篇2：物业管理风险清单

　　物业管理风险清单，为您提供物业公司处于物业管理各个环节和时期的风险!

　　(一)接管新建物业项目存在的风险

　　主要包括：

　　1、接管新建物业报建手续不完善;

　　2、开发商前期物业中遗留问题，由于承接验收不到位;

　　3、装修管理中的安全隐患使物管公司难以监控到位;

　　4、开发商在建设和销售中的盲目承诺;

　　5、物管公司之间存在恶性竞争及不正当招投标行为;

　　6、物业企业与开发商的建管不分，物业企业代开发商受过。

　　(二)小区治安及业主车辆管理中存在的风险

　　主要包括：

　　1、业主家中财产被盗;

　　2、业主人身及生命在小区内、房内受到危及和损伤;

　　3、业主车辆被盗或被损坏;

　　4、火灾、爆炸、屋内浸水、高空坠物伤人等意外事件的发生等。

　　(三)物业服务的风险

　　主要包括：

　　1、物管公司单方调高管理费;

　　2、在实行“包干制”或“酬金制”收费管理中忽视了业主知情权;

　　3、各类代收代缴收费标准不一及分摊过多引发与业主之间的纠纷;

　　4、业主长期拖欠管理费等。

　　(四)公司内部管理存在的风险

　　主要包括：

　　1、企业机制风险，建管不分，企业无独立经营能力;

　　2、公司主要管理者管理失控导致企业危机;

　　3、员工素质低下造成企业经济损失;

　　4、企业无激励机制，造成人才流失经营受损;

　　5、技术操作员违规操作造成人身伤亡及设备损害的风险等。

篇3：怎样防范（规避)物业管理中的风险

怎样防范（规避)物业管理中的风险
　　
　　物业管理企业在目前这种责、权、利不相符的情况下，如何树立风险意识，防范和化解潜在的风险，“防患于未然”把可能出现的，可预见风险想在前面，并把化解或降低风险措施想在前面，建立风险应对预案，积极采取有效措施防御风险，分散风险和转移风险，以维护企业自身的合法权益，保证企业的生存乃至发展，是整个物业管理行业亟待解决的问题。物业管理企业在运营中面临着存在的各种风险，涉及到诸多方面。在防范(规避)物业管理风险时，应该注意以下问题：
　　
　　(一)提高行业和企业的法律意识
　　
　　随着中国法制化的建立和完善，“依法治国”是建设有中国特色的社会主义的根本方针。“有法必依，违法必究”已成为广大民众及各行各业的共识。
　　
　　物业管理行业及各个物业管理企业要强化法律意识，以法律法规为武器，依法防范物业管理活动中的一切风险。
　　
　　①加强企业管理，学好法律法规，提高法律意识
　　
　　物业管理行业发展至今日，已成为一个高风险行业。物业管理行业所面临的风险，高出人们的想像，并有不断加大的趋势。首先作为物业管理企业应加强企业管理，认真学习贯彻国务院颁布的《物业管理条例》上建设部出台的相关法规、地方相继出台的配套文件。要了解和熟悉物业管理及其他相关法律法规，特别要明白法律法规对物业企业有那些强制性的要求，物业管理企业在物业管理活动中各法律主体的责任。通过法制化建设，理顺与开发商、业主、业主委员会，以及相关职能部门等的法律关系，依法维护物业管理各方权利人的合法权益，依法规范物业管理企业行为。其次，物业管理企业服务的对象是广大业主，要使广大业主支持和理解物管企业的工作，就自然肩负大力宣传《条例》及相关物管法规的责任。物业管理企业在小区内，利用一切条件和机会，广泛的耐心向业主们宣传《条例》精神，使《条例》精神深入人心，家喻户晓，这样才能使双方共同按照《条例》规定行事，规避可能出现的风险。
　　
　　②提高物业管理企业的风险意识
　　
　　树立风险意识，是物管企业化解潜在经营风险的前提。物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫地，保安员巡查楼，管理员收费那么简单，那么风平浪静了。
　　
　　随着行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理服务的深度和广度都发生了巨大的变化。但在目前情况下，人们对物业管理的认识产生了误解──业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物管公司解决，物管公司解决不好，业主就以不交物管费相威胁，出了事故就向物管公司索赔。业内人士分析物管现状时指出“物业管理公司发展到今天，越来越不像一个企业了，但像是一个政府的派出机构，什么事都要管，但什么权力也没有。”大家在震惊之余，重新进行审视和思考，物业管理到底是做什么的?一方面法律赋予物业管理企业的权力是有限的，另方面就是物业管理行业是“取之于民，用之于民”的保本微利行业。物业管理企业的经济实力十分有限，在目前这种责任、权力、利益不相称的情况下，风险无时不在，处处存在着风险，物业管理企业正处于如履薄冰的危险境地。要使广大物管行业员工清楚认识到，物管企业不论发生一次人身伤害或车辆被盗的风险，就可能使有的物管企业不堪重负，走向破产的命运。因此，在日常的经营服务过程中，要建立规范的服务和工作程序，从制度上来保证风险的避免或降低风险的程度，如，对物业的安全隐患要建立及时的报告制度、处置制度、服务工作的原始记录制度等。
　　
　　③作好物业管理安全防范工作住宅小区、商住楼、商务楼的安全防范问题，是物业管理服务的重点，也是物业管理企业工作的难点。
　　
　　安全防范主要包括业主人身及财产安全、车辆管理安全及防火、防爆、燃气泄漏、电梯故障意外事件等风险。
　　
　　《物业管理条例》第三十六条规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故肘，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”
　　
　　《条例》的以上规定，是对物业管理企业在安全服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定，它实际上是对物业管理企业规避安全服务中的治安责任的一个“预警”。所以，物业管理企业应当严格履行物业服务合同的约定，按照合同约定和《条例》的规定，做好安全防范工作，加强与公安机关的合作，并协助当地公安机关作好治安工作，严格执行企业安全防范规章制度，维护小区日常公共安全，这是物业管理企业规避安全服务风险的根本方法。发生了纠纷或案件，要求助于专业的法律顾问，懂得和学会如何运用法律、法规维护自己的权益，免除和减少自己过错的责任，例如，如何举证，举证的充分性，举证的时限，证据的有利，申请法院对自己有利证据的调查等。
　　
　　(二)加强队伍建设，扎实练好内功，把企业的风险减少降低到最低程度。
　　
　　物业管理企业在风险日益增加的现实条件下，要努力加强企业队伍建设、扎实练好内功，把企业的风险减少降低到最低程度。
　　
　　企业的一切行为都来自员工的作为和不作为，预防风险的源头来自企业员工队伍建设。企业的每个员工在日常工作中的每一个举动都代表着企业的行为，直接影响着企业的利益。个人行为的不规范、素质低是造成企业产生风险的主要原因。对于企业来说，练好内部规章制度，完善组织机构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在广大员工的思想中树立风险意识。建立风险快速处理机制，包括定期分析机制现状，落实各个部门人员的责任、各类险情紧急处理预案、通信联络和消防演习，做到各类风险发生时按预案进行，有条不紊。在风险将要出现之时，企业管理者要能及时识别，及时采取应对措施，尽早弥补风险造成的损失，努力做好善后工作，进行风险事故总结检查，吸取风险教训，最大限度地规避管理失职导致的风险责任，从而把企业的风险损失减少降低到最低程度。
　　
　　(三)提高物业管理企业依法服务的意识
　　
　　物业管理企业要坚决贯彻执行《物业管理条例》及相关法规文件，依法进行物业服务和加强行业自律是物管企业规避风险的根本保障。物业管理企业首先要审时度势，提高企业依法服务的意识，依法有效地进行物业管理服务。
　　
　　一是依法订立物业服务合同物业服务合同是物业管理企业进行物业服务的依据和准则。首先要树立合同意识，从签订物业服务合同入手。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在订立物业服务合同时，物管企业务必要依法把握细节，明确哪些该做，哪些不该做，特别要注意服务内容要细不能笼统和简单，哪些是物业常规服务，哪些是物业恃约服务，权利和义务是否对等，企业自身的合法权益在物业服务合同中是否依法得到保护、合同双方的责任是否明确等。企业对于合同中的责任条款，一定要认真审定，它是评判风险责任的重要依据。例如，物业管理企业维护小区安全秩序，实际上是负约定责任，而不是法定责任。因此，物业管理企业必须增强“合同意识”，订立物业服务合同时，要把物管企业应尽的安全防范义务明确载入合同。对于安全责任问题，在不违反法律法规原则的前提下，最好实行菜单式服务，由业主与物业管理企业双方协商具体约定，而且约定越明越好。只有在合同中对物业管理企业的安全防范责任作出明确、具体的约定，才能有效地规避物业管理企业在安全责任上承担的风险。
　　
　　二是依法加强物业管理行业自律
　　
　　加强物业管理行业的自律，依法订立行业规章制度，是物业管理行业防范风险的有效办法。行规是在国家法律的规定的范围内制订自我管理、自我约束的规章制度，它对物业管理行业的健康发展有着积极的推动作用。行业自律，对个别企业违规进行了有效防范，也使企业在经营中有效地规避了可能发生的风险。作为依法制定的物业管理行业行规，是在行业内经过充分讨论和得到大家认可的规章制度。所以，行业的每一个企业必须认真执行，照章行事，使整个行业携手共进，团结致，抗拒行业风险，沿着健康有序的轨道发展。
　　
　　(四)努力提高风险识别的能力
　　
　　风险识别能力是物业企业从事物业管理中，防范、规避和化解风险、降低风险的最重要的前提，所谓风险识别就是物业管理企业要针对物业的服务对象找出物业管理服务和企业运营中潜在的、可能发生的每一个风险因素。这是一项细致而又缜密的工作，通过风险识别，定性甚至定量地判断分析那些环节存在着风险因素，每一环节中隐藏着那些风险因素，影响各环节风险因素的主要参数是什么，这些风险因素导致风险出现的可能性大小，如果风险出现会造成的危害及损失程度等方面。
　　
　　要科学的风险识别，物业企业要注重依据，注重调查，注重数据，统计资料，如某种风险发生的参数、环境、时间、频率，造成的人身或经济损失等规律进行分析，归纳和总结，要注意风险识别的细致性和准确性，细致、准确性直接影响风险对策的正确性，因此，资料来源的可靠性是很重要的。其次还应考虑由于偏差、疏漏等原因来找出的风险因素的影响，以及不可抗力的导致风险因素。
　　
　　(五)搞好物业管理中的风险责任保险物业管理行业具有公众服务的特点，各种潜在的风险客观存在，因此，要建立必要的物业管理保险，以减少物业管理中的风险损失。
　　
　　物业管理企业要做到万无一失，最好是将风险责任进行妥善的转移，转移的最主要方式就是购买物业管理责任保险。
　　
　　企业根据自身的经济状况和物业管理实际情况，选择合适的保险参保。这样，在风险发生的时候，可以及时从保险公司获得定的赔偿。针对企业保险，目前市面上有四个险种，它们分别是财产基本险、财产综合险、财产一切险和财产生活险。对于物业管理企业来讲，财产综合险和财产一切险比较适合物业管理企业参保。商业保险的合理引入和完善，最终将会促进物业管理企业健康、稳步的发展，并达到业主、物业管理企业、保险公司三赢的局面。
　　
　　综上所述:物业企业应当具备识别风险，抵御风险，化解风险的能力，提高企业的生存与发展能力，正确地把握物业管理存在的风险的客观规律，采取有效的措施，趋利避害，减少和降低物业管理中的风险，建立必要的物业管理风险经营机制。每一个物业管理企业，每一个物业管理经营者在经营管理、经营风险方面都应当做一个明白人，切勿糊里湖涂。

 

 

篇4：物业公司常见风险源清单

　　物业公司常见风险源清单

　　危险源危险情景及后果诱发原因风险评估控制措施责任划分

　　可能性严重性风险指数责任单位监督单位责任人

　　车辆维护检修不全面，不到位

　　1、车辆在行驶或保障中发生故障，影响安全生产，造成航班延误

　　1、 不严格按项目及要求检查或检查不到位246

　　1、严格按规范做好检查工作物业公司汽修所安质部

　　2、车辆失控，与行人、航空器、车辆、建筑物等发生碰撞，造成财产损失并有可能导致人身伤害

　　2、高峰期，工作压力大

　　2、合理排班，保证驾驶员的休息

　　3、电路检查不到位，在特定环境条件下会导致车辆自燃情况发生

　　3、维修人员对车辆性能掌握不够全面

　　3、定期学习相关的规程、规范

　　机房配备的灭火器材丢失或者过期

　　1、机房设备发生故障特别是电气起火时无法及时自救

　　1、 责任心不强，检查不仔细、走过场339

　　1、严格按规范做好检查工作物业公司安质部

　　2、 没有形成长效管理制度

　　2、设置专人负责消防设施设备的检查工作

　　检查出的设备或车辆故障维修不及时，带故障运行

　　1、带故障隐患的设备设施或车辆未被消除的情况下，仍在运行，容易造成在保障中发生故障，影响安全生产，造成航班延误

　　1、 检查上报制度不完善236

　　1、完善检查制度物业公司安质部

　　2、存在侥幸心理，对“小故障造成大问题”没有形成应有的警惕

　　2、加强维修运行人员的安全教育

　　2、引起火灾或其它安全事故。

　　3、故障设备没做记录

　　3、落实值班制度和规范记录

　　4、车辆或设备老化严重，小毛病太多，难以逐一报修

　　4、合理安排检修计划，定期做检修

　　不熟悉设备的技术性能缺陷及使用限制

　　1、设备在运行、保障中发生故障而影响保障

　　1、 管理疏忽，对技术资料的学习和更新不及时224

　　1、加强管理，结合新标准新要求制定新的作业规范物业公司安质部

　　2、设备部件受损，造成财产损失

　　2、对维护人员的培训不及时加强业务的学习和实践

　　设备、车辆定期维护不落实

　　1、车辆或设备早期故障预兆无法及时发现，影响安全生产

　　1、航班量大，车辆、设备数量缺口大，无备份车辆、设备替换加强备份，督促使用单位合理使用和添购新设备。

　　物业公司安质部

　　2、超期保养造成运行机件过度磨损，增加维修的难度和费用。

　　2、维保计划得不到有效执行

　　2、严格落实维护保养计划

　　一人维修多类多台设备，技术不够专精，不能及时发现深层次问题。

　　1、 设备故障不能有效及时地修复。

　　2、设备维护不够到位而造成损坏，并影响航班保障。

　　1、人员不足，培训不足。326

　　1、合理安排人力，突发情况增加支援人员物业公司安质部

　　2、工作安排不合理

　　2、合理排班，界定工种，给人一定的时间余度和学习方向。

　　单人进行维修作业有些细节和隐患无法兼顾而致设备损坏或人员受伤

　　1、人员不足，工作安排不合理，违反规定。326

　　1、严格落实维修制度，实行二人作业，互相监护。

　　安质部

　　2、人员思想不集中或疲劳，违反相关作业规定。

　　2、加强机场使用手册、维修作业规程的学习

　　空调风柜等动力设备未停车和断电，人员进入机柜内人员被吸入或卷入风机等大型动力设备中

　　1、相关人员违反规定136加强维修作业规程的学习和安全教育

　　物业公司安质部

　　故障修复后将工具遗忘在工作现场容易被旅客捡去，留下空防安全隐患。

　　1、排故时间要求短，事前事后给予的时间短。

　　1、给予充分的排故时间

　　物业公司安质部

　　2、工具管理和检查不规范。

　　2、排故后及时清点工具。

　　维修人员疲劳作业造成工作差错

　　1、排班制度不合理。2、人员不足。522

　　1、制定维修人员工时控制方案，调整班制。

　　物业公司安质部

　　高空作业操作人员未系安全带，排故作业未穿戴防护装置人员受伤或死亡

　　1、对使用安全带认为太烦琐339

　　1、加强操作安全教育物业公司安质部

　　2、工作者认为没必要戴，以为小心点就没事

　　2、人员进行攀高作业前及时系好安全带，危险作业戴防护装置，同时专人监护和提醒。

　　3、缺乏足够的保护用品用具

　　3、增添必要的保护用品用具

　　带电带负荷维修作业，检查隐藏的故障或现象未事先发现人员受伤或设备损坏

　　1、认为穿戴防护装置太麻烦，工作中小心一点就没事434

　　1、工作、排故前作好防护准备，了解现状，并按规范操作，监护人员加强检查、提醒

　　物业公司安质部

　　2、违规操作，对故障深层原因不够重视，缺乏充分的准备和考虑

　　2、配备经验丰富的专业人员，并给予充分的排故时间和改善作业环境，尽可能停电维护

　　3、缺乏相应的保护用品用具和作业环境。

　　3、增添必要的保护用品用具

篇5：常见物业公司风险及防范措施大全

　　常见物业公司风险及防范措施大全

　　风险识别

　　◇风险识别作用：

　　利用物业管理风险的可预测性特点，识别出基础物业管理的过程中各环节的风险，通过对风险的分析，实施全面的监控并采取相应预控措施来防范风险，进而使风险造成的损失降到最低。

　　◇风险识别根据：

　　嘉宝物业基础物业管理识别更新采用定期更新和不定期更新两种方式，每年初嘉宝物业品管中心进行集中更新一次，同时根据需要住宅管理事业部、各子嘉宝物业应进行适时更新。

　　◇嘉宝物业基础物业管理风险具体识别：

　　1项目运作风险项目在运作阶段，由于物业本身具有的瑕疵或发展商与业主的矛盾、业主委员会等因素等造成损失的风险新建物业无合法报建手续，违章建筑，接管后造成“违法管理”前期物业服务小罚款、曝光

　　开发商与业主的矛盾，造成嘉宝物业腹背夹击前期物业服务大管理被动、物管费不能按时收取

　　业主委员会成立后解除合同后期物业服务中物业管理权丧失

　　业主大会或业主委员会滥用职权后期物业服务中管理被动

　　业主大会或业主委员会未按法定程序成立后期物业服务小服务合同无效，管理权丧失，管理被动

　　非业主滥用业主权后期物业服务中管理被动

　　2车辆管理风险在物业停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏车内物品被盗物业管理全程中赔偿

　　车身受损，包括擦挂、坠物砸车物业管理全程大赔偿

　　车辆灭失物业管理全程中赔偿

　　物业内交通事故物业管理全程小赔偿

　　3治安

　　风险由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险入室盗窃物业管理全程大赔偿、曝光

　　入室故意伤害物业管理全程大人员伤亡，赔偿、曝光

　　入室故意杀人物业管理全程大赔偿、曝光

　　公共区域盗窃物业管理全程大赔偿、曝光

　　公共区域抢夺、抢劫物业管理全程大赔偿、曝光

　　公共区域故意伤害物业管理全程大赔偿、曝光

　　公共区域故意杀人物业管理全程大赔偿、曝光

　　4内部管理风险由于内部管理及劳资纠纷、不安全生产及违规操作造成的风险员工损公肥私、贪污盗窃或坚守自盗物业管理全程大资金损失

　　猎头挖人物业管理全程大主要管理人员流失

　　员工消极怠工，激烈冲突，集体跳槽物业管理全程小服务工作无法开展

　　高空作业不安全生产物业管理全程小人员伤亡，赔偿

　　电器设备违规操作物业管理全程小人员伤亡，赔偿

　　5消防管理风险因发生火灾造成业主的公共利益受损机房进水物业管理全程小设备烧损

　　室内浸水物业管理全程大物品损坏、赔偿

　　电器线路引发火灾物业管理全程大处罚、曝光、刑事拘役

　　明火引发火灾物业管理全程大处罚、曝光、刑事拘役

　　爆炸物业管理全程小人员伤亡、赔偿

　　6公共环境风险物业管理单位依据法律规定和合同约定从事物业管理服务，物业管理服务的范围通常是物业的红线范围内，物业管理单位的义务是依据合同，对小区和大厦内的公共区域和场地进行管理和维护服务，维护正常的使用和功能儿童掉水物业管理全程中人员伤亡，赔偿

　　儿童戏水触电物业管理全程中人员伤亡，赔偿

　　游泳池伤人游泳池开放过程中人员伤亡，赔偿

　　植物伤人物业管理全程中人员伤亡，赔偿

　　跌落、滑倒物业管理全程大人员伤亡，赔偿

　　业主宠物伤人物业管理全程中人员伤亡，赔偿

　　7收费风险由于嘉宝物业收费方面出现的风险业主长时间拖欠费用物业管理全程大服务工作不能正常开展

　　业主集体拒交费用物业管理全程小服务工作不能正常开展

　　物业管理费标准不统一物业管理全程大业主拒交物业管理费

　　水电费的拖欠物业管理全程小停电、停水

　　8设备风险物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体公共部位及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物;公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。触电伤人物业管理全程中赔偿

　　房屋附着物跨踏物业管理全程小人员伤亡，物品损坏，赔偿

　　爆管物业管理全程中业主矛盾拒交物业管理费，水资源流失，

　　二次供水设备损坏物业管理全程小业主矛盾拒交物业管理费

　　水箱污染物业管理全程小人员伤亡、赔偿、曝光

　　突然超负荷、短路或停送电造成电气设备设施损毁物业管理全程小赔偿

　　电梯困人物业管理全程大业主矛盾

　　设备检修、保养伤人物业管理全程中人员伤亡、赔偿

　　公共设施设备、娱乐设备设施伤人物业管理全程大人员伤亡，赔偿

　　单元门口机对讲设备故障导致业主不能进单元门物业管理全程中业主矛盾

　　背景音乐室外音箱遭到损坏物业管理全程小设备损坏

　　化粪池爆炸物业管理全程小设施损坏，人员伤亡，赔偿

　　9自然灾害因狂风、暴雨、恐怖行径及疾病流行等造成的危机雷击物业管理全程大人员伤亡、赔偿

　　暴雨物业管理全程大设备机房、停车场进水，造成设备损伤

　　大风物业管理全程大物品坠落、人员伤亡

　　流行性疾病物业管理全程大人员伤亡