篇2：西安市住宅专项维修资金使用指引

　　西安市住宅专项维修资金使用指引

　　申请使用房屋维修资金所需要件及填表注意事项

　　一、申请单位向西安市房屋维修资金管理中心提交使用维修资金的书面申请：

　　申请中包含以下内容：

　　1、小区的基本情况，小区座落、竣工时间;

　　2、申请使用维修资金单位的营业执照，资质证书;

　　3、所维修和更新、改造的共用部位、共用设施设备已超过保修期的证明(如维修电梯应提供电梯销售、维保合同)及损坏情况(照片电子版);

　　4、本次维修资金的列支范围(列支范围为维修项目所涉及房屋的范围)。比如维修小区的共用部位、设施设备，维修资金的列支范围为整个小区;维修单幢楼的共用设施设备，列支范围为单幢楼;维修某个单元的共用设施设备，列支范围为该单元;

　　5、维修资金列支范围内房屋的分层分户实测报告;

　　6、维修资金列支范围内维修资金的交存情况

　　包括：1列支范围内的总户数、总面积;2 已交存维修资金的户数、面积;3 未交存维修资金的户数、面积;4 未售出的户数、面积。

　　7、申请单位、经办人的联系方式。

　　注：以上资料复印件均应用A4纸复印并加盖单位公章。

　　二、首次拨付工程款程序和所需要件：

　　(一)维修资金分为两次拨付，首次拨付工程预算金额的70%，待工程竣工后拨付工程尾款，首次拨付工程款所需要件：

　　1 《业主委员会(业主)委托代办申请维修资金征求意见表》;

　　2《维修和更新、改造方案公示》(附件1);

　　3《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2);

　　4《维修和更新、改造方案公示证明》(附件3);

　　5《房屋维修资金使用款首次拨款审批单》(附件4);

　　6《维修资金使用转账介绍信》(附件5)-(首款)。

　　如果多个维修项目的维修资金列支范围一样，可在一套表上签字(如一幢楼同时维修屋面、消防等项目，可在一套表上签字);

　　但维修资金列支范围不同的，则必须分开签字(如维修不同单元的电梯，因维修费用不同，所涉及的业主也不同，此类情况应一个项目一套表)。

　　(二)填表注意事项

　　1 《业主委员会(业主)委托代办申请维修资金征求意见表》

　　此表是征求业主是否同意委托开发单位或物业公司代办申请使用维修资金的意见，应达到列支范围内“两个三分之二”签字确认;

　　2《维修和更新、改造方案公示》及《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》(附件1)

　　《维修和更新、改造方案公示》应认真填写，不得涂改，工程预算超过一万元的应经有资质的中介工程造价机构进行审核(工程造价审核费用在拨付尾款时一次性拨付，首次拨付时不含造价审核费用)。在征求业主意见时“工程预算金额”可以先填写施工单位编制的预算金额，但最终拨款以造价机构审核的金额为准。

　　如果本次维修资金列支范围内存在未缴纳维修资金和未售出房屋时，在分摊工程费用时，未交存维修资金房屋所分摊的费用由申请单位向这些业主筹集;对于未售出的房屋，其分摊的维修费用由开发建设单位承担。这两类房屋所分摊的工程费用不得从维修资金专户中列支。

　　《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》用于业主对维修方案、费用以及列支范围等事项的书面表决。业主签字表决之前先由申请单位按顺序填写楼号、房号，业主对照房号签字，“业主签名”一栏应有业主本人签字，签字时业主应认真阅读《维修和更新、改造方案》内容，待列支范围内“两个三分之二”签字同意后，申请单位将此表复印件加盖公章后在小区张贴公示七天，公示期间通知管理中心工作人员到小区现场查看、拍照。

　　3 《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2)

　　此表由申请单位填写签字人数、面积所占的比例，并证明《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》中业主签字的真实性。此表(复印件加盖公章)要和(附件1)一起公示。

　　4 《维修和更新、改造方案公示证明》(附件3)

　　此表由申请单位填写，证明《维修和更新、改造方案公示》(附件1)和《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2)已在小区张贴公示。

　　5 《房屋维修资金使用款首次拨款审批单》(附件4)

　　此表由申请单位填写，需要注意的为表中有两个预算金额，一个是施工单位编制的预算金额，一个是经过工程造价机构审定的金额，拨款金额以造价机构审定的金额为准。

　　“维修资金专户列支金额”是已交存维修资金房屋所承担的费用，不包含未交存维修资金和未售出房屋这两部分房屋所分摊的费用。

　　6 申请单位通过“维修资金软件”上报使用申请

　　申请单位在“维修资金软件”中录入本次维修的申请，申请金额为从维修资金专户列支金额，选择分摊房间、业主意见等内容后上报。(系统操作咨询电话：87639074)

　　7 《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(首款)

　　申请单位持管理中心开具的《维修资金使用账户开户介绍信》在中国银行西大街支行开立“使用账户”(银行电话：87621014)，账户开立后填写此表，管理中心将资金转至申请单位开立的“使用账户”， “使用账户”内的资金只可转至施工单位。

　　(三)首次拨付工程款所需提供的其它

　　资料： 　　1 维修工程预算书、图纸等(工程预算金额在一万元以上的还应提供工程造价机构出具的审核报告);

　　2 施工承接单位资质资料(营业执照、资质证书)(复印件加盖施工单位公章);

　　3 申请单位与施工单位签订的维修工程合同书，不允许签订“一次性包死”等固定价格的合同(复印件加盖双方单位的公章);

　　4 在中国银行西大街支行开立“使用账户”的开户申请书客户联(复印件加盖公章)。

　　(四)待备案完结后提供收据和发票

　　1 申请单位向管理中心出具收到工程首款的收据(金额为从维修资金专户列支金额的70%);(收到：西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户;摘要：**小区**楼幢号**维修项目工程款(首款));

　　2 维修和更新、改造项目工程预算金额(总工程款)70%的发票原件(税务局代开发票需加盖施工单位发票专用章)。

　　三、工程尾款拨付程序及所需要件

　　(一)工程尾款拨付所需要件

　　1《维修和更新、改造工程验收单》(附件6);

　　2《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7);

　　3《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册公示证明》(附件8);

　　4《房屋维修资金使用尾款拨付审批单》(附件9);

　　5《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(尾款)。

　　(二)填表注意事项

　　1《维修和更新、改造工程验收单》(附件6)

　　工程竣工后，申请单位组织业主委员会、施工单位、业主代表对工程进行验收，并签署意见。

　　2《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7)

　　此表只统计维修资金专户列支的情况，申请单位按照建筑面积将维修费用分摊到户，填写后持此表到管理中心与“维修资金系统”上的数据进行核对，核对无误后将此表复印件加盖公章后在小区公示七天，公示期间通知管理中心工作人员到小区现场查看、拍照。

　　3《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册公示证明》(附件8)

　　此表由申请单位填写，证明《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7)已在小区公示。

　　4《房屋维修资金使用尾款拨付审批单》(附件9)

　　5《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(尾款)

　　填写时与首款拨付时要求一样。

　　(三)工程尾款拨付所需提供的其它资料：

　　1 申请单位向管理中心出具收到工程首款的收据(金额为从维修资金专户列支金额的70%);(收到：西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户;摘要：**小区**楼幢号**维修项目工程款(首款);

　　2 维修工程预算书、图纸(工程预算金额在一万元以上的还应提供工程造价机构出具的审核报告);

　　3 维修和更新、改造工程尾款的发票原件及工程造价审核费用发票原件(税务局代开发票需加盖施工单位发票专用章);

　　4 电梯等特种设备维修和更新、改造项目，还应提供已向特种设备安全监督管理部门告知的相关证明(复印盖单位公章)。

　　备注：

　　1、电梯等共用设施、设备更换配件的，应在《维修和更新、改造方案》(附件1)中注明所需更换配件的编号或条形码，申请单位在维修前对旧配件进行拍照，维修结束后须对旧配件再次拍照，并将照片报维修资金管理中心、中介审价机构;

　　2、所有表格中物业服务企业单位负责人签字应由单位法定代表人签字;

　　3、施工单位如果是分公司，需提供其总公司的授权书;

　　4、如果小区未成立业主大会，应在“业主委员会主任、副主任签字一栏”中注明“未成立业主大会”;成立业主大会的应提过业主委员会备案证明;

　　5、一次性使用维修资金超过一万元的，其工程预算和结算应经有资质的中介工程造价机构进行审核;

　　6、凡未按规定履行申请程序而先行维修的，维修费用由当事人自行承担。

　　维修资金管理中心咨询电话：87617304

　　业主委员会(业主)委托公司代办申请

　　房屋维修资金用于维修和更新、改造征求意见表

　　业主委员会或物业服务企业(盖章)

　　房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字

　　相关法律法规：

　　《西安市物业管理条例》(20**)

　　第六十五条 房屋买受人在办理房屋入住手续前，应当足额交存首期专项维修资金。

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后，应当在物业管理行政主管部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金帐户。维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

　　第六十六条 开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。

　　第六十七条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关

　　业主有约定的，从其约定;无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊： 　　(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支;

　　(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担并从该幢业主交存的维修资金中列支;

　　(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。

　　住宅共有部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

篇3：浅谈如何合理使用小区专项维修资金

　　浅谈如何合理使用小区专项维修资金

　　专项维修资金是伴随着城市化发展而产生的资金形式，它关系到小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。建立住房专项维修资金，是用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，相当于是给住房建立的“医疗保险金”。现结合古北新城小区专项维修资金的实际使用和管理情况，谈几点个人的看法。

　　一、了解专项维修资金的性质及使用范围

　　对业主而言，首先要对维修资金有一个理解和认识，维修资金产权属于全体业主，在业委会成立后委托物业公司代为管理，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期过后的维修、更新和改造的资金。专项维修资金为物业的正常使用和更新改造提供了强有力的经济保障，从而避免了直到出现问题时再“找米下锅”的现象。

　　维修资金的使用范围界定为：1、自用部位和自用设备的维修、更新和改造费用，由该业主承担。2、共用部位和共用设备的维修、更新的和改造费用，由整幢楼的业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。3、公共部位和公共设施的维修、更新和改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。4、物业的共用部位、公共设施设备属个人行为造成损失的，其维修、更新的和改造费用由责任人承担。

　　二、物业管理企业应让业主及时了解物业共用部位、共用设施设备的运行状况。

　　大部分的业主一般只关注物业管理日常工作中的秩序维护、清洁绿化和物业管理人员的服务态度等一些问题，但对所处物业房屋设施、共用设备的情况和相关知识了解甚少。这就需要物业管理企业加强与业主的沟通，告知物业的基本状况、设施设备的相关知识和实际运行状况。

　　如古北新城一期由于地势下沉及使用年限等因素，污水管老化生锈，上水管漏洞百出，再不维修将严重影响居民的正常用水。但由于部分业主对业务了解甚少，认为维修资金是自己的钱，此类改造应由开发商出资(当时已过保修期)，影响用水应由物业公司全权负责，因此坚决反对改造。物业公司及时与业委会沟通，在业委会委员所在楼做试点改造，结果挖掘出来的水管已腐烂不堪，见此情形业主们反应强烈，纷纷到业委会要求立即改造。业委会与物业公司牵头就此事召开了业主代表协调会，会上，物业公司对小区上水管、污水管的现状作了详细的说明，并对维修资金的使用范围做了解释，终于取得了大部分业主的认可。之后，又召开了业委会、物业公司和施工方会议，对施工方案、选用材料作了明确的规定，并在征得每幢楼三分之二以上业主同意后做预算报业委会以审核通过。此举运用了人性的手段，不断地沟通、联系、协调，终于解决了困扰业主已久的下水管畅通问题，并得到全体业主的认可。

　　三、物业共用部位、共用设施设备发生异常情况，物业管理企业应尽快告知业主和业主委员会，及时落实处理。

　　当物业共用部位、共用设施设备突发故障、存在重大隐患或超过保修年限时，物业公司应在第一时间告知业主，及时与业主委员会沟通，如果符合动用专项维修资金的条件，应应按规定做好交错审批、维修落实工作，确保物业的正常使用功能。

　　如由于古北新成西块开发较早，智能化系统不够完善，监控录像瘫痪，存在安全隐患。物业公司向业委会反蚋了该情况，业委会也觉得关乎业主安全问题，有必要引起重视。经与物业公司几次沟通，并召开了业主委员会会议，讨论通过对小区的监控系统进行履行。物业随即向业委会提交了几种可供选择的维修方案及费用预算，通过对维修价格、维保能力、施工方公司概况等多方面的评估，用招投标的形式择优选用了一家合适的施工单位进行施工，将原本瘫痪的监控系统修复，重新投入了作用。同时，物业要求业主加强自我防范意识，双管齐下，共同做好小区的安全防范工作。

　　四、物业管理企业须严格执行资金管理、作用等相关规定，按程序做好各项审批工作。

　　1、根据相关规定，专项维修资金应严格依照“专户存储、专款专用".

篇4：物业企业如何合理使用专项维修资金

　　物业企业如何合理使用专项维修资金

　　文/钱信群

　　《物业管理条例》第五十四条虽然对专项维修资金的权属和用途作了明确规定，但对资金的收取、使用、管理和续筹方法未做进一步的阐述。目前上海、杭州、南京、重庆、广州等城市都建立了有关物业专项维修资金的地方性法规和监管体系，但在专项维修资金的实际使用和管理过程中，由于业主、业主委员成员的不专业性、法规的不完善和监管力度不够等因素，业主对资金筹集的必要性、保管的安全性、使用的合理性等仍心存疑虑。因此，物业管理企业在日常管理工作中，应加强和业主、业主委员会的沟通，避免因资金的使用和管理而引发与业主的纠纷和冲突。现结合所管大厦专项维修资金的实际筹集、使用和管理情况，谈几点个人的看法：

　　一、让业主及时了解物业共用部分、共用设施设备的运行状况

　　大部分的业主一般只关注物业管理日常工作中的秩序维护、清洁绿化和物管人员的服务态度等一些表面问题，但对所处物业房屋设施、共用设备的情况和相关知识了解甚少。物业管理企业可通过物业网站或组织业主参观等多种形式，让业主尤其是业主委员会成员了解物业的基本概况、设施设备的相关知识和实际运行状况，加深他们的理解和认识。

　　二、物业共用部位、共用设施设备发生异常情况，应尽快告知业主，及时处理落实

　　当物业共用部位、共用设施设备发生突发故障、存在重大隐患和超过保修年限时，应在第一时间告之全体业主，及时与业主委员会沟通。符合动用专项维修资金条件，按规定做好资金审批、维修工作的落实，确保物业的正常使用功能。

　　三、严格执行资金管理、使用相关规定，按程序做好各项审批工作

　　1、根据相关规定，专项维修资金应严格依照“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。物业管理企业在每年年初制定房屋共用部位、共用设施设备维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报业主大会批准后执行。

　　2、维修计划实施前，物业管理企业应以专业的角度向业主委员会提交几种可供选择的维修方案和费用预算，由业主委员会和第三方来共同评估和监督，以确保资金的有效、合理使用。

　　3、维修项目完成后，物业管理企业持业委会批准的验收证明到银行办理专项维修资金支取手续;并根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。

　　四、做好维修工作的全程跟踪，定期公布资金使用情况

　　物业管理企业应切实做好维修工作的全程监督和跟踪，督促维修方保质保量、按时完成维修计划。物业管理企业应当定期向全体业主公布维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主委员会的核查和监督，以保证维修资金使用的透明性。

　　五、适时提请业主委员会续筹专项维修基金

　　随着物业老化大、中修机率会逐渐提高，到了一定时期后，专项维修资金不足以保障正常的维修开支，于是便出现维修基金续筹的问题。

　　具体做法可以首先让业主委员会了解专项维修基金的设立目的和用途，从而达成“专项维修基金不是一项支出，而是物业保值增值的一笔投入”的共识。然后，业主委员会在征得2/3以上业主同意的情况下，实行逐期按物业管理费的比例交纳专项维修资金，以便物业能得到及时的中修、大修和改造，保障物业的正常使用功能。

　　本人深切感受到，物业管理公司在日常服务过程中应与业主建立融洽的关系，树立良好的企业诚信度。特别是有关物业专项维修资金的使用、管理根本问题的解决。

篇5：如何顺利使用专项维修资金的问题

　　如何顺利使用专项维修资金的问题

　　住宅专项维修资金制度是以1998年建设部与财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(简称老办法)为依据建立的。但由于制度设计、技术标准和工作机制上的原因，不少城市归集的专项维修资金并不能及时使用。一方面大量的商品房开始步入大中修期，急需资金维修;另一方面，住宅专项维修资金又处于沉淀死寂状态，遭遇尴尬。20**年底，建设部会同财政部出台了《住宅专项维修资金管理办法》(简称新办法)，对原有的制度进行了改革和完善。新办法设计的制度和工作机制必将打破维修资金的使用困局，使该项资金步入归集、管理、使用的良性循环。其实，住宅专项维修资金的归集管理不是目的，真正的目的是有效使用。通过及时有效的使用，既为业主的物业保值增值提供保障，体现物业管理服务的经济价值，又随时化解因物业维修不及时而产生的业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷，减少社区不稳定因素，延伸物业管理服务的社会效益。笔者结合实际谈一谈如何顺利使用专项维修资金的问题。

　　科学界定使用范围

　　住宅专项维修资金的使用应当控制在什么范围?这是前几年一直没能解决好的一个问题，也是维修资金不能及时使用的障碍之一。老办法规定的使用范围是共用部位11项，包括房屋主体、承重结构部位等，共用设施设备21项，包括建设费用已分摊入住房销售价格的上下管道、绿地、道路等。就内容而言，老办法的规定责任划分不清，比较含糊。部分规定如供水、供热、供电等管线的维修与《物业管理条例》第52条相悖。建设费用是否已分摊入住房销售价格的问题不好区分，实践中难以掌握和操作。住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁等)出现问题按有关规定应由开发建设单位保修至合理的设计使用年限，即终身保修，实际根本动用不了维修资金。老办法这些方面范围不明确，责任不清楚，使维修基金难以进入使用程序。新办法对原来的范围进行了修改，把共用部位和共用设施设备的范围调整为根据法律、法规、规章的规定和房屋买卖合同约定的由业主共有的部位和设施设备，把由相关行业应依法承担的相关管线的维修责任进行了剥离，便于理解和落实。对于房屋买卖合同约定的规定是一个创新，这是把普遍规定与各物业的具体情况结合，充分尊重和照顾了物业的个性，避免了“一刀切”所出现的问题，使新办法落实变得具体、可行，破解了使用的第一个难题。

　　新办法对使用范围的规定总体来说比较明确，但在具体操作上还略显不足，建议各地可根据具体情况适当调整。秦皇岛市从20**年开始，在115个商品房小区建立了住宅维修资金，共归集资金2.5亿元，申请使用16个小区，批准使用资金184万元。在使用范围上，我们比新办法有所增加，如在共用设施设备方面增加了小区的围墙(围拦)、电子监控巡更系统、门卫设施及单栋楼房的单元门等，同时明确小区的其它没有具体规定的合法建设的共用设施设备，经业主大会决定后也可使用专项维修资金。实践证明，这种调整合理可行，不仅涵盖了全部维修面，体现了所有权人的意志，还有利于新、老办法在执行中的衔接和过渡。

　　在禁止使用方面，新办法也有调整的必要。一是可在保修期未满的项目不得使用维修资金的规定中，增加“已经使用维修资金但施工方在合同中约定的保修期未满的项目”。二是在划分供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位依法应承担的管线和设施设备的维修责任方面，应明确具体责任范围。秦皇岛市20**年1月出台了《秦皇岛市物业管理实施办法》，对相关管线和设施设备的维修责任进行了明确细致的划分，实践中发挥了很好的作用。三是规定共用部位、共用设施设备的日常养护费用不得使用维修资金时，应将这部分费用纳入物业服务收费之中，避免维修与维护出现断层。同时还应规定未经合法批准增扩建的共用设施设备，不得使用维修资金。

　　合理确定使用程序

　　程序问题是

　　专项维修资金能否及时使用，发挥效益的又一个瓶颈。老办法没有规定专门的使用程序，各省、市、自治区的实施细则也是五花八门，难以满足使用的需要。新办法就使用程序进行了初步规定，并针对业主大会成立前后两种情况，分别确定了不同的程序和责任。作为一般规定，基本能涵盖全国的情况，如果各省市再及时出台相关细则，使用应该不成问题。但是新办法规定的7项程序及每项程序中附带的责任也有不完备的地方，实践中可对程序进行必要的调整和改进。 一是对新办法第二十三条第(五)款进行调整。该款规定商品住房专项维修资金由业主委员依据使用方案审核同意，并到直辖市、市、县主管部门备案。同时，主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。根据《行政许可法》的规定，备案是一种告知性行为，主管部门没有审核权。既然不能审核又何来发现问题、责令改正一说。最好的办法是将备案改为审核，这样就容易落实了。各级政府主管部门在接受备案时，可以组织人员进行必要的审核，并将审核的结果，包括专项资金的使用范围、项目、维修内容、所需资金、施工单位等情况在小区内公示，待无异议后再施工验收，划转资金。这样做的好处是，主管部门既能及时发现问题、进行纠正，又增加了专项资金使用的透明度，尊重了业主的知情权、参与权，扩大了监督范围，减少了出现问题的机率。

　　二是在使用资金时增加对质量的控制程序。维修资金的使用关键在于效益，也就是说花钱要把事情办好，要使物业存在的问题及时解决。在使用专项维修资金时，采用先施工、后划款结算的办法，增加一项质量验收程序。即业主或者业主委员会审核上报的方案，政府主管部门审核公示后，通知物业服务企业或施工单位，组织垫资施工，待工程竣工，由业主委员会组织相关人员或聘请专业人员验收合格后，再划款结算，并将施工合同及竣工验收资料报政府主管部门备案。一验收、一备案控制了质量，防止了“豆腐渣”工程出现，相信会得到广大业主普遍认可。

　　充分发挥物业服务企业作用

　　新办法规定，在需要使用住宅专项维修资金时，应由物业服务企业提出使用方案并组织实施，持有关材料向业委会申请列支资金。可见管好用好专项维修资金，物业服务企业有着不可替代的作用。

　　首先，物业服务企业可以发挥住宅专项维修资金帐目管理者的作用。帐目混乱的物业，专项维修资金是无法顺利使用的。现在绝大多业主委员会自身不具备资金和帐目的管理能力，实践中的普遍做法是在签订物业服务合同时，将专项维修资金帐目管理一并委托给物业服务企业。现在有些小区开发销售周期较长，维修基金不能及时归集到位，物业服务公司更换后帐目不清，致使资金无法分摊使用，这从某种意义上讲，也是物业服务公司没有尽到责任所致。所以，对专项维修资金帐目的管理，物业服务企业的正确做法是：业主委员会没有委托的，不要主动参与;如接受了业主委员会的委托，就要尽职尽责当好管家，做到帐目条理清楚，确保使用无误。

　　其次，物业服务公司可以发挥专项维修资金使用方案制订者和实施人的作用。维修资金如何使用?效益如何?物业服务企业是直接责任人。在现实中业主中很少有人具备专业测算技能，加上许多业主对共同利益关注程度不够，一般维修项目的报批手续都是依赖物业服务企业来完成的。这就要求物业服务企业既有良好的专业素质，又有高尚的职业道德，本着高效便捷、勤俭节约的原则，用好每一分钱，干好每一件事。要从维修项目立项建议开始，精心做好每一步工作，尤其要保证维修工程质量，将维护业主利益充分反映在专项维修资金的使用效益上。

　　第三，在发生危及房屋安全等紧急情况，政府主管部门组织代修时，物业服务企业也可以发挥重要作用。政府部门组织代修时，如小区实行了物业管理，物业服务企业就要积极主动地支持、配合主管部门的代修行为。可根据主管部门的委托，主动承担维修事项，消除危及安全的因素。如没有实行物业管理，主管部门在选择维修单位时，物业服务企业也应主动参与竞争，发挥自己的专业特长，按照主管部门的委托，完成维修任务，为业主服务，为政府解忧，同时也推广了企业的品牌。

　　主管部门监管到位

　　主管部门的强有力监管是用好住宅专项维修资的又一个重要环节。对此，新办法规定了使用专用票据、定期向专储银行对帐、每年公布资金帐目、对变化情况有异议的进行复核、审计部门依法审计等5项措施，从宏观上讲已经比较到位。但从微观上看尚有不完善的地方，尤其是具体使用每一笔专项维修资金时，主管部门如何监管未作详细规定。实际上维修资金容易出问题的环节主要是在使用阶段，只有在动用资金时把住了出口，才能堵住漏洞，防止流失。

　　在业主和业主委员会依据使用方案审核同意，并报主管部门备案时，物业管理主管部门应派出人员到现场进行核实，查看维修项目立项是否属实，业主委员会及业主大会的意见是否真实一致，维修资金的列支范围是否符合规定，并将核实后的维修方案在小区公示，接受业主的咨询和监督。在维修项目施工结束后，督促业主、业主委员会和施工企业组织质量验收，并由相关各方签订施工验收意见后，通知银行划款结算。另外，物业管理主管部门还应会同财政部门组成审计检查组，每年对全市城区已使用专项维修资金的小区和项目进行一次检查，发现问题责令相关单位进行纠正和整改。 同时，还要注重防止专项维修资金被挪用和流失。应当规定凡是使用方案不具体、申请资金程序不完善、划拨资金前没有到主管部门备案和审核、项目维修后没有验收合格的，银行一律不得划转资金。这样可使专项维修资金的使用既能方便快捷，又不会从安全上出现问题。

　　作者系秦皇岛市物业管理办公室主任