有必要为“业主委员会”立法吗--杨剑昌
——对深圳杨剑昌提出《深圳市业主委员会条例》议案之事进行点评
最近，在深圳市人大代表杨剑昌先生的博客上，我们看到了其《立法制定〈深圳市业主委员会条例〉的议案》本人研究业主及业主组织形式和运转模式多年，冒昧就杨代表的这一举动和想法提出我自己的拙见。
多年来，杨先生作为人大代表，在认真的观察这社会问题并积极提出立法建议案的行为，是非常值得各级人大代表学习和效仿的。法律文本的通过，当然是人大会议的集体表决决定；但法律的起草，则肯定是少数关注某一领域的人大代表的职责所在。杨代表恰恰是人大代表中热心观察社会事务，积极思考应对办法的人大代表。
民法的法律，有用于规范人们行为的作用，同时，也有束缚人们的创造力副作用。当后者作用明显时，即发生了所谓“生产关系束缚生产力”的现象，生产关系就必须调整。否则，社会就会发生普遍的“违法”行为。中国农村法律对农村、农民、农业的严重束缚，最终必然酿成安徽省凤阳县小岗村土地“大包干”这种在当时是严重的违法的行为。即便当今一些人士认为法律有指导社会大众少走弯路的指导作用，也应该尽可能制定一些不可为和禁止性规定的原则条文而非具体操作步骤和方法，否则，则实际上这些法律条文从其出台那天起便开始束缚了公民权利和智慧。
业主组织，是业主依“区分所有权”（参见《中华人民共和国物权法》第六章）建筑中的共有且不可分割的共用建筑物为财产纽带所组成的财产组织而非公民（群众）组织，其组织特点有些类似股份制公司。后者的资产大多是流动资产，通过经理人对资金流动的操作，以获得现金形式的利益且向股东分红为目的；而前者的资产主要是不可分割的不动产，和极少量的用于维护不动产的现金（物业费和维修资金）。其目的是不动产的安全和其价值的保护和提高。后者需要股东们形成共识并履行《公司法》规定的手续之后成为组织；而前者因一群人共同购买了某一区分所有权建筑而自然、必然成为成员。无论业主们是否愿意以业主大会这种组织名称活动，业主组织的根本决策原则是《物权法》第六十七条所称的“业主共同决定”。
业主委员会在业主组织中的位置，类似股份制公司的董事会，它本身不具有财产和财产权利，而仅仅是业主大会这一组织形式的一个常设理事机构。而《公司法》赋予董事会在公司中的权利则远远大于《物权法》留给业委会的权利、即《物权法》第七十六条之外的权利（几乎就没有什么权利了）。
纵观中国法律，有《公司法》而没有“公司董事会法”，道理很简单。前者就决定了董事会的权利义务范围，至于董事会怎么运作，完全取决于那个公司的股东大会选择的董事们的能力和水平，董事会的能力，决定了公司最终的前途是发展还是倒闭。也就是说，董事会的决定，由全体股东承担后果。
而中国法律为“委员会”立法的有《居民委员会组织法》和《村民委员会组织法》，这两个人的政治权利的组织之所以能为其专门制定法律，是我国早期立法者（甚至至今仍然）不明白到底“居民会议”是居民组织还是“居民委员会”是居民组织，同理，他们自然也是不了解到底“村民会议”是村民组织还是“村民委员会”是村民组织。这也是造成这么多年来，居委会（村委会）欺负居民（村民）的情况普遍发生的原因，更是居委会（村委会）主任欺负居民（村民）的情况普遍发生的原因。一个由民众选举产生的委员会，居然能立法保护起来凌驾于选民之上，世界罕见！这两个法律的名称应该改为：《居民组织法》和《村民组织法》而应该把“委员会”去掉。
我们话说回来，杨代表之所以设计为“业委会”立法，可能是受了上述中国法治时代初期立法的影响。因此我认为，为业委会立法的想法是完全不合适的。
业主组织，是“业主的共有财产组织”而仅仅是可以简称为“业主组织”。它不是业主委员会！而是业主大会或“业主共同决定”这两种决策形式。如果要为业主组织立法，那也应该是“业主大会组织法”。其实，由于该组织的特点是以财产为纽带，故现阶段可以通过《物权法》和《物业管理条例》来调整就足够了。
业主委员会到底应该如何运作才规范，要靠《业主大会议事规则》来规范和约定，说到底这是业主物权自治的范畴。而希望靠法律的强力来约束业委会运作方法的理念，都是违背民主自主治理的理念和原则的。
业委会运作的好坏，直接影响建筑物的价值，要相信业主们的选择，要靠业主们的智慧而不是立法者的强制条文来规定。当然，如果业主大会、业主委员会做出侵权、违规、违法的决定或行动，那是有现成法律来调整或规范的，而无需专门立法告诉他们不能做什么。
如果想指导业主们如何选举、运转、罢免、改选业主委员会，人大代表更应该督促政府出台一些指导意见，即认真、积极履行《物权法》第七十五条第二款“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的职责。
总之，无论把业主组织看成是财产组织还是公民（群众）组织，其组织形式和名称都是“业主大会”而不是“业主委员会”。立法规范组织行为的法律，也应该是对应业主大会（或“业主共同决定”）的而非对应其组织内部的一个常设理事机构——业主委员会的。
最后，我们仔细观察杨代表的《〈深圳市业主委员会条例〉的议
案》文本，不失为其对业委会运作的调查、研究、思考后总结的实际经验。但它如果以《业主大会议事规则》示范文本中“业主委员会的组织和运作”一个章节可能更为合适。这样既实现了专家、学者、人大代表对业委会运作的关注和指导，又不会因为我们少数人的智慧而导致形成钢性法律条文而影响大众中蕴藏的更大的智慧的产生。
希望更多的人都来关注业委会的操作，都来关注业主组织——业主大会的运转。让这个因国家改革开放而产生的特殊的、界乎于纯粹财产组织和公民（群众）组织之间的组织形式，培育出更多懂得关心共同利益、懂得打理（管理）共同利益的人士。通过关心、打理（管理）共同财产利益，进而学会关心、打理（管理）全民财产利益，即业主组织的运转，必将为中国培育下一代合格的人大代表！
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：成立业主委员会是谁权利？
物业管理是一个较新的概念,说得通俗些,物业管理就是专业服务机构通过先进的科学管理方法,依靠有关专业技术,依据法律与契约,以建筑物、不动产管理为中心,以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适、方便的生活环境为目的的经营性综合服务。物业管理同时也是对建筑物及其附属设施和周边环境进行综合统筹管理的一个系统工程。
当购房人购置房产后,物业管理公司将根据管理公约对房屋及其设施进行统一管理。在购房时,购房人与发展商签订商品房买卖契约,法律关系产生于购房人与发展商之间,但在物业管理阶段,法律关系却是在房产所有人与物业管理公司之间。房产所有人与物业管理公司的关系是委托与被委托的法律关系。购置一处房产,少则几十万多则上百万,而且房产属于不动产,是具有不可移动性的耐用商品,购房人当然要倾注十二分的精力关注所购房产的维修、管理、保养状况。所有的购房人都希望自己购置的房产能够保值和升值,也都希望自己的生活环境能够方便宜人,这就需要有一个好的物业管理公司。但如何选择一个好的物业管理公司又依赖于房产所有人自己,这就需要房产所有人自己组织起管理委员会,即业主委员会。
一个住宅小区要想真正管理得井井有条,一要有一个强有力的管理委员会,管理委员会主要由房产所有人自己选举产生,充分代表广大产权所有人的利益;二要每一位房产所有人都清楚地知道自己有参加管理委员会的权利,有义务承担管理委员会的责任。只有由主要产权所有人参加组建的管理委员会,才会最关心小区的建设,最关心产权所有人自己的切身利益。管理委员会是广大产权所有人选举的代表所构成,它有权监督并指导物业管理公司的工作,所以说,成立管理委员会是保证房产保值升值的一个最重要的因素。
但实际情况往往是未等所有购房人入住,物业管理公司就已经着手住宅区的管理了,而购房人是一个一个地入住进来,到底由谁来负责组建小区管理委员会呢?这个义务又落在了物业管理公司的头上。物业管理公司接受了房产所有人的委托,并收取了产权所有人的管理费用之后,就有义务负责管理好小区,包括负责组建小区的最高权利机构——管理委员会。每一位产权所有人应当知道自己有这种权利,即督促物业管理公司出面组建主要由产权所有人代表构成的管理委员会。管理委员会要制定出自己的章程,明确自己的权利和义务。
要想有一个好的居住环境,就要购置一处理想的优质住宅,并且选择一个良好的物业管理公司。选聘一家好的物业管理公司,首先要由购房人自己选择,而代表购房人行使这一权利的机构就是管理委员会。由此可见管理委员会的重要性。所以,每一位购房人在购置房产时,都应充分考虑到上述问题。
■律师楼○陈文
篇3：《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义
今年3月18日,*深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。 根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。
业主方面更是闻风而动。早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。“学着学着,我们发现问题越来越多。学习会后来就变成了质疑会。”
业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。
在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。
比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。
《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办、社区工作站或居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持,主要协调解决包括“影响物业管理区域稳定”情况等“物业管理中的疑难问题”。这无疑是确立了以街道办为核心、各种行政权力配合、协同管制业主权利的格局。
行政权力管制业主权利的典型表现,则为第九条。该条规定:
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所属社区工作站或社区居民委员会有权建议其改正,并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的,物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。
业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散,由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:
(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
而对业主权利的直接限制,也是随处可见。
比如第四十条规定:业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任,但全部委员均不具有深圳户籍的除外。这就在一般意义上剥夺了非深圳籍户口的业主出任业主委员会主任、副主任和其他业主委员会委员选举非深籍户口的业主委员会委员为业主委员会主任、副主任的权利。
比如第四十一条将“按时交纳物业管理服务费”规定为业主委员会委员应履行的首要职责。此项规定可理解为如果业主拒交物业管理服务费,则自动丧失当选业主委员会委员的资格。一直以来深圳市有关部门也确实是这么解释和这么操作的。
据此,有关人士归纳出《指导规则》的两个精神实质:一是行政权力的自我授权,自我扩权——将政府管制擅自扩张到民
事领域,公权擅自扩张到私域。二是行政权力擅自限制乃至剥夺属于公民权利范畴的业主权利。这严重违反了《行政许可法》。如果按照常规,走立法程序,提交人民代表大会表决,其结局不问可知。但是,深圳市有关部门却不走立法程序,绕开人民代表大会,干脆以政府文件的形式来实现,以政府单方面命令的形式来实现。也就难怪一些住宅局官员和物业公司负责人会扬眉吐气:“嗨,终于把他们管起来了。”
扬汤止沸
为什么必须把业主大会和业主委员会管起来呢?深圳市有关部门当然有其隐衷。
深圳是中国物业管理的发源地。20多年的历程中,深圳诞生了国内第一家物业管理公司;成立了国内第一个物业管理协会;颁布了国内第一部物业管理地方性法规;开办了国内第一个物业管理进修学院;举行了国内第一次物业管理权的招投标;造就了一批全国知名的物业管理专业公司;涌现了一批全国优秀示范小区、工业区和大厦。迄今,深圳仍然是全国物业管理覆盖率最高的城市,其物业管理覆盖率达到95%,超过北京、上海等城市。应该说,在实践与探索住宅区物业管理体制方面,深圳功莫大焉。但也正因为深圳的物业管理发端最早,物业管理的深层次问题在深圳也就爆发最早,积累最多。特别是近几年,由于改革乏力,物业管理体制严重滞后,造成物业管理企业与业主地位普遍倒置,业主私有物业产权受到非法侵害的现象普遍存在,业主与物业管理企业关系普遍紧张,业主群体性维权事件因此连绵不绝。
最典型的维权事件发生在振业景洲大厦。该小区入住不久,即有数百户业主起诉地产商违约,获赔金额近1000万元。20**年3月15日,该小区又创立了中国第一个房产业主维权网站——“景洲315”,有学者称这是“吹响了中国房产消费者网上维权的号角”。该小区业主委员会主任邹家健则因带领业主维权,被地产商以“名誊侵权”为由起诉,索赔额高达1000万元,开创了地产商向消费者个人索赔金额的全国之最。20**年9月,景洲大厦再度首开先河,由业主投票炒掉了地产商属下的物业公司。20**年10月,景洲大厦率先执行国家《物业管理条例》,由业主自主投票,选聘新的物业管理公司。行政主管部门大为光火,判为违规,责令限期整改。业委会拒绝整改,冲突至此升级,行政主管部门采取断然措施,宣布罢免邹家健的业委会主任、委员职务,创造了全国第一个行政主管部门用红头文件罢免群众自治组织负责人的案例,轰动一时,引起媒体和法律专家的广泛质疑和批评。罢免令同时遭到业主抵制,罢免令下达不足一月,业主再度推选邹家健为该小区业委会委员、主任,邹家健任此职直至今日。通过依法维权、理性维权,景洲大厦业主成功地讨回了公道,成为深圳业主维权大潮中的一面旗帜。在景洲大厦的传奇故事的激励下,业主维权在深圳更趋高涨。开发商、物业管理公司、行政主管部门则成为维权锋芒的主要指向。
诚如一位社会学者所指出的,住宅区冲突与纷争的焦点主要集中在以下几个方面:
1.开发商房产欺诈。如虚假广告、合同陷阱、产权归属、质量低劣、面积缩水、配套设施不齐全、擅改规划、房产和物管“捆绑销售”等问题。
2.物业管理公司违反物业服务合同,侵犯业主自治权。包括帐目不透明、乱收费、虚增支出、服务质量低劣、挪占专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备的所有权或使用权、操纵业主委员会选举、拒不接受业主大会解聘决定等问题。
3.行政主管部门行政不
据统计,20**年度,深圳市各类物业管理投诉高达1500件(次)。该年度深圳市消协受理了商品房投诉468起,投诉热点之一也是物业管理。而去年的一次民意调查更显示,深圳市超过一半的业主对物业管理现状不满。可见深圳市物业管理体制的深层次问题并没有得到实质解决。20**年初,40多名来自深圳多个小区的业主和业委会成员聚会,强烈要求结束深圳物业管理“一市两制”的局面,在深圳适用国家《物业管理条例》;并就成立“业主委员会联合会”事宜进行了磋商。
业主维权的风起云涌,一方面固然提示着业主时代必然来临的趋势,但另一方面,也提示着深圳物业管理进入了高风险期。无论是开发商还是物业管理企业,普遍对这样的高风险期缺乏思想准备,因此普遍缺乏承受能力。“把业主和业主委员会管起来”,就成了开发商和物业管理企业的普遍要求。最要紧的是,对这个问题的认识,政府主管部门与开发商、与物业管理企业保持了惊人的一致。在对深圳某媒体发表的一次讲话中,深圳市主管部门某官员就公开指责“少数业主委员会”“放大自己的声音”,企图“实现所谓私有财产的政治诉求”。
经过开发商、物业管理企业和行政主管部门的联手运作,“把业主和业主委员会管起来”成了不可避免的结局。
*过后的思考
有关人士指出,如果说当年深圳有关主管部门罢免邹家健还只是个别的偶然事件,那么,在《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》出台之后,有关主管部门有权随时罢免业主委员会主任乃至罢免整个业主委员会,无疑已构成制度安排。尤其重要的是,地方政府绕开国家法律,绕开民意,采取“霸王硬上弓”的强悍手法自我授权、自我扩权,限制乃至剥夺公民权利,这不可能不激起舆论的强烈反应。《南方都市报》、《南方周末》等多家主流媒体连续报道并发表评论,追问文件的合法性。北京多位专家亦从法律角度,对文件提出坦率批评。2月26日深圳近百名业主代表参与的学习座谈会,更是形成了要求撤销“指导规则”的长篇建议书,并于稍后报送广东省政府。《指导规则》在舆论上已困处围城;如此出师不利,实践效果如何自然也未可乐观。
由此突显出几个问题,是需要认真反思的。
第一个问题是如何看待深圳的特区地位问题。必须承认,深圳特区仅仅意味着经济特区,而不意味着法律特区,深圳特区不应该是国家法律的阳光照耀不到的地方。但这一点,深圳市有关部门的认识可能比较模糊。国家《物业管理条例》实施后,深圳市有关部门一直以所谓特区地位为由而拒绝在特区范围内执行,至今还在特区范围沿用十多年前制定的、早就落后于形势的《深圳特区物业管理条例》,造成“一市两制”的尴尬局面,人为地制造了不应有的法律上的冲突和现实中的冲突。现在出台的所谓《指导规则》,更是强化了这种法律上的冲突和现实中的冲突,殊为不智。特区不等于法律上的特权,这个意识不建立起来,深圳市的政府改革将难有突破。
第二个问题是政府的自我定位问题。必须承认,政府只是公共利益的平衡者,而平衡公共利益的一个主要原则,就是公正,也就是尽量照顾方方面面的利益,尤其尽量照顾到弱者的利益,因为弱者最缺乏自我保护能力。在与开发商、与物业管理企业的冲突中,业主无疑处于弱势地位。这种情况下,政府一方面应该保持超然和中立,一方面本来应该对处于弱势地位的业主有所倾斜,以保持双方力量的均衡,维护公正。不作此想,反而向开发商和物业管理企业一边倒,使自己客观上成了开发商和物业管理企业打压业主、维持其既得利益的挡箭牌,这样做的必然后果,是使政府从调停者、平衡者蜕化为冲突的直接当事方,是把矛盾从开发商和物业管理企业身上转嫁到政府身上,从而动摇公众对政府的信任,危及政府的公信力。如何尽可能地做公正的守护者而不是利益冲突中的当事者,弄清这一点也是政府改革必备的一个思想前提。
再就是政府的权力边界问题。政府只是受托机构,人民才是主权者。凡属于公民权利,非经人民自己的同意,任何受托机构不得以任何形式剥夺之、限制之。这应该是法治国家的基本常识。作为受托机构的政府,只应该保障公民权利,而无权自立规章限制乃至剥夺公民权利。
有关人士指出,《指导规则》*突显了深圳市政府有关部门改革思想的苍白。这些问题显然亟待解决。但业主与开发商、业主与物业管理企业的矛盾冲突也是迫在眉睫,这个问题又该怎么办呢?其实办法是现成的,关键不在有没有办法,关键只在风度,只在胸怀。一位业主在网上发表的如下议论,于此或许不乏警醒意味:
我们客观分析深圳市业主维权风起云涌的成因,就会很清楚地发现业主过激维权固然应该给予引导、约束、惩戒,但在房地产开发领域、物业管理领域存在的诸多恶习,使业主投诉无门,才是引发争端、影响社会安定、破坏社会和谐的根本原因,也才能更清晰地看到《指导规则》作用的局限性。解铃
还须系铃人,政府相关职能部门希望创造良好环境,构建和谐社会,就应该因势利导,通过在《指导规则》中增加物业管理必须招投标、发展商和物业管理公司必须脱钩等维护市场经济正常秩序的合理的硬性规定,来实现优胜劣汰、规范市场。通过市场这只看不见的巨掌扫除物业管理领域的暴利和占山为王的陋习,使之真正成为阳光产业。这才不至于头痛医头,脚痛医脚,徒劳无功。也才能实现为民执政,执政为民,为构建和谐社会打下稳固的基石。也就是说,加快物业管理的市场化进程,让涉及物业管理的各种民事主体,在法律范围内自由博弈,政府只做物业管理领域的市场经济秩序的守护者,只做社会公正的守护者,这才是真正解决深圳市物业管理深层次问题的必由之路。
篇4：专家讨论业主委员会起诉开发商主体资格
20**年4月16日静源居业主委员会就诉开发商侵权及违约一案召开了新闻发布会。20**年4月20日在海淀区人民法院原、被告双方交换证据,被告方正式提出原告方静源居业主委员会在本案中不具有诉讼的主体资格。
出于集思广益,以集体的力量服务于业主的目的,20**年4月23日焦点社区法律顾问团在搜狐总部举行座谈会为静源居业主委员会诉开发商一案中的原告方静源居业主委员会会诊,就本案的争议焦点:业主委员会是否具备诉讼开发商主体资格的主体资格进行各抒己见。
北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员陈旭律师为本次座谈的主持人。
陈旭律师:
我们今天来,请焦点律师团的各位律师来,包括业主代表来,我们现在集中要讨论的问题,就是我们业主委员会,它作为一个社区的组织,它在法律诉讼上有没有诉讼主体的资格?我们事先也看了诉讼状和背景介绍。我想我们各位律师对本案已经有基本的了解。我们今天要研究讨论的,就是业主委员会它在法律诉讼过程中有没有独立的诉讼地位?
桂庆凯律师:
我认为可以从几个角度分析这个问题。
1、 业委会诉开发商,能不能作为原告,这个取决于这个开发商是和实际的物业管理企业之间什么关系?如果提供物业管理的是开发商的分公司,那么当然可以诉开发商,实际上是追究开发商作为总公司应该承担分公司所应该承担的责任。
2、 如果想基于《商品房买卖合同》追究开发商违约责任,或者是物业公司应该承担的责任,这是不可以的。
3、 因为本案起诉中大部分是因为《商品房买卖合同》中开发商的承诺,所以诉的是开发商。这里表现了合同的相对性的问题。虽然合同相对性的理论现在有很多突破,但是我认为本案业主委员会仍然不具有原告的主体资格。这个案子的法律关系是《商品房买卖合同》关系,业主委员会显然不是一方当事人,因此不具有直接的利害关系。
孟宪生律师:
1、 应该说,如果说特别针对于本案来讲是基于买卖合同或者基于买卖合同相关的广告等等问题提起诉讼的话,确实业主委员会不能作为原告。
2、 关于诉讼中的利害关系,这个利害关系是在实体法上的权利和义务关系。这个诉讼告开发商所依据的实体关系应该是具体的每一个买受人和开发商(出卖人)的一个具体的合同。这样一个具体的合同,发生的诉讼只能由合同当事人来起诉,这也是基于合同的相对性所产生的。
3、 像类似这样的案子,我的建议是:就大家共同的这样一个合同利益出现的话,那么可以走团体诉讼然后推上代表人来进行。如果不是基于共同的利益,那么只能分别起诉。
胡波律师:
1、 20**年12月份的时候,北京市高院出台了一个试行的意见,这个意见就业主委员会,因物业纠纷对物业公司之间能够成为原告。而我们这个案件,通过焦点网目前得到的起诉状来看,业主委员会在本案中提起的被告是开发商,诉讼请求中,我觉得所涉及一些权利划分上存在着逻辑混淆。
2、 就诉权来讲,包括程序意义上的诉权和实体意义的诉权,目前我们国家现有的法律对程序诉权操作中有指导性的就是"民法通则108条。"。我觉得本案业主委员会如果就开发商单独基于《商品房买卖合同》关系侵害了具体
篇5：专家分析：业主委员会的法律地位
武中俐:广州大学法学院副教授
许备飞:广州市律协房地产委员会主任、广东诚济法律师事务所副主任
牛博雁:广州天力物业管理有限公司部门经理
武中俐:
业主委员会的法律性质如何?涉及了其行为后果的归属以及法律责任的承担问题,对业主委员会法律性质的不同回答,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律效果,在实际中有着非常重要的意义,根据各地不同做法,对于业主很员会的法律性质,主要有两种不同的意见:一是社团法人;二是非法人组织。实际上,《条例》并没有明确规定业主委员会的法律性质,但是通过法律解释,尤其是通过业主委员会的职责的分析,可以判断业主委员会的法律性质应当属于非法人组织。涉及纠纷诉讼事务时,应当由全体业主授权于业主委员会。业主很员会是经过当房地产主管部门的登记,并接受其指导、监督和管理的组织则一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构。
牛博雁:
根据《民法通则》,法人是具有民事和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织,可分为企业法人、机关、事业单位和社会团体法人几种。业委会不是企业法人、也不是机关和事业单位。根据新条例第十六条,“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”即可,且目前备案的内容对“场所使用权证明和验资报告”没什么要求,因些,业委会也不是社会团体法人,所以可以认为符合新条例备案要求的业主很员会并未具备独立法人资格。
许备飞:
在讨论业主委员会的资格之前,首先要弄清楚业主大会有什么地位。目前要我国业主大会都没有法人资格、《条例》规定作为业主大会的执行机构的业主委员会的法人资格更无从谈起。但是,就目前来说,无论业主大会他有没有法人资格,我们暂且把它假设为一个管理机构,经过他的授权之后,业委会也会有一个相应的诉讼资格。如果未经业主大会的授权,那么业委会什么资格也没有。他的前提条件是必须经过授权,这是唯一条件,也是能否代表全体业主与物业公司等进行法律活动的唯一条件。