篇2：房屋地基、基础维修养护

　　建筑物上部结构的自重及所承受的荷载,是通过基础传递给地基的。地基应具有良好的承载能力和稳定性,以降低或减少建筑物上部结构过量沉降或局部沉降而导致建筑物上部产生裂缝、倾斜。地基及基础的完损程度,关系到整个建筑物的强度和稳定性。由于基础埋置在地下,属隐蔽工程,其产生的隐患不易发现。因此对设计、施工及日常养护维修尤显重要。

　　一、地基基础的观察工作

　　房屋建筑的地基都要产生一定的变形,但是由于地基沉降程度和特征的不同,有些是正常现象,有些是异常现象,甚至带来破坏性的后果。在沉降的发展趋势上,正常的沉降速度随时间的推移而逐渐降低,最后趋于稳定不再发展(如半年内的沉降值不超过1毫米,一般认为已稳定)。而不正常情况下,沉降速度并没有逐渐降低,而是延续很长时间,以至几十年仍未稳定。

　　造成建筑物地基基础变形的原因主要在于:软弱地基;用材不当,施工质量差;基础埋置深度不当;相邻建筑物的基础影响;建筑物内上、下水管道漏水,引起地基湿陷;不合理使用;维修养护不及时,地表水渗入地基等。因此对某些房屋建筑进行必要的沉降观测,是房屋管、修单位的保养工作之一。如上部结构已产生裂缝的建筑物,沉降观测资料是分析裂缝产生原因、预计发展趋势、研究修缮方案或预防措施的重要依据。地基沉降观测工作内容主要有以下几方面:

　　(一)确定观测对象

　　(1)工程竣工验收后,应接替施工单位继续进行观测直至沉降稳定为止的建筑物;

　　(2)形式特殊、对沉降特别敏感或构造上、使用上对不均匀沉降有严格要求的建筑物;

　　(3)上部已出现较严重破裂、变形,而地基的沉降尚未稳定,仍在继续发展的建筑物;

　　(4)地基范围内及其附近有深挖、桩基施工、降水影响或出现其他对地基产生不利的房屋建筑。

　　(二)设置观测点

　　对地基沉降的观测,一般是将观测点设置在基础的顶面,如条件不许可时,则设在主体结构勒脚上或柱子底部。观察点的数量,可根据建筑面积大小和房屋的重要性,损坏位置等而定,但应尽量遍及房屋建筑具有代表性的各个部位。一般应设于外墙转角或纵横墙连接处以及沉降缝两侧。

　　(三)选定或设置水准点

　　水准点的位置应尽量靠近观测对象,但必须在房屋建筑的压力影响范围以外。

　　(四)定期观测

　　一般的正常情况下,竣工后第一年每季度观测一次;第二年每半年观测一次;以后每年观测一次;直至沉降稳定为止。如沉降发展较快,或破损较为严重且尚未稳定,则根据情况,增加观测次数。对结构已近危险状态,而沉降继续存在时,观测时间更应缩短,必要时隔日或每日进行观测。

　　(五)资料整理

　　每次观测详细记录,按观测对象分别整理;计算有关部位的相对沉降差,分析沉降情况。

　　二、地基、基础的鉴定加固及方法

　　(一)地基基础加固

　　凡出现下列情况时应做好地基加固处理。

　　(1)地基因滑移,或因承载力严重不足,或特殊地质等原因的不均匀沉降,引起结构明显的倾斜,位移、裂缝、扭曲等,并有继续发展的趋势。

　　(2)地基、基础因毗邻建筑而增大荷载,自身局部加层增加荷载或其他人为因素等的不均匀沉降,引起结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等。

　　(3)地基老化、腐蚀、酥脆、折断导致结构明显倾斜、裂缝、扭曲等。

　　(二)地基加固法

　　地基加固是处理基础损坏的措施之一,它可以达到恢复或提高地基承载力,制止地基和上部结构变形发展的目的。在房屋修缮工程上,地基加固是在建筑物存在的情况下进行的。施工比较困难,且必须保证上部建筑物的安全。因此,其加固方法宜从经济上、技术上、施工条件上作出可行性比较分析后,再加以选定。以下为常用房屋地基的几种加固方法。

　　1.石灰浆加固。适用于膨

篇3：物业创优资料目录（房屋管理与维修养护）

　　一、主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标示明显

　　1、小区平面指引图(现场照片)

　　2、楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志(现场照片)

　　二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象

　　1、《装修手册》

　　2、装修申请表

　　3、装修验收表

　　4、整改通知单

　　三、房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落

　　1、小区全貌及各楼、幢外观照片

　　四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损

　　1、招牌、广告管理(现场相片)

　　五、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;附建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

　　1、《业主公约》

　　2、外立面实景(现场相片)

　　六、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀

　　1、空调安装实景(现场相片)

　　七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

　　1、装修手册

　　2、装修申请审批表

　　3、装修施工许可证

　　4、装修验收表

　　5、装修监督检查制度

　　6、装修单元检查操作规程

　　7、装修手续办理流程图

　　8、装修材料堆放指引流程图

　　9、装修检查记录表

　　10、装修人员出入证(样式)

　　11、整改通知书

篇4：创优达标房屋管理及维修养护项自检说明

　　创优达标房屋管理及维修养护项自检说明

　　博盈**广场总建筑面积为21200平方米，占地面积达18480平方米，设计整体绿化率达55%，写字间入租率达80%，租户达29家。

　　广场大厅处设有统一美观的总平面图，每层楼于安全楼梯出口处设有两块紧急安全疏散图，在大厦大厅设有租户索引牌，每位租户均设有明显标志，显示单位名称及具体位置，统一管理。停车场规划整齐，示意明确，不仅便于寻找，也方便车辆停放。

　　自接管以来，由于管理严格规范，广场内没有乱占、乱建、乱搭、乱贴等现象，房屋外墙结构和涂料无一脱落和污损，定期进行维保养护，加之禁止设立户外招牌、广告牌和霓红灯，使广场保持了房屋外观的建设原貌和完好的外观整洁。在业主、租户装修过程中严格监督管理，采取物业、业主、租户、装修方四位一体的管理模式，大厦拥有远大中央空调系统，避免了分体式空调系统凌乱无序，执行严格工程维保及装修监督验收管理程序，未发生损坏房屋结构安全，拆改强弱电护管及损坏他人利益的情况。

　　管理处建立了一整套科学、严谨的维修登记、派工、回访、修缮及24小时服务制度，实行定人分区一对一负责制，对业主及租户投诉高度重视，急修随叫随到，零修不过夜，大修三天之内解决到位，房屋的零修及时和合格率达100%，没有遗留安全和使用隐患。

篇5：X国际商城房屋公用设施维修养护措施

　　z国际商城房屋及公用设施维修养护措施

　　房屋及共用设施的维修养护，是物业管理工作的重点之一，我们制定了一系列房屋本体及共用设施的维修养护计划及实施细则，并且就房屋二次装修作出了规范，最大程度发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为z国际商城营造一个安全、健康、舒适的生活空间。

　　1、z国际商城房屋及公用设施的管理方式

　　要做好z国际商城的房屋本体及共用设施的维修养护，不仅需要与业主协调维修、维护经费的问题，还需要导入科学的管理方法，建立完善的保障体系。我们采取了以下三大管理方式

　　1.1预防性保养方式

　　重视z国际商城的房屋本体及共用设施的日常检查和维修养护，采用计划保养和日常检查监督相结合的预防性保养方式，根据设施设备的实际情况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题。保障房屋公共设施设备的完好，延长其使用寿命。

　　1.2重点服务方式

　　根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。

　　1.3技术先行方式

　　我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修和保养，确保物业保养和管理的专业化，保障维修保养的质量。

　　2建筑物管理的重点

　　建筑管理的重点，主要关注保持建筑物的安全性和功能性，加强建筑物的变形监测，加强地基基础的养护，坚决杜绝不合理的荷载产生，防止地基浸水，保证基础顶面勒脚的完好无损，以免使地基受力处于异常状态，而导致建筑物不均匀沉降；加强钢筋混凝土结构的修缮和养护；加强砌体结构的维修养护；加强房屋屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护工作；对建筑物的管理和维护做好应急措施，发现问题及时处理，针对不同的装饰材料采取不同的维护管理手段。编制详细的房屋及共用设施维修养护计划.严格控制房屋及共用设施维修养护工作,确保房屋及共用设施性能良好、安全运行，确保房屋及共用设施维修养护实施过程中使用的材料具有环保功能。

　　2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护

　　A、采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。

　　B、针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在暴风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。

　　C、加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。

　　D、加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。

　　2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护

　　A、定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学维护保养方案并组织实施。

　　B、加强员工业务技能培训，提高维修技术。

　　C、做好材料特性的研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等。

　　2.3重点管理之四：装饰材料的养护

　　A、加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，按照工作进度及投入的资金情况，与业主协调外墙的重新粉刷问题。

　　B、严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。

　　C、及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等侵蚀房屋设施。

　　3房屋本体和共用设施维修养护计划

　　对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的修缮养护计划。

　　根据建设部第80号《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定，在正常作用情况，房屋工程的保修期限为：

　　A、地基基础和体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏年限为5年；

　　C、房屋装饰工程为2年。

　　4二次装修管理

　　高层楼宇消防安全是重中之重，使用多年后会有部分业主进行二次装修，许多装修材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火灾、盗窃等治安事件，因此对商城二次装修的管理是头等大事。

　　我司根据以往管理高层住宅、写字楼的经验，制订了一套完善的装修管理方案，确保商城装修期间的消防和治安安全。

　　4.1此阶段的工作重点和管理措施

　　4.1.1加强宣传，正确引导

　　接管后，管理处将指派客户服务中心人员负责宣传解释商城有关二次装修管理规定，并采取主动联系，与业主配合做好装修管理工作。规范施工单

位的装修行为，引导施工单位自觉遵守商城的各项装修管理制度。

　　4.1.2确定联络开展培训

　　施工单位入驻前，管理处将指定专人负责与施工队联络确定双方紧急联络人员、方式等，同时为全体进场施工人员安排1-2小时的专门培训包括介绍商城基本设施设备情况、管理要求、应急措施等，使全体施工人员都能按规范施工，同时在发生意外时能够迅速与管理处取得联系，启用商城安防设备和力量，将危害降至最低。

　　4.1.3严格审批加强巡查

　　在装修审批过程中，管理处要严格按作业规范开展工作，采取仔细审查，严格验证、管理和技术人员双层把关的方式，保证装修内容和装修队伍合乎规定，装修申请符合手续；同时加大装修监管力度，24小时巡查监控，认真记录施工情况，发现问题及时处理。

　　4.1.4依法管理以理服人

　　参照建设部颁布的《住宅室内装修管理办法》、深圳市相关管理规定及与装修单位签定的相关协议，对二次装修过程的违章行为进行制止和劝阻。阐明危害，宣传政策、法规规定，为施工单位出谋划策，力争既符合规范要求，又不影响工程进度，让用户单位心服口服，主动配合。

　　4.1.5谨慎验收不留隐患

　　装修验收过程中，由管理处各专业技术人员、消防管理人员组成验收小组联合验收，从结构、供电、给排水消防、安全等方面，按标准严格验收，查找隐患。对存在隐患的部位，限期整改，并跟踪检查，消灭隐患，保障安全。

　　4.1.6装修日常巡查工作标准

　　装修日常巡查工作标准表

　　巡查项目工作标准巡查人员

　　资格、制度开工许可证、相关管理规定、联系电话等是否按规定在现场悬挂、存放机电运行维修组

　　消防消防是否按规定数量、位置摆放灭火器材机电运行维修组

　　材料进场情况材料是否按规定时间、路线和计划进场，有无损坏公共设施设备机电运行维修组

　　设备工具使用设备、工具是否与进场设备验收清单相符，有无使用不规范的电器、工具等机电运行维修组

　　材料堆放标识材料堆放是否整齐,有无标识机电运行维修组

　　危险物品保管油漆、天那水、沥青、酒精、氧气瓶等易燃、易爆物品是否按规定放置在远离火源的安全位置，标识是否醒目、完整。机电运行维修组

　　动火作业有无办妥动火作业报批手续机电运行维修组

　　配电、供水有无私自拉电线，私接水管、煤气等现象，配电盘等接插件是否规范、绝缘、接地情况良好，负荷与部分容量满足要求机电运行维修组

　　作业情况有无凿、打房屋梁、柱、天花、地板现象；有无不按操作规范使用切割、电焊、电锯等；作业人员有否采取相应的安全防护措施机电运行部人员

　　消防报警系统消防报警（烟感器、温感是否减少、管道线路等是否移位、遮挡及损坏）机电运行部人员

　　房屋结构结构（梁、柱、板、墙等）有无受到损坏机电运行部人员

　　4.2二次装修流程

　　4.3装修管理工作要求

　　装修期管理工作要求表

　　工作内容工作时间/作业频度质量标准

　　装修审核1天内办完符合规定，无危及安全和影响外观，无改变用途等。

　　巡视1次/天严格按照巡查工作标准对照检查，做好记录，发现问题及时解决。

　　跟踪、监督1次/天问题部位无重复违章现象

　　走访1次/周及时听取业主、客户意见，满足其合理要求，满意率100%。

　　回访12小时内/100%记录完成情况调查满意率100%。

　　工作日记每日下午5点-5点半记录全面、真实准确。

　　收费12小时随来随办收费率100%。

　　运作督导方式分片包干，现场人员巡查，经理助理不定期抽查