物业接管验收控制程序

　　1.目的

　　对物业的接管验收过程实施控制，以充分维护业主的合法权益，减少公司后续管理服务的经营风险与成本。

　　2.范围

　　适用于新物业项目接管验收的全过程。

　　3.职责

　　3.1接管验收小组成员

　　1)负责责任范围内的具体验收工作。

　　2)负责根据验收情况出具单项验收报告

　　3.2接管验收小组组长

　　1)负责制定接管验收方案，明确小组各专业人员的工作职责，并对其培训。

　　2)组织实施物业接管验收工作，拟写接管物业的综合性验收报告。

　　3.3运营中心经理

　　1)负责审核项目接管验收的条件;

　　2)指导并监督物业接管验收的全过程。

　　3.4子(分)公司总经理负责审议接管验收方案，并监督整个接管验收过程。

　　4.方法和过程控制

　　4.1总则

　　4.2.1物业接管验收是指开发商在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业服务单位移交，物业服务单位按照前期物业服务合同的约定代表全体业主以物业满足使用功能，防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。

　　4.2.2在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在项目入伙前预留一段充足的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。

　　4.2接管前的准备工作

　　4.2.1在接到开发商接管验收邀请后，运营中心应在5～10个工作日内对拟接管物业是否已具备接管验收条件予以审核，并将结果上报子(分)公司总经理审议。

　　4.2.2物业接管验收应具备的基本条件

　　1)建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。

　　a.全部施工完毕是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目(不得漏项、甩项)。住宅小区分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期接管工程的正常使用。

　　b.工程竣工验收合格，是指由建设单位会同施工单位及有关专业行政主管部门按照国家建筑施工验收规范及其它质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据资料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。

　　2)供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备、设施能正常使用。

　　这是要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通(高级住宅还要求电话、宽带网络线路进户、电视信号到位，安全防盗联网)。并做到：雨、污水排放畅通，废弃物处理落实，绿化面积达标，房屋配套齐全，设备功能完备，满足业主(用户)生活必须的要求。

　　3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

　　这是要求建设单位，在房屋竣工验收前，应同当地公安部门联系，确认幢户编号，提前串领门牌，并安装到位。以免居民入住后，无法申报户口，影响粮油供应、入托入学、就业安置、邮电通信等。也避免幢、户号不清楚给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。

　　4.2.3经子(分)公司总经理审议通过后，应及时回复开发商是否同意接管验收;如同意接管验收，及时与开发商约定验收时间。

　　4.2.4在确认接管验收后，子(分)公司总经理应牵头组建物业接管验收小组，确定小组成员并任命组长。接管验收小组成员一般由运营中心经理、各业务主管、专业工程技术人员等人员组成，接管验收小组组长一般由运营中心经理担任。

　　4.2.5接管验收小组应依据物业服务合同、房屋接管验收标准的要求，制定接管验收方案，明确小组各专业人员的工作职责，并上报子(分)总经理批准。在验收方案中应明确如下内容：

　　1)接管验收项目;

　　2)接管验收标准;

　　3)接管验收人员及分工;

　　4)接管验收的顺序及步骤;

　　5)接管验收进度安排。

　　4.2.6在接管前7天内，接管验收小组应将接管验收所需物品、资料、记录准备完毕。同时接管验收小组组长应对成员进行培训，让其熟悉验收内容、标准、方法和注意事项。

　　4.3物业接管验收的实施

　　4.3.1接管验收小组会同开发单位相关人员召开接管验收首次会议，对参与验收的所有人员进行详细分工，明确各小组的职责和要求。

　　4.3.2接管验收小组成员依据《物业接管验收标准和要求》、《智能化安防设备交付标准》和相关法律、法规的规定，到现场分别对物业的质量与使用功能进行仔细查验，并填写相关记录。主要包括：主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、给排水、卫生、消防、附属工程及其他相关项目。

　　4.3.3对查验中发现的问题，如属影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，验收小组应出具《物业接管验收质量问题整改意见书》返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。整改完成后，接管验收组应进行检查、验证，并在《物业接管验收遗留问题处理意见记录表》中记录整改结果。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位维修，也可委托物业公司进行处理，但费用由建设单位承担。

　　4.3.4在房屋接管验收过程中，接管验收小组应指定专人负责接收所有房屋及管理用房钥匙，分别填写《管理用钥匙移交清单》、《客户钥匙移交清单》，并签字确认。

　　4.3.5物业入伙前，须与开发商对接确定小区各类房屋及公建配套的产权归属，填写《产权清册》，并加盖开发商公司公章。

　　4.3.6物业接管三个月内，运营中心负责从开发商接收物业规划、竣工验收资料，设备设施安装调试、试验、使用说明、合格证明资料，房屋质量证明书和房屋使用说明书等工程技术资料。

　　4.3.7房屋、设备设施、钥匙及资料验收完毕后须填写《项目接管验收会签记录》，《项目接管验收会签记录》须经物业公司、开发商、施工单位三方会签并加盖公司公章。

　　4.4接管验收小组人员根据验收情况写出单项验收报告;接管验收组组长根据所有单项验收报告，写出拟接管物业的综合性验收报告，呈交子(分)公司总经理。

　　4.5如验收合格，由子(分)公司总经理代表物业接管单位签署物业验收合格凭证和接管文件，并通知相关部门与物业的移交单位办理正式移交手续。

　　4.6接管验收小组整理、汇总物业接管验收及交接资料，统一交资料子(分)公司综合管理部存档。

　　5.附则

　　5.1总公司综合管理部负责本程序的解释和修改。

　　5.2各子(分)公司可根据本程序并结合实际情况制定具体的实施细则，并报总公司备案。

　　5.3本程序自2021年3月1日起生效施行。

　　6.相关支持性文件

　　文件名称 文件编号

　　6.1《物业接管验收标准和要求》 XXX 01-06-004

　　6.2《智能化安防设备交付标准》 XXX 01-06-005

　　7.记录

　　记录名称 记录编号 保存期限(年)

　　7.1《房屋接管验收记录表》 XXX 01-06-003-F1 长期

　　7.2《设备/设施接管验收记录表》 XXX 01-06-003-F2 长期

　　7.3《管理用钥匙移交清单》 XXX 01-06-003-F3 长期

　　7.4《客户钥匙移交清单》 XXX 01-06-003-F4 长期

　　7.5《权属清册》 XXX 01-06-003-F5 长期

　　7.6《物业接管验收遗留问题处理意见记录表》 XXX 01-06-003-F6 长期

　　7.7《项目资料接管验收会签记录》 XXX 01-06-003-F7 长期

　　7.8《项目接管验收会签记录》 XXX 01-06-003-F8 长期

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