篇2：物业客户室内维修操作规程

　　物业客户室内维修操作规程

　　一．所有报修必须在接报时填写"报修工作单"。所有栏目都需填写清晰。

　　二．接到报修，工程部门应立即安排人员在15分钟内赶到现场。

　　三．作业人员应随身携带必要的施工工具、根据报修内容可能需用的备件，以及《各管理处服务项目及收费标准》。

　　四．作业人员应随时保持统一着装、佩带工号牌，衣服鞋子整洁。

　　五．进入用户"单元"必须先向用户说明来意，征得同意后才能进入工作。

　　六．与用户的对话、交流须遵循"物业人员语言行为规范"。

　　七．工作时遵循员工守则第四章第四点"工作场所'十不准'"有关规定。

　　八．进入用户单元后应将携带的对讲机音量调小，若听到呼叫必须在顾客较少的地方轻声应答。若带手机并听到呼叫，不准借用用户电话回电

　　九．维修工作必须优质、高效，以优良的服务赢得用户的满意。

　　十．室内维修工作地点，做好清洁保护，特别是可能产生污迹的项目需将干净的衬布或塑料布铺在桌子或地上，用于存放工具、材料及拆卸的零件；若弄脏地面应及时清洁干净。

　　十一．工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。如有的维修噪音难免，事先须征得用户同意，或调整维修时间。

　　十二．凡维修需暂停用户单元全部、部分供电、供水，事先须征得用户同意，或调整维修时间。

　　十三．凡属于用户区域内的有偿服务，则应在维修前告知用户：维修的性质和收费标准（可向用户展示《管理处服务项目及收费标准》）。

　　十四．在口头征得用户确认后，作业人员实施该项有偿服务。

　　十五．若用户不同意更换损坏的物件，作业人员在作必要的解释后，应给用户做安全上的处理工作。

　　十六．作业人员在作业完成后，应及时将报修工作单上的修理时间、修理人、消耗材料、备注栏等内容填写清楚。如是有偿服务另需在报修工作单上"用户确认"栏内"满意"下空白处注明"有偿服务"字样和收费金额。

　　十七．作业人员作业完成后，必须请用户在报修工作单上"用户确认"栏内对维修服务满意度选评、对"有偿服务"和收费金额确认并签名。

　　十八．如遇因备件缺乏或需供应商维修等原因不能即时修复之项目，应报告维修主管协调解决，重大项目必须向工程经理报告。

　　十九．凡当天无法完成的用户室内报修必须由维修主管向用户说明原因、并告之预计完成的日期与时间，以期得到用户的谅解。

　　二十．凡涉及影响用户正常办公、当时无法完成的用户室内报修，工程部分管维修的主管须亲自协调采购、原工程施工单位、维保单位或其他专业力量，组织力量抢修，排除故障。

　　二十一．作业人员必须将所有的报修工作单在当天交维修主管集中处理。

　　二十二．凡是报修工作单上"用户确认"栏内对维修服务满意度选评未在"满意"一项"打钩"，维修主管和分管经理必须向作业人了解情况，加以改进；如用户在"不满意"一项"打钩"，则分管经理应和服务部一起对用户进行回访。根据用户合理要求组织人员整改，直至用户满意。

篇3：大厦用户室内设备维修规程

　　大厦用户室内设备维修规程

　　1、接到客服部维修单，应先将单号和内容登记在维修档案登记表上，随后交对应的班组进行维修工作。

　　2、维修工接调度主管派维修单后在维修档案登记表上签收。

　　3、根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。

　　4、到达用户后应经用户许可后方能进入室内。

　　5、当判定维修项目属有偿维修时，根据物管部维修收费标准向用户报维修价格。

　　6、用户同意维修，则将收费金额填在维修单对应位置上；用户不同意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交用户签名。

　　7、因材料不足暂不能维修的，应向用户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修单上。

　　8、因用户自购设备故障无法维修的，应详细向用户说明原因，由用户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交用户签名。

　　9、根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。

　　10、故障修复后，用户验收合格，维修人员在维修单上填写维修结果，请用户签名确认。维修人员清理现场后才可离开。

　　11、维修人员在完成的维修单上签名，交调度主管复核签名，于当日通知客服部文员。维修单一联留用户，另两联分留维修部和客服。调度主管将维修单录入电脑，并填写维修档案登记表，定期归人维修档案。

　　12、每周由各专业人员抽取10％已完成的维修单进行回访，发现用户不满意的应追查，确实属人为因素的应追究维修工的责任。

篇4：物业室内电器照明维修质量标准

　　物业室内电器、照明维修质量标准

　　1目的

　　为确保室内电器、照明维修质量，特指定本标准。

　　2适用范围

　　本标准适用于公司接管的保类物业中室内电器及照明设施的维修检查和检验，也可作为电工的操作依据。

　　3职责

　　3.1工程技术部和维修中心负责电气维修的质量监督和检查。

　　3.2小区维修组主管负责电气工程维修质量的控制和自检。

　　3.3维修工应按本质量标准进行操作和维修。

　　4质量标准

　　4.1查线、换线

　　4.1.1导线截面容量不能小于原设计的截面容量，严禁有扭绞、死弯、绝缘层损坏和护套断裂等缺陷。

　　4.1.2导线间和导线对地面间的绝缘电阻必须大于0.5MK。

　　4.1.3管内穿线：在盒内导线有适当余量，导线在管内无接头；不进入盒的垂直管子的上口穿线后密封处理良好，导线连接牢固；包扎紧密，绝缘良好，不伤芯线；盒内清洁无杂物，导线整齐、护套线齐全不脱落。

　　4.1.4换线后的导线必须与插座及用电设备接触良好，并达到使用要求。

　　4.2室内低压电器安装及维修

　　4.2.1电器的导电接触面和母线的接触面必须接触紧密。

　　4.2.2电器安装后部件完整，安装牢固，排列整齐，绝缘器件无裂缝缺损，电器的活动接触部分良好，表面整洁、固定，电器的支架或盘、板平整，电器的引线整齐，固定可靠，电器及其支架油漆完好，通电后无异常噪音。

　　4.2.3接地（接零）以线敷设：连接紧密，接地支线截面选用正确，需防锈部分涂漆均匀，无遗漏，线路走向合理，色标准确。

篇5：小区住户室内安装维修规程

　　小区住户室内安装、维修规程

　　1目的

　　规范住户室内安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户室内安装/维修工作。

　　2适用范围

　　适用于公司管辖范围内住户室内的安装/维修工作。

　　3职责

　　3.1小区管理处负责住户室内安装/维修工作验证和回访。

　　3.2小区维修组主管负责住户室内安装/维修工作的组织实施。特殊维修项目（如：电表维修、水表维修、煤气热水器维修、电热水器维修）则由维修组主管负责联系相关专业公司组织维修。

　　3.3维修组员工具体负责住户室内的安装/维修工作。

　　4操作规程

　　4.1维修工进住户家进行安装/维修时的基本要求

　　4.1.1维修组员工进行住户室内安装/维修时，要注意礼节礼貌

　　具体应做到如下几点：

　　a)自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；

　　b)不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给维修组主管，请求支援解决；

　　c)安装/维修开始前，如属有偿服务的，应事先向住户说明，并征得住户同意。

　　4.1.2维修组员工进行住户室内维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。

　　4.1.3维修组员工进行住户室内安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。

　　4.1.4维修组员工接到住户室内安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。特殊情况需急修的，应在15分钟内赶到。

　　4.1.5维修组员工来到住户门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。

　　4.1.6维修组员工进行安装/维修前应做好相应的施工准备，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。安装/维修时尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

　　4.1.7进入住户室内，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户室内。

　　4.2室内设施设备维修

　　4.2.1日光灯维修

　　日光灯维修要求应：

　　a)检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

　　b)检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

　　c)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；

　　d)检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；

　　e)检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；

　　f)维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。

　　4.2.2开关维修

　　开关维修要求应：

　　a)计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；

　　b)拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；

　　c)拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针"抬不起头"，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；

　　d)故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

　　e)试验开关应开闭正常。

　　4.2.3电表维修

　　电表维修要求应：

　　a)计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；

　　b)对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿；

　　c)电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；

　　d)安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；

　　e)会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。

　　4.2.4水嘴、闸阀维修

　　水嘴、闸阀维修要求应：

　　a)关掉水嘴、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀；

　　b)拧开水嘴或闸阀，加密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀；

　　c)在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或闸阀；

　　d)开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。

　　4.2.5水表维修

　　水表维修要求应：

　　a)关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

　　b)拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表如齿轮磨损严重应更换一个新水表；

　　c)装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；

　　d)水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；

　　e)会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。

　　4.2.6煤气热水器维修

　　煤气热水器维修要求应:

　　a)开机时不着火：

　　--检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；

　

　--如果开机能够听到"吱吱"的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成；

　　--检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。

　　b)开机时有"嘭"的爆炸声：

　　--先关闭煤气瓶阀门；

　　--用电风筒吹干高压打火线；

　　--调整点火间隙；

　　--开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拧开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）；

　　--打开煤气瓶阀门，开机点火正常，反复试3～5次。

　　c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；

　　d)先导阀门控制的煤气热火器维修：

　　--开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；

　　--开机电先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物）。

　　4.2.7煤气灶维修

　　煤气灶维修要求应：

　　a)开机不着火：

　　--开机时如点火电机无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；

　　--清除空气进气门脏物。

　　b)燃烧火焰为红色：

　　--清洁炉头管路及炉头脏物；

　　--清除空气进气门脏物。

　　c）漏煤气：

　　--如软管接头处漏气则应整改处理接头处；

　　--如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。

　　4.2.8坐厕水箱维修

　　坐厕水箱维修要求应：

　　a)水箱浮球阀漏水：

　　--用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应高速浮球阀杆阴位螺钉；

　　--用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。

　　b)水箱出水胶塞漏水：

　　--调整胶塞位置；

　　--如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

　　4.2.9电热水器维修

　　电热水器维修要求应：

　　a)开关跳制：

　　--电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；

　　--如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

　　b)电热水器不能热水，如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。

　　4.2.10抽油烟机维修

　　抽油烟机维修要求应：

　　a)检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换统一规格的电容；

　　b)检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；

　　c)检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；

　　d)检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。

　　4.2.11空调器的维修

　　空调器的维修要求应：

　　a)询问住户关于空调器的故障情况；

　　b)检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；

　　c)观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；

　　d)观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头拧紧；

　　e)用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；

　　f)观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找除泄漏部位并排除；

　　g)用手摸干燥过滤器，正常适应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；

　　h)用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30℃时）：低压为0.49～0.54Mpa，高压为1.17～1.37Mpa；

　　i)用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；

　　j)全部工作完成后，启动空调器试运转，仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。

　　4.3空调器的安装

　　4.3.1窗式空调器安装

　　窗式空调器安装步骤应：

　　a)在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外形尺寸决定；

　　b)根据空调器的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架；

　　c)根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；

　　d)将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5～10mm；

　　e)窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；

　　f)用软泡或硬泡绝缘材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；

　　g)试运转窗式空调器，确认一切正常。

　　4.3.2分体式空调器的安装

　　分体式空调器安装步骤应：

　　a)根据室外机的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙为250mm为宜）；

　　b)打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；

　　c)室内机组的安装：

　　--用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；

　　--根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；

　　--重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；

　　--挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。

　　d)室外机的安装：

　　--根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；

　　--用膨胀螺栓固定支撑架；

　　--把室外机组安装在支撑架上。

　　e)室内外机组的管路连接：

　　--喇叭口连接时，一定要交两管同心对正，然后用手螺母套入，最后用板手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（φ16mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足

够了；φ10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了）；

　　--管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；

　　--管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。

　　f)排除空气：

　　--用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；

　　--将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接螺母；

　　--全部打开液体和气体阀，然后再将液体阀和气体阀3圈，装回液体阀的堵帽。

　　g)系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；

　　h)将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；

　　i)试运转：开机试验，过3～5分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。

　　4.4给水管的安装

　　4.4.1根据现场情况确定为最佳管路走向（综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。

　　4.4.2安装水管前的准备工作

　　安装水管前做如下准备工作：

　　a)根据《住户室内安装/维修通知单》领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；

　　b)辅助材料（如水胶带、白色的油漆或材料、管码、胶粒等）；

　　c)借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。

　　4.4.3安装要领

　　给水管安装要领如下：

　　a)整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；

　　b)给水管应尽量贴阴角、阳角或墙壁；

　　c)给水管每米垂直偏差应<2mm，横向偏差应<1mm（吊线尺量）；

　　d)冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平等安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；

　　e)给水管每两米及拐弯处应加管码固定；

　　f)刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话）；

　　g)试水时应整个管路没有一处渗漏水。

　　4.5安装/维修工作完成后，维修组员工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上；用干净的抹布擦拭弄脏了各部位（如桌椅、墙壁、地面等）；恢复各物品的原来状态（位置）。

　　4.6全部工作完成后，维修组员工要实验安装/维修后的效果给住户看；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户满意为止。

　　4.7确认一切正常后，维修组员工应礼貌地请住户在《有偿服务联系单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议，维修组员工应根据《有偿服务收费标准》向住户作出详尽的解释，消除住户不必要的疑虑。

　　4.8维修组员工离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。

　　4.9维修组员工回到维修组后要及时在《维修单》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上维修人员姓名，交管理处验收。

　　5记录

　　《维修单》

　　《有偿/委托服务联系单》