对物业管理纳入社区管理的思考
一、物业管理纳入社区管理的现实意义
（一）有利于深化城市社区体制的改革
物业管理是城市管理的一个重要组成部分，物业管理好坏直接关系到居民的切身利益和社会的稳定发展。随着生活水平的提高，人们对居所的要求更着重于良好的居住环境。物业管理是社区管理的要素之一，物业管理纳入社区管理已越来越成为人们关注的焦点。因此，如果做到了物业管理纳入社区管理，不仅有利于物业管理的发展，而且也符合社区管理的目标，有利于深化城市管理体制改革。
比如，城市中老的居住小区虽然有了物业公司，但居民对物业管理认识不足，交费情况并不乐观；在新的小区，很多物业公司隶属于开发商，业主入住后没有选择物业公司的权力。由于缺乏竞争，有的物业公司不仅服务差，并且乱收费。同时，政府的有关政策法规也很难在这样的小区中得以贯彻实施。相反，如果把物业管理纳入社区管理，政府的房管局和民政局就可联合发布关于将居住区物业管理纳入社区管理的有关规定。又如，在物业小区纳入社区管理之前，社区居委会、业主委员会、街道办事处、物业管理企业、房管局的派出机构之间的复杂关系往往是物业管理中的症结所在。物业管理纳入社区管理之后，政府就可用政策明确界定他们之间的责任。社区居委会就可以加强对业主委员会的指导，监督物业管理企业服务，协调物业管理企业、业主委员会和业主之间的关系。另外，社区居委会也可会同物业管理行政主管部门及有关单位和业主委员会、物业管理企业,一起组建联席会或管理委员会，代表区域内全体业主和使用人的物业权益。业主委员会应按章程认真履行职责，还应当接受社区居委会的指导，遵守社区居委会关于社区公共利益的决定。业主委员会如果做出违反法律法规、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会可以按照社区自治的原则加以制止。
（二） 有利于创建新型社区清洁、优美、舒适、安全的居住环境
把物业管理纳入社区管理的目的之一，就是提高居住区物业管理水平，改善小区的居住环境。因此，在抓创建文明社区、文明小区工作中,要充分认识到加强居住区物业管理工作的重要性。
基于这种认识，把物业管理纳入社区管理的工作应着重做到以下三点：第一，要根据老小区先天条件差、配套设施不足、推进物业管理难度较大的特点，着重加大老小区的整治力度。通过综合整治项目为创建物业管理优秀小区、文明小区创造必要条件。第二，新建小区的创优工作要做到谁开发谁负责，各有关部门应大力支持，创造良好的外部环境。第三，全面推进物业管理纳入社区管理的步伐，在小区中应尽快建立小区管理委员会制度。由此引伸出“四位一体”的组织形式，来协调处理好居委会、业主委员会、物业公司和社区民警之间的关系，从而，实现各司其职、分工协调、运作流畅、职责分明、有序高效的“四位一体”新格局。
二、物业管理纳入社区管理的具体措施和办法
（一）要有操作性较强的相应政策出台
虽然物业管理纳入社区管理有利政府、居民和物业管理多赢，但也不可过于乐观。因为，不仅物业管理、业委会和居委会等有关方面的关系协调好还需要一个过程，而且，还有待于新的法规的出台和房改
政策的进一步深入。例如，物业管理纳入社区管理之后，小区实行了保安、保洁、保绿、保修、停车等一体化管理，但在老小区中，人们还不习惯于每月交保安、保洁、停车费等，使物业公司无法进行管理。再如，在新小区中，物业公司对物业管理纳入社区管理这件事情的态度和居民对成立业主委员会的意识等也都是不确定因素。目前,成立业主委员会需要街道盖章，但是街道对于业委会规范运作却没有任何制约措施。目前，业主大会通过业主委员会有选择物业管理公司的权力，但是，业主委员会组成人员的素质对此项工作影响很大。由此可见，物业管理要纳入社区管理，必须出台操作性较强的相应政策加以规范才行。
（二）建立“四位一体”联席会议制度
在政府有关部门和街道指导下建立“四位一体”联席会议制度，应是物业管理纳入社区管理的关键。为此，应做到“六明确”：一要明确街道办事处应会同有关部门指导业主委员会的工作;二要明确业委会筹备小组应由街道、居委会、房地产主管部门进行指导;三要明确划分物业管理区域的基本原则;四要明确第一次业主大会召开的方式、程序、候选人产生的方式和业委会选举产生的方式;五要明确提高业主自治管理水平，保障业委会准确地行使在物业管理活动中的权利和履行义务;六要明确加强对业委会及其成员的培训。
（三）落实有关方面的职责
要落实街道办事处、物业管理企业和政府有关部门在物业管理纳入社区管理中各自所应承担的职责。街道办事处应当加强对辖区内物业管理的指导和监督检查。其主要职责是:参与新建居住小区的入住验收，对未按规划管理配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划管理主管部门予以纠正;会同房地产主管部门指导业主委员会组建工作，对业主委员会的组建提出审核意见;会同房地产主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理;对物业管理员的服务质量和管理水平进行考核，并反馈给物业公司;及时协调、处理辖区内的物业管理纠纷。物业管理企业要按照法律、法规的规定和物业管理服务合同的约定为居民提供服务。要自觉接受街道办事处和居委会的监督，不断提高服务质量和管理水平；要严格按国务院《物业管理条例》及有关法律、法规的规定进行管理。
政府各有关部门应当对辖区内物业管理进行行政管理和监督。各部门应各司其职，密切配合街道办事处结合辖区的实际情况，研究制定具体的方案和措施，以利于街道办事处在指导和监督检查物业管理企业工作时得到法律、法规上的保障，从而,推动物业管理和社区管理。
（四）加强居委会建设
居委会在把物业管理纳入社区管理的过程中具有十分重要的作用。居委会是落实好把物业管理纳入社区管理的有效组织形式。在加强居委会组织建设中，有以下三种组织形式可供选择：第一，在居委会选举中把物业公司有关人员吸纳进来作为兼职成员，分担政府和居委会的工作;第二，在居委会选举中把业委会主任或副主任选进居委会；第三，把居住在小区里的居委干部选进业委会中担任成员。
采编：www.pmceo.cOm篇2：社区管理物业管理关系
社区管理与物业管理的关系
所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。社区管理，也可称之为社区行政，主要是指一定的社区内部各种组织，为了维护社区的正常秩序，满足社区居民物质生活、精神生活等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理的活动。
从管理区域来讲，社区管理管辖的范围广，往往不限于一个物业管理区域；物业管理则是针对一个物业管理区域讲的。
从管理内容来讲，社区管理内容要比物业管理范围广得多，除包括公共部位、设施设备的物业管理外，还包括居民的计划生育、户口、社会治安、社区文化、党的政策宣传等方面；而物业管理仅仅是与物业相关事务的管理。
管理的体制上讲，社区管理除包括主管部门、居（村）委会指导和监督业主委员会和物业管理企业的工作外，还包括计划生育、市容、环卫、城建等部门在社区的各项行政管理；
物业管理包括物业管理企业对小区管辖范围内进行的物业管理有偿服务，还包括业主大会、业主委员会的自治管理和规范运作。
物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《业主公约》与住宅小区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。
篇3：物业管理社区管理关系之我见
物业管理与社区管理关系之我见
文/严乃祥
目前，我国城市建设飞速发展，社区承担了越来越多的社会责任。包括政府、物业管理企业、社区成员和社区居委会在内的个体和组织，在社区建设中的职责既有相同之处，也有不同之分，但搞好社区建设，促进城市发展的目标是一致的。本文将对物业管理如何与社区管理协调配合，实现社区建设目标作一些探讨。
一、物业管理与社区管理之比较
物业管理是指业主委员会通过选聘物业管理企业，由业主委员会和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。社区管理是指在街道范围内，由街道党工委、街道办事处主导的，社区职能部门、社区单位和社区居委会积极参与的既有区域性、又全方位的自我服务和自我管理。
物业管理和社区管理有何异同呢？首先，从性质上看，社区管理是一个综合性管理，它是街道办事处、居委会对社区服务、社区卫生、治安管理、综合治理和精神文明建设等实行组织领导、综合协调、执法检查等活动，具有行政管理职能，它的对象主要是人，而物业管理是以各类房屋、建筑物及配套设施设备、小区公共场地的使用、维修、保养为核心的专业管理服务，两者虽有不同，但有所交融；其次，从管理区域来看，社区管理具有区域性，按照行政区域划分，一般来讲，一个社区往往包含了几个楼盘和小区。而物业管理一般以一个小区为单位，是构成社区的基础；第三，从目标来看，社区管理是在街道的指导下，社区各团体、居民共同参与的管理，主要围绕人的生活来实施。物业管理主要围绕业主的居住环境进行，从外部入手，也就是对物业进行管理，对人进行服务。两者目标不尽相同，但都是以人为本，都是为了提高居民的生活质量，促进小区、社区的稳定和发展。
二、物业管理与社区管理之关系
二者相互促进，相辅相承。
重庆物业管理从无到有，从小到大，从矛盾重重到健康发展，已经走过了整整10年的历程，搞好物业管理离不开社区组织的支持。笔者所在公司刚起步时，业主不理解，政府的法律法规不完善，小区的组织不健全，没有第三方的协调，一切问题和矛盾全落在物业管理公司身上。在这种情况下，公司积极协助街道在小区成立了居委会，街道委派居委会主任、支部书记，物业管理公司副经理兼任居委会副主任和党支部副书记，居委会委员从业主中选举产生，党的基层组织党支部和居委会就这样建立了。之后，公司加强和居委会的沟通协调，根据各自职责积极开展工作，物业管理公司主要是搞好小区的物业管理服务工作，居委会主要搞好党的方针、政策的宣传、学习，搞好精神文明建设，协调处理好各种纠纷矛盾。这样一来，物业管理服务的水平提高了，业主住得舒心了，矛盾减少了，邻里和睦了，小区、社区稳定了，社区建设也上了新台阶。可见，要建设一个优秀小区，仅凭物业管理公司的力量是不够的，只有在社区组织的配合下，才能发挥合力，促成发展。
要搞好小区的物业管理和社区建设，物业管理企业除了和社区居委员会通力合作外，还应同小区（社区）的其他组织、部门交朋友，争取支持。随着住宅商品化进程，越来越多的居民不再是单位住房的租客，而成为小区房屋的所有人，他们不再像原来那样对社区漠不关心，也想积极参与小区（社区）的事务，共同管理自己的家园，业主委员会就在这种条件下产生了。它是整个物业区域内全体业主的代表，有权选聘、解聘物业管理公司，有权监督物业管理服务工作。业委会的目的和物业管理企业的目的是一致的，但由于双方所处地位不同，难免产生一些不和谐的音符，企业应积极同业委会沟通、协调，共同解决好业主与业主、业主与物业管理公司的矛盾纠纷。
三、社区建设需要小区文化
近年来，随着我国经济发展和住宅建设加快，越来越多的人从“单位楼”搬进了“小区楼”，住房条件改善了，仍有不少业主感到失落，特别是退休后的中老年人。究其原因，是邻里之间缺乏沟通，让人们产生了孤独感，即使门对门、户挨户都互不往来，连姓什么都不知道，新闻媒体曾报道有老人死在家里几天都无人知晓；盗贼把邻居洗窃一空，还认为是在搬家等等，这都是由于商品住宅高速发展又缺乏人文
第一，物质文化建设。人们需要交往，交往需要场所。场所首先是从开发商那里取得，在规划时就应给予考虑，如文化活动室、球类活动场所等。物业管理公司还要在开发商提供的基础上，根据小区实际情况，增设一些室外休憩交流场所，如亭阁、石桌、石凳、报刊亭、宣传园地等。这样就为社区内的人际交往提供了硬件条件。
第二，精神文化建设。小区有了相应的活动场所和设施，社区文化就一定能搞好吗？问题不那么简单，关键要靠物业管理公司和各类社区组织积极引导业主参与到活动中来，才能真正发挥这些场所和设施的作用。
搞好物业管理，促进社区建设，需要物业管理企业和各种社区组织相互协调、相互支持，共同完成和实现建设社会主义和谐社会的奋斗目标。物业管理和社区管理之间，应该在保持共性的基础上，积极发挥各自的个性，取长补短，这样的管理，才是全面的管理，有效的管理。
作者系重庆小康物业有限责任公司副总经理
篇4：关于理顺汕头市中心城区社区管理与住宅小区物业服务之间关系暂行办法(2009年)
广东省汕头市人民政府办公室
汕府办〔20**〕142号
汕头市人民政府办公室
二○○九年十月十五日
第一条 为理顺社区管理与住宅小区物业服务的关系,确立街道办事处、社区居委会在物业管理活动中的地位,明晰相关职能部门在物业小区的责任,明确物业服务企业和业主在社区管理中应尽的义务,完善中心城区城市管理体制,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《汕头市城市市容环境卫生管理条例》等法律、法规和有关规定,结合本市实际,按照“重心下移、属地管理,条块结合、以块为主、条条保障、全民参与”的原则,制定本办法。
第二条 街道办事处、社区居委会支持和指导物业服务企业依法经营;物业服务企业积极配合、协助街道办事处、社区居委会履行社会管理职能和开展社区日常管理工作(来自:www.pmceo.com),接受街道办事处、社区居委会的指导和监督;形成以社区居委会为主导,业主自主管理、小区资源共享、共建社会主义新社区的良好局面。
第三条 街道办事处、社区居委会监督、协调相关职能部门依照各自职责,认真履行涉及物业服务工作的各项管理职能;相关职能部门在各自职责范围内,做好物业管理活动的有关工作,指导街道办事处、社区居委会做好涉及物业管理活动的协调、管理工作。
第四条 街道办事处的监督、管理和协调工作
(一)对物业管理活动进行指导和监督。
1、负责辖区内公共设施、街貌的管理和监督;
2、参与新建住宅区的规划验收,对未按规划要求建设配套的基础设施和公共设施,有权提请规划等行政主管部门予以纠正;对建设配套的基础设施和公共设施的质量问题,有权提请建设行政主管部门予以纠正;
3、依照有关规定确定建成居住区物业管理区域并报备案,协同房地产行政主管部门处理物业管理区域划定的争议问题;
4、会同房地产行政主管部门,指导和协助物业小区业主推荐产生业主大会筹备组、成立业主大会,选举业主委员会,监督业主大会及业主委员会的运作,协助业主委员会的换届选举、重新选举;
5、协调物业服务与社区建设的工作;
6、会同主管部门协调处理物业管理活动中的纠纷;
7、负责“门前三包”责任制的组织实施和管理;
8、对物业小区的日常物业管理活动进行监督,并提出相应物业服务企业管理质量的评价意见,作为房地产行政主管部门进行物业服务企业资质管理的主要参数。
(二)协助相关职能部门在各自职责范围内做好与物业管理活动的有关工作,定期主持召开相关职能部门参加的涉及物业管理联席会议,对相关职能部门涉及物业管理的工作绩效进行评价,促进其改进存在问题,向其上级部门反映有关情况。
(三)在授权及经费保障的前提下,完成相关职能部门委托的涉及物业管理活动的各项工作任务。
第五条 社区居委会的监督、管理和协调工作
(一)协助配合社区物业管理活动,进行指导和监督。
1、协助或组织业主推荐产生业主大会筹备组,并由居委会代表担任筹备组组长;
2、协助业主推选楼、梯业主代表;
3、协助业主拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》草案;
4、协助业主提出业主委员会委员候选人产生办法以及名单;
5、监督业主委员会的运作;
6、指导业主按照物业小区环境卫生质量标准与物业服务企业约定物业服务管理合同的相关内容;
7、会同业主委员会和物业服务企业在物业小区开展丰富多彩的文化、体育活动及国家有关政策法规宣传工作;
8、参与调解物业管理活动的纠纷;
9、参与绿色住宅小区和物业管理示范小区的评选工作;
10、积极创建平安和谐文明示范小区。
(二)对相关职能部门履行与物业管理活动相关的管理职责进行社会监督,有权向其反馈存在问题,提出改进建议。
(三)在授权及经费保障的前提下,完成街道办事处、相关职能部门委托的涉及物业管理活动的各项工作任务;接受责任单位或责任人委托,做好环境卫生、“门前三包”等有偿服务工作。
第六条
相关职能部门的监督和管理工作
相关职能部门在各自职能范围内做好物业管理活动的有关工作,协调处理物业服务企业的违规行为,同时抄送房地产行政主管部门备查,作为房地产行政主管部门进行物业服务企业资质管理的参考。
(一)价格主管部门依法对物业服务收费进行监督检查,受理和处理涉及物业服务收费的投诉举报;实行价费公示制度,推进价格服务进社区工作。
(二)公安行政主管部门对物业小区内违反治安管理的行为,依法予以处罚。
(三)公安派出所对辖区居民住宅区的管理单位、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责的情况实施消防监督。
(四)各级市容环境卫生行政主管部门负责本辖区市容环境卫生管理工作。
1、根据《汕头市城市环境卫生质量标准》,制定物业小区环境卫生质量标准;
2、确定物业小区环境卫生责任区范围及其责任人;
3、规定物业小区生活垃圾的收集、清运和环境卫生清扫保洁作业的时间、地点和方式,并对物业小区的环境卫生作业情况进行检查监督;
4、负责对本辖区沿街单位“门前三包”责任制工作落实情况的检查、监督、指导和协调;
5、依法对违反环境卫生规定行为进行纠正或处罚。
(五)规划行政主管部门负责物业小区范围各种违反城市规划建设行为的监督检查。
(六)城市管理执法部门负责对物业小区的违反城市管理行为依法实施行政处罚和行政强制措施。
(七)房地产行政主管部门负责物业管理活动的指导和监督。根据街道办事处、社区居委会或相关职能部门对物业小区日常物业管理活动的评价意见,严格做好物业服务企业的资质审查和定、升级工作。
(八)市、区卫生监督部门要依法对物业小区游泳池、二次供水卫生情况进行监督检查;疾病预防控制部门接受委托负责对物业小区游泳池、二次供水水质卫生进行监测。
(九)各级爱卫部门依法检查指导物业小区开展除“四害”、讲卫生、防治疾病活动。
(十)供水、供电、供气、通讯与网络、有线电视等单位,依法承担所管辖的相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
第七条 物业服务企业的服务工作
(一) 依据国家《物业管理条例》和省、市有关法律法规以及《物业管理服务合同》,做好物业管理服务工作。
(二)支持和配合街道办事处、社区居委会进行包括治安、消防安全、计生、健康教育与除“四害”活动、征兵、民政等社区管理工作。
(三)及时协调和处理业主投诉的物业服务问题,改进工作方法,提高物业服务质量。
(四)配合调解业主之间的矛盾。
(五)按照 “门前三包”责任制工作有关规定,接受委托,做好物业小区沿街“门前三包”服务工作,接受街道办事处、社区居委会和市容环境卫生行政主管部门的检查、监督。
(六)按市容环境卫生行政主管部门规定的时间、地点和方式做好卫生责任区内的环境卫生清扫、保洁和生活垃圾的收集、清运工作。不得雇请或委托没有取得汕头市市区从事环境卫生经营服务行业资质的单位承担本物业小区的环境卫生作业,不得容许垃圾清收人员在小区内外撕拆袋装垃圾和捡拾废品杂物。
(七)物业服务公司应做好小区内部环境卫生管理工作,小区外部周边卫生管理由街道办事处负责。
(八)履行消防安全职责,督促、指导业主或者用户做好消防安全工作。
(九)物业服务企业对责任区内违反环境卫生管理规定的行为有权制止,必要时及时通报相关职能部门,并有权要求市容环境卫生行政主管部门或者城市管理执法部门查处。
第八条 业主委员会的义务
业主大会、业主委员会应积极配合相关社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。
(一)配合街道办事处、社区居委会,共同做好维护物业管理区域内的卫生、治安、安全等工作。
(二)物业小区的业主大会、业主委员会拟定有关物业管理区域管理草案时,事前应告知相关的社区居委会,并认真听取居委会的建议。
(三)落实业主大会通过的各项物业管理决议,不得从事与小区物业管理无关的活动和做出无关的决定。
(四)协调、指导、监督物业服务企业和业主共同搞好物业小区物业服务工作。
第九条 业主义务
业主是物业管理活动和社区工作的参与者和执行者。按国家《物业管理条例》和省、市法律法规的规定,在享有业主权利的同时应履行相应义务。
(一)积极支持和配合街道办事处、社区居委会的各项社区工作,积极参与各项健康有益的文化、体育活动。
(二)发现各种违法行为及时向有关方面报告。并监督相关职能部门履行好各自职责,及时处理群众反映的问题。
(三)不得在小区内进行违法违规活动,不得破坏公共设施、侵占公共场地,必须保障疏散通道、安全出口畅通。
(四)自觉履行业主大会通过的各项物业管理决议;认真履行物业服务合同,自觉缴交物业服务费。
(五)自觉遵守国家各项法律法规。
第十条 相应法律责任
(一)对责任范围内社区物业管理活动有关工作不落实的单位或个人,给予批评教育、限期整改。责任单位对责任区范围内的各类违规行为制止无效的,应当向市或区县行政执法部门反映,市或区县行政执法部门应及时依法查处。
(二) 违反本办法的规定,县级以上地方人民政府、房地产行政主管部门、街道办事处或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
(三) 物业服务企业、物业使用人违反市容卫生管理规定的,按《汕头市城市市容环境卫生管理条例》对相关责任人进行处罚。
(四) 小区业主委员会不按有关规定配合开展社区工作的,应承担相应的责任。
(五)业主或物业使用人违反规定破坏社区公共设施、侵占公共用地等违规行为按相关法律法规论处。
第十一条 本办法适用于汕头市中心城区,中心城区未实行物业服务的住宅小区参照本办法执行。
第十二条 本办法自20**年11月1日起施行