小区机电设备设施与智能化系统管理
一、设备的接管验收
公司将组织各部门相关专业工程师组成验收组，依据设备出厂说明书及国家有关规范、标准进行全面验收
二、对设备进行分类管理
*对所有设备进行编号
*建立设备台帐
*对所有设备的标识进行整改
①设备标牌：依据设备编号，统一制作设备标牌。对所有设备在规定位置贴设备标牌。
② 设备的颜色：设备一律按表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。以便于对设备的识别和有效管理，以达到中海物业设备管理要求标准。
③ 设备状态标识：重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂"禁止合闸"等），报废、封存的设备须标识。
三、设备管理模式
质量方针
为业主提供"专业、专注、高效、优质"的楼宇设备管理服务。
质量目标
设备完好率： ≥99%
顾客满意率：≥98%
杜绝重大设备事故及人身伤亡事故，轻伤频率控制在0.5‰以下
公共设施及设备维修保养
采用计划预修制（日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
表1设备保养、中修、大修计划
注：逢高级保养的，低级保养可以不再做；对Ⅲ级设备，每年至少保养一次。
参照我司相关维修保养作业文件，制订维保标准及作业指导书，各设备维保严格按照作业指导书及维保标准作业规范文件。
建立健全考核监督机制来确保设备维修保养工作确实落实到位，建立以下几级检查监督制度及完整的记录制度：
备设施维保责任制，将所有设备设施维保量做成菜单，确规定维 保项目、技术指标、维保人主要责任、维保方法、设备年度月度维保时间。使各个设备维保任务真正落实个人，维保任务与经济利益直接挂钩管理方法，大大提高了维保效能和维保质量。
A.设备管理部主管每日对员工工作的检查；
B.项目部经理每日对各自所管工作范围的检查；
C.公司质量管理部每月对项目部工作的全面检查；
D.开展单项检、月检、季检、半年检、年检等各项检查工作。
另外，公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一。
设备运行管理
1）建立设备周巡检制度、交接班制度
2）主要设备运行管理措施如下：
变配电设备系统的运行管理
主要管理措施;
① 从事变配电系统的操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。
② 配送电建立２４小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每2小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明。
③ 配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。
④ 变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。
⑤ 设专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。
⑥ 停电时，提前向客户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
⑦ 配电房室温不可超过摄氏40℃。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。
⑧ 加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。
给水设备系统运行管理
主要管理措施：
① 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责（以下称"水管员"）。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。
② 水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。
③ 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。
④ 生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每10天检查一次。
⑤ 消防泵每月进行一次"自动、手动"切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每月对电动机进行一次绝缘摇测。
⑥ 水泵房配电室室温不超过40℃；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。
⑦ 水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由水管员保管。
⑧ 水管员按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交公司存档。
⑨ 对公共水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。
⑩ 严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。
火灾报警联动控制系统运行管理
主要管理措施
① 中控室/消防中心实行24小时值班制度，值班人员须持证上岗。
② 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。
③ 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。
④ 火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。
⑤ 消防中心设备应由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份，定期清理垃圾文件、修复软件。设备密码须报设备部备案。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记，且管理处技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。
⑥ 办理业主装修申请时，管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费用。
电梯运行管理
电梯的管理总体目标和指标如下：
电梯修复率为100%；
业主满意率为98%以上；
电梯维修及时率达100% ；
电梯年检合格率达100%；
电梯完好率达100%；
①推行驻点服务模式
电梯维保工作将依照《电梯安全使用管理作业指导书》规范，实施驻点服务模式，进行全天候的零等待服务，打破以往通过服务热线求救的传统方式，大大提高服务的及时性。
②采用'五级保养、五级检验'的服务标准
严格依据《电梯工作手册》的要求开展工作，对电梯严格执行（半月、月、季度、半年、年）的服务标准。我司将根据工作内容及层次，在上一级的保养和调整中增加相应内容，并如实填写各项质量记录，使得每项工作能够有条不紊地进行。通过电梯队的自检、公司的月检、季检、半年检、技术监督局年检来对电梯进行严格检查检验，保证安全运行。
③ 个性要求，闲暇保养
在工作中我们将尽量按照业主的用梯需求，利用电梯使用频率较低的时间来进行日常保养、调整等维护工作，达到既保证安全运行，又减少故障，延长使用寿命的目的。
编辑：www.pmceo.Com篇2：大厦智能化系统管理和维护方案
大厦智能化系统的管理和维护方案
（一）建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。
（二）管理人员的业务素质培训
对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。
（三）建立设备技术档案
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
（四）建立设备运行档案
建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
（五）建立供货商档案
对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。
（六）日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。
篇3：花园小区弱电智能化系统管理方案
花园小区弱电及智能化系统管理方案
1控制柜系统
*值班人员要掌握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟练掌握各系统操作。
*值班人员要坚守岗位、密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态。
*每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，并在《设施日常检修表》内做好记录。
*各操作手柄在正常情况下应处在“自动”位置，每日第一个周做一次手动，自动实际操作检查。
*在闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知值班人员前往调查和处置。
*为保证中控室专线报警信息畅通，除当值人员外其他人等不得使用中控专线报警电话。
*谢绝与本控制室无关人员入内。
*控制室严禁吸烟、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。
2红外线报警系统
*红外线报警布防于周边围墙。
*红外线报警主要由防盗主机、键盘、门窗传感器、电瓶等构成。
*红外线报警器在夜间要处于报警状态。
*一旦在红外线报警器在有人或物闯入时，传感器就会通过防盗主机发出警报。
*保安员在接到报警后，应在最短时间内赶到，一定要查明原因后在《紧急情况处理记录》上做好详细记录,然后再消警。
3电子巡更仪系统
*电子巡更仪安装在小区的监控不到位的死角，同时又能对保安员巡更工作起到督查作用。
*电子巡更仪主要由手机、墙机、打印机等组成。
*电子巡更仪墙机安装在需要的巡视部委、手机掌握在巡逻保安手中。
*保安巡员按规定的路线巡逻，为了制定部位时，将手机插入墙机方孔内（手机内部即时记录巡逻人员的巡逻时间、日期、信号）。
*监督人员（领班、队长、事务主管、经理）可用手机显示屏或专用打印机输出记录内容、以便查阅。
4电话线维修
*检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断头，如是应重接接头。
*检查电话线有无断线、如有则更换。
*检查电话线有无短路或漏电，如有则更换。
5楼层对讲机维修
*室内听不出铃声
检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关。
检查室内分机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理。
过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路直至故障排除。
*不能对讲
检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接。
检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换。
检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。
*不能开楼下防盗门
检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油。
检查开锁磁线圈接线是否良好，线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈。
检查分机开锁按钮是否接触良好，开锁继电器是否动作可靠，开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。
*主机无电话
检查桥式整流二报管有无损坏，如损坏则应更换。
检查电源变压是否烧坏，如是则应更换。
6可视对讲机维修
*无图像、声音，但开锁正常
调节亮度电位器，观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号直接是否接牢，如有则应重新接好。
如调节亮度电位器，观察屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路，推动电路，输出电路，图像显示电路等的检查，直至故障排除。
*通话无声音
检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好。
调节音量定位器，如扬声器有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常。
调节音量电位器，如扬神器是什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路，放大电路，功放电路，此时应逐进行检查，直至故障排除。
*不能开防盗门
a）检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油。
b）检查开锁磁线圈接线是否良好，线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈。
c）检查分机开锁按钮是否接触良好，开锁继电器是否动作可靠，开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。
篇4：VK物业智能化工程部项目立项管理办法
VK物业智能化工程部项目立项管理办法
1.目的
明确智能化工程项目立项流程，确保工程顺利承接。
2.适用范围
智能化工程部对新接项目的立项管理。
3.职责
部门/岗位职责
分管领导负责决定参与工程项目竞标。
智能化工程部负责编制投标方案、工程预算及合同签订。
财务管理部协助完成项目评估;投标方案评审。
品质管理部协助完成投标方案评审。
4.项目立项的过程及方法
4.1 项目评估
4.1.1智能化工程部在获取招标信息后,规划设计组对工程范围、质量要求、成本等进行评估，填写《智能化工程部项目方案评审表》。
4.1.2智能化工程部组织部门相关人员对甲方提供的信息进行会审，并赴现场考察，了解工程项目各项要求。
4.1.3 规划设计组根据甲方对设备的要求及市场最新产品信息，编制工程投标/设计方案。
4.1.4 施工技术组根据项目技术要求，对工程投标/设计方案合理性、可行性进行审核，经部门经理审核后提交分管领导确定是否参与该项目竞标。
4.2 合同签订
4.2.1 当双方达成委托意向后，智能化工程部负责草拟工程合同，会同职能部门对合同进行评审(有关操作按《合同管理程序》的要求执行)。
4.2.2规划设计组负责牵头协同部门财务、采购填写《智能化工程合同评审记录表》。
4.2.3智能化工程部负责跟进合同签订。
4.2.4 合同签订后，智能化工程部拟定城市负责人/施工负责人。
5.相关文件
VKWY7.2.2-Z01 《合同管理程序》
6.记录表格
VKWY7.5.1-J02-01-F1 《智能化工程部项目方案评审表》
VKWY7.5.1-J02-01-F2 《智能化工程合同评审记录表》
篇5：VK物业智能化工程验收交接管理办法
VK物业智能化工程验收交接管理办法
1、目的
规范智能化工程部项目工程的验收移交程序。
2、适用范围
智能化工程部所承接的智能化工程。
3、定义
无
4、职责
部门/岗位职责
城市负责人/城市技术负责人负责对甲方物业相关人员的操作及维护培训。
城市负责人/城市技术负责人负责工程的验收以及工程项目交接工作。
区域主管/施工技术组负责协助及跟进区域内各项目的验收工作。
施工技术组负责收集并保管完工项目竣工资料。
部门经理负责监督工程验收移交和结算。
5、方法和过程控制
5.1设备安装调试完成后，由现场施工负责人/项目助理提出内部验收申请，深圳项目由施工技术组组织内部验收，其他项目由施工技术组组织其它城市负责人验收。
5.2 参与内部验收的人员对不合格项提出整改要求，项目组必须针对整改要求制订相应的整改措施。
内部验收的内容包括：
A、系统功能验收和感观质量验收(参考施工细化方案)
B、前期检查记录的验证(参考相关体系文件)
C、施工工艺符合《施工作业指导书》的要求
D、竣工资料齐全(过程资料齐全)
E、完成用户培训，填写《培训签到表》
5.3 项目组完成整改后，重新报施工技术组进行复查，直至所有内容符合施工规范、标准及合同要求，整改完成后报甲方组织验收移交。
5.4组织外部验收时，由施工负责人填写《智能化工程交接记录》，并附《智能化工程设备清单》及《智能化工程竣工资料交接清单》，由甲方相关人员签字盖章确认后，双方各保留一份(记录表格可以采用甲方提供的类似表格替代)。
5.5施工技术组负责收集完工项目竣工验收资料并建立档案。
6、记录表格
VKWY7.5.1-J02-02-F1 《智能化工程交接记录》
VKWY7.5.1-J02-02-F2 《智能化工程设备清单》
VKWY7.5.1-J02-02-F3 《智能化工程竣工资料交接清单》来源自 物业经理人