篇2：舒城县物业管理办法(2019)

第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》法律、法规,结合我县实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主与其选聘的物业管理企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 县建设行政主管部门负责指导、监督本县行政区域内的物业管理工作。
县房地产主管部门具体实施本县行政区域内的物业管理工作。
其他有关行政主管部门,应当按照各自职责,协同做好物业管理工作。
各乡镇人民政府、社区居民委员会应当协助县房地产主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作,并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
第五条 县房地产主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度,并加强与有关行政主管机关的沟通协调。

第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向县建设行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。县建设行政主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。
本办法实施前,物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以继续作为独立的物业管理区域。
第七条 业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。
一个物业管理区域内业主少于5个,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域内业主在100个以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会。业主代表应当在参加业主大会前,就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由业主代表收集并提交业主大会,作为投票时的表决意见。
第八条 建设单位在销售物业前,应当依照县房地产主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。业主临时公约www.pmceo.com不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的业主公约生效后,业主临时公约即行失效。
第九条 符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应当以书面形式告知物业所在地的县房地产主管部门和社区居民委员会;业主也可以以书面形式告知。
第十条 县房地产主管部门应当在收到书面报告后,及时会同建设单位、社区居民委员会,协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组一般由5名成员组成,其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名,业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当履行下列主要职责:
(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案);
(二)拟定业主委员会的选举办法(草案),业主委员会选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%;
(三)确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数;
(四)提出业主委员会委员候选人名单,并在首次业主大会召开之前,将名单在物业管理区域内公示7日以上;
(五)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容,做好会务筹备工作。
第十二条 业主在首次业主大会上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权,200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。
单个物业登记有两个或两个以上所有权人的,应自行确定一名投票人。
第十三条 业主委员会应当由5-13人单数组成,其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定,一般为3年,其组成人员可以连选连任。
第十四条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十五条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会,行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有书面授权委托书。
采用书面形式征求意见的,应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主委员会有关资料报县房地产主管部门备案。县房地产主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的社区居民委员会和辖区派出所。
业主委员会备案资料包括:
(一)业主委员会备案表;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主大会的决定;
(五)业主委员会组成人员的基本情况。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的,应当自变更之日起30日内到县房地产主管部门重新办理备案手续。
第十七条 依法选举产生的业主委员会凭县房地产主管部门出具的备案证明刻制印章。
业主委员会应当依法使用印章。
第十八条 业主委员会应当按照规定召开业主大会。业主委员会逾期不召开业主大会的,县房地产主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十九条 业主委员会任期届满60日前,应在县房地产主管部门、社区居民委员会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会进行换届选举,新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,县房地产主管部门、社区居民委员会应当指导、督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。
任期届满,原业主委员会无法组织换届选举的,物业所在地的社区居民委员会应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的,经指出拒不改正,县房地产主管部门应当责令其即时解散,由所在地居民委员会协助业主组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:
(一)有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)严重影响社区安定和社会稳定的。
第二十一条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定,使少数业主利益受到损失的,受益业主应当给予相应补偿。
第二十二条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责,支

篇3：南京市物业管理办法（2006年）

　　南京市物业管理办法(20**)

　　第一章　总则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

　　第三条　本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。

　　本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

　　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

　　第四条　南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。

　　各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　第五条　各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。

　　物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

　　第二章　物业管理区域

　　第六条　建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

　　零散建设的不封闭区域，可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

　　第七条　业主要求调整物业管理区域的，应当向区(县)物业管理行政主管部门提出，区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照第六条的规定，结合当地居(村)民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

　　第三章　业主及业主大会

　　第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

　　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第九条　成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区(县)物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

　　区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处(镇人民政府)，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处(镇人民政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

　　第十条　筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参加。

　　筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。

　　第十一条　业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

　　第十二条　业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。

　　第十三条　业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。

　　第十四条　业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业

　　主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。 　　业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

　　业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。

　　分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。

　　业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第十六条　入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定的组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第十七条　业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

　　新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第十八条　选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区(县)物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民政府)。

　　业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。

　　第十九条　两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)组织召开。

　　第二十条　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。

　　第四章　物业管理服务

　　第二十一条　住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区(县)物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。

　　前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

　　第二十二条　建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

　　业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第二十三条　建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。

　　分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。

　　建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。

　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。

　　第二十四条　建设单位按照规定的保修期

　　限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。 　　第二十五条　物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。

　　第二十六条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

　　第二十七条　建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

　　第五章　物业的使用和维护

　　第二十八条　物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：

　　(一)规划核准图上标注的自行车库;

　　(二)规划核准图上标注的底层架空层;

　　(三)规划核准图上标注的避难层(间);

　　(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;

　　(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;

　　(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;

　　(七)层高2.2米以下的房屋;

　　(八)其他依法归全体业主所有的房屋。

　　第二十九条　物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;

　　(六)未经批准摆摊设点;

　　(七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(九)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(十)擅自改变房屋外貌;

　　(十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条　物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

　　第三十一条　业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　第三十二条　业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。

　　第三十三条　物业管理区域内的共用停车库(位)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。

　　第三十四条　住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。

　　专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

　　第三十五条　专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

　　专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。

　　第三十六条　物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。

　　物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

　　第六章　罚则

　　第三十七条　违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

　　第三十八条　业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。

　　第三十九条　建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。

　　第四十条　物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。

　　第四十一条　物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。

　　区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。

　　投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结

　　果有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。 　　第四十二条　物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第四十三条　本规定自20**年2月1日起施行。

　　20**年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。

篇4：江苏省城市住宅区物业管理办法

　　第一章总则

　　第一条为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条在本省行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。

　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。

　　第三条城市新建住宅区和达到一定规模且公共设备、公用设施等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的城市住宅区，由所在地政府组织整治，逐步创造条件，实施物业管理。实行物业管理的住宅区的具体规模、范围，由市、县(市)人民政府划定。

　　第四条省人民政府建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其主要职责是：

　　(一)贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施;

　　(二)管理全省物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制;

　　(三)监督物业管理企业资质管理工作;

　　(四)依法查处物业管理中的违法行为。

　　市、县(市)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

　　第五条

　　各级规划、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同建设(房产)行政主管部门做好有关管理工作。街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。第六条物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业(居民服务业)优惠政策。各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展。

　　第二章业主会议与业主委员会

　　第七条住宅区入住率或者房屋出售率达到60%以上时，所在地人民政府物业管理行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会;以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。

　　第八条业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。

　　第九条业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：

　　(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;

　　(二)审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程;

　　(三)听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作;

　　(四)审定住宅区有关业主和使用人权益的重大事项;

　　(五)改变或者撤销业主委员会不适当的决定。

　　第十条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地人民政府物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

　　第十一条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职。业主委员会主任、副主任、委员，应当推选热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。

　　第十二条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。

　　第十三条业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：

　　(一)召集和主持业主会议;

　　(二)按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同;

　　(三)主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过;

　　(四)审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施;

　　(五

　　)监督物业管理企业的管理工作。

　　业主委员会履行下列义务：

　　(一)根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督;

　　(二)接受住宅区内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督;

　　(三)督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定;

　　(四)协助物业管理企业落实各项管理服务措施。

　　第十四条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过

　　。

　　第十五条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区实施物业管理。

　　第三章物业管理企业

　　第十六条物业管理企业，是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

　　第十七条物业管理企业应当按照规定向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书;未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。

　　第十八条物业管理企业的权利：

　　(一)根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法;

　　(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用;

　　(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;

　　(四)选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)，承担专项管理业务工作;

　　(五)按照企业经营范围开展多种经营;

　　(六)邀请业主委员会协助管理。

　　第十九条物业管理企业的义务：

　　(一)履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动;

　　(二)接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督;

　　(三)向业主委员会报告工作;

　　(四)积极开展多种形式、健康向上的社会文化活动，丰富住宅区居民的精神生活。

　　第四章物业管理委托

　　第二十条住宅区开发建设单位在住宅区业主委员会成立前应当确定物业管理单位，负责住宅区住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理工作。

　　第二十一条住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销(预)售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入注管理公约和住户手册，是房屋销(预)售合同的组成部分。

　　第二十二条住宅区入住率或者销售率达到60%以上时，开发建设单位或者接受委托的物业管理企业应当在1个月内向市、县(市)物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门组织开发建设单位或者物业管理企业召集首次业主会议，选举产生业主委员会。业主委员会成立后应当及时续聘或者重新委托物业管理企业。开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交物业管理所必需的工程建设技术

　　资料。业主委员会应当将该资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。第二十三条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或者业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：

　　(一)双方当事人名称及地址;

　　(二)管理服务项目和内容;

　　(三)管理服务标准;

　　(四)管理服务权限;

　　(五)管理服务费用及其支付办法;

　　(六)合同期限;

　　(七)双方当事人认为需要约定的其他事项。物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地物业管理行政主管部门备案。

　　第二十四条物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起1个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。第五章住宅区的使用与维护

　　第二十五条住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，住宅区所在地物业管理行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。

　　第二十六条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：

　　(一)住宅区竣工总平面图;

　　(二)单体建筑、结构、设备安装竣工图;

　　(三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图;

　　(四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料;

　　(五)住宅区物业管理所必需的其他资料。

　　第二十七条业主和使用人使用房屋和住宅区公用配套设施应当遵守下列规定：

　　(一)房屋装饰装修不得危及房屋安全，未经有关部门批准不得改变房屋结构，不得私搭乱建，处理建筑垃圾必须符合有关规定;

　　(二)改变房屋用途和外貌，应当符合有关规定;

　　(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(四)房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台，屋面等公共部位，不得占用、乱堆杂物;

　　(五)爱护住宅区内的公共设施、不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等;

　　(六)车辆按照规定有序停放;

　　(七)垃圾实行袋装化，按照规定的时间、地点、方式投放;

　　(八)住宅区内不得乱贴、乱画、乱挂。

　　第二十八条房屋的维修责任，按照下列规定划分：

　　(一)房屋室内部分，由业主和使用人自行维修;

　　(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、

　　消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护维修。第二十九条物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消火栓、停车场、自行车(摩托车)库、公厕、卫生保洁设备设施等公用配套设施的养护维修。属于人为损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。

　　第三十条住宅区受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区内的水、电、煤气等管线、设施进行维修养护。

　　第三十一条住宅区的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明、高尚的居所。

　　第六章物业管理收费及管理用房

　　第三十二条物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由省人民政府价格、建设行政主管部门另行制定。

　　第三十三条物业管理公共服务费的主要用途为：

　　(一)物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费;

　　(二)绿化管理费;

　　(三)清洁卫生费;

　　(四)保安费;

　　(五)办公费;

　　(六)物业管理企业固定资产折旧费;

　　(七)法定税费。

　　第三十四条物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按期足额缴纳物业管理公共服务费。

　　第三十五条物业管理企业可以接受委托，代理供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，并可以代其定期维修养护水、电、煤气等管线、设施，按照有关规定收取代收代办服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报价格行政部门备案。

　　第三十六条房屋公用部位、设施、设备专项维修费，按照国家和省人民政府有关规定执行。前款所称专项维修费，应当存入指定银行，由业主自治管理，具体办法由市、县(市)人民政府制定。

　　第三十七条各级人民政府财政、审计部门依法对住宅区物业管理专项维修费的收取、管理和使用情况进行监督和审计。

　　第三十八条住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会，物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。

　　第七章法律责任

　　第三十九条物业管理企业未按本办法规定到物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审查手续;逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。

　　第四十条物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及公用设施、设备管理、维修、养

　　护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，物业管理行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。第四十一条物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由价格行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

　　第四十二条业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第二十七条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正;造成损失的，有权要求其赔偿;违反有关法规的，由有关部门依法查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。

　　第四十三条物业管理企业不服物业管理、价格行政主管部门的行政处罚，可以依照法律、法规的规定，向作出行政处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，或向人民法院起诉。业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向物业管理行政主管部门投诉或向人民法院起诉;不服物业管理行政主管部门作出的裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。

　　第四十四条住宅区开发建设单位违反本办法第三十八条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由物业管理行政主管部门责令其限期履行。

　　第四十五条物业管理企业与业主、业主委员会、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解不成的。应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或仲裁协议无效的，可以依法向人民法院起诉。

　　第四十六条物业管理行政主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有2名执法人员，并出示省人民政府统一制发的行政执法证件;实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚没单据，罚没收入必须全部上缴国库。

　　第八章附则

　　第四十七条高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区(厂房)的物业管理，参照本办法执行。

　　第四十八条各市可以根据本办法制定实施细则。

　　第四十九条本办法的具体应用问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。

　　第五十条本办法自公布之日起施行。

篇5：铁岭市城市住宅区物业管理办法(2002年)

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法(20**)

　　《铁岭市城市住宅区物业管理办法》业经20**年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

　　市长：姚辉

　　二OO二年八月十四日

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据国家和省有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称城市住宅区，是指城市规划区内以住宅为主，配套设施齐全，具有一定规模的居住区域。

　　本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

　　本办法所称的物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。

　　本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。

　　第三条 统一规划建设，具备一定规模，配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应实行物业管理;配套设施尚不齐全的原有住宅区，应当通过整治逐步创造条件，实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业，统一交房产部门管理。

　　第四条 本办法所称业主是指物业所有权人;物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。

　　第五条 物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则，逐步实行招投标制度。

　　第六条 市房产行政管理部门和县(市)、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。

　　街道办事处(社区居民委员会)和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。

　　第二章 业主、物业使用人和物业管理委员会

　　第七条 物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。

　　第八条 业主、物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利;

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)决定有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督物业管理委员会的工作;

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

　　(七)按时缴纳物业管理服务费。

　　第九条 新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的，原有住宅区达到物业管理规定条件的，在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下，组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

　　住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成，其代表按房屋性质、户数比例产生。

　　第十条 业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。

　　业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

　　第十一条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、改选物业管理委员会，增补或撤换物业管理委员会委员;

　　(二)审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》;

　　(三)听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告，修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定;

　　(四)决定物业管理的其他事项。

　　第十二条 业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业管理委员会。

　　第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。

　　第十四条 物业管理委员会的职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

　　(

　　二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同; 　　(三)审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

　　(七)业主、物业使用人大会赋予的其他权利。

　　第十五条 物业管理委员会应自选举产生之日起30日内，到物业管理行政主管部门登记备案。

　　第三章 物业管理企业

　　第十六条 物业管理企业是依照法定程序设立，以物业管理与服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

　　物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。

　　第十七条 物业管理企业，必须经物业行政主管部门资质审批，领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照，方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书，不得从事物业管理业务。

　　第十八条 物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料：

　　(一)物业管理企业资质等级申报表;

　　(二)企业章程;

　　(三)企业法定代表人任职文件;

　　(四)办公场地证明;

　　(五)建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证;

　　(六)物业管理委托合同复印件;

　　(七)企业验资报告。

　　第十九条 对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理，对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业，由物业管理行政主管部门限期整改，达不到整改要求的，视情况降级或吊销资质证。

　　第二十条 物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日内，在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理费按实清算，剩余部分予以结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第二十一条 物业管理企业的权利：

　　(一)依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理并制定物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费;

　　(三)制止违反物业管理制度的行为;

　　(四)请求物业管理委员会协助管理;

　　(五)选聘专业公司承担专项业务。

　　第二十二条 物业管理企业义务：

　　(一)履行物业管理委托合同，依法经营;

　　(二)接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督;

　　(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

　　(四)定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第二十三条 物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。

　　第四章 物业管理与收费

　　第二十四条 新建住宅区房屋竣工交付使用后，物业管理委员会成立之前，应在物业管理行政主管部门的指导下，由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。

　　第二十五条 前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担;房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担;房屋已出售的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十六条 凡新建住宅区，开发建设单位在移交物业时，须按规划要求，向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米;住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米;住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上，建筑面积每增加5万平方米，提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价(成本价)进入住宅区建设成本，该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用，其产权归业主共有。

　　物业管理办公用房不得出借、出租或出售。

　　第二十七条 凡商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按国家、省有关规定执行。

　　第二十八条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第二十九条 开发建设单位移交物业时，应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)政府主管部门的项目批准文件;

　　(二)规划图和竣工总平面图;

　　(三)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;

　　(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各类房屋和共用设施设备清单; 　　(七)环保、绿化等相关工程验收资料;

　　(八)其他资料。

　　第三十条 物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行，一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。

　　第三十一条 物业管理服务合同应当包括以下内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(三)物业管理服务费的标准及收取办法;

　　(四)合同的期限、变更、终止的约定，合同终止时物业资料的移交方式等;

　　(五)物业管理的责任范围;

　　(六)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(七)双方当事人约定的其他事项。

　　第三十二条 物业管理服务内容一般应包括：

　　(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;

　　(二)环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集;

　　(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;

　　(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;

　　(六)物业管理档案资料的管理;

　　(七)开展社区服务，参与社区文化建设;

　　(八)物业管理委员会委托合同约定的其他事项。

　　第三十三条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，在合同期满前两个月内通知对方，合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

　　第三十四条 物业管理服务费收取项目，按省物价部门规定执行。

　　物业管理服务费收费标准，按服务项目、标准，分不同情况，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

　　政府指导价，由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。

　　第三十五条 物业管理企业为业主提供特约服务的，没有收费标准的，由物业管理企业与业主商定价格;国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

　　第三十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布，业主、物业使用人必须按规定交纳，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第三十七条 城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

　　第三十八条 业主、物业使用人不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备。

　　第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)践踏、占用绿地;

　　(二)损毁树木、园林;

　　(三)占用通道等共用场地;

　　(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;

　　(五)发出超过规定标准的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;

　　(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

　　第四十条 业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的，必须经物业管理企业同意，经有关部门批准。对未经同意、批准，擅自装修、改变物业使用性质的，物业管理企业有权制止并报告有关部门。

　　第四十一条 在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的，必须经物业管理企业同意，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

　　第四十二条 物业管理的住宅区内的机动车停车场，自行车棚，由物业管理委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。

　　第四十三条 业主转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

　　物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

　　第四十四条 物业管理企业应当依照国家规定加强共用部位、共用设施设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

　　第四十五条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修，造成其他业主。物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

　　第六章 法律责任

　　第四十六条 违反本办法第十七条规定，未经物业管理行政主管部门资质审批，未取得《物业管理企业资质证书》， 擅自从事物业管理业务的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定，责令改www.pmceo.com正，没收非法所得，并处 5000元以上 1万元以下罚款。

　　第四十七条 违反本办法第二十条、第二十九条规定之一的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物

　　业管理条例》第三十七条规定，责令限期整改，并处5000元以上1万元以下罚款。 　　第四十八条 违反本办法第二十六条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十九条 违反本办法第二十八条规定的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定，责令改正，并处2000元以上5000元以下罚款。

　　第五十条 业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十一条 违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的，物业管理企业有权制止;造成损失的，有权要求赔偿;情节严重的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，责令恢复原状，并处1000元以下罚款。

　　第五十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十三条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十四条 当事人对行政处罚不服的，可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议，也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。

　　第五十五条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第五十六条 我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

　　第五十七条 实施物业行政处罚，按《行政处罚法》规定执行。

　　第五十八条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

　　第五十九条 本办法自20**年10月1日起施行。