大学校区物业管理服务细则

　　附录一：

　　物业维修办法

　　一、维修目的

　　为室内维修的管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供方便。

　　二、维修原则

　　1.坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构成。

　　2.修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。

　　3.方便的原则。

　　三、维修依据

　　1.符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。

　　2.符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

　　3.符合《维修服务标准》有关条款标准。

　　四、住户室内维修标准

　　1.楼层面漏水

　　(1)维修程序

　　①预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。

　　②如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应将相关部位及时处理。

　　③如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。

　　④其它地方漏水，应将相关部位及时处理。

　　⑤检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。

　　⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　(2)告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。

　　2.换锁(木门、铁门)

　　(1)维修程序

　　①木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。

　　②检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开门数次，查看开关是否灵活自如。

　　③维修完毕后，请住户《派工单》上答名验收。

　　(2)告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，不定期给锁活动部位上油。

　　3.个别楼层停水。

　　(1)维修程序

　　①先检查是哪一楼哪一层没有水。

　　②然后关掉总阀。

　　③拆开支阀，取出滤网。

　　④清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。

　　⑤检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。

　　⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　(2)告知住户使用须知：楼层停水应及时通知楼栋管理员派专业人员前来检查维修。

　　4.维修墙内水管。

　　(1)维修程序

　　①先查找原因。

　　②关好室内所有用水阀门。

　　③查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。

　　④维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。

　　⑤装入新水管。

　　⑥打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。

　　⑦检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。

　　(2)告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向物管中心申请，由物管中心派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知楼栋管理员派维修人员前来查看。

　　5.阀门接头漏水。

　　(1)维修程序

　　①检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。

　　②如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝外旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。

　　③如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。

　　④如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。

　　⑤检验：

　　a.维修完毕后，把自来水总阀门打开，检查是否漏水。

　　b.阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。

　　⑥请住户在《派工单》上签名验收。

　　(2)告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。

　　6.水龙头漏水。

　　(1)维修程序

　　①检查漏水情况，然后关上自来水总制。

　　②如是因水龙头末上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。

　　③如是内芯断裂应更换内芯。

　　④如是内芯橡皮过小而破损，应更换。

　　⑤如是水龙头自身有故障而漏水，应更换水龙头。

　　⑥检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开头自如，不漏水。

　　⑦维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　(2)告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。

　　7.维修门窗。

　　(1)维修程序。

　　①检查门窗的附件是否齐全。

　　②检查有无配件损坏。

　　③更换配件，达到预期效果。

　　④维修后请住户验收。

　　⑤检验;维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异常及不灵活之处，以达到开关自如的目的。

　　⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　8.洗脸盆下漏水

　　(1)维修程序

　　①先检查何处漏水，查明漏水原因。

　　②如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管;情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。

　　③如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈不漏为止。

　　④检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的;在水泥凝固以后(约需四小时)，再在周围泡水检验。

　　⑤维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　(2)告知用户使用须知

　　①不可随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水。

　　②不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。

　　9.洗脸盆堵塞

　　(1)维修程序

　　①查明堵塞原因。

　　②取下存水弯倒掉杂物。

　　③装好存水弯。

　　④如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直到通畅为止。

　　⑤检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。

　　⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　(2)告知住户使用须知

　　①用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。

　　②及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。

　　10.维修墙外水管。

　　(1)维修程序

　　①先查找原因。

　　②如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。

　　③查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。

　　④维修时先关水表前的总阀，取下破损水管。

　　⑤装入新水管。

　　⑥打开总阀后看各相关部门是否漏水。

　　⑦检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。

　　⑧维修完毕后，请住户《派工单》上签名验收。

　　(2)告知住户使用须知：

　　①不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工。

　　②一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。

　　11.插座无电。

　　11.1.1 分析原因，插座无电可能由以下原因造成：

　　①由于外界因素(如停电检修)引起的人为停电。

　　②由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。

　　③由于频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。

　　④线路出现断线。

　　11.1.2 针对1.1①中的原因，告诉用户现在是在停电检修。

　　11.1.3 针对1.1②中的原因，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。

　　11.1.4 针对1.1③中的原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。

　　11.1.5 针对1.1④中的原因，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。

　　11.1.6 检验：插座线路送电后，再试电笔验电，再用万用表电压档检测供电压是否稳定正常。

　　11.1.7 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　11.2 维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。

　　12.房中无电

　　12.1.1 分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成：

　　①线路停电检修。

　　②因用户总开关烧坏。

　　③因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。

　　④进户线与接线端子接触不牢。

　　⑤电度表烧坏。

　　12.1.2 针对1.1①中的原因，及时向用户说明停电的原因。

　　12.1.3 针对1.1②中的原因，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。

　　12.1.4 针对1.1③的原因，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拨下(或将照明开关断开)，用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。

　　12.1.5 针对1.1④的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

　　12.1.6 针对1.1⑤中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。

　　12.1.7 检验：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。

　　12.1.8 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　12.2 维修须知：维修人员找出故障点并排除故障，在确认线路完好时，方可恢复送电。

　　12.3 告知住户须知：

　　12.3.1 用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。

　　12.3.2 不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知楼栋管理员派专业人员进行处理。

　　13.配电箱开关故障。

　　13.1 维修程序

　　13.1.1 分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：

　　①因控制线路出现短路现象，导致熔断吕原熔体熔断或线路中的短路在电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。

　　②因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。

　　13.1.2 针对1.1①中的原因，先将配电箱的空气关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下)，用万用表检查线路，查找短路保障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完好，保护元件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。

　　13.1.3 针对1.1②中的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置于闸位置(根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下)，用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测)，看是否超过设计要求;如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少;如空气开关烧坏或接触器烧蚀损坏，则需要更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。

　　13.1.4 检验：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。

　　13.1.5 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　13.2 维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。

　　14.灯不亮。

　　14.1 维修程序

　　14.1.1 分析原因，灯不亮可能由以下原因造成：

　　①灯内灯丝烧断。

　　②灯泡与灯头接触不良

　　③电源保险丝熔断。

　　④电源开关接触不良。

　　14.1.2 针对1.1①中的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。

　　14.1.3 针对1.1②中的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。

　　14.1.4 针对1.1③中的原因， 将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。

　　14.1.5 针对1.1④中的原因，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。

　　14.1.6 检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。

　　14.1.7 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

　　14.2 维修须知：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个宿舍内灯(二盏以上)都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。

　　14.3 告知住户须知

　　①不要点长明灯。

　　②发现运作不正常时，应及时通知楼栋管理员派专业人员前来检查、维修。

　　15.顶棚抹灰层(饰面)脱落。

　　15.1 维修程序

　　15.1.1 如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：

　　①用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该项棚的抹灰层全部铲下。

　　②用钢丝刷顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。

　　③用喷水器具充分喷水湿润2-3次。

　　④均匀地刷地一道素水泥浆。

　　⑤用1：3水泥砂浆打底抹平。

　　⑥抹三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。

　　⑦刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复。

　　⑧清理垃圾，恢复场地整洁。

　　15.1.2 如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落：

　　①同1.1①

　　②同1.1②

　　③用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严得，庆加焊同直径规格的补充钢筋。

　　④其它程序同1.1.④至1.1.⑧。

　　15.1.3 维修完毕后，请用户在《派工单》上签名验收。

　　15.1.4 告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。

　　16.楼板裂缝。

　　16.1 维修程序

　　16.1.1 先进行全面仔细地查看。

　　16.1.2 如裂缝较小(如发丝)，且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。

　　16.1.3 如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：

　　①沿裂缝用工具将两侧基层凿成八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。

　　②用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。

　　③准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。

　　④用兵子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后消除表面多余补缝材料。

　　⑤修复饰面(按用户原标准)。

　　16.1.4 如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员(如：设计院、原施工单位)到场验证，找出原因，然后做出回顾方案进行维修。

　　16.1.5 维修完毕后，请用户在《派工单》上签名验收。

　　16.2 告知住户须知

　　①不要集中堆放过重物品。

　　②平时留意楼板运作状态，发现问题时，应及时通知物管中心派技术人员到场查看作业处理。

　　五、相关文件和记录

　　1.维修记录表

　　2.派工单

　　3.更换水表记录

　　4.更换电表记录

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