小区设施设备维护保养管理规定
总则
本规定适用于设施设备维护保养全过程控制,以确保小区内共用设施设备的正常使用,保证设施设备的保值、增值。
职责:
(1)物业管理部负责对设施设备维护保养管理制度的制定。
(2)物业管理部对设施设备维护保养进行监控抽查,记录在《小区管理服务检查考评表》上。
(3)管理处工程主管负责对小区内的设施设备进行登记造册,记录在《设备台帐》上。
(4)管理处对设施设备维护保养工作检查、考核。
(5)管理处下属人员对设施设备维护保养工作的执行。
过程规定
(1)每日各管理处有关人员检查保养相关设备,并进行记录。
(2)每周工程部主管汇同有关人员检查相关设备的维护保养,并记录。
(3)每月管理处主任汇同工程部主管检查设施设备的维护保养,并记录。
(4)每年由工程部主管负责编制设施设备维修计划,经管理处主任审查后汇总上报公司批准。
(5)物业管理部按《设备管理报告制度》及时了解各管理处对设施、设备的管理,必要时采取各种措施给予解决。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2:物业区域消防设施设备维修保养规程
物业区域消防设施设备的维修保养规程
一、消防设施设备维修保养的一般原则
1、管理处区域消防设施的日常维护、维修要落实到责任人。
2、消防设备的管理应按照公司设备管理的有关规定执行。
3、消防设备维修后必须恢复原来状态,不得随意更改原器材、线路。
4、消防设施设备的故障,按急修处理,管理处无法解决的故障,应及时填写《物业维修单》报工程部,若情况紧急可先用电话联系。
5、管理处负责监督外包方履行维修保养责任并填写维修保养记录表。
二、消防设施设备每月须保养的项目:
1、室内消防栓每月逐个检查不少于一次,并记录在《消火栓检查表》。《消火栓检查表》要求张贴在栓箱上。
2、消防泵(包括喷淋泵、控制柜)每月进行一次预防性运转的操作,操作要求按照《水泵站技术安全操作规程》进行并记录在《设备保养记录表》上。
3、疏散出口指示灯(包括应急灯)每月进行一次检查保养,断开交流电源,备用电池放电(亮灯)半小时后再合上交流电源。检查情况记录在《消防设施检查维修记录表》。
4、火灾报警系统的检查保养,每月须对火灾报警监护仪的各项功能检查,同时对报警系统所包含的设施(烟温感、警铃等)进行抽查。此工作记录在《消防设施检查维修登记表》上。
三、每季须检查保养的项目:
1、室内栓消防水的检查:每季度检查不少于一次,在每个消防立管的试验栓处放水检查水压是否正常,若有故障须立即解决,确保消防供水,记录在《消防设施检查维修登记表》。
2、防火卷帘、送风排烟机、湿式报警阀、消防广播:每季度检查保养试运行各系统主机,同时对各系统所包含的设施(如风阀、放水阀、音箱等)进行抽查,此工作记录在《消防设施检查维修登记表》。
3、室外消火栓的检修:每季度逐个检修一次,放水检查供水是否正常,给予活动部位加油润滑,保证设施能应急使用。并记录《消防设施检查维修登记表》上。
4、喷淋、消防结合器、闸阀的检修:每季度逐个检修一次。喷淋、消防结合器的接口部位要上油润滑保养,以便急用时能够迅速接口使用。喷淋、消防闸阀的转动部位须上油润滑保养,以防生锈转动不便。检修工作记录在《消防设施检查维修登记表》。
篇3:物业供配电设备保养维修作业指导书(7)
物业供配电设备保养维修作业指导书(七)
1.目的
保证供配电系统正常运行,提高供电可靠性,确保客户正常用电。
2.范围
适用于各管理处动力、照明、应急照明供电系统及防雷接地系统的管理。
3.定义
包括变压器、高低压配电柜、供电线路、动力柜、控制箱/柜、公共照明、应急照明、避雷接地网等。
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处经理进行不定期检查督导。
管理处工程负责人全面负责系统设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。
指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。
5.方法及过程控制
5.1 电气安全规定
5.1.1 各管理处维修及运行电工必须经专业技术培训,具备必要的电气知识,能够正确使用电气安全用具,熟练掌握紧急救护法,特别是触电急救,持证方可上岗。
5.1.2 各管理处维修及运行电工应坚持"安全第一,预防为主"的基本方针,严格执行保证安全的技术措施和组织措施。
5.1.3 各管理处维修及运行电工在作业过程中不得随意更改操作程序和简化安全措施,不得违章操作,并有权拒绝违章指挥和制止他人违章操作。
5.1.4 各管理处配电室电气设备的检修、预试、清扫,一律依照本文件§5.2 《停电检修操作规定》停电进行。特殊情况需带电作业的,应经管理处工程负责人批准,并选派有经验的电工进行。作业时要有专人监护,要有可靠的安全措施。
5.1.5 各管理处的低压配电室应有含正确主接线和明确标志的现场模拟图,备齐必要的电气安全用具。
5.1.6 双电源供电的管理处应采取严格的组织措施、技术措施和管理措施严防双电源的误并及倒送电。
5.1.7 各管理处若低压配电线路较长、用电负荷较集中,应隔段在"零线"上做重复接地,以防零线断路造成相线电压变化过大进而烧毁低压用电设备。
5.1.8 所有电气设备的金属外壳接地、金属支架接地、零线重复接地,包括引线、接地桩、连接体的材料、截面积及接地阻值都必须符合规定要求,保证接地的可靠程度。
5.1.9 各种电气装置,包括配电箱/柜、电源开关、插头、插座等必须符合相应的国家标准。带有接地插脚的插头、插座,在插合时应符合规定的接触顺序,防止误插入。三极插座的接地插孔,应单独用导线接至接地线,不得在插座内用导线直接将接地极与工作中性线连接在一起。
5.1.10 严禁随便安装临时灯或临时线。如短期内确实需要,必须经管理处工程负责人批准,选派有经验的电工按照永久线路的要求安装,用后及时拆除。
5.1.11 室内敷设的明线,距地面高度一般应在2.5米以上。低于此高度者,应加防护设施。
5.1.12 手持移动工具的安全要求
5.1.12.1每次使用前,必须经过外观检查和电气检查,其绝缘强度必须保持合格状态。
5.1.12.2使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时,其电源线必须采用铜芯橡胶护套软线或铜芯聚氯乙稀护套软线,其长度不应超过3米,且中间不允许有接头。其中黄/绿双色线在任何情况下,只能作保护接地或接零线。
5.1.12.3使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时,必须装设额定漏电动作电流不大于15mA、动作时间不大于0.1秒的漏电保护器。
5.1.13 电气焊等其他专业作业人员,现场动火必须经保安部同意。现场人员必须穿戴好防护用品,在指定地点操作,且备好消防器材,设专人看火。
5.1.14 电线、电缆凡接头、破头过多或绝缘不良者,应予以更换。凡不用之电气线路、开关、灯口等应一律做断电处理。
5.2停电检修操作规定
5.2.1检修停电时必须由两人执行,一人监护,一人操作。监护人由管理处工程负责人指定有带电作业实践经验的人员担任。
5.2.2设备责任人认真填写《停电操作票》及《停水、电、气通知》,注明所停电部位、原因及供电时间。《停水、电、气通知》应提前24小时告知客户。
5.2.3停电操作必须按照断路器(开关)--负荷侧隔离开关(刀闸)--母线侧隔离开关(刀闸)的顺序依次操作。送电操作应按与上述相反的顺序进行。严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。
5.2.4停电后在停电刀闸操作把手上悬挂"有人工作,禁止合闸"标识牌,以防有人误合闸,造成人身伤亡;并在未停电区域设置遮拦,防止人员误入,发生安全事故。
5.2.5停电后管理处工程负责人验电,确保无电后设备责任人方可封地线,对设备进行检修。
5.2.6低压配电室检修内容
5.2.6.1检查母排的螺丝是否松动,并加以紧固。
5.2.6.2检查母线侧刀闸、负荷侧刀闸对口是否严紧,对松动处加以调试紧固。
5.2.6.3检查各空气开关上下口的接线是否有松动,并紧固。
5.2.6.4打开开关外壳检查开关接触点是否有烧坏,如有用砂布及小铁锉修整,严重者进行更换,并对开关的灵活性进行调试。
5.2.6.5对配电设备设施进行全面清洁,以防灰尘导电。
5.2.7检修完毕,由原挂接地线人员拆去接地线,同时原挂牌人员拆去"有人工作,严禁合闸"的标识。管理处工程负责人检查供配电设备内有无工作遗留物(如扳子、钳子、铁器等导电物品),确无遗留物,用500V摇表摇测线路绝缘阻值,合格后方可合闸送电。
5.3日常巡视检查工作
5.3.1供配电系统相关重要设备明细、技术资料、相关操作规程及运行参数,由各管理处妥善保管,并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处,并依照执行。供配电系统设备技术资料
及其电子文档由管理处报品质管理部备案。
5.3.2为保证供电设备的正常运行,每班对配电设备进行2次检查,并认真填写《配电间巡查记录》,质量记录表格由各管理处妥善保存。
5.3.3设备责任人在巡视检查中,需注意电压、电流表的指示是否正常,电源指示灯是否正常齐全,三相电压、电流指示是否平衡,供电设备及开关是否有异声,灭弧罩是否齐全等。
5.3.4检查供电母排是否有放电声及螺丝是否松动。
5.3.5检查防鼠设施是否损坏,如有损坏及时修复。
5.3.6检查电容补偿柜功率因数是否正常。
5.4 定期检修
5.4.1每月保养维修
5.4.1.1检查动力配电柜各路开关接线端,检查各类电气箱/柜外壳接地螺栓,检查电能表接线端子并除尘。
5.4.1.2检查断路器、空气开关、电能表等低压配电设备。
5.4.1.3检查各楼及区域闸箱,是否有异味,线皮有无烧焦,线头有无松动。
5.4.1.4检查消防、供水等设备控制柜,应保持清洁,线路排列整齐,电路控制开关标识清楚。
5.4.1.5检查配电柜互投装置手动、自动转换是否灵活。
5.4.1.6清洁射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、安全出口应急指示灯等公共区域照明设备。
5.4.2 每半年保养维修
由管理处工程负责人组织人员对低压配电柜停电检修、除尘,母排螺栓加中性凡士林并紧固。
5.4.3 年度保养维修
5.4.3.1每年四月前由公司品质管理部委托具有相应资质的专业公司(公司合格外供方)对各管理处的房屋本体防雷接地系统进行一次全面检查,检查避雷装置焊点连接是否可靠,摇测接地电阻值,确保接地体的可靠接地,同时对避雷系统除锈刷漆,出具检测报告。检测报告各管理处妥善保管,并报品质管理部备案。
5.4.3.2由管理处工程负责人组织人员停电紧固母排螺栓及所有配电柜开关接线端子,详细检查、测试低压母联开关的电气及机械连锁装置,对开关机械转动部位加少量润滑油脂,清理电缆沟杂物,经全面检查无误后恢复正常供电。
5.4.4供配电设备的各类检修应在《设备设施保养检修记录表》中作纪录,并注明各类定期维修保养记录的类别。
6. 支持性文件
《公用设备设施管理程序》 TJzzWY7.5.1-G01
《停水停电作业指导书》 TJzzWY7.5.1-G01-07
7. 质量记录表格
《设备设施保养检修记录表》TJzzWY7.5.1-G01-F2
《停送电操作票》TJzzWY7.5.1-G01-01-F1
《配电间巡查记录》 TJzzWY7.5.1-G01-01-F2
《停水、电、气通知》 TJzzWY7.5.1-G00-07-F1
篇4:小区水电机械设备运行维修保养制度
小区水、电机械设备运行、维修保养制度
一、消防泵系统:
(一)水泵每月运行一次,每次以不少于二分钟为宜。
(二)水泵轴承每季加油一次(如无油杯的加黄油);电动机轴承每半年加油一次。
(三)每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封,是否良好,如有毛病应及时进行维修。
(四)供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。
二、供水系统:
(一)水泵每半月更换一次,相应转换水泵时作检查(包括闸阀、开关等)。
(二)水泵轴承每季加油一次,电动机轴加油一次(没有油杯的加黄油)。
(三)每周检查闸阀、开关是否灵敏、密封,是否良好并及时处理好。
(四)水泵每月保养一次。
(五)水池每半年清洗一次,由工程部及管理处组织实施。
(六)每月检查水表一次,发现有问题的应及时更换或修理。
(七)水泵运行完好的质量指标:
1、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、紧固,有一个放水阀、星型环完好。
2、仪表方面,要求电流表、压力表齐全准确。
3、出水阀门、逆水阀、进水闸门齐全完好,盘根密封良好,泄漏合乎要求。
4、泵体各部分连接严密,不漏水。
5、油圈齐全,油质合格,油量适中,不漏油。
6、轴承温度不得超过60~65℃,运动不得有异声和异常震动。
7、电机温升不得超过铭牌规定,绝缘电阻要符合要求。
8、电流及欠压保护齐全。
9、接线齐全,供电良好,接地合格。
10.设备无油垢,无积尘,机房无积水、无杂物、工具、材料配件存放整齐,油料要加盖。
11、有技术档案,供、排水图。
三、供电系统:
(一)检查变压器的油量位置是否适当。
(二)所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。
(三)运行中的开关、母线、接头等一切载流异体,有无跳火冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
(四)变压器在运行中应监视:
1、电流、电压的测量读数。
2、声音是否正常。
3、油面温升有无超允许范围。
4、油面指示计的油色有无异变。
5、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换。
6、箱壳有无漏油现象。
7、金属外壳的地线是否合格。
(五)运行中的变压器绝缘油,每年应取油样送供电部门作一次简化试验。
(六)检查电缆坑有无积水,如有积水应及时清除。
(七)配电室应配备温度计,做好通风和降温工作,一般室内温度不能超过40度为宜。
(八)配电室每星期吸尘一次,保持室内清洁、干净。
(九)各开关要标明控制电范围,以利工作。每星期检查一次各主开关接触是否良好。
(十)每月检查电表一次,发现有问题的应及时处理。
(十一)公共照明及其它开关的维修更换。
(十二)湿式变压器运行完好,符合质量标准:
1、螺栓、吊环、密封垫齐全、完整、紧固。
2、油质合格,油量适当,油标完整、清晰,防爆管口、防爆玻璃完好。
3、通气孔不堵塞、有护圈、放油孔不漏油,有护铁。
4、接地线整齐、连接紧固、导电良好。
5、油箱各部不渗油、无严重变形,散热管不堵塞,温升不超过铭牌规定。
6、高压侧绝缘电阻不低于250兆,低压侧不低于35兆欧。
7、变压器外壳及电缆系统有良好的接地,接地电阻每年测一次。
8、无积尘、无积水、无油污、无淋水,周围清洁,无杂物。
9、有检修记录和测试记录,试验有效期为二年。
(十三)干式变压器运行完好质量标准:
1、螺丝、垫圈线咀齐全、完整、紧固、密封良好。
2、接线紧固、齐全、导电良好,合乎防爆要求绝缘电阻良好。
3、外壳接地良好。
4、外壳托架无严重变形无锈蚀。
5、壳内清洁无积水、壳外无积垢、无污泥。
6、有检查记录。
(十四)柴油机:
1、每月试运行柴油机二次,时间30分钟。
2、每月清刷加油一次。
3、每年进行保养一次。
4、每部柴油机一般应保持足够开机24个小时的用油。油箱应每年清理一次,以保持油质纯净。
5、经常检查充电机是否良好,保持蓄电池的充电,以备应急之用。
篇5:物业区域给排水设施设备维护保养规程
物业区域给排水设施设备维护保养规程
1、目的
规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。
2、范围
适用于本物业物业区域内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
3、职责
3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
3.2 工程维修部负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。
3.3 主任负责审核设备设施维修保养计划。
3.4分公司运营技术部负责年度维修保养、大中修计划的审定,主管领导审批。
3.5 分公司运营技术部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。
3.6 管理处负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。
4、工作内容
4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。
4.1.1 在每年的12月26日前,由工程维修部组织相关技术人员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报管理处主任审核。
4.1.2 工程维修部根据审批的年度保养计划在每月26日前制定《月份设备维修保养计划表》报主任审核后实施。
4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据:
a.给排水设备设施使用频度;
b.给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c.相关设备技术资料、标准;
d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:
a.维修保养项目及内容;
b.备品、备件计划;
c.具体实施维修保养的时间;
d.预计费用。
4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时,应按计划进行。
4.3 对部门无法解决的问题,可向分公司运营技术部申请技术支援或对外委托。
4.4 给排水技工每半年对所有水泵机组进行一次清洁、保养。
4.4.1 电动机维修保养:
a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;
b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;
c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;
d.清洁电动机外壳;
e.检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
4.4.2 水泵维修保养:
a.检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;
b.转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;
c.检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压或更换盘根;
d.清洁水泵外表;
e.如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。
4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。
4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
4.5 控制柜维修保养:给排水技术人员在每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物;
4.5.2 检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换;
4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改;
4.5.4 交流接触器维修保养;
a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c.清洁铁芯上的油污及脏物;
d.检查复位调簧情况;
e.拧紧所有紧固件。
4.5.5 自耦减压启动器维修保养:
a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;
b.外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。
4.5.6 热继电器维修保养:
a.检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;
b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。
4.5.7 自动空气开关维修保养:
a.用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100MΩ,否则应烘干处理;
b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;
c.自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d.检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。
4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养:
对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养:
a.检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b.检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格
同型号的仪表。4.5.10 远传压力表维修保养:
a.检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;
b.检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;
c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。
4.6.1 闸阀维修保养:
a.检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;
b.检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳。
c.对闸阀阀杆加黄油润滑;
d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
4.6.2 止回阀维修保养:
a.检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b.检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;
c.检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。
4.6.3 浮球阀维修保养:
a.检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;
b.检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;
c.检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。
4.6.4 液位控制器维修保养:
a.检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
b.清除压力室内污物,疏通控制水道;
c.检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;
d.紧固所有螺母。
4.7 潜水泵或排污泵维修保养。
4.7.1 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理;
4.7.2 检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。
4.7.3 检查轴承的磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格轴承。
4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
4.8 明装给排水维修保养。
4.8.1 检查支持托架是否牢固,否则应加强。
4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。
4.8.3 检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。
4.9对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,经主任负责人口头批准后,可先组织解决而后上报。
4.10给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《水泵保养记录表》、《水泵检修记录表》内,工程维修部在每月3日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档,保存期为长期。
4.13 停水管理。
4.13.1 给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由管理处提前24小时通知相关业主/用户。
4.13.2 如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关业主/用户作出解释。
5、记录、标识
5.1 《水泵保养记录表》
5.2 《水泵检修记录表》