篇2：芬兰物业管理教育培训制度借鉴

　　芬兰物业管理教育培训制度借鉴

　　根据世界银行“中国住房维修管理体制课题研究”项目任务书的要求，20**年3月，随建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾率领的项目办公室部分研究人员，对芬兰、爱沙尼亚、立陶宛三国有关物业管理体制、住房维修与节能以及住房保障制度等进行了实地考察。其中，芬兰的物业管理具有良好的社会环境和法律基础，社会化、专业化程度较高，尤其是物业管理教育培训制度相当成熟和完善，为建立一支高素质的物业管理队伍提供了有力的制度保障，值得我国借鉴。

　　在芬兰开展物业管理从业人员教育培训，需要得到物业管理从业人员资格认证协会的认可，并由国家物业管理协会统一安排考试的具体事项及颁发相关证书。整个培训从培训程序的设置，培训内容的安排，到最后从业人员资格的认证，都有相应的制度遵循，非常规范。

　　一、三个级别

　　芬兰物业管理培训实行分级教育制度，总的来说可以分为三个级别：

　　第一级培训是物业管理从业人员上岗资格培训，主要是针对有1至2年相关工作经验的人员。培训及考核的内容主要由客户沟通、房屋管理、人力资源管理、财务核算、房屋维修技术、口头与书面表达能力及电脑技能这七项组成。这一级培训，主要侧重于对物业管理基本知识的学习和基本技能的训练。

　　第二级培训较之第一级而言，在参加培训条件及培训内容方面都有了进一步的要求。参加培训的人员不但要有2年以上住宅管理或基础设施管理的经验，还必须要通过第一级培训的认证。在加深拓展第一级培训学习的基础上，培训内容增加了对物业管理相关法律的学习，加强了项目研究能力的培养。这一级培训又称为中级管理人员培训，培训内容是物业管理经理需要掌握的重点。

　　第三级培训是高级物业管理经理培训，参加培训的资格是取得第二级培训证书后，再拥有2年以上住宅管理或设施管理的经验。这一级培训更加细化对物业及其管理方面的课程，偏重于房地产管理方面立法、合同管理、成本管理、房屋维修技术等方面的内容，同时必须完成一个复杂的项目管理课题。通过这些课程的学习，使培训对象逐步拥有一名物业管理高级经理所需具备的职业素质和知识结构。

　　三、三点建议

　　借鉴芬兰物业管理培训教育制度，结合我国现阶段物业管理行业的实际情况，提出三点建议：

　　一）明确由物业管理行业协会负责物业管理培训工作，政府主管部门加强对培训的监督管理。

　　要严格培训资格制度，不断完善物业管理培训课程体系，确定适时适用的培训内容，组织高素质的培训师资队伍，规范证书的发放程序，保证培训质量，为行业输送高质量的物业管理人才。

　　二）在实行分级培训教育制度的基础上，建立继续教育培训制度。

　　建立由浅入深、循序渐进的物业管理分级培训体系，符合学习的一般规律，能够使培训人员夯实理论与实践的功底，逐步完善知识结构，逐步提高工作能力，也便于物业管理企业根据客观需要选拔相应的人才。另外，我国物业管理还处于起步阶段，一方面物业管理发展的制度环境和法律基础还不稳定，另一方面物业管理活动中新技术、新方法不断涌现，有必要对物业管理从业人员实行继续教育培训制度。物业管理从业人员，特别是企业关键岗位和服务一线操作工人，取得从业证书之后仍然要定期参加培训，以了解行业近期动态，熟悉新的法律法规，掌握新的技术方法等。建立继续教育培训制度，有利于物业管理从业人员的专业知识不断更新、服务技能不断提高、服务意识不断增强，有利于物业管理行业依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　三）建立物业管理专业人员职业资格制度。

　　物业管理专业人员职业资格管理，目前可以分为注册物业管理师和物业管理员两个层次，注册物业管理师实行执业资格管理，物业管理员实行从业资格管理。参加物业管理师执业资格考试的人员必须具备一定的业务素质和职业道德，有从事物业管理的实践经验，并取得物业管理员从业资格两年以上。取得注册物业管理师资格证书的人员可从事物业管理项目经理以上岗位的工作，取得物业管理员资格证书的人员可从事物业管理一般岗位的工作。

　　在适当的时候，还可在此基础上考虑对从事物业管理经理岗位10年以上，业绩突出的人员进行高级物业管理经理的培训和认证工作。建立物业管理专业人员职业资格制度，是提高物业管理专业人员的业务水平和职业道德，规范物业管理行为，满足人民群众日益增长的物业管理消费需求，以及加快与国际惯例接轨的重要措施。建立物业管理专业人员职业资格制度，不仅非常必要，而且时机也已成熟。

　　(文/马象林 作者单位：北京育新物业管理有限公司)

篇3：英国物业管理考察工作报告

　　英国物业管理考察工作报告

　　应英国特许房屋经理学会的邀请，以中国物业管理协会常务副会长徐俊达为团长的物业管理考察团一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英国进行了考察和访问，并与英国房屋特许经理学会进行了广泛交流，收获颇多，现将英国物业管理有关情况介绍如下。

　　一、英国住房建设和分配制度

　　在20世纪初，大约90%的英国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪未，英国推行住房制度改革，将国有住房出售给租户，还有一些半官方的机构即住宅合作社也集资建房，将房屋出售或出租给中低收入家庭，还有一些经济条件好的英国人直接从私人开发商手中购买房屋，但这个比例不高，大约占5%左右。1980年以来到现在，英国各地区地方政府将150万套房屋出售给了个人。目前为止，70%的英国人拥有了自己的住房，其中在英格兰这一比例达70%，威尔士达到了73%，苏格兰64%，北爱尔兰为75%。一项调查表明，90%的英国人希望拥有一套有产权的住房。政府将公有房屋出售给个人，价格是低于市场价格的，给了租户很多优惠，也促进了住房制度的改革。比如伦敦地区一套房屋，政府出售给个人时价格为169975英镑，而购买者再次出售时价格可达207246英镑，差价达4万英镑。我国从20世纪90年代开始的住房制度改革就借鉴了英国模式。

　　由于英国地多人少，大部分住宅以独立式别墅存在，其次是联体别墅，经济条件较差的居民住高层住宅，这也决定了英国物业管理的类型。

　　二、英国物业管理类型

　　英国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式和我们差不多，管理的重点也是房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行，维修和改造等。物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定，管理费用也大多采用佣金制。

　　而住宅的物业管理和我们有很大不同，比我们的物业管理要简单，因为大部分人住在独立式别墅里，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需每年交纳物业税（CouncilTa*），一套别墅（建筑面积200平方米左右）一年的物业税大约1600英镑，相当于一般职工工资（年工资36000英镑）的4.4%，是完全可以承受的。业主房屋本身的维修管理，则由业主自行选择物业管理公司来负责。当然，业主也可以自己做一些零维修的活儿，因为在英国，水、电零维修的人工费是非常贵，基本上是每半小时50英镑，这和我们水、电工非常廉价相反。 由于房屋互不相连，维修及管理服务都非常简单，社区关系也非常简单，很少会产生邻里纠纷和共同事务的处理。

　　除了独立式别墅外，还有少量的人住在高层楼房里，但是这些住宅区规模都比较小，不象我们大规模的社区，一般都是一栋楼为一个物业管理区域。这样的楼房一般是由私人开发商建设的，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。前期物业管理也是由开发商选定一家物业管理公司，开发商在出售房屋时，会制定一个公约，公约中明确物业公司的名称，物业服务的内容、标准和服务收费，包括建设单位、物业管理企业和业主三方各自的权利义务关系，购房人要对此予以认可。业主入住以后，可以成立业主委员会，业主委员会对开发商选择的物业管理企业不满意的，可以解聘，自行选择满意的物业公司。

　　住宅区的物业收费一般也采用包干制，每年是一个固定的数目，包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金。当然，帐目是需要向业主公开的，物业公司的帐目，业主可随时随地到税务部门去查询。对于小规模的楼宇，业主也许不会去选择一个公司，而是直接选择一个房屋经理，负责管理房屋事务，这样对业主来讲会节约一些费用。

　　关于业主的决策机制问题，也是通过召开业主大会来决定重大事务。如对楼宇公共部位的维修问题，到底该不该修，如何修，由所有受益业主共同协商决定。若全体业主达不成一致意见，则任何一个业主都可以向政府主管部门（类似我们的房产管理局）申请政府裁决，政府主管部门申请后，可以实地勘察，认为房屋存在安全隐患必须维修的，会责令全体业主限期达成一致意见，达不成一致意见的，政府部门会组织专业单位维修，维修费用由全体业主分摊，并在维修费用的基础上加收30%，作为政府的收入，此举在于督促业主自行达成一致意见。

　　三、英国特许房屋经理学会

　　在英国，政府对从事物业管理的企业和个人没有特别的限制。但有一个半官方的非赢利性组织，即英国特许房屋经理学会（Chartered InstituteofHousing，简称“CIH”），在物业管理行业非常有权威性，专门负责物业管理从业人员的培训和交流，他不受政治派别所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科学性和艺术性。该学会成立于19世纪中叶，是一个只接受个人会员的组织，目前有会员18000多人，大部分会员在英国，我国香港地区有2000多会员。该学会的经济来源主要靠会员会费和提供各种诸如培训服务所有的费用，如有赢利归组织全体成员所有。学会的机构有理事会，由在行业里有名望的人担任，共31人。学会总部设在英国考文垂市（Coventry），总部设有专业发展部、联合服务部、政策部、培训教育部、企业事务及秘书部等，在英国很多地区及我国香港地区设有分部。虽然加入学会并非是强制性的，但是一旦成为会员，受聘于物业公司或业主的机会比较多，因此，要在英国从事物业管理，加入该学会非常必要。学会在行业地位非常高，可以代表全行业与政府就有关问题进行谈判。

　　加入该学会的条件是：直接从事房屋维修和服务的从业者，或者3年全职大学生或5年半脱产大学生，加上一年的实践，就可以申请加入学会。应该说，入会门槛并不高。但加入学会以后，学会对会员提供的服务是非常多的，主要的服务是培训，通过培训传授专业知识，提高竞争能力，从而更好地为雇主服务。每年分部对会员都有培训，总部每年还会召开一个全球性的年会。培训的内容包括房屋政策，实际操作经验，房地产金融知识等。平时给会员提供的服务包括各种各样的专题培训，还有办的学会杂志，周刊、月刊等。

　　四、住房管理注册学院（CPD）的多种培训模式

　　CIH最具特色的就是各种形式针对不同人群的培训课程。CIH下属的住房管理注册学院是一所在住房管理领域内提供卓越的专业培训以及专业学习的学院。无论是想要深造的个人，或是需要学习新政策的公司员工；或者正在重组公司的人员，学院都能够提供量身订做的系列培训以符合需求，也可为业主或一线管理员工提供远程学习课程。

　　学习可以通过两种方式，一种是在遍布英国，威尔士，苏格兰和北爱尔兰的学院以职工脱产形式学习；另一种是以远程学习方式进行CIH资格认证的学习，CIH资格认证是一种适合大多数人的学习方法。具体来讲，培训方式如下：

　　（一）成为CIH的A级会员， 包括以会员价购买专业用书如报告等，有权从本地进入CIH网络，免费的政策信息及建议，以会员价格参加CIH培训，研讨会以及会议，有权使用全部住房管理教育问题的建议书，实践培训以及职业信息和提供时事通讯电子周刊，以保证学员掌握最新专业动态，提供住房管理资料以及住房管理内部刊物。

　　（二）二级认证课程设计可满足以下人群需求：现在并未从事住房管理行业，但在考虑将来应聘住房管理相关职位的人士；业户希望了解住房知识的；加入住房管理行业的新人，希望提升对于住房管理的整体认识；在住房管理相关领域内工作。二级认证相当于GCSE(A-C级)或MVQ二级资格。二级认证须完成以下四个单位：什么是住房管理，住房管理中的沟通技能，住房管理中的个人发展。

　　（三）三级认证课程设计可满足以下人群需求：住房管理领域内的专业人士，如工程管理与维护人员，希望参与到住房管理服务中的业主；希望获取专业技能的一线住房管理工作者。三级认证须完成下述课程：房屋及设施设备管理与维护；可持续发展社区；看护及门房服务等。完成三级住房管理资格认证，将成为CIH的合作会员，在名字后面，亦可使用CertCIH的缩写以证明专业身份。

　　（四）四级认证课程设计可满足以下人群不同需求：希望在企业内达到管理层职位的人士；希望在支持性住房管理，学生宿舍管理或普通住宅管理领域内获得高级技能的人士；希望完成CIH专业资格认证第一部分的人士。在一年内，可以完成4级住房管理资格认证，包括以下内容：住房管理；支持性住房；学生宿舍管理。完成4级资格认证将帮助您成为CIH的合作会员并可以名字的后面加上CertCIH的缩写以表明专业身份。

　　（五）远程教育

　　CIH建有远程教育中心以帮助学员在不方便脱产学习的情况下进行学习。远程教育中心每年3月和9月招生，并设有三级和四级全部课程. 远程教育是一种灵活机动的学习方式，它可在工作之余，及时对专业技能进行充电，以扩大个人职业前景。当无法选择脱产学习时，远程教育可提供给一个获取专业资格论证的学习机会。当开始课程学时，学院将设定以固定的指导日期，批改学员的作业并给予反馈意见。

　　另外，学员通过学习取得CIH的职业资格，这也是国家认可的职业资格认证，在竞争激烈的雇佣市场，取得资格认证能帮个人在申请职位时显出优势。

　　五、英国物业管理经验给我们的启示

　　英国的物业类型相对单一，尤其是住宅以别墅为主，物业管理相对比较简单，工作重点侧重于解决技术层面的问题。而我国住宅以集合式为主，相邻关系和共有关系复杂，物业管理公司侧重于公共关系的协调和公共事务的处理。但他山之石，可以攻玉，英国物业管理还是有很多地方值得我们借鉴学习。

　　（一）政府对物业管理活动中的干预和监督不可缺少

　　物业管理服务是一种民事活动，但它是涉及千家万户利益的公共性服务，因此政府部门必须加大行政监管力度，规范物业管理市场秩序，创造公平的市场环境，保护广大消费者的权益。目前出现的一些新旧物业公司接撤管纠纷，业主内部之间的争议久拖不决等，很多地方政府主管部门或采取回避态度，将问题推由业主通过司法途径解决，或想管但束手无策，其实这不利于矛盾的迅速化解，不利于社区乃至社会的稳定。在这方面，英国房屋管理政策规定，业主会议因维修达不成一致意见的，任何一个业主都可以申请政府部门裁决，这样有利于房屋得到及时维修，保障广大业主的权益，也避免问题议而不决，从而促进业主提高协商效率。因此，在社会主义市场经济建立初期，法制还不健全的情况下，政府对物业管理活动的适当干预和监督是非常有必要的。

　　（二）加大对物业管理从业人员的培训，是提高物业管理服务水平的根本途径

　　中国物业管理业经过二十多年的发展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的安全合理使用，为业主创造良好的生活工作环境，促进社会稳定发挥了积极作用。但我们仍应看到，物业管理企业数量众多，水平却参差不齐。仍存在南北差异，东西差异。即使同一个城市，物业管理企业之间的水平差距也很大。既有深受业主赞扬的优秀企业，也有业主十分痛恨的劣质企业。要提高物业管理行业服务水平，减少业主投诉，从而提高业主满意率。

　　目前光靠市场竞争机制是不能解决问题的，主要原因是当前市场准入门槛低，进入行业后，优胜劣汰的市场竞争机制还不能完全发挥作用。且由于物业管理行业发展过快，管理房屋人员素质跟不上业主不断增长的物业服务需求。即使业主大会行使决策权，更换了物业管理公司，但新来的物业管理公司未必比原来的公司强，原因就在于从业人员素质普遍偏低，更换物业管理公司解决不了业主问题。因此，我们可以借鉴英国特许房屋经理学会的培训制度。一个员工进入物业管理行业容易，但是进入行业后，能够受到各种形式各种内容的终身教育培训，不断学习专业知识，培养服务意识，树立职业道德，提高职业技能，从而能为为业主提供更加专业的服务。只有这样，才会提升行业的整体服务水平，减少物业管理纠纷，增加业主的满意率。

　　中国物业管理协会赴英国物业管理考察团

　　邹劲松执笔

篇4：意大利物业管理所见所闻

　　意大利物业管理所见所闻

　　意大利是一个经济发达的国家，国民住房的私有化程度相当高，一般家庭都有自己的私房。这些房屋与别墅不同，它并不都是单门独户型，有70-80%的城市公寓是由一个个单一的住户组成整座楼房的主人。倘若一座l2层的大楼，每层住20户人家，每户按平均五口人计算，整座楼的总人数也在l000人以上。这样的大家庭是怎样进行管理的呢?

　　负责接待的意大利朋友罗马里格介绍说，意大利有一个房产物业的共同管理制度。即凡搬进新楼的住户，要在一起开个会，决定整座楼的管理办法。将大家的意见归纳后，提交会计师协会，会计师协会根据大家的意愿，委派一名管理员，去管理楼房的各种事务(这类管理员都由受过专门教育或培训，并经考核取得资质证书的会计师担任。)如果业主同意了，便可签定合约，规定双方的义务和责任，特别是管理员的任职年限、权利、义务及报酬等。管理员往往都是兼职的，但都做得十分认真，受到了户主乌鸦的信任和称道。

　　管理员的职责大致有两类，一类是管理经济，负责维修房屋；另一类是协调邻里之间的矛盾。管理员每年对整座楼房的维修费，楼道、信箱、垃圾处理、照明、煤气管、自来水管、暖气管及门房的报酬等作出预算，同时召开户主会，将这些费用分摊下去。在一幢居民楼，我们看到一张粉红色大纸写出的各户费用分摊表贴在墙上，许多男女挤在那里看着、读着。

　　我问一位大妈：“这些费用合理吗？是怎样交得呢？”好一本正经地告诉我：“这些费用都 是经过户主会研究后确定的，比较公平合理”。费用一般按月或按季由门房或管理员收取。我们这幢楼的会计师，是一位40多岁的中年人，他在电影院工作，夜班多，可以利用空闲上门收到各种费用，随时收随时记入账户。对各种开支，他马上登记入账，发票等单据要由户主会五人小级签名，附在发票和账册后面备查，到年底结算时，管理员将账目一一向大家公布。如果预算开支有结余，则转入下文化年度继续使用。“如果超支了怎么办呢”“当然是由各户分摊上缴。”好回答得很干脆。

　　据说，意大利政府对住房的物业管理是很严格的，凡在规定期限内对楼房的维修不能完成，管理员就必须亲自去市政府承担法律责任或接受处罚等。在意大利的南部重镇里斯堡，曾有一幢大楼的管理员，因母亲生病住院耽误了对楼房的维修日期，市政府下通令一次性罚款2万里拉，并限期完成维修任务。如果在限期内完不成任务，就得拘役2个月。在意大利法律十分神圣，所以这位管理员宁可雇人照看病母，自己也得投入维修房屋的工作。

　　在另一幢大楼的维修工地上，我们碰见了一位管理员，他介绍说，大楼维修及其他物业开支，均由管理员召开户主会决定。管理员负责制定预算，召开户主会讨论通过，维修完毕以后，再作决算。日常的小修、小补或更换自来水龙头之类的小费用和小工程以及购物、配件等，均由管理员和户主代表一起负责联系施工，年底根据凭证，向户主会及大家公布。

　　一天晚上，我们在一座居民大楼里做客。按理讲，这时正是大家下班到家、人口最为集中的时刻，说话、唱歌、音响、跳舞掀起声浪应不新鲜，邻里间为小事发生摩擦也该是常事。然而，在这里却寂静得很，连人们上下楼梯的快慢、脚步的轻重，都让人感到有节度，更谈不上发生邻里争吵的事。我有些愕然，便瞅个机会问户主，他笑着告诉我，这又是管理员的一大功劳。有时，在一些人家，即兴唱歌、跳舞、放音乐出现了“过度”，影响了隔壁和楼下人家的安宁也是有的，但邻居碍于面子，有口难开，便通过管理员出面协调，(不说出提意见人家的姓名)往往能很快得到解决，避免了邻里冲突。譬如有一次，我患重感冒带病工作下班回家，刚刚在床上躺下，楼上的儿个少男少女，乒乒乓乓跳起了迪斯科，震得我大脑疼得象要爆炸。如果我上去干涉，也许会出现争执。当时我拨通了管理员的电话，请他出面调停。他来了，几句婉言相劝，马上歌声停了，舞也止了，我很快进入了梦乡。

　　罗马里格深有感触地说，20年来，意大利就是采用这种“互助会”方式，大家共同管理。它是通过有效的法律手段，将责任落实到管理员身上，使其责、权、利兼而有之。管理员的报酬，则由各户分担。户主们反映，这种管理虽然花去了一定的费用，但小日子却过得安宁、舒适、卫生，省却了许多麻烦，因而备受各方欢迎。

　　在意大利南方边城塔兰托，我们参观了新近落成的几幢居民楼。在一幢楼的老人休息室里，一位管理员告诉我们:这几年凡新建的民居，都有为老人服务的休息室和青少年活动中心。单老人休息室里，就陈列着20多种报纸、杂志，还有象棋、写字台、画案等。打扫卫生、准备茶水、开关门窗等日常的一系列服务，全由老人们轮流值班。

　　过去的居民楼，只偏重于居住，而忽视了它的多功能性，现在看起来不适应了。有鉴于此，意大利政府十分重视居民楼的多功能性。过去老人深居简出，倍感寂寞。自从建起了老人休息室，老人们有了一起聚会、闲聊的场所，不仅增长了见识，而且打发了无聊寂寞的时日。在一间休息室里，我们遇见了几位老人，他们热情地与我们握手、谈天。几句话以后，就把我们当老熟人看了。一位老人说:“儿女们大了，他们忙里忙外，来去匆匆，很少有时间与老人接触，特别是大白天。

　　如今老人们有了相聚的机会，生活得有滋有味。”我问:“活动中心的用房和其他开支怎么来的呢?”他说：“意大利富裕，社区的经济条件也不赖，国家和社区的福利金各拿一半。有些社区，公家拿一部分，居民自己拿一部分，不就解决了！”他兴奋地说:“如今，老人们在这里都有施展爱好的机会了。”他指着另一位老人说:“洛尔玛的速写画《扬蹄奋飞》上月还获得了国家级大奖。”

　　中国与意大利远隔千山万水，然而，意大利人关于民居的物业管理等方面的做法我们似可借鉴。

　　(作者系外国民风研究所研究员)

篇5：MALL前期物业管理服务协议

　　MALL前期物业管理服务协议

　　本协议当事人：

　　甲方：________营销策划物业管理有限公司

　　乙方：________(业主)

　　前期物业管理是指：自单元出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

　　本物业名称：________国际

　　乙方所购物业销售(预售)合同编号：

　　类型：________

　　座落位置：________

　　建筑面积：________平方米

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

　　第一条 双方的权利和义务

　　一、甲方的权利义务

　　1、对商厦共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

　　2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度，并书面告知乙方；

　　3、建立健全本商厦的物业管理档案资料；

　　4、制止违反本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度的行为；

　　5、物业管理企业可委托专业公司承担本商厦的专项管理与服务业务，但不得将本商厦的整体管理责任转让给第三方；

　　6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

　　7、编制物业管理服务及财务年度计划；

　　8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；

　　9、提前将装饰装修单元的注意事项和限制条件书面告知乙方，并订立《装修手册》；

　　10、不得占用本商厦的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；

　　11、向乙方提供商厦自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

　　12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

　　二、乙方的权利义务

　　1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权；

　　2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

　　3、遵守本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；

　　4、按有关规定向甲方交纳物业管理费用；

　　5、装饰装修单元时，遵守甲方制订的《装修手册》；

　　6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

　　7、转让单元时事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

　　8、对承租人、使用人及访客等违反本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度等所造成的损失、损害承担民事责任；

　　9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，否则管理公司有权采取有关处理措施；

　　10、加强安全防范意识，自觉做好防火防盗工作。

　　第二条 物业管理服务内容

　　一、商厦共用部位的维护和管理

　　共用部位是指商厦主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿化用地、停车场等。

　　二、商厦共用设施设备及其运行的维护和管理

　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的物业等。

　　三、环境卫生

　　1、设专人负责楼宇大堂、楼梯间、商厦走廊过道等公共区域的环境卫生保洁工作；

　　2、负责商厦公共区域的鼠虫灭杀工作；

　　3、上门收集及清运生活垃圾。

　　四、保安

　　1、内容

　　1)协助公安部门维护商厦内的公共秩序；

　　2)保安员24小时巡查商厦公共区域及对物业出入口、停车场等重要位置的看守；

　　3)定期检查商厦公共区域的消防设施及做好防火安全工作。

　　2、责任

　　1)维持商厦公共区域的治安秩序；

　　2)保障商厦公共部位及设施设备的安全；

　　3)负责商厦公共区域的消防安全工作。

　　五、交通秩序与车辆停放

　　1、内容

　　1)对停放于停车场的车辆实行24小时保管，对进出车辆进行查证登记检查；

　　2)维持商厦公共区域内的车辆停放秩序和行车安全；

　　3)对商厦公共区域内的车辆进行安全检查工作。

　　2、责任

　　1)负责保障商厦公共区域的交通畅顺和行车安全；

　　2)负责维持商厦公共区域的车辆停放秩序，禁止车辆在非停车区域乱停乱放；

　　3)乙方自行负责其车辆内的贵重物品的安全。

　　第三条 物业管理服务质量

　　一、物业外观：整齐美观。

　　二、设备运行：正常。

　　三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：定期进行维修保养并维护好。

　　四、环境卫生

　　1、公共区域每天保持干净整洁；

　　2、定期进行灭虫工作，基本消除蚊虫滋生地。

　　五、绿化

　　1、专人定期进行绿化修剪护理及更新；

　　2、绿化完好率达95%。

　　六、交通秩序与车辆停放

　　1、辖区内非停车公共通道禁止车辆乱停乱放，保证辖区内交通畅顺；

　　2、对停车场的车辆实行24小时管理，进出车辆登记检查。

　　七、保安

　　1、保安员在辖区范围内24小时值班巡值；

　　2、辖区主要出入口设固定保安岗位，重要位置安装闭路电视监控装置。

　　八、消防

　　1、定期或不定期进行消防巡查，消除火灾隐患；

　　2、消防设施完好率达100%。

　　九、物业共用部位、共用设施设备小修和急修：

　　小修：

　　1、报修半小时内到现场检查；

　　2、3天内处理。

　　急修：

　　1、一般故障当天解决；

　　2、较难故障3天内处理。

　　第四条 物业管理服务费用(不包括物业共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用以及公共能源分摊费)

　　一、乙方交纳费用时间：买受人自向出卖人收楼成为业主之日起或承租人自与出租人签订租约之起租日起；

　　二、非住宅单元的物业管理服务费用按政府物价部门的定价收取；

　　三、因乙方原因空置物业的，仍按物业建筑面积每月收取管理费；

　　四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳或从其约定；

　　五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

　　六、物业管理服务费用根据来年预算的管理开支或政府有关部门的最新规定作出适时调整；

　　七、每次交纳费用时间：每月5日前。

　　第五条 公共能源分摊费

　　一、公共能源分摊费属甲方代收代缴费用，收费标准执行政府规定。

　　二、公共能源分摊费的缴费时间及缴费原则均与上述物业管理服务费用一致。

　　第六条 其他有偿服务费用

　　一、使用本商厦内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时，应按规定交纳有关费用。

　　二、车位及其使用管理服务费用：按政府物价部门规定执行。

　　三、有线电视：按有线电视公司规定执行。

　　第七条 代收代缴收费服务

　　受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。

　　第八条 维修基金的管理与使用

　　按政府部门最新规定执行。

　　第九条 保险

　　一、 物业共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的物业建筑面积比例分摊。

　　二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

　　第十条 广告牌设置

　　一、商厦辖区内广告牌的制作由甲方统一规划设置，包括场内各商铺的招牌灯箱，场内户外、户内公共空间的广告等。

　　二、商铺户外及户内公共空间的广告收入由甲方统筹安排，用于商铺整体推广。

　　第十一条 违约责任

　　一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

　　二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

　　三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

　　四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。

　　第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

　　第十三条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

　　第十四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

　　第十五条 本协议在覆行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向所在地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

　　第十六条 本协议正本共七页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

　　第十七条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送东莞市房管局(物业管理行政主管部门)备案。

　　第十八条 本协议自签字之日起生效。

　　甲方签章：________乙方签章：________

　　代表人：________代表人：________

　　时间：____年____月____日时间：____年____月____日