篇2：成立小区业主委员会的程序

　　成立小区业主委员会的程序

　　一、有成立业主委员会意向的业主成立前筹备准备小组，以筹备准备小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

　　二、组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

　　三、筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

　　四、将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

　　五、成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

　　六、业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

　　七、将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

　　八、收到区、县小区办的备案意见，业主委员会正式成立。

篇3：业主委员会之尴尬

　　业主委员会之尴尬

　　随着福利分房的消失及房地产业的兴盛，一个“掌管”物业管理公司的生死存亡的权力机构---业主委员会诞生了。它被寄予了极大的希望，被认为是业主自治、业主参予物业管理的一个有效的措施。很多人以为，业主委员会的出现就可以将使原本物业管理中的不规范行为、让业主不满意的行为彻底消灭，但事实并非如此。

　　未成立前呼唤业主委员会

　　业主委员会的成立按规定是在交房满两年或入住率超过50%时必须成立。由于入住率的计算不太清晰，因此交房满两年成为不少开发商成立业主委员会的一个硬指标。由于在此之前的物业管理公司是由开发商代为委托的，在入住、交房、装修等管理过程中，不可避免地会与部分业主发生矛盾。再加上，房子本身存在的质量或配套问题，作为受开发商委托的物业管理公司，有的本身是来自开发商的嫡亲子公司，有的因为受托方来自开发商，在处理业主与开发商之间的利益冲突时，会自觉或不自觉地站在开发商的立场上，导致业主的不满。而有些开发商则在处理问题时，不重视个别业主的发映问题，反而常说，“等你们成立业主委员会了，你们爱怎么就怎么吧!”因此使得部分业主对业主委员会寄予了极大的希望，有的甚至将成立业主委员会等同于炒掉物业管理公司，只是纯粹地为炒掉物业管理公司而成立业主委员会。

　　成立后质疑业主委员会

　　业主委员会成立后，因为工作程序及各种实际情况，并不象某些业主希望的那样能很痛快地炒掉物业管理公司。再加上，由于业主委员会委员本身也是小区业主，在制定某些规章决定时不可避免地会触动某些人的利益，或者有些不完善之处，因此，一些业主就认为，业主委员会委员假公济私。如果未能如愿炒物业管理公司，还会被怀疑被物业管理公司收买了。

　　另外，因为现在选举业主委员会时一般是按梯位来选业主代表，但有些大业主买了很多单元，因为分散在不同梯幢，可能就没有办法被选上，而有些人仅在同一梯幢买上几套，则选中几率极高。由此导致业主不满，认为选举不公。再者，有不少的选举是按面积来代表份额的，也有按单元来代表份额的，这也可能导致小单元如48平方米与200平方米代表权一样，使有些业主不满。还有另一个因素是由于按选举规定，选举超过50%即可生效，但实际上，另外近50%可能存在不同看法，不同意该代表的选举。再加上业主委员会作为新生事物产生，可能在某些方面不那么完善，因此当出现业主委员会的决定与某些人的意见相左时，不少业主就会质疑：“这些到底是谁的决定，他们只能代表自己，不能代表全体业主!”

　　按民法通则，公民授权即可取得其授权后的相关资格，但事实上，非物业所有人取得资格进入业主委员会却有可能被质疑，很难开展工作。

　　物业管理公司在工作时，希望能得到更多的支持。但实际上，物业管理公司的工作并未尽善尽美，因此，当业主委员会做出某些重大决定(特别是决定炒掉物业管理公司)时，常会受到物业管理公司对其身份的质疑，本市就发生过这样的案例，最后演绎成“主人身份受到管家的怀疑”，结果差点管家没走，而主人就要自己走了。

　　业主委员会受到质疑，对热心公益事业又无薪资的委员来说，实是不小的压力。首先他们的劳动得不到承认;再者，有可能因为利益的冲突过大，导致人身的攻击。因此，不少业主委会委员在受到压力的情况下，选择辞职，如果人数较多的辞职实际上就是业主委员会的解体。

　　业主委员会的尴尬位置

　　业主委员会作为一个有权利的团体，但其没有办公场所，没有办公费用(有的话要去找物业管理公司领)。开会时要找物业管理公司借场所，因此虽然有权利，但实际上让人有一种寄人篱下的感觉。另外在实际操作中，业主委员会对公共设备维修基金、房屋公共维修基金都有审核权，但现在，由开发商缴交的公共设备维修基金很多并未到位，有的干脆划到自己所属的物业管理公司帐户里，业主委员会的成员多为兼职，不可能为了款项的事在工作日去做多次的协商，因此这些权力常常旁落。

　　虽然多数的物业管理公司合法经营，但不能排除有些物业管理公司乱收费不管理的现象，而当业主委员会依法中止

篇4：业主委员会怎样处理与物业管理企业的关系

　　业主委员会怎样处理与物业管理企业的关系

　　两年前，《中国物业管理条例》颁布实施，他成为我国物业管理行业发展的一个里程碑，为物业管理的进一步发展奠定了法律基础。但是我同时也看到实际工作中确实还有许多不尽如人意的地方，尤其是一些业主委员会与物业管理企业之间不和谐的关系，制约着行业的纵深发展，因此作为业主委员会，如何处理好与物业管理企业的关系则显得十分重要。

　　在多年的物业管理实践中，我们深刻认识到做好业主委员会与物业公司的融洽关系对整体物业管理工作的推进作用，也体会到不和谐的两者关系，给工作带来了巨大阻力。因此，两者关系的好坏直接关系一个项目的走向，关系到千家万户的切身利益。

　　毋庸置疑，物业管理企业千差万别，服务的品质良莠不齐，难免业主会有怨言，现在我们以服务好，品质优的物业管理企业为例，说明一下业主委员会应该如何做好自身工作而服务业主。

　　首先，业主委员会要规范自身的管理服务行为

　　物业管理项目各异，业主委员会的成员背景了属不相同中，一个大家共同的目标是十分必要的，而且要用文字记录下来，使广大业主真正体会到业主委员会“真心为民”的做法。而且能够避免在物业管理实践中经常调整发展方向，避免让物业管理企业无所适从，也可以最大限度的避免内部成员的分歧，一量有了广大业主共同中认可的发展方向，业主委员会在选聘、辞退物业管理企业，与物业管理企业的交往中都能够加以遵循，对各方都是十分有益的。实践中关系不融洽的项目都有模糊或清晰的发展方向与定位，而关系不好的项目大都是没有共同的愿景。因此，明确愿景，形成共同的目的感和命运感，是构建各谐社区的基石。

　　其次，打破藩篱，与物业管理企业建立可靠的相互信赖的关系。

　　信任是我们开展各项工作的基础，没有信任，各项工作无处谈起，为此，业主管理委员会必须摒弃业主委员会与物业管理企业是“对头”的观念。要主动搭起信任的桥梁，坦诚相待，反物业管理傿看作社区的一个成员，在这样一个平台上认识、沟通与交流。

　　社区一直是使人们相互合作和相互信赖的最强有力的机制，而在现实中已渐渐发生偏离，人们之间变得冷漠与疏远。为此委员会应担起此重任，行使“社区长”的权利，找回失落的社区，唤起业主与物业管理企业的共鸣，使大家都意识到自己是组织的一员。在这种认识下，各种问题都会变得简单而迎刃而解，各种矛盾也都变得无足轻重而云散，各个方面的关系都会很融洽，提供服务、享受服务的双方都会发现真正的快乐就在其中。

　　第三，追求可持续发展，杜绝短期行为

　　社区是业主的其础，如果没有一定程度的可持续性，社区将无法以生存。而在实际中，有不少业主委员会为了获得业主的“认可”，上任之后中头一件事就是降物业费，或采取其他“打击”物业公司的行为，如果是在充分调查的基础上代表广大业主真实的意愿本无可厚非，但恰恰大多数都不是这样，是一种哗众取宠的行为，是以过激手段来换取业主短期信任，最终的受害者必是广大业主。

　　作为业主委员会要对社区的硬件、人员构成以及物业公司的各方面情况要有充分的了解，建立一种可持续发展的机制，真心策划社区的美好未来是一种功在当代，利在千秋的做法。比如有的社区搞植树活动，一方面美化了家园，另一方面增加业户对社区的眷恋与爱护;有的社区搞“优秀业主”的评选，引导一种健康文明的生活方式，从而引发全体业主提高自身的素质。

　　可持续发展的做法对社区的发展是潜移默化的，随着时间的推移，广大业主可享受到持久的和谐社区关系。

　　最后，充分发挥各方优势，共建美好家园

　　在任何一个社区都具有丰富的资源，有内部的，有外部的，有精神层面的，有物质层面的，作为业主委员会要充分整合各种优势资源，最大限度的加以开发与利用，为物业管理企业的服务创造条件，最终实现物业管理服务的最优化。

　　在物业管理实践中，一个物业管理企业在管理过程中可能会遇到这样或那样的困难，有的问题如果在企业角度可能是无法逾越的，而在业主委员会角度发挥各方优势则可轻易的完成，这就需要业主委员会了解企业的难点，真心实意地帮助解决。

　　时至今日，社区作为社会以的组成细胞，其功能日趋重要，构建和谐社区已迫在眉睫，业主委员会作为社区的掌舵人，重任在肩，需要更多深层次的思考与探索，搞好与物业管理企业的关系十分重要，良好融洽的关系不也必将加速实现和谐社区的构建。

来源：《天孚物业 新视野》

篇5：M花园业主委员会章程

　　M花园业主委员会章程

　　第一章 宗旨

　　第一条 业主委员会宗旨市代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

　　第二章 业主委员会的产生与组织

　　第二条 第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同建设单位或物业管理企业，业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

　　第三条 业主委员会每届任期三年，由业主大会进行换届选举。

　　第四条 **花园业主委员会拟设委员11名，主任1名，副主任2名，主任、副主任在全体委员中选举产生。

　　第五条 业主委员会聘任执行秘书1名，负责处理本会的日常事务。执行秘书可以是，也可以不是本会委员。

　　第六条 业主委员会主任、副主任、执行秘书为兼职。

　　第七条 业主委员会委员代表名额分配是每座楼1名，业主委员会委员由道 德品质好，热心公益事业，责任心强，有一定组织能力和必要工作时间的成年人担任。但是有下列情形的人员不得担任委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确定：

　　(一) 个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产3年内的;

　　(二) 因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力;

　　(三) 无故缺席会议连续3次以上;

　　(四) 已不是业主;

　　(五) 有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的;

　　(六) 已以书面形式辞职的;

　　(七) 其他不适宜担任本会委员的情形。

　　第三章 委员的权利和业务

　　第八条 委员享有如下权利：

　　(一) 参加业主委员会组织的有关活动;

　　(二) 选举权、被选举权和监督权;

　　(三) 参与业主委员会有关事项的决策;

　　(四) 对业主和委员会的建议和批评权。

　　第九条 委员有下列义务：

　　(一) 遵守业主委员会章程;

　　(二) 执行业主委员会的决议，完成交办的工作;

　　(三) 参加业主委员会组织的会议、活动、和公益事业;

　　(四) 向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

　　第四章 业主委员会的权利和义务

　　第十条 业主委员会的权利：

　　(一)召集和主持业主大会。除首次“业主大会外”，以后每年召开的年度大会均由业主委员会负责召集和主持。遇有特殊情况，业主委员会有权召集和主持召开“业主大会特别会议”。

　　(二)修订业主公约、业主委员会章程。

　　(三)决定聘请物业管理企业。

　　(四)审议物业管理服务费收取标准及使用方法。

　　(五)审议年度管理工作计划、年度费用概预算。

　　(六)检查、监督物业管理企业的物业管理工作。

　　(七)监督公共建筑，公共设施的合理使用，负责物业维修基金(公共资金)的筹集、使用和管理。

　　(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

　　第十一条 业主委员会的义务

　　(一) 筹备并向业主大会报告工作。

　　(二) 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。

　　(三) 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住(租)户开展多种形式的宣传教育。

　　(四) 严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现。

　　(五) 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对物业的管理事项提出的指令和要求。

　　(六) 本会作出的决定不得违反法律，