件

　　(技术标书)

　　日 期： 年 月 日

　　(格式由招标人另行统一提供，各投标人不得更换)