篇2：民法典之社区物业管理服务职责

　　民法典之社区物业管理服务职责

　　在日常生活中，家里灯泡坏了，找物业;停水停电了，找物业;房屋出现质量问题，还找物业……

　　在一些居民眼中，只要是出现问题就要求物业来解决，物业就是万能的!

　　那么，我们来看看从2021年1月1日起实施的《民法典》的规定，物业管理的职责边界在哪里?出现问题业主究竟该找哪些部门?

　　● 01 绿地被侵占物业该不该管?●

　　问题：“我们小区才交房没几年，就已出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业也是不管不问。物业到底有没有管理义务?”

　　解读：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有”;同时，《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

　　因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。

　　● 02 私搭乱建该谁管? ●

　　问题：除了毁坏绿地，据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?

　　解读：上述《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权;如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理;如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。

　　● 03 消防出问题该谁管? ●

　　问题：“我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?”

　　解读：《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

　　因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

　　● 04 噪声污染归谁管? ●

　　问题：邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?

　　解读：《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

　　业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。

　　● 05 物业换开关、水龙头该不该收费? ●

　　问题：“插座更换10元/个、马桶疏通50元……”物业提供的这些服务该不该收费?

　　解读：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

　　而开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。

　　● 06 停水、停电该找谁? ●

　　问题：有时会遇到停水、停电问题，有的是供水、供电单位统一对某个区域进行停水、停电，有的是小区里的转供水、电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水、停电。

　　解读：《民法典》第六百五十一条规定：“供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。”

　　供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。

　　如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素，如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。

　　同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　● 07 房子漏水归谁管? ●

　　问题：厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?

　　解读：不管哪种类型，多不是由物业企业出钱来进行维修的。

　　其中要分4类情况处理：

　　(1)新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位(即开发商)来负责维修;

　　(2)属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人(一般指业主)自行组织维修;

　　(3)超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修;

　　(4)如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。

　　● 08 房屋出现质量问题归谁管? ●

　　问题：买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?

　　解读：应分情况讨论：

　　(1)向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。

　　(2)购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿;原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

　　● 09 公共部位、设施出问题谁负责? ●

　　问题：“我们小区个别外墙脱落较厉害。”外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?

　　解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴;如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。

　　《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

篇3：物业管理处经理职责及执行标准

　　管理处是公司的派出机构，根据物业管理委托合同约定的内容，负责管辖区域内物业管理服务工作。管理处经理接受公司的委托，代表公司全面负责本管理区域的日常运作，其工作职责：

　　1、执行总经理室下达的经营管理指标，在公司职能部门的指导下，制定管理处各项工作计划，并组织各部门(组)准确实施，完成公司下达的责任目标。

　　2、认真贯彻关于物业管理的各项政策法规，根据实际状况，提出修订、补充管理处规章制度和操作规程的意见。

　　3、负责ISO9001质量体系在本管理处物业管理服务工作中具体贯彻实施。做好日常监督检查工作，对不合格服务项目随时进行纠正和整改，并在服务过程和整改过程做好详细记录和跟踪验证。

　　4、做好管理处主管以下管理人员和普通员工的聘用和岗位培训工作。

　　5、负责建立对外公共关系，与所在地政府职能部门、物业管理主管部门、业委会及业户保持沟通和联系。

　　6、在公司职能部门指导下，负责落实管理处局部区域的更新改造，负责物料使用和经费开支的审核，控制管理成本。

　　7、负责管理处的精神文明建设，关心员工生活,做好政治思想工作，增强管理处的凝聚力。

　　第二节细化标准

　　1、应在上任一个月内掌握《物业管理委托服务合同》、《管理处经理操作手册》、《目标责任书》、本管理处的各类收费标准、年度财务测算、各岗位设置与要求等基本内容，根据上述内容制定工作计划，并负责有效组织实施。

　　2、应在上任一个月内熟悉管理区域内的建筑面积、占地面积、绿化率、户数、栋数、主要设备设施、建设改造等基本情况;了解公司的ISO质量体系、公司日常运作流程、职能部门主要职责、公司目前管理的项目等内容。

　　3、每周组织召开一次管理处工作例会，听取工作汇报，解决实际问题，传达公司精神，布置工作任务，做好会议记录。

　　4、每周对管理区域的电梯、水泵、高低压配电房、污水泵房、监控室、机动车库等主要设施设备巡检一次，做好现场点检和工作检查记录。

　　5、每周至少对各部门(班组)实施一次常规工作检查。检查在岗员工的岗位规范及各项记录情况;督促管理人员的日常工作;检查各项工作的落实情况，及时发现并解决问题。在受检岗位的记录表上签字并详细做好检查记录。

　　6、制定管理处月度工作计划，每月准时出席公司办公会议。

　　7、每月至少参加一次管理处各部门(班组)会议。

　　8、实施一次月度夜查，了解员工在无主要管理人员时的工作状况，做好检查记录。

　　9、每月一次对领班以上管理人员进行绩效考评工作，做好考评记录。

　　10、每月应与内部员工进行沟通，了解员工对管理处工作的建议。

　　11、审核管理处当月费用收支及下月物资申购情况，对管理费、能源费等费用出现收支异常，应召集相关人员进行分析，并采取改进措施。

　　12、每月至少组织一次员工主题培训，主讲人应有书面讲稿。

　　13、每季组织管理人员对区域内主要管理环节进行一次检查，与合作供方进行一次沟通。节前(劳动节、国庆节、春节等)组织一次安全检查;落实防台、防汛、防火、防盗、防意外伤害等各项安全措施。

　　14、每季对目标责任制中的各项要求逐一核对自检，每年年终对目标责任制完成情况进行总结，适时调整下阶段工作重点，并落实具体改进措施。

　　15、每年年底做好个人及管理处的年度工作总结，按公司要求做好管理处下年度的工作计划。

　　16、每年年底做好领班以上员工的年终考核工作，并提出是否续聘的书面意见。

篇4：物业管理处经理职责及执行标准

管理处是公司的派出机构，根据物业管理委托合同约定的内容，负责管辖区域内物业管理服务工作。管理处经理接受公司的委托，代表公司全面负责本管理区域的日常运作，其工作职责：
　　
　　1、执行总经理室下达的经营管理指标，在公司职能部门的指导下，制定管理处各项工作计划，并组织各部门(组)准确实施，完成公司下达的责任目标。
　　
　　2、认真贯彻关于物业管理的各项政策法规，根据实际状况，提出修订、补充管理处规章制度和操作规程的意见。
　　
　　3、负责ISO9001质量体系在本管理处物业管理服务工作中具体贯彻实施。做好日常监督检查工作，对不合格服务项目随时进行纠正和整改，并在服务过程和整改过程做好详细记录和跟踪验证。
　　
　　4、做好管理处主管以下管理人员和普通员工的聘用和岗位培训工作。
　　
　　5、负责建立对外公共关系，与所在地政府职能部门、物业管理主管部门、业委会及业户保持沟通和联系。
　　
　　6、在公司职能部门指导下，负责落实管理处局部区域的更新改造，负责物料使用和经费开支的审核，控制管理成本。
　　
　　7、负责管理处的精神文明建设，关心员工生活,做好政治思想工作，增强管理处的凝聚力。
　　
　　第二节细化标准
　　
　　1、应在上任一个月内掌握《物业管理委托服务合同》、《管理处经理操作手册》、《目标责任书》、本管理处的各类收费标准、年度财务测算、各岗位设置与要求等基本内容，根据上述内容制定工作计划，并负责有效组织实施。
　　
　　2、应在上任一个月内熟悉管理区域内的建筑面积、占地面积、绿化率、户数、栋数、主要设备设施、建设改造等基本情况；了解公司的ISO质量体系、公司日常运作流程、职能部门主要职责、公司目前管理的项目等内容。
　　
　　3、每周组织召开一次管理处工作例会，听取工作汇报，解决实际问题，传达公司精神，布置工作任务，做好会议记录。
　　
　　4、每周对管理区域的电梯、水泵、高低压配电房、污水泵房、监控室、机动车库等主要设施设备巡检一次，做好现场点检和工作检查记录。
　　
　　5、每周至少对各部门（班组）实施一次常规工作检查。检查在岗员工的岗位规范及各项记录情况；督促管理人员的日常工作；检查各项工作的落实情况，及时发现并解决问题。在受检岗位的记录表上签字并详细做好检查记录。
　　
　　6、制定管理处月度工作计划，每月准时出席公司办公会议。
　　
　　7、每月至少参加一次管理处各部门（班组）会议。
　　
　　8、实施一次月度夜查，了解员工在无主要管理人员时的工作状况，做好检查记录。
　　
　　9、每月一次对领班以上管理人员进行绩效考评工作，做好考评记录。
　　
　　10、每月应与内部员工进行沟通，了解员工对管理处工作的建议。
　　
　　11、审核管理处当月费用收支及下月物资申购情况，对管理费、能源费等费用出现收支异常，应召集相关人员进行分析，并采取改进措施。
　　
　　12、每月至少组织一次员工主题培训，主讲人应有书面讲稿。
　　
　　13、每季组织管理人员对区域内主要管理环节进行一次检查，与合作供方进行一次沟通。节前（劳动节、国庆节、春节等）组织一次安全检查；落实防台、防汛、防火、防盗、防意外伤害等各项安全措施。
　　
　　14、每季对目标责任制中的各项要求逐一核对自检，每年年终对目标责任制完成情况进行总结，适时调整下阶段工作重点，并落实具体改进措施。
　　
　　15、每年年底做好个人及管理处的年度工作总结，按公司要求做好管理处下年度的工作计划。
　　
　　16、每年年底做好领班以上员工的年终考核工作，并提出是否续聘的书面意见。

篇5：物业管理部经理的岗位职责

　　物业管理部经理的岗位职责

　　1)贯彻执行总经理下达的质量管理指令，完成质量检查监督任务，并及时上报。

　　2)负责制订公司年度质量管理计划，并组织协调、控制质量管理计划的实施。

　　3)依据质量保证体系的规范，组织部门主管对各管理处服务管理质量进行检查和督导，帮助各岗位人员提高业务技能。

　　4)进行治安、消防等安全大检查，发现问题及时指出，及时处理。

　　5)加强部门建设，领导和监督部门人员学习有关的政策、法规，加强业务知识的学习，加强与政府职能部门的联系和协调。

　　6)完成领导交办的其它工作。