篇2：建设具有中国高校特色物业管理

本文提要：随着高校后勤社会化改革不断深入,作为高校物业管理社区里的工作人员,必须深入地探索和研究这一课题,高校后勤社会化改革是一项持续而又艰巨的事业。身处其中,应该充分意识到这是时代赋予的责任,同时要有改革和创新的紧迫感和使命感。

如何建设具有中国高校特色的物业管理,是广大教职工非常关心的问题。随着高校后勤社会化改革不断深入,作为高校物业管理社区里的工作人员,必须深入地探索和研究这一课题。教育部领导多次指出:“在实施高校后勤社会化改革的过程,要始终注意保持高校的稳重”。为此,不管各地如何进行具体实施,改革过程中产生的一切后勤服务实体,都必须姓“教”。教育系统必须能够笼得住,必须能笼在教育这个大网之内,必须同教育部门、高等学校保持一定的责、权、利关系,不能无规范地一下子全交给社会上的一些企业去办,或一律简单地用企业化的办法去处理。从高校房管部门转制而建立的高校物业管理企业,是具有姓“教”特色的物业管理服务实体。

一、引进竞争机制,创造公平竞争的运作平台
我国的物业管理市场经过近年来的培育和发展,日趋成熟。随着物业管理企业的发展,竞争也更趋激烈。面对强手如林的市场,初创的姓“教”的高校物业管理实体,如何在竞争的环境中求得生存与发展,这是一个必须回答的问题。
高校物业管理是一个很大的市场,就上海而言,经过调整后的31所高校的物业管理量就是一个很诱人的市场。高校的物业,在当前的市场环境下,不可能再进行全封闭式管理,它将会实行有条件的向社会开放。目前各高校都尝试着不同的管理模式,复旦大学则采取了引进和转制相结合的模式。复旦大学邯郸校区现有教工住宅31.5万平方米,百分之九十以上已出售给教职工,住房的权属已发生根本的变化,已购公房的业主们变成小区的主人。目前,复旦与上海高后生乐物业公司合作成立的复乐物业管理有限公司管理着27万平方米的教工住宅,其余的分别由生乐、海军财政局、宏苑、新黄浦等物业公司进行管理。另外,学校引进了阳厦、上海不夜城、美佳、东方大学城等物业公司来管理学生公寓和教学大楼、图书馆等公共用房。这样做的目的,主要是引进竞争机制,通过公开招投标的形式,创造一个公平竞争的经营平台,同时,通过竞争的形式,来促进学校转制的物业管理公司实现运行机制的转换,把它们推向市场,造成内有动力、外有压力的生长环境,有利于它们根除长期养尊处优、小衙门、小官僚所造成的弊端,迅速提高服务质量,取得业主们的信任,学会到市场竞争的海洋中去游泳。这也是学校对转制物业公司扶上马、送一程的具体措施之一。

二、推进机制转换、建立长效管理体制平台
在高校物业管理服务领域,人才战略的机制非常重要。首先要借助社会优秀物业企业的先进管理理念和人力资源优势,采纳先进的物业管理模式,积极推进机制转换,建立长效管理体制。一个物业企业的好坏,关键是管理人员的整体素质所决定,素质高的管理团队会起到十分良好的作用。
1、人才培养机制
在人才的培养方面,组织者要舍得投入,舍得化大力气。要推行“学习型”组织的形成,拓展员工的学习时间和空间,为各类人员提供各有所好的学习机会,充分满足他们的学习要求,使他们除了增强服务意识之外,还能增长实力与才干。在这一方面的管理实践中要敢于探索,善于通过教育培训,促使各类人员更新知识,提高能力,为企业发展多作贡献。
2、人才竞争机制
要打破人才壁垒,在员工之间建立起“跳槽”、“改行”的“绿色通道”,提倡“一专多能”、“用其所长”。要遵循各类人才成长的不同规律,建立起公平竞争、择优用人的选拔机制,为人员的脱颖而出创造条件和机会,开辟“快车道”。要根据人员特点和成长规律,建立起公平与效率相统一、激励和监督相结合的管理体制。通过人才竞争机制,还要努力营造尊重特点、鼓励创新、信任理解的人文环境。
3、人才分配机制
在企业组织中,要尽快废止按行政级别、按人际关系、按资历长短的分配习惯。要逐步建立起与人才贡献相适应、与国际惯例相符合的收入分配机制,充分体现劳动的价值和知识的价值,发挥收入分配杠杆在激发人员活力、稳定和吸收人才中的作用,以确保企业的可持续发展。
4、人才激励机制
要探索适合人才发展特点的激励机制。善于用崇高的事业凝聚人才,坚持用
务实的精神鼓励人才,努力用真挚的感情关心人才,注意用必要的待遇吸引人才。使人才在组织中充分享有奉献事业的成就感,得到公司承认的荣誉感,受到群众尊重的地位感和实现自身价值的自豪感。
5、人才吸引机制
物业公司企业要发展,就要努力稳定现有人才,充分用好本组织人才。在盘活本组织人才存量的同时,采取灵活的政策和机制,筑巢引凤,积极吸引外来人才,扩大组织的信息来源,构筑组织发展的人才高地。要在组织中形成尊重知识、尊重人才、www.pmceo.com尊重劳动的的良好氛围,营造有利于吸引人才和促成人才发展的宽松环境。
通过改制,成立了复乐物业管理有限公司,使原来的行政管理转向现代企业管理的模式,积极推进机制转换,建立长效管理体制。公司实行全员岗位聘任制,人员能进能出,干部能上能下,强化人力资源的合理配置。在保证现有人员基本稳定的前提下,在更大的范围内进行适当流动,有利于推行管理新机制。按照公司总体规划及各岗位特点,制订公司各项具体管理制度,注重长效管理,发挥公司重组后的人才和管理优势,建立了一套切实可行、积极有效的管理运行机制,从而使原管理体制大有改观。

三、转变价值观念,树立创新意识平台
高校后勤社会化改革是一项持续而又艰巨的事业。身处其中,应该充分意识到这是时代赋予的责任,同时要有改革和创新的紧迫感和使命感。
物业公司作为新兴的朝阳产业,有着广阔的发展前景。高校物业公司要坚持“姓教特色”,坚定改革信念,利用有限的财力、人力和物力,通过积极有效的运作,必将开拓出一片崭新的天地。高校住宅的物业管理与服务,要敢于挑战,勇于探索,转变观念,端正思想,使原来吃“大锅饭”的工作态度彻底改观,从而更好地为业主服务,发扬“主人翁”精神,勤奋工作,积极投身于高校后勤社会化改革这一伟大的事业之中。
高校后勤长期以来都以行政管理的模式为主导,而在当前的高校后勤社会化的改革中要实行变革,就需要转变价值观点,树立创新意识。
概括地说来,“创新”大体可分为观念创新、管理创新、人力资源创新、服务创新和经营创新。
1、观念创新——摆脱传统观念的束缚和思维定势的局限,充分意识到物业管理是一种企业行为,而不是行政行为,更不是个人作为,这就需要我们从新角度去审视它,用新观念去理解、研究它。
2、管理创新——高校物业管理根据其管理运作的内部条件和外部环境的变化,不断创造出新的管理制度,新的管理措施,新的管理方式,新的操作流程,以实现管理各要素,推动更加合理的组合运行,从而创造出新的生产力,取得更高的劳动效率。
3、人力资源管理的创新——形成专业化的物业管理队伍,建立富有弹性的激励机制与淘汰机制,并且激发员工的敬业精神,用培养企业文化归属感来留住人才,稳住人才。
4、服务创新——建立“业主服务满意体系”
一个目标——服务满意;
两个理念——全程跟踪,亲情服务;

本文提要：随着高校后勤社会化改革不断深入,作为高校物业管理社区里的工作人员,必须深入地探索和研究这一课题,高校后勤社会化改革是一项持续而又艰巨的事业。身处其中,应该充分意识到这是时代赋予的责任,同时要有改革和创新的紧迫感和使命感。

三个干净——办公与生活环境干净、机房干净、设备干净;
四个不漏——不漏气、不漏水、不漏电、不漏油;
五个良好——设备运行与维护良好、卫生保洁与绿化养护良好、保安礼仪与安全管理良好、管理服务质量与态度良好、校方与业主反映良好。
5、经营创新——其一,将物业管理视作一种企业的经营行为,在整个活动中要努力发现新的需求,新的用户,新的机会,主动开拓新的市场,其二,在服务内容上,要根据业主的需求来把握市场的规律,用预见性地创造出新的服务项目来引导业主。
除上述五个方面外,高校物业管理企业的创新还有其特别的地方。这就是要根据“姓教”的特点和知识业主的群体特点,在小区的管理服务上下功夫,通过调查研究,创造出新思维与实际工作相结合的方法。

四、增加客户服务意识
提高业务工作能力平台高校物业服务贯穿于整个物业管理工作的始终,其中特别是对客户的接待、答询等服务工作,对服务性企业来讲尤显重要。公司管理层要根据高校“姓教”
的教师住宅群体的实际情况,加强员工素质教育,学习相关的物业管理法规、条例及公司管理制度,宣传为客户服务的重要性,做到“文明、礼貌、友善”和“耐心、细心、热心”,增加员工的客户服务意识。复乐物业公司的全体员工努力钻研业务,提高工作能力。他们充分认识到,只有富于团队精神,相互协作,才能做好各项工作,使客户满意。通过几年来的实践过程,得出一个结论,那就是在高校物业管理服务中,一个好的物业企业离不开一个好的管理者整体素质。这种素质可分为三个方面:思想品质素质、知识素质和能力素质。这样,才能使物业公司在高校后勤服务中,以增加客户服务意识为载体,进一步提高工作能力。
1、思想品质素质
管理者的思想品质素质是指管理者在行为、作风中表现出来的思想认识和品性等方面的水平。在高校住宅物业的管理与服务中,管理人员不能像过去一样以学校行政管理者的身份出现、不能带着朝南坐的思想,而是要摆正自己的位置。一个管理者倘若缺乏良好的思想品质,那么无论他多么能干和富有才华,多么善于处理人际关系,都不适合做一名管理人员。复旦物业公司通过体制、机制的转变,首先注重的就是增加服务业主的意识,通过以下五个方面来提高业务工作水平:
1)从政治思想方面来提高。要对国家和社会抱有高度的责任感和奉献精神,服务好业主。
2)从道德情操方面来提高。要有明确的是非观念,遵纪守法、廉洁奉公、文明礼貌、谦虚谨慎、勤劳节俭,为高校住宅业主多办实事。
3)从言行作风方面来提高。要以身作则、言行一致,严于律己、宽以待人,作风民主,深入业主,善于调查研究,注意工作方法,讲求工作实效。
4)从理想抱负方面来提高。要有进取性和坚韧性,在困难、压力和竞争的氛围中能勇往直前,为业主着想,换位思考,使业主满意。
5)从心理特质方面来提高。要热情、开朗,情绪稳定,克服冷漠、易怒、粗暴、狭隘、嫉妒等不良心理,要胸怀宽广、豁达大度,胜不娇、败不馁。
2、知识素质
在物业管理中,业务知识非常重要,这就需要通过自己学到的物业管理服务知识来提高为业主服务的水平。以往的简单知识结构已远远不能适应形势发展的需要和业主的要求。
1)专业知识——物业的专业知识是物业公司从事服务行业的必备知识,但是光有这些知识还不够。
2)管理知识—一一个现代物业管理人员,不仅要懂得现代管理学、现代心理学的一般原理和方法,而且要熟悉本行业、本部门、本单位的特殊规律和方法;不仅要懂得现代管理组织的一般结构和功能,懂得各种传统的管理方法,而且要熟悉各种主要的现代管理技术;不仅要懂得对财、物、信息的管理,而且要懂得对人的管理及业主的需求、心理的状态等等。
3、能力素质——处于一个管理者的位置,必须具有相当的能力,才能完成其职务所赋予的管理职责。一般说来,物业管理人员应该具有以下几种基本能力。
1)统驭能力——统驭能力在高校住宅小区管理与服务中非常重要,这是一个管理人员在特定的知识型物业小区里,组织和协调保安、保洁、保绿、保修等四保方面的统一指挥和全面控制的能力,因此也必须具备集思广益能力,正确判断和优化选择能力。
2)创新能力——要求高校住宅物业管理人员,对新事物敏感,思路开阔,富有想象力,不因循守旧和墨守成规,善于发现问题,总结经验,善于提出新设想、新方案,善于探索,勇于创新,不断以新的目标鞭策自己,在住宅小区管理与服务中,想办法,出思路,得到客户的满意评价。
3)社会交往能力——在高校住宅物业管理与服务中,社会交往能力是指妥善处理内外关系的能力。善于待人接物,善于倾听不同意见,听取业主想法和需要,善于与业主沟通,调解矛盾达到使客户满意的目的。

五、划分岗位职责,注重科学管理平台
物业公司的管理对象是“物”,服务对象是“人”;主要职责是管理小区,服务好业主。物业公司既是小区的“管家”,又要接受业委、居委会的监督。物业公司的主要任务是“四保一管”,即保安、保洁、保绿、保维修及物业管理与服务。复乐物业公司根据企业的性质,按照物业管理条例,结合各项具体管理制度,划分岗位职责,划定工作范围,实行了任务到岗,责任到人。同时,注重科学管理,推出一系列新的管理措施:
1、物业理念体系——阐明在高校物业住宅管理与服务中,企业主张什么,反对什么,体现一个组织的个性。
2、物业目标体系——物业目
标的体系是工作中的行动指南,说明物业管理要干什么,希望做到怎么样程度,是全体管理人员在管理中的行动指南。
3、物业职权体系——物业职权体系是对管理目标的分解,说明为了完成物业管理的目标,各部门、各岗位要做什么,要求做到何种程度。其依据就是要按照物业管理岗位职责,做好自己的本职工作。
4、物业业务体系——物业业务体系就是协调准则。业务体系明确地界定各项工作应怎样开展,各个岗位应怎样履行职责,企业组织应该如何来协调各项工作,这一切都要按照物业管理的流程和有序操作的方法来实施。
5、物业考核体系——物业考核体系是一种控制手段,它阐明怎样来检查各岗位职责履行情况,怎样算做好,怎样算不合格,以保证按照科学的考核制度进行考核。
物业企业在注重科学管理的运作过程中,要充分利用原有平台,在为学校住宅物业管理提供优质服务的同时,打造自有品牌,培养和建设一支具有市场竞争力的队伍,形成一整套规范的企业管理和业务运作模式,在提高高校住宅物业服务市场竞争力的同时,为走向社会打下基础。
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本文提要：随着高校后勤社会化改革不断深入,作为高校物业管理社区里的工作人员,必须深入地探索和研究这一课题,高校后勤社会化改革是一项持续而又艰巨的事业。身处其中,应该充分意识到这是时代赋予的责任,同时要有改革和创新的紧迫感和使命感。

p;高校物业公司作为物业管理行业的一支新军,不应该追求“小而全”,而应该突出创新能力。对于维修保养、绿化养护等专项服务项目,可借助社会上专业公司的力量,以利于提高物业管理整体水平。复乐物业公司目前已把维修保养任务承包给社会上一家专业维修公司,由此提高了专业服务的质量,促进了管理工作。同时,广大业主也得到了满意的服务。

六、制订长远规划,明确发展目标
搭建可操作的平台在高校物业住宅管理中,首先物业公司要初步制订长远规划,明确预期的发展目标,争取经过几年的努力,跻身于物业管理行业前列。通过一阶段的努力工作,复乐物业公司在高校后勤社会化改革的道路上通过实践,提出将“以人为本,顾客满意经营”放在首位。公司要制订目标责任制,加强岗位考核,优化激励机制,营造企业文化,“练内功、创品牌、树形象、求发展”。要“跳出现状”从一个更高的视角看问题。看问题的境界不同了,得出的结论、解决问题的方法就会不一样。在实际工作中,特别强调要有“求实意识”,因为坚持“实事求是”的理念非常重要。必须牢记“今天的成绩就是明天发展”;要“有所为,有所不为”;根据环境的变化不断调整工作方法,以期实现公司的发展目标。在实际工作中提出如下要求:
1)做到“三心”:热心、细心、诚心;
2)强调“三性”:主动性、积极性、创造性;
3)讲求“三技”:技术、技能、技巧;
4)具备“三高”:高标准、高要求、高质量;
5)做到“三勤”:嘴勤、手勤、脚勤;
6)实行“三查”:查岗位、查职责、查隐患;
7)进行“三防”:防火、防盗、防水渍;
8)保持“三贵”:贵在实践、贵在坚持、贵在自律;
9)考核“三可”:可对比性、可操作性、可持续性;
10)制度“三化”:规范化、系统化、图表化;
11)处理“三快”:投诉处理快、信息跟进快、问题解决快;
12)目标“三满意”:客户满意、甲方满意、企业满意。现代物业管理是住房制度改革中产生的新事物,它兼容了专业性、社会性和服务性等诸多特点,是一项长效性、综合性的系统工程,也是一项涉及千家万户安居乐业的“综合管理过程”,亦是不断提高学校住宅小区住户生活质量、创建和谐社会住宅小区的关键。由于高校物业管理企业起步较晚,还处在初级阶段,所以一定要虚心向高校系统之外的物业公司学习,摆正物业公司在高校后勤改革中的地位,认清小区建设的奋斗目标,按照“以人为本”服务理念和市场运转的游戏规则,逐步做到规范运作,不断提高服务质量。做到目标明确,措施扎实,任务落实,责任到位。

七、创立“三位一体”
确立协同管理服务的工作平台随着实物分配住房的终结,已租住公房的大量出售,使得原高校教工家属宿舍的管理模式也随之发生变化,由过去的学校房管科加居委会的单一行政管理模式转变为业主委员会、居民委员会和物业公司“三驾马车”协同管理的融合模式,形成了政府主导、业主自治、物业公司专业管理、居委会行使检查监督职能的协同管理服务工作平台。自治管理、行政管理、专业管理三方面有机地结合了起来。业主委员会是物业管理区域内代表(私房和使用人)对物业实施自治管理的组织,通过物业管理合同的形式,委托物业公司进行小区保安、
保洁、保绿和维修等专业管理与服务,并依照《物业管理条例》规范各自的行为,相互尊重、支持。业主委员会对物业公司的年度修缮计划、修缮质量、修缮经费的预决算进行检查和监督,并发挥协调业主、宣传业主的功能,使物业管理走上良性循环的轨道。
居委会的主要任务是“以人为本”,根据政府和居民的要求,行使宣传教育、检查监督的职能,负责小区精神文明建设,调解民事纠纷,拥军优属,计划生育,扶贫济困等具体工作。充分发挥居委会的功能,调动基层群众最大程度的参与,才能为创建精神文明社区发挥最大的效能。
物业公司受业主委员会的委托,负责对住宅小区内的房屋及设施维修养护、绿化养护、环境卫生、车辆停放、治安和环境面貌等管理项目进行维护、修缮和整治,服务好业主和使用好员工,并接受业主委员会、居委会的监督。
在实际工作中的体会,就是狠抓内部机制的转换,培训所有的职工,要求取得物业上岗证和计算机上岗证的职工才能上岗服务,并修订了一系列规范服务的规章制度。例如,全年360天报修接待,急修20分钟到现场,小修不过夜,修后要回访等等。复乐物业公司坚持体现专业化管理的服务理念,同时根据不同住宅小区的特点,采用传统与现代、人性与自然、古朴与典雅相结合的手法,使小区内的建筑物与环境不但保留原来的风格,更增添了几分清丽。根据不同的小区特点和环境,新建小品景观和健身路、多功能活动室,体现以人为本的服务理念,增加小区的多元化风貌,使小区的绿化生态环境和住户的休闲条件得到改善,使业主的财产得到保值、增值。
总之,物业要明确贯彻规范化管理的理念,踏踏实实地遵循市场规律办事,不投机取巧,使服务过程规范、透明,与业主建立起通畅的沟通渠道,敢于将自己的工作明确展示给顾客。和业主委员会、居委会一起配合,共同探索物业管理与住宅小区工作相结合的新规律,多形式、多渠道及时了解和掌握物业管理存在的问题,形成及时解决业主“急、难、愁”的服务机制,诚心诚意为业主服务,认真解决物业管理工作中存在的问题,以此来不断开拓新的思路,使高校住宅小区的物业管理走向更规范、更有序、更有操作性、更适合于为高校师生员工服务的工作平台。

篇3：谈高校物业管理关键

本文提要：高校物业管理企业也大多实行的是“自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展”的运行机制,高校物业管理的目的就是为了满足业主(学校、师生)对工作环境的要求,对保洁、绿化、维修服务以及特约服务的需求。

高校的物业管理和社会物业管理相似,是指物业经营人运用现代经营手段按合同对已投入使用的各类物业实施多功能、全方位的统一管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,以提高物业的经济价值和使用价值,创造一个安全方便的居住和工作环境。因此,高校物业管理的管理对象也是物,服务对象也是人,而且它更突出对物的良好管理,为师生的良好服务。因此可以说高校物业管理一切为了学校、一切为了师生。这是高校物业管理服务的基本出发点和归宿。它不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务,更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通,人与自然和谐,人与文化融通,健康、开放的工作和生活环境。所以,高校物业管理公司要生存,就必须以业主需求为导向,不断调整服务内容,不断提高服务水平和能力,向服务要效益。只有这样才能确保学校和师生对物业管理企业的认同,物业管理企业也才能求得生存与发展,才能取得良好的社会效益和经济效益。

一、“满足业主需求、提供优质服务”是高校物业管理的立足点和生命线。
高校物业管理的目的就是为了满足业主(学校、师生)对工作环境的要求,对保洁、绿化、维修服务以及特约服务的需求。概言之,高校物业管理是“始于业主要求,终于业主满意”。高校物业管理公司和员工只有满足了他们的当前需求,他们才会对物业公司产生一种信任和满意,进而才会有进一步的需求,从而,高校物业管理公司才能不断完善服务类别和职能,才能不断发展和壮大。(来自:www.pmceo.com)服务贯穿在整个高校物业管理的工作当中,因此,满足业主需求是高校物业管理生存和发展的立足点,提供优质服务是高校物业管理的“生命线”。
1、“满足业主需求、提供优质服务”是高校物业管理企业服务标准的体现。
高校物业大多隶属于后勤服务公司,后勤服务公司的所有服务的目的就是“让学校满意,让老师满意,让学生满意”。满意的经营时代,业主对高校物业管理的满意程度必将是高校物业管理考核自身服务水平的一项重要标准。企业想在今天这个以业户为主导的物业管理市场竞争中生存,惟有做到“满足业户需求、提供优质服务”,学校和师生才会对高校物业管理产生满意和信任,才能继续满意地接受高校物业管理企业的服务。
2、“满足业主需求、提供优质服务”是高校物业管理企业赢得效益的基础。
高校物业管理企业也大多实行的是“自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展”的运行机制,高校物业管理企业主要的收入来源就是物业管理费用。服务工作搞的好,就会得到业主的满意,得到业主的支持,物业管理的基本任务就算完成,物业管理的服务内容就能得到有效的延伸,物业管理企业就会赢得较好的社会效益和经济效益。相反,服务水平差,缺乏服务意识,服务内容比较少,就不能得到业主的认可,不用说其它工作的开展,轻则拒交物业管理费,重则从新聘请物业管理单位。因此,“满足业主需求、提供优质服务”影响着物业管理企业的效益。
3、“满足业主需求、提供优质服务”是高校物业管理企业提升声誉的基础。
高校物业管理企业要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地,只有走“树立自己的企业形象、创出自己的企业品牌”之路。良好的企业形象,知名的企业品牌,是企业一项宝贵的无形资产。高校物业管理企业要想树立自己的形象,创建自己的品牌,服务是重要的途径。只有“满足业主需求、提供优质服务”,才能得到广大业主的认可,才能在广大业主心目中树立良好的企业形象,继而在社会中提升企业良好的声誉,增强企业的市场竞争能力,加大企业的市场占有率,创造更大的经济效益。

二、高校物业管理优质服务的标准和高校物业管理的特点和难点。
1、高校物业管理优质服务的标准
“满足业主需求、提供优质服务”始终是高校物业管理企业的服务理念,“服务没有最好,只有更好”。企业与业主之间的一切往来都是在为学校、师生服务。优质服务的具体标准表现在以下几个方面:
(1)公司上下各部门员工,都同业主友好相处,对师生的问讯以及师生碰到的难题迅速做出反应;
(2)及时回访学校各部门、分院、师生,根据服务需求,调整服务内容;
(3)尽量为每个业主提供有针对性的个别服务;
(4)对服务质量做出可靠承诺,尽量满足业主的需求;
(5)所有交往中表现出礼貌、体贴和关心;
(6)永远做到诚实、诚信、尽责地对待业主;
2、高校物业管理的特点和难点
作为一种新型的物业管理模式---高校物业管理有着和社会物业管理相似的地方,也有着区别于小区物业管理的种种特点与难点,具体来说可以总结为以下几点:
(1)保洁的面积占整个建筑总面积比例较大,且保洁难度大,要求高,需要很强的技巧性和明确的作业流程;
(2)工作时间段明确,它要求物业公司保洁,保安,维修工作都要配合学生的作息时间,要做到零干扰服务;
(3)人员密集,产生的生活垃圾量较大;
(4)人员流动性大.安全防范难度大;
(5)维修工作频繁;
(6)服务工作必须人性化,精细化。
在高校跨越式发展的背景下,高校物业管理企业起步晚,管理弱,如何提高服务水平,做到管理、服务齐头并进,把握市场机遇,发展壮大高校物业管理企业,“满足业主需求,提供优质服务”是关键。

三、如何更好地做好“满足业主需求、提供优质服务”。
1、建立和完善各项高校物业规章制度。
一是建立和完善学校房屋及维修管理的法律、法规、规章;二是建立和完善学校设备设施管理法律、法规及规章;三是建立和完善环境卫生管理的法律法规及规章;四是建立和完善保安保卫、消防

本文提要：高校物业管理企业也大多实行的是“自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展”的运行机制,高校物业管理的目的就是为了满足业主(学校、师生)对工作环境的要求,对保洁、绿化、维修服务以及特约服务的需求。

管理的法律法规及规章;五是建立和完善覆盖学校各类物业的管理法规及规章。
通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行,使高校物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。使高校物业管理竞争得以有序化、规范化。
2、树立“客户满意”的企业价值观,导入CS评价体系。
导入CS体系,就是赋予传统意义上的“服务意识”以时代的精神,要求高校物业管理企业主动地进行换位思考,以“客户满意”作为企业文化的精髓不断地向员工灌输,激发员工实现客户满意的积极性和创造性,使“客观满意”成为高校物业管理企业一切经营活动的出发点和归宿。
3、关注科技速步,提高管理服务水平。
当代科技的发展速度很快,日新月异的技术进步,会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战,高校物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握,从劳动密集型向技术密集型转变,不断更新、学习新的管理服务技术,适应现代物业管理的技术要求,加强管理技术的学习,努力提高管理技术水平,这样才能保证自已的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。
4、加强与业主的沟通,加大物管透明度。
与业主制度化的充分沟通,首先有利于掌握业主需求、服务评估和改进意见,提升管理服务水平;其次有利于物
管企业的长远发展:保住自己在管项目,同时还要去争取新开发的项目,都离不开同业主有效的沟通、职业化的服务和由此形成的良好口碑。通过双向沟通、相互理解,互相关心、支持和帮助,用心血和汗水实现“业主满意”、“企业发展”的双赢目标,较好地解决了“企业与业主”之间的矛盾;也可以让潜在客户群体依序经历从不了解到了解、从了解到理解、从理解到肯定、从肯定到选择的四个发育阶段,最终成为企业真正的客户。加大物管透明度则是要充分调动业主的积极性,让他们自觉参与物业管理,使业主和物业公司一道积极参加物业管理活动,增强高校物业管理的凝聚力。
5、大胆进行服务创新,研究业主需求,拓展延伸服务内容。
要研究不同群体不同的服务需求,和其他相似物业相比照的形式确定服务项目,还要敢想敢做,服务是无止境的,不怕做不到,就怕想不到,你先想到了、做到了,你就领先了,你就走在前面了。
6、多渠道、多形式加强培训,优化人力资源,增强企业发展后劲。
发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才,他们不仅要有良好的思想素质,而且要掌握现代管理科学技术,并善于运用于实践。企业不仅要实行优胜劣汰的用人机制,更要注意建立一套科学、客观、实用的培训体系,定期以客户满意为标准对员工进行实务技能和职业素养的训练,培养员工的“自我管理”能力,使他们面对客户的不同需求,能够真正提供全方位的“周到”(眼到、耳到、心到、 口到、手到)服务。
“服务是本,管理是魂,信誉是源,形象是根”,是高校物业管理企业从起步至今,从实践中感悟出来的服务真谛。坚持以优质的服务、科学的管理、良好的信誉、规范的形象为基础,树立品牌意识和精品意识,从而赢得学校和广大师生的信赖,努力做到“让学校满意,让老师满意,让学生满意”。

篇4：走出高校之和谐物业管理企业

本文提要：建立有效的沟通机制,没有沟通就没有和谐。沟通在业主和物业管理企业之间起着“润滑剂”的作用,只有沟通才能理解,只有理解才能和谐,甲乙方和谐的终极目标就是互利与共赢。

高校物业管理企业立足校内物业,同时也走向社会,主动参与市场竞争,对社会上一些物业项目进行有效管理。实践证明取得了一定效果,赢得了较好的口碑。体现出了高校物业管理的特色和优势,标志着高校的物业管理企业已经进入了新的发展阶段。但是,走出高校的物业管理企业毕竟同社会上传统的物业管理企业有着诸多不同点,如何建立一个和谐的高校物业企业是我们当前乃至今后一段时期值得深入探析的问题。

1、建立学习型组织是构建和谐高校物业管理企业之基础
学历代表过去,能力代表现在,学习力代表未来。观念的转变才能带来工作的实质性变化,才能做到言行一致、表里如一;才能构建真正的学习型组织;才能永葆企业的基业长青。
坚持内部学习培训:即通常所说的关门式培训,主要强调的是内部的提高。培训要区分对象,对象不同,其培训的内容也应有所不同,要讲究针对性。
1.1管理层学习培训
管理层是企业的中坚力量,起着承上启下的作用,是构建和谐的物业管理企业的纽带。管理层在工作中重点要讲思维、讲责任、讲细节。
讲思维就是强调思维决定一切,思路决定出路。思维决定行动,打破思维定式,不断超越自我。在企业运营中管理者要善于系统全面地对人和事进行把握,要善于通过表象看本质,要善于将简单问题复杂化,做到“在战略上藐视敌人,在战术上重视敌人”。(房地产E网:www.pmceo.com)因为思维解决的是观念问题,方向问题,原则问题。比如想吃鱼的两种方法:一种情况是别人送鱼给你吃,另一种情况是别人教你捕鱼的方法。显然,第二种方法才能让你在“想”和“得”之间随心所欲,因为他的思维方式决定了他的结果,选择比努力更重要。
讲责任就是强调责任为首,责任胜于能力。做事就是做人,做人就要讲责任。每个人的能力是有限的,而责任是无限的,责任必须层层分解到部门,分解到岗位,分解到个人,做到人人讲责任,人人负责任。
讲细节就是强调把工作做细,细节决定成败。任何整体都是由无数个细节构成,细节的完美是整体出众的前提。在实际的物业管理中,细节不能停留在口头上,必须要有细化的制度作保障,要加强走动式管理和现场管理,细节服务是真正赢得业主赞同的法宝。
1.2操作层学习培训
操作层是企业的先锋,起着第一印象的作用,是构建和谐企业的门面。操作层在工作中重点要明确为谁工作、怎样工作、工作到何程度。
为谁工作:培训每一个员工认同自己是在为自己工作。要有一颗感恩的心,感谢公司为自己提供了就业的机会,使自己在解决生计的同时也获取了宝贵的经验和技术,提高了适应市场的能力。
怎样工作:把工作当成一种乐趣,人生就是天堂。在工作中,每个人都应该发挥自己的最大潜能努力地去工作而不是去浪费时间寻找借口。
工作程度:衡量一天的工作质量,不是看你有多疲倦,而是看你有多不疲倦。
1.3全员集中学习培训
团队比个人重要,集中学习培训是统一思想,统一认识的一种有效手段。由于物业管理行业的特殊性,其人员的组成良莠不齐。为切实提高物业管理和服务人员的素质,规范工作行为,必须对相关法律法规和专业知识进行集中学习和培训,让每一位员工懂得人要有进取心,要有敬业精神,要尽力把工作做好,这些都是构建学习型组织,实现企业可持续发展的基础。现在,仅凭一张文凭或旧有的经验技能就想一劳永逸已成过去,终生学习、全员学习已成生存必需。
1.4引导外部学习培训
即通常所说的开门式培训,主要强调的是走出去,请进来的办法。双方中如甲方比乙方重要,甲方决定乙方。在与业主沟通的过程中,要注重发挥业主的作用,物管不能决定业主,但我们要想办法去影响业主,引导业主的思维朝着和谐双方关系的方向发展,最大限度地形成思想共识。
1.5 国家有关政策
国家的法律法规是每个单位都必须遵守和执行的。但现实生活中由于种种原因,业主有不知道或知道执行不力的情况,我们物业企业在内部学习培训的前提下也要积极地引导业主去了解相关政策和法规,以便有共同语言和共同方向。如《物业管理条例》、《劳动合同法》以及国家最低工资标准的调整等方面的文件的学习和贯彻执行等。在这方面我们物业公司应主动无偿向业主提供书本、学习材料。落实引导措施,达到共赢的目的。
1.6公司相关项目
俗话说耳听为虚,眼见为实。对业主除了书本上的引导学习培训外,还应有选择地组织参观、考察公司的其他物业项目。让他们有一个实实在在,真真切切的感性认识,为自己的选择加深烙印,让他们预见到选择我们的物业公司是没错的。

2、高校物业管理企业和谐的内涵
2.1企业文化是企业之魂,是引领企业前进的一面领航旗。思维决定行动,文化影响观念。一个和谐的物业管理企业的员工必须树立与公司一致的价值观。这样才能目标一致,心往一处想,劲往一处使。从事
物业管理的员工必须同时满足两个基本要求:一是能胜任一项工作,这是最基本的要求。公司跟学校以及培训机构是有区别的。要赢利,还要承担社会责任。二是能融入到企业中,自己的言行要与公司保持高度一致。树立“公司的荣辱就是员工的荣辱”的观念。这样坚持了人的可持续发展才能真正保证公司的全面协调可持续发展。同时要认识到物业公司是个微利企业,要让员工特别是新进企业的大学生有一个合理的心理期望值,对别人要有一颗感恩的心,对自己要有一个良好的心态。
2.2物业人的行为是物业公司文化的体现,是传播公司文化的媒介。公司员工一言一行,一举一动都能折射出企业的文化。工作中营造良好竞争的氛围,有竞争才有进步,一团和气不是和谐。每个人都是一面旗帜,一个标杆,“标杆”正“影子”才能正。工作中强调两个三位一体:岗位的三位一体——立岗(规定时间段),巡岗(工作进行中),查岗(重点部位、特定时间);奖罚的三位一体——依据(规章制度的健全),数据(记录的完整),占据(岗位的特定)。

3、企业外部和谐是企业生存和可持续发展的基石
3.1建立有效的沟通机制,没有沟通就没有和谐。沟通在业主和物业管理企业之间起着“润滑剂”的作用,只有沟通才能理解,只有理解才能和谐,甲乙方和谐的终极目标就是互利与共赢,俗话说没有永远的朋

本文提要：建立有效的沟通机制,没有沟通就没有和谐。沟通在业主和物业管理企业之间起着“润滑剂”的作用,只有沟通才能理解,只有理解才能和谐,甲乙方和谐的终极目标就是互利与共赢。

友,也没有永远的敌人,只有永恒的利益。
甲乙方和谐的决定因素主要有两个:一是人的沟通,即上层的人脉关系,人脉即财脉;二是事的沟通,即基层的工作要到位,工作第一,干好工作是和谐的基本要求。如果物业管理企业提供的服务是“硬件”的话,那么物业管理企业与业主之间的有效沟通就是“软件”,没有“软件”的良好运行,好的“硬件”也会打折扣。和谐的甲乙方关系,能够取得双赢的效果。
双方和谐的表现形式主要也有两个:一是日常接触中每时每刻都要宣传自己物业公司的核心优势及与其他公司的主要区别,让他们对你公司的印象根深蒂固。二是以甲方的重大活动为契机,无条件地做好阶段性的工作。在此期间“不谈甲乙方,只谈互利方”;要明白“皮之不存,毛将焉附”的道理。因为中国人是特别爱面子的,关键时候的好与坏别人会记你一辈子或恨你一辈子。
3.2搭建畅通的信息平台,实现信息化服务。构建和谐的信息交流网络:建立二级网站,畅通信息是双方进行交流、检验服务成果的重要手段。信息化平台的建立能使物业管理企业的各项规章和流程更加标准化和规范化,便于双方互通有无、互通建议和意见,强化服务沟通交流渠道,提高沟通效率,达到理解万岁。信息平台在业主和物业管理企业之间起着“桥梁”的作用,是构建和谐的物业管理企业的纽带。
需求服务和创新服务:物业服务不能“闭门造车”,必须洞察业主的真实需求,针对需求提供服务,只有充分尊重业主意愿的服务,才能最大限度地得到业主的认同和接受。用创新提高竞争力,提高和谐程度,竞争是创新的根本动力,有竞争才有进步。另外,服务也要讲究“度”,要掌握分寸和火候,不能“不及”也不能“太过”。提供质价相符的物业服务,既是法律法规的要求,也是当前构建和谐的物业管理企业任务之一。

篇5：高校物业管理规范化建设之思考

本文提要：各高校的发展历史和现状不同,物业管理的情况不一。但总体来说,各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展，高校物业管理非常重要,占居了高校后勤保障的半壁江山。其中对物业建筑物及有关设备设施的主动维护保养、更新,保证了教学和师生员工的生活需要。

随着社会进步和经济发展,物业管理在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业,也逐步成为高校后勤服务保障工作的重要领域。高校物业管理兴起虽然时间不长,但发展十分迅速,特别是高校后勤社会化改革以来,大多数高校都非常重视物业管理工作,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,一些高校的物业管理不仅初具规模,而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力,为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。
但目前,绝大多数的高校还没有实行真正意义上现代物业管理,而仍然采取行政管理为主的方式,少数已实行的,从严格意义上讲,www.pmceo.com也还没有纳入真正意义上的现代物业管理体系,而且基础建设普遍较弱。当前高校物业管理尽管存在着体制机制改革的问题,这个问题仍在探索中,在短时间内不可能完全解决。当前最迫切需要解决也是可以解决的是提高质量和水平,加强专业化、规范化、制度化、科技化建设,增强发展活力。

一、当前高校物业管理的主要不足
由于各高校的发展历史和现状不同,物业管理的情况不一。但总体来说,各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展。从管理模式上,基本上经历了由过去单一的、与原学校一体的行政管理和后勤保障到目前的相对初分专业、初成体系的物业管理;从服务方式上,由过去一般基本的生活保障变为多形式、多层次服务;从管理水平上由过去的传统房屋管理和后勤服务到目前初具现代物业管理稚形的管理。相对专业化的管理模式初步形成。目前,高校物业管理在规范化建设方面主要有以下几方面不足。

1、专业化水平不高。
所谓物业管理专业化,是指有专门的组织机构、专业的队伍、专业的人员和专门的工具和设备。目前各高校的物业管理部门一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍,初步形成了专业化的队伍,但专业技术水平亟待提高。

2、规范化的管理和服务欠缺。
所谓物业管理规范化,是指专门的机构组织、专业人才严格按规范的标准、程序进行运作。由于大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的,从人员组成、硬软件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距,加之,物业管理兴起的时间也不很长,所以,工作运作和行为不够规范,基础建设亟待加强。

3、制度不够健全。
物业管理制度多而成体系。按职能分为领导、职能、岗位、综合和程序管理制度。按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为:综合、行政、财务、业务管理制度等,常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制,操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。这些制度是保证物业管理规范化、程序化、科学化、法制化的重要前提和基础。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范相关的制度,但还不够完善,不成体系,执行也不够严格。

4、员工亟待技术培训。
目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体,这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏。保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性,每天又直接面对师生,这些员工素质的好坏、业务能力的高低,直接影响到物业管理的质量,直接导致师生的满意度,直接影响各高校的发展和办学水平。部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质,员工的培训极为必要。

5、投入不足。
由于高校的物业使用率高,维护难度大,故工作量大,需要投入的人力、物力多。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费。由于维护、维修工作量很大,为此学校每年要投入大量的资金。此外,在各高校居住的还有大量外户,随着时间的推移, 外户比例逐渐增加,这部分

本文提要：各高校的发展历史和现状不同,物业管理的情况不一。但总体来说,各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展，高校物业管理非常重要,占居了高校后勤保障的半壁江山。其中对物业建筑物及有关设备设施的主动维护保养、更新,保证了教学和师生员工的生活需要。

人事实上也占了学校对居住区的投入资金,投资管理的费用加大,投入产出严重失衡, 学校负担越来越重。
此外,随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高,对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备,包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善;专业化工具设备必不可少。

6、教工住宅区的管理亟待规范。
很多高校的教工住宅原来都是福利分房,一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上,有的还具有一定的供给制和福利性的特点,物业管理费价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来,许多高校经过合并、划转等重组改制,有关福利的遗留问题多,使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下,高校的物业管理不能自我平衡、自求发展,与市场经济不适应,也束缚了物业服务的进一步发展和提高,成为学校很重的包袱。此外,物业管理的对象复杂。目前,在各高校,除学生、在职教职工外,在住宅区还有退休职工、外来人员及其他人员,增大了管理服务的难度。由于没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。

7、物业管理的内容和范围相对狭窄。
高校的物业管理无论是从管理的广度上,还是深度上,与规范化的现代物业管理标准要求相比,都还是相对狭窄和浮浅的,要做的工作还很多。教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低,为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。
8、物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升。
高校物业管理作为新生行业与社会物业相比,除了有物业管理的共性,还有其特殊性,它作为高校工作的一部分,同样肩负着“管理育人,服务育人”的责任和义务。目前的高校物业管理在这方面还是有一定差距的。
综上所述,高校物业管理和服务的发展,客观上要求内部形成一整套与高校改革与发展相配套、与社会主义市场经济相适应的管理经营机制,以此促进不断提高物业管理水平,带动高校经济效益和社会效益的稳步提高。

二、高校物业管理规范化建设的构想
高校物业管理非常重要,占居了高校后勤保障的半壁江山。其中对物业建筑物及有关设备设施的主动维护保养、更新,保证了教学和师生员工的生活需要,延长了物业使用寿命;对校园环境清洁、绿化美化是优化育人环境,塑造学校良好形象,提升校园文化品位的一项重要工作;做好为教学和师生的各项服务,保障了教学、方便了师生;搞好居民住宅区的物业管理服务,改善人居环境和工作环境,可以提高教职工生活质量,建设和谐校园,使教职工安居乐业,全身心地投入工作。同时对于稳定维护秩序,防范刑事犯罪,防止发生火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故都是十分有用和必要的。
当前,高校物业管理要按照国家政策和行业标准,结合高校特点和实际,从整体上进行规范和改革,形成正规化、全方位管理服务格局,以适应高校发展建设的需要和社会主义市场经济的要求。主要应该做好以下几方面的工作:
1、提升专业化管理和服务的水平。
由于高校物业管理所涉及的内容较为广泛,专业性强。需要对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准,紧密结合高校的实际,加强专业建设。为保证管理水平,还可适当引进一些社会上如保安、绿化等专业化管理企业到校区管理,尤其是对那些正处在发展过程中的高校物业管理来说更适宜,这也是高校物业管理发展的一个趋势。校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的物业管理,也引入了现代化的经营理念,使高校物业管理行业充满生机和活力。

2、实现规范化的管理和服务。
目前国家对物业管理已颁布了以《物业管理条例》为主体的一系列法规、条例和标准,一些先进的社会物业管理企业也形成了具有一定水准的行业规范标准。高校尽管有一定的特殊性,各高校的具体情况也不同,但只有依照这些规范、规程,结合各高校的实际,进行规范管理,才能提高管理水平和服务档次。要加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和实施,让每一个员工对工作内容、频率、流程,对工作要求、工作标准和考核标准清清楚楚,对服务礼貌用语、服务禁语明明白白。并且要能够根据服务对象的要求持续改进服务规范,达到优质的服务、科学的管理、良好的信誉、规范的行为,不断提升物业管理水准。主动接受学校相关部门和全校师生监督,确保管理和服务质量。
高校物业服务应该紧密围绕服务教学科研、服务师生这个原则,在制定工作规范和流程时,在绿化、清卫、维修服务的时间安排上要充分考虑师生的上课作息时间,以尽量不影响师生教学科研为指导。在服务态度方面要做到有礼貌,微笑服务,仪态端正。每项服务都有标准,注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程。员工工作时仪态端正,穿工作服,佩戴工号牌。这均是规范化建设的重要内容。

3、加强制度建设。
目前高校主管部门应制定高校系统的条例法规。各高校物业管理部门应按照国家物业管理规定和行业标准、惯例,结合高校的实际尽快建立健全本校的物业管理规定、物业管理服务规范及流程、业主公约、住户手册等规章制度,形成体系。为保证上述各项制度得到有效执行,需建立严格的检查、监

本文提要：各高校的发展历史和现状不同,物业管理的情况不一。但总体来说,各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展，高校物业管理非常重要,占居了高校后勤保障的半壁江山。其中对物业建筑物及有关设备设施的主动维护保养、更新,保证了教学和师生员工的生活需要。

督体系。I建议引入SO9001:2000质量管理检查监督体系。该体系包含:逐级监督的职责设计;针对每个岗位的监督检查标准、细则;检查的时间、频次;检查结果的记录与报告;不合格项目的纠正、改进与验证;每一次检查结果的分析与评价。这种连续不断的监督检查是治理制度不落实、走形式、应付突击检查等一类顽疾的有效措施,也是及时发现管理漏洞,采取改进措施的必要手段。

4、加强对员工的技术培训,提高人员素质。
高素质人才不仅是实现物业管理规范化的要求,也是实现物业管理现代化的基本条件。要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。要制定计划,制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。如对护卫员可进行准军事化训练、应急预案演练、考核标准的培训;对保洁员进行服务程序、服务标准和服务技巧的培训;对维修人员进行安全操作规程、礼仪服务和回访规范的培训;对教室服务人员进行计算机多媒体的培训等等,形成一个自我培训,
自我开发人才机制, 并逐步实现持证上岗, 不断提高技术、技能及管理水平。
加强与国家级、省级示范小区的联系,进行参观、学习、交流等,同时培育员工树立强烈的服务意识,大力倡导“主动、热情、优质、高效”的服务理念,以热情周到的服务、娴熟精湛的技术提供高效优质的服务。

5、加强投入,实现科技化。
要做出规划,分步实施,逐年提高。要装备专业化工具设备,如保洁方面的保洁车、清洗机、擦窗器等;加快智能化建设,安装监控系统和公寓出入刷卡系统(或指模识别系统),确保师生员工方便和校园安全。

6、做好教工住宅区的管理服务。
作为教工生活休息的地方的住宅区,它的安定有序关系到学校稳定和发展,不可忽视。笔者认为,高校住宅实行物业管理不能照搬社会上的物业管理模式,也不能认为是甩包袱,将物业管理中心直接推向社会,而应服从于学校改革、发展、稳定的大局,结合高校自身的特点和实际情况,实行专业规范的物业管理。要实行教学区与住宅区分开,自成系统,分别管理的模式,依靠学校的支持,住户的配合,实施规范化的管理和服务。
高校住宅小区与社会普遍意义的小区相比, 有许多共同之处,但也有不少自身的特点,如高校小区一般在学校内或附近,房屋成片, 相对封闭,具有浓厚的人文环境及学术氛围,人员组成相对单一,教职工群体素质比较高。要针对这些特点坚持效益与服务并重,采取较为灵活的经营管理方式。为居民个人服务的部分除按政策规定属于福利以外的逐步实行有偿服务,促使住宅区的物业管理逐步向市场化转变。要按照国家政策规范各项服务收费价格,逐步做到服务行为市场化;服务与被服务的关系确立为市场关系,两者的关系以合同的关系表现出来。建立健全相应的管理办法和规范,进一步规范居民小区的生活秩序。
根据大多数高校原住宅不具备规范的商品房基本条件的情况,对住宅区进行必要的改造,完善相应的设施,使其基本形成相对规范的小区,便于进行规范的物业管理。在物业管理模式上,根据各高校特点可采取自身管理队伍管理模式、招投标方式引进社会专业物业管理公司管理模式两种模式。前者比较适合历史悠久的老校区,后者适合原后勤职工队伍员工少,但管理又较薄弱的学校,或者是新的校区。

7、进一步拓展管理服务的内容和范围。
随着高校的发展,高校物业管理的服务内容得到了更快、更新、更广的拓展,物业涉及学校发展及师生生活的范围日趋广泛。当前不仅要做好常规的环境卫生、秩序维护、设备维养等物业服务,还应做好具有高校特色的服务项目,如教学后勤保障和服务、学生特约服务、教育宣传活动等等,并随着学校发展的要求及师生的需求对这些项目进行不断调整和优化。教学后勤保障如协调教室的分配使用、课桌椅的配备和调整、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等等。为师生服务方面,如为教师布置好教员休息室,准备好老师饮用水,准备好老师课后的洗手用品等;为学生提供专门饮水处等等,使师生感受到方便、温馨和人文化的服务,激发教好、学好的激情和动力。在住宅区可拓展如装修、搬家、维修、家政、老幼托管等服务项目,开设服装加工店、粮油销售店等商业网点。通过拓展这些服务,广开资金来源渠道,从而促进良性循环。

8、提升高校物业管理人文品位,营造良好的文化氛围
高校物业管理处于高校这个特定的环境,受其浓厚的文化底蕴影响,决定了其价值取向应服从于高校“教育育人”的大目标。因此,高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念,努力实现物业服务与学校育人环境营造有机统一,先进的物业管理理念与现代教育理论的完美结合,用良好的服务提升高校物业管理的科学内涵和人文品位,营造良好的有文化特色的高校物业管理氛围。
总之,高校的物业管理,是一个综合性的管理,各高校情况千差万别,很难用统一的管理模式。但高校的物业一定要针对高校的特点进行管理,这是毋庸置疑的。它的目标应是同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,成为具有教育属性的社会新型服务部门,实现物业管理的现代化,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨。